L’inexécution par le locataire commercial des travaux de réfection de toiture financés par le bailleur : responsabilité délictuelle, qualification d’avance et régime des réparations après l’arrêt du 16 avril 2026
La répartition des travaux dans le bail commercial repose sur l’obligation de délivrance édictée par l’article 1719 du Code civil. Depuis la réforme statutaire, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. La réfection intégrale d’une toiture ou d’une couverture assurant le clos et le couvert incombe ainsi impérativement au propriétaire bailleur. Lorsque le propriétaire tarde à agir, le preneur obtient fréquemment en justice une condamnation pécuniaire pour financer ces travaux (article 1222 du Code civil).
Or, la Cour de cassation qualifie les sommes ainsi allouées d’avance sur travaux et non d’indemnité définitive (pourvoi n° 19-14.118). Une difficulté inédite surgit toutefois lorsque le locataire perçoit effectivement les fonds du bailleur mais s’abstient ensuite de faire refaire la couverture. Par un arrêt rendu le 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-20.193), la Troisième chambre civile tranche ce contentieux. Dans cette affaire, la société preneuse avait perçu l’intégralité de la somme mise à la charge de la bailleresse pour refaire la toiture.
Or, elle avait attendu plus de deux ans avant de poser une simple sur-toiture partielle, aggravant ainsi les désordres (pourvoi n° 24-20.193). La haute juridiction approuve les juges du fond d’avoir condamné la locataire sur le fondement délictuel de l’article 1240 du Code civil. Elle rappelle que le créancier contractuel peut invoquer « des règles de la responsabilité délictuelle, dès lors qu’il invoque des faits distincts ». L’abstention prolongée du preneur d’affecter les fonds judiciaires aux travaux urgents constitue en effet une faute détachable du bail (pourvoi n° 24-20.193).
En conséquence, cette décision s’articule directement avec le régime de la suspension des loyers confirmé le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-13.191). Dès lors, le contentieux de la toiture commerciale mobilise tant le droit des obligations que le statut de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Par ailleurs, il impose une distinction rigoureuse entre l’avance sur travaux en cours de bail et le préjudice de restitution en fin de contrat. L’étude de l’obligation du bailleur et de l’avance sur travaux précédera l’analyse de la responsabilité délictuelle du locataire défaillant et du préjudice.
I. L’obligation du bailleur commercial de financer les grosses réparations de toiture et la nature d’avance des fonds versés au preneur
A. L’imputation impérative des grosses réparations de l’article 606 du Code civil au bailleur commercial et la portée continue de l’obligation de délivrance
Par la nature même du contrat de louage, l’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée. Ce texte fondamental impose également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage convenu et d’assurer une jouissance paisible (article 1719 du Code civil). En complément, l’article 1720 du Code civil prescrit au propriétaire de délivrer l’immeuble en bon état de réparations de toute espèce. Durant le cours du bail, le propriétaire doit exécuter toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, hormis les simples réparations locatives (article 1720 du Code civil). De surcroît, l’article 1721 du Code civil garantit le preneur contre tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent l’usage.
Dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974), la Cour de cassation rappelle fermement ces textes. La Troisième chambre civile juge qu’une clause de non-recours insérée au bail ne dispense nullement le propriétaire de ses devoirs structurels. Selon la haute juridiction, une telle stipulation « n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » envers le locataire. Or, en matière de bail commercial, cette protection du droit commun est renforcée par les dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Ce texte réglementaire prohibe le transfert au preneur des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.
Aux termes de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations comprennent celles des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières. Par ailleurs, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire les travaux de vétusté relevant de ces grosses réparations. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause contournant les règles impératives de l’article L. 145-40-2. Dès lors, tout contrat doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges conformément à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. À cet égard, la Cour de cassation a précisé la portée temporelle de l’obligation du bailleur le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292).
La haute juridiction énonce solennellement que « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » conclu entre les parties. En conséquence, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil n’éteint pas l’action dès l’entrée en jouissance (pourvoi n° 24-19.292). L’arrêt du 5 mars 2026 juge le preneur recevable à « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure ». Cette action en exécution forcée en nature demeure ainsi recevable tant que l’inexécution persiste (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Simultanément, le preneur peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».
Cette limite de cinq ans traduit l’application de l’article 2224 du Code civil aux conséquences dommageables de l’inexécution (pourvoi n° 24-19.292). Ainsi, la demande indemnitaire du locataire commercial couvre les cinq années précédant sa demande en justice (pourvoi n° 24-19.292). De même, lorsque le défaut de délivrance rend vains les travaux d’aménagement entrepris par le locataire, le propriétaire en répond (pourvoi n° 23-20.474). Dans un arrêt du 13 mars 2025 (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474), la Troisième chambre civile sanctionne une cour d’appel. Visant le préjudice « né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Les juges du fond ne pouvaient écarter le lien causal entre le manquement du bailleur et les travaux perdus (pourvoi n° 23-20.474). La sécurisation de ces obligations lors de la conclusion du contrat requiert l’intervention d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris. Un audit précis de la couverture et de la charpente permet en effet de prévenir tout litige relatif à l’article 606 du Code civil. Lorsque le bail porte sur un entrepôt, un garage ou une boutique en pied d’immeuble, la distinction entre entretien et réfection demeure essentielle. Seul le remplacement ponctuel de quelques tuiles ou ardoises relève de l’entretien, tandis que la réfection de la toiture relève de l’article 606.
