Samedi 17 octobre 2026, Paris vit au rythme des blocages et des cortèges : des déménagements sont reportés, des remises de clés décalées et des états des lieux de sortie tout simplement impossibles à tenir, le locataire ou le bailleur restant coincé loin du logement. Quand la sortie s’organise dans l’urgence, une question revient dans les jours qui suivent : que se passe-t-il quand les clés sont rendues sans état des lieux de sortie ? Le bailleur peut-il quand même retenir des sommes sur le dépôt de garantie, et le locataire peut-il exiger une restitution intégrale au motif qu’aucune dégradation n’a été constatée ? La réponse tient en deux mécanismes que les textes articulent avec précision. D’un côté, l’article 1731 du code civil pose une présomption de bon état quand aucun état des lieux n’a été dressé, mais cette présomption ne profite jamais à celui qui a fait obstacle à l’établissement du document. De l’autre, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie dans des délais stricts et n’autorise que des retenues dûment justifiées, comparées entre l’entrée et la sortie. Ce guide explique, textes et décisions récentes à l’appui, comment sortir d’une sortie sans état des lieux à Paris : qui supporte la présomption, comment le bailleur prouve malgré tout, et comment le dépôt de garantie se restitue dans ce cas.
I. Sortie sans état des lieux à Paris : qui bénéficie de la présomption de bon état
A. Pas d’état des lieux de sortie : le logement est-il présumé rendu en bon état ?
Le point de départ se trouve dans le code civil. Aux termes de l’article 1731, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » La formule vise d’abord l’absence d’état des lieux d’entrée : le locataire est alors présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans cet état, sauf à rapporter la preuve contraire. En miroir, l’article 1730 dispose que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Quand un état des lieux d’entrée existe mais qu’aucun état des lieux de sortie n’est dressé, la situation est asymétrique : le bailleur dispose d’un point de départ précis, la description d’entrée, mais d’aucun constat contradictoire d’arrivée pour établir les dégradations. Le locataire, de son côté, peut soutenir que le logement a été rendu en bon état, sans que le bailleur puisse s’appuyer sur un document de sortie signé des deux parties.
Cette présomption n’est ni irréfragable ni un blanc-seing. D’abord, elle cède devant la preuve contraire : le bailleur reste admis à démontrer par tout moyen, photographies datées, constats, factures d’intervention, témoignages d’artisans, que des dégradations imputables au locataire existent. Ensuite, elle ne couvre que les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant et les menues réparations mises à la charge du locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit ainsi que le locataire est tenu « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage paisible, reste donc à la charge du bailleur : un parquet légèrement terni après six ans d’occupation, des joints de salle de bain jaunis ou des traces de meubles sur une peinture ancienne relèvent de cette usure normale. À l’inverse, des trous multiples dans les cloisons, un plan de travail brûlé, une moquette tachée par des produits chimiques ou des équipements arrachés dépassent l’usure normale et engagent la responsabilité du locataire. L’article 1732 du code civil le rappelle sans détour : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »
La Cour de cassation applique cette logique avec constance. Dans un arrêt du 1er février 2018, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que « le défaut d’état des lieux d’entrée laisse présumer que le preneur les a reçus en bon état » (Civ. 3e, 1er février 2018, n° 17-13.861). La solution, rendue à propos d’un bail commercial, illustre un principe transposable aux baux d’habitation dès lors qu’il procède du même article 1731 : sans constat d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, et c’est à lui de démontrer qu’ils étaient déjà dégradés. Pour une sortie parisienne sans état des lieux de sortie mais avec un état des lieux d’entrée détaillé, le raisonnement s’inverse en pratique : le document d’entrée fixe l’état initial, et le bailleur doit établir que l’état final s’est dégradé au-delà de la vétusté. Les photographies comparatives, prises le jour de l’entrée et le jour de la sortie dans les mêmes angles et avec la même lumière, deviennent alors la pièce maîtresse du dossier, devant le juge comme devant la commission de conciliation.
Un point mérite une attention particulière quand la sortie a lieu dans le contexte troublé de la mi-octobre 2026 à Paris. La loi ouvre au locataire deux facultés de compléter l’état des lieux d’entrée qui peuvent servir de référence quand la sortie est chaotique. D’une part, « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. » D’autre part, « Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. » Un locataire entré en septembre qui constate en octobre, à la remise en route du chauffage collectif, que des radiateurs fuient ou que la chaudière individuelle ne démarre pas, a donc intérêt à faire compléter le document sans attendre : ces mentions datées protégeront autant le locataire sortant, qui ne répondra pas d’une installation déjà défaillante, que le bailleur, qui pourra distinguer la panne préexistante des dégradations d’usage. Quand aucun état des lieux de sortie n’existe, chaque mention précise de l’état d’entrée fait pencher la balance.
B. Le bailleur ou le locataire qui bloque l’état des lieux perd-il la présomption ?
La présomption de l’article 1731 n’est pas un avantage tactique à conquérir en refusant de se présenter au rendez-vous de sortie. La loi du 6 juillet 1989 neutralise une telle manœuvre : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Concrètement, le bailleur qui refuse de dresser l’état des lieux de sortie, qui ne se présente pas sans motif ou qui fait établir un constat unilatéral sans convoquer le locataire ne pourra pas se prévaloir de la présomption de bon état initial pour imputer au locataire des dégradations indéterminées. Symétriquement, le locataire qui rend les clés par courrier sans proposer de rendez-vous, qui s’abstient de répondre aux convocations ou qui quitte les lieux sans laisser d’adresse ne pourra pas invoquer l’absence de constat pour soutenir que le logement était parfait et exiger une restitution intégrale automatique.
La Cour de cassation veille à l’application de cette règle d’obstacle avec une sévérité qui protège les deux parties. Dans un arrêt du 17 mars 2016, la troisième chambre civile a d’abord posé le principe applicable à l’époque des faits : « Vu l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l’article 1731 du code civil ; Attendu qu’un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; que, lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; qu’à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux » (Civ. 3e, 17 mars 2016, n° 14-15.325). Puis elle a censuré la juridiction qui avait appliqué la présomption au profit des locataires sans vérifier qui avait fait obstacle : « le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdisait pas au bailleur d’invoquer l’existence de désordres locatifs et sans examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ». Deux enseignements s’en dégagent pour les sorties parisiennes de l’automne 2026 : un constat dressé seul, même par un professionnel, n’est pas nul et doit être examiné par le juge dès lors qu’il a été soumis à la discussion contradictoire ; et celui qui invoque la présomption doit d’abord établir qu’il n’a pas lui-même empêché l’établissement du document.
Quand l’état des lieux amiable devient impossible, la loi organise un repli précis : le recours au commissaire de justice, anciennement huissier. « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. » Le texte ajoute une garantie de convocation : « Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » La partie la plus diligente, celle qui propose des dates par écrit, relance et finit par mandater le commissaire, se met ainsi à l’abri du reproche d’obstacle. Dans le contexte des blocages du 17 octobre à Paris, cette diligence prend un relief concret : un bailleur dont le locataire est bloqué hors de Paris, ou un locataire dont le bailleur ne peut rejoindre le logement, doit conserver les preuves de ses propositions, captures de messages, lettres recommandées, attestations du transporteur ou de l’agence, et saisir rapidement un commissaire de justice de l’arrondissement. Si le rendez-vous du commissaire, notifié sept jours à l’avance, ne peut se tenir à cause des barrages, la convocation elle-même et sa notification régulière démontrent l’absence d’obstacle volontaire. Pour les déménagements empêchés par les manifestations, avec état des lieux reporté et loyers qui se chevauchent, les règles pratiques du report et du double loyer ont été détaillées dans le dossier consacré à l’état des lieux reporté et double loyer après un déménagement bloqué, qui complète utilement les développements qui suivent sur la preuve et la restitution.
En pratique, la partie qui veut sécuriser une sortie sans état des lieux contradictoire gagne à constituer dès le jour du départ un dossier horodaté : photographies et vidéos de chaque pièce avec un journal daté, relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, procès-verbal de remise des clés indiquant la nouvelle adresse, échanges écrits proposant des dates de constat. Le locataire qui remet les clés doit indiquer au bailleur sa nouvelle adresse, car c’est à cette adresse que seront envoyés le décompte de restitution et, le cas échéant, la convocation du commissaire. Le bailleur qui reçoit des clés sans constat doit accuser réception par écrit, proposer aussitôt deux dates de visite et, en cas de silence, mandater un commissaire de justice plutôt que de dresser seul un inventaire orienté. Chacune de ces démarches pèse ensuite devant le juge : elles montrent qui a cherché le contradictoire et qui l’a fui, et c’est ce comportement qui commande l’application ou le retrait de la présomption de l’article 1731.
II. Dépôt de garantie sans état des lieux de sortie : restitution, retenues et pénalité de 10 %
A. Restitution en un ou deux mois : quelles retenues quand la comparaison entrée-sortie manque ?
La restitution du dépôt de garantie obéit à des délais que l’absence d’état des lieux de sortie ne suspend pas. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 distingue deux situations. Lorsque la sortie est conforme à l’entrée, « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Dans les autres cas, « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le point de départ court donc de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et le locataire doit à cette occasion indiquer sa nouvelle adresse, puisque « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » Sans état des lieux de sortie, la conformité à l’entrée ne peut être établie par comparaison directe, et le délai applicable est en pratique celui de deux mois, sauf si le bailleur reconnaît lui-même par écrit que le logement a été rendu en bon état.