Même si le bail met l’entretien courant de la toiture au compte du preneur, la réfection complète incombe au bailleur (article R. 145-35). En définitive, tant que l’étanchéité de la toiture demeure défectueuse, le propriétaire reste débiteur d’une obligation continue d’exécution en nature (pourvoi n° 24-19.292). Le maintien du clos et du couvert constitue ainsi la clef de voûte de l’obligation de délivrance régie par l’article 1719 du Code civil. L’ancienneté de la configuration des lieux ne prive pas le preneur du droit d’agir tant que le manquement persiste (pourvoi n° 24-19.292). Cette rigueur jurisprudentielle commande directement la nature juridique des sommes que le juge condamne le bailleur à verser pour financer les réparations (pourvoi n° 19-14.118).
B. La qualification d’avance sur travaux des sommes allouées au locataire commercial et le régime de la suspension judiciaire des loyers
Face à l’inertie du bailleur, le locataire sollicite souvent la condamnation du propriétaire au paiement des travaux de remise en état (article 1222 du Code civil). Aux termes de l’article 1222 du Code civil, le créancier peut, sur autorisation du juge, faire exécuter lui-même l’obligation et demander une avance. Par un arrêt de principe du 6 avril 2023 (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118), la Cour a fixé cette qualification. La Troisième chambre civile distingue nettement l’indemnisation des troubles de jouissance passés et le financement des travaux nécessaires à la remise en état. Selon l’arrêt, le preneur peut « soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ».
Cette option procédurale s’exerce concurremment avec la demande d’exécution forcée en nature dirigée contre le propriétaire (pourvoi n° 19-14.118). La Cour juge que « le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux ». Or, cette qualification d’avance sur l’exécution des travaux interdit au locataire de considérer les fonds versés par le propriétaire comme une indemnité libre d’emploi. Les sommes perçues en exécution d’une décision judiciaire demeurent strictement affectées au paiement des entreprises chargées de refaire la toiture (pourvoi n° 19-14.118). En parallèle de cette avance, le preneur dispose de l’exception d’inexécution lorsque l’immeuble devient impropre à sa destination (article 1719 du Code civil).
Par un arrêt publié le 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005), la Cour a précisé ce moyen. Elle juge que le locataire commercial peut refuser « d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Ce refus de paiement joue à compter du jour où les locaux sont, par le manquement du bailleur, impropres à leur usage (pourvoi n° 23-24.005). Par ailleurs, un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070) applique cette règle après un sinistre fortuit. La Cour juge que « le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ».
Lorsque le bien réparable échappe à l’article 1722 du Code civil, le retard du bailleur engage sa responsabilité (pourvoi n° 25-10.070). À cet égard, la Troisième chambre civile a confirmé la portée de ce mécanisme le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-13.191). Dans cette espèce, un défaut d’étanchéité de la couverture et une absence de ventilation menaçaient la sécurité d’un établissement de restauration commerciale. La Cour relève que « la gravité des manquements du bailleur justifiait la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ». Les juges d’appel pouvaient dès lors confirmer cette mesure jusqu’à l’exécution complète des travaux ordonnés (pourvoi n° 25-13.191).
Elle juge également que cette inexécution « rendait sérieusement contestable la créance de loyer invoquée et faisait obstacle à l’octroi d’une provision ». En conséquence, cette contestation sérieuse faisait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire en référé (pourvoi n° 25-13.191). Lorsqu’un sinistre compromet l’exploitation, le recours à un avocat en troubles de jouissance locative à Paris sécurise la défense du preneur. Une démonstration rigoureuse de l’impropriété des locaux permet en effet d’opposer une contestation sérieuse aux demandes de provision du bailleur. En revanche, si le manquement contractuel incombe au preneur, l’article L. 145-41 du Code de commerce produit effet un mois après commandement.
Un second arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299) illustre l’application de ce texte. La cour y use « du pouvoir discrétionnaire qu’elle tient de l’article L. 145-41 du code de commerce pour refuser d’accorder des délais ». Faute de justification de l’assurance pour la période antérieure au commandement, le refus de suspendre la clause résolutoire est validé (pourvoi n° 25-16.299). De même, lorsque le propriétaire délivre un congé sans indemnité pour motif grave, il doit appliquer l’article L. 145-17 du Code de commerce. Aux termes de l’article L. 145-17 du Code de commerce, l’infraction doit se poursuivre plus d’un mois après mise en demeure.
La Cour a cassé le 3 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.273) un arrêt omettant de vérifier cette formalité. L’acte « n’avait pas été précédé d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17, I, du code de commerce ». Les juges du fond devaient impérativement répondre à ce moyen portant sur la régularité de la mise en demeure préalable (pourvoi n° 23-21.273). Ces garanties statutaires démontrent que le droit des baux commerciaux assure un équilibre constant entre la protection de l’exploitant et la préservation de l’immeuble. Dès lors, si le statut protège vigoureusement le locataire contre un bailleur défaillant, il n’autorise jamais le preneur à détourner l’avance (pourvoi n° 24-20.193).