Seules des retenues dûment justifiées peuvent réduire la somme restituée, et cette exigence de justification est le véritable juge de paix des sorties sans constat. Loyers ou charges restant dus, régularisation de charges, réparations locatives : chaque ligne du décompte doit s’appuyer sur une pièce. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 14 avril 2026 dans un litige opposant bailleurs et locataires d’un meublé parisien : « Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai déterminé, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 14 avril 2026, RG 24/05816). Dans cette affaire, bailleurs et locataires disposaient des deux états des lieux, d’entrée et de sortie, et la cour a validé une retenue de 3 396 euros parce que chaque dégradation était mentionnée au constat de sortie, corroborée par des photographies et chiffrée par des devis, factures et relevés bancaires contemporains de la restitution. La cour a ensuite synthétisé la jurisprudence de la Cour de cassation applicable à toute retenue : « La Cour de cassation juge de manière constante que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie constitue le mode de preuve privilégié pour établir l’existence de dégradations imputables au locataire (notamment, 3e civ., 2 octobre 2001, n° 99-21.124), et que le bailleur est fondé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations justifiées par des éléments probants (3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-24.430). » Elle a ajouté un point souvent ignoré des bailleurs pressés : « Elle rappelle également que des retenues sont légitimes dès lors qu’elles correspondent à des dégradations excédant l’usure normale et qu’elles sont justifiées par des devis ou factures, sans qu’il soit exigé que les travaux aient effectivement été réalisés avant la restitution (3e civ., 4 février 2016, n° 14-29.278). » Autrement dit, le bailleur peut retenir sur la base de devis, sans avoir fait exécuter les travaux avant de restituer le solde, à condition que les dégradations soient établies et que leur coût soit justifié pièce par pièce.
Transposée à une sortie sans état des lieux, cette jurisprudence trace une ligne claire. Sans comparaison entrée-sortie, le bailleur perd son mode de preuve privilégié et doit compenser par un faisceau renforcé : état des lieux d’entrée détaillé, photographies d’entrée et de sortie prises sous les mêmes angles, constat de commissaire même non contradictoire mais régulièrement notifié, devis et factures contemporains, relevés bancaires prouvant les paiements. Une retenue forfaitaire de ménage inscrite au bail, par exemple 650 euros comme dans l’arrêt parisien d’avril 2026, ne passe que si l’état de saleté est établi et si le montant reste proportionné, conforté par un devis supérieur. Une retenue pour parquet abîmé suppose des photographies montrant des altérations localisées nécessitant ponçage et remise en état, et non une simple usure généralisée. Les désordres de plomberie liés à un défaut d’entretien, résidus alimentaires et obstructions, doivent être rattachés à la jouissance du locataire par des interventions datées de façon très proche de la restitution. À l’inverse, le locataire qui conteste une retenue sans état des lieux de sortie gagne à exiger le décompte détaillé et chaque justificatif, à comparer avec l’état d’entrée et ses propres photographies, et à chiffrer la part de vétusté : six ans d’occupation sans rénovation des peintures, moquette d’origine, joints jamais refaits par le bailleur. Les délais de restitution, les retenues admises et le calcul de la majoration ont été exposés de façon détaillée dans le dossier consacré aux délais de restitution et pénalité de 10 % du dépôt de garantie, dont les exemples chiffrés restent valables quand la sortie s’est faite sans constat.
Le retard de restitution se paie, et l’absence d’état des lieux n’en exonère pas. « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Pour un loyer mensuel de 1 200 euros hors charges, chaque mois de retard commencé ajoute 120 euros au solde dû, sans mise en demeure préalable exigée par le texte. Seule exception prévue par la loi : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Le locataire qui omet de laisser son adresse se prive donc lui-même de la pénalité, et le bailleur qui retient le dépôt sans justifier chaque euro s’expose à la majoration en plus du solde. Dans les immeubles collectifs parisiens, une nuance mérite d’être connue : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » Cette provision pour charges, plafonnée au cinquième du dépôt, suppose un arrêté provisoire et une justification, et le solde suit l’approbation des comptes. Elle ne permet pas de conserver 20 % par principe quand aucune charge n’est en jeu.
B. À Paris et en Île-de-France : juge compétent, conciliation et dossier de preuves qui emporte la décision
À Paris et en Île-de-France, les litiges nés d’une sortie sans état des lieux suivent un parcours balisé qu’il vaut mieux connaître avant d’envoyer la première lettre. Le réflexe initial reste la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : le locataire réclame le solde du dépôt avec le décompte détaillé et les justificatifs, en rappelant la date de remise des clés et l’adresse transmise ce jour-là ; le bailleur répond en produisant l’état d’entrée, ses photographies, le constat du commissaire et les devis ou factures. Quand la demande de compléter l’état des lieux d’entrée s’est heurtée à un refus du bailleur, la loi ouvre une voie amiable souvent négligée : « Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. » À Paris, cette commission siège pour les rapports locatifs et peut être saisie par simple lettre exposant le différend, avec copie du bail, des états des lieux et des échanges. Son avis ne s’impose pas, mais un avis favorable éclaire la suite et pèse dans une négociation, tandis qu’un refus de comparaître de l’autre partie sera relevé par le juge.
Le commissaire de justice reste l’acteur central des sorties parisiennes sans constat, et son intervention mérite d’être commandée dans les règles. Outre la notification aux parties sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le constat doit être demandé par la partie la plus diligente et son coût partagé par moitié. À Paris, où les études sont nombreuses dans chaque arrondissement, le délai de sept jours court à compter de l’envoi de la convocation, et les week-ends de mobilisation comme celui du 17 octobre 2026 peuvent compliquer les déplacements : conserver les accusés de réception, les reports écrits et les attestations d’impossibilité permet de démontrer que l’absence de l’une des parties au constat ne résulte pas d’une manœuvre. Un constat dressé en l’absence d’une partie régulièrement convoquée n’est pas nul pour autant, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2016 : il est versé aux débats, soumis à la discussion et apprécié avec les autres pièces. Le bailleur parisien qui fait établir un tel constat après une sortie sans état des lieux doit donc veiller à ce que le commissaire décrive avec précision chaque pièce, relève les index des compteurs, photographie systématiquement et mentionne les convocations adressées. Le locataire convoqué a intérêt à se présenter ou à se faire représenter, muni de ses propres photographies de sortie, car ses observations portées au procès-verbal éviteront une lecture unilatérale.
Le dossier qui emporte la décision devant le juge parisien se construit pièce par pièce, et chaque absence de l’état des lieux de sortie doit être compensée. Côté locataire : le bail et l’état des lieux d’entrée, la preuve de la remise des clés avec la date exacte et l’adresse transmise, les photographies et vidéos de sortie horodatées, les échanges proposant des dates de constat, la mise en demeure de restituer avec le calcul de la majoration de 10 % par mois commencé, et les justificatifs de loyers et charges soldés. Côté bailleur : l’état d’entrée, les photographies comparatives, le constat du commissaire avec ses convocations, les devis et factures contemporains de la restitution avec les preuves de paiement, le décompte poste par poste distinguant vétusté et dégradations, et l’arrêté provisoire des charges quand une provision de 20 % est conservée. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les baux d’habitation, raisonne alors en trois temps : la comparaison des états quand elle existe reste le mode de preuve privilégié ; à défaut de sortie contradictoire, il examine le faisceau des pièces régulièrement versées et discutées ; et il sanctionne par la restitution intégrale, assortie de la majoration mensuelle, le bailleur qui retient sans justifier. Pour les montants modestes, la conciliation préalable devant la commission départementale ou un conciliateur de justice du ressort évite souvent un procès : un décompte enfin produit et des photographies enfin échangées suffisent dans bien des cas à rapprocher les positions, surtout quand chacune des parties mesure le coût d’une audience perdue sur des pièces incomplètes.
Conclusion
Une sortie sans état des lieux à Paris, qu’elle résulte des blocages du 17 octobre 2026 ou d’un simple rendez-vous manqué, ne laisse aucune des parties sans droit ni sans risque. Le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives quand aucun constat d’entrée n’existe, et doit les rendre tels sauf preuve contraire, mais cette présomption ne profite jamais à celui qui a fait obstacle à l’établissement ou à la remise du document. Le bailleur privé de constat de sortie peut toujours prouver les dégradations, y compris par un constat non contradictoire régulièrement notifié et soumis à la discussion, à condition d’apporter un faisceau de pièces concordantes et contemporaines. Le dépôt de garantie, lui, se restitue dans un délai maximal d’un mois quand la sortie est conforme à l’entrée et de deux mois dans les autres cas, déduction faite des seules sommes dûment justifiées, et tout mois de retard commencé ajoute une majoration égale à 10 % du loyer mensuel, sauf si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse. Devant le juge parisien comme en conciliation, la comparaison des états d’entrée et de sortie reste la preuve privilégiée, et son absence se compense par des photographies datées, des constats réguliers et des devis ou factures précis. Proposer des dates par écrit, convoquer par lettre recommandée, mandater un commissaire de justice à frais partagés et conserver chaque justificatif : ces gestes simples, accomplis dans les jours qui suivent la remise des clés, décident presque toujours de l’issue.