II. La responsabilité délictuelle du locataire commercial s’abstenant d’exécuter les travaux financés par le bailleur et l’évaluation du préjudice
A. La caractérisation d’une faute délictuelle détachable du bail commercial en cas d’inexécution par le preneur des travaux financés par le propriétaire
L’arrêt rendu le 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-20.193) résout la difficulté née de l’inertie du preneur. En l’espèce, un précédent arrêt d’appel définitif du 12 mai 2015 avait condamné la bailleresse à verser au locataire le coût de réfection de la toiture. La propriétaire avait intégralement exécuté cette condamnation pécuniaire afin de permettre au preneur commercial de faire refaire la couverture du garage loué (pourvoi n° 24-20.193). Cependant, une fois les fonds encaissés, la société locataire n’avait commandé aucune réfection complète de la couverture auprès d’entreprises spécialisées du bâtiment. La Cour relève « qu’elle s’était abstenue, pendant deux ans, de réaliser ces travaux qu’elle-même avait qualifiés d’urgents » lors de la première instance.
Pendant ces deux années d’inertie totale, la société locataire a conservé dans sa trésorerie les fonds versés par la propriétaire (pourvoi n° 24-20.193). Les juges constatent en outre « qu’elle avait posé une sur-toiture plus de deux ans après avoir perçu les fonds » sur une portion limitée. En raison de cette carence prolongée et de ce bricolage partiel, les infiltrations d’eau ont continué à détériorer la charpente et les structures porteuses. Lors de la restitution ultérieure des locaux commerciaux, les constatations ont établi qu’il était désormais nécessaire de refaire intégralement la toiture (pourvoi n° 24-20.193). Pour échapper à toute condamnation, la société preneuse invoquait au pourvoi le principe de non-cumul des responsabilités ainsi que l’article 1719 du Code civil.
Elle soutenait que la réfection de la toiture incombait par nature au seul bailleur et que l’arrêt de 2015 ne lui imposait aucun terme d’exécution. Or, la Troisième chambre civile écarte résolument cette argumentation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle régie par l’article 1240 du Code civil. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige son auteur à le réparer. Dans son arrêt du 16 avril 2026, la Cour rappelle l’application « des règles de la responsabilité délictuelle, dès lors qu’il invoque des faits distincts ». Le créancier d’une obligation contractuelle peut en effet agir sur le terrain délictuel contre son débiteur lorsqu’il démontre des faits distincts (pourvoi n° 24-20.193).
La haute juridiction opère ainsi une distinction cardinale entre les obligations nées du contrat de bail commercial et les devoirs nés de l’exécution d’une décision. Certes, le contrat de bail régi par l’article 1720 du Code civil et l’article R. 145-35 n’imposait pas au preneur de refaire le toit. Mais en percevant les sommes allouées par l’arrêt de 2015 pour financer ces travaux urgents, la locataire assumait un devoir d’affectation (pourvoi n° 24-20.193). La Cour juge dès lors que cette abstention « constituait une faute reposant sur des faits distincts de l’inexécution du contrat de bail » commercial. Peu importait à cet égard que l’arrêt d’appel initial du 12 mai 2015 n’eût fixé aucune échéance chiffrée pour achever les travaux de couverture.
Le caractère urgent des réparations, invoqué par la locataire elle-même pour obtenir les fonds, lui interdisait de s’abstenir pendant deux ans (pourvoi n° 24-20.193). De plus, le fait de n’utiliser qu’une fraction minime des fonds pour poser tardivement une simple sur-toiture partielle aggravait le caractère fautif de son comportement. Cette solution assure la cohérence parfaite avec la qualification d’avance sur travaux dégagée le 6 avril 2023 (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118). Puisque la somme versée par le bailleur constitue une simple avance (pourvoi n° 19-14.118), sa conservation fautive sans exécution des travaux cause un dommage autonome. Le preneur qui encaisse une telle avance judiciaire ne devient pas propriétaire d’une indemnité libre, mais détenteur de fonds destinés à la remise en état.
En conséquence, lorsque le locataire tombe en liquidation judiciaire avant d’exécuter les travaux, le liquidateur ne peut réclamer cette avance (pourvoi n° 19-14.118). La Cour de cassation censure en effet l’arrêt ayant jugé que ce coût constituait une créance acquise à la procédure collective (pourvoi n° 19-14.118). De même, lorsque le locataire perçoit l’avance mais s’abstient de refaire la toiture, sa faute extracontractuelle engage sa responsabilité (pourvoi n° 24-20.193). Les deux arrêts des 6 avril 2023 (pourvoi n° 19-14.118) et 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-20.193) consacrent ainsi la finalité exclusive des fonds. Pour établir techniquement l’aggravation des désordres imputable à l’inertie du preneur, l’assistance d’un avocat en expertise bâtiment à Paris s’avère déterminante.
Le constat contradictoire permet d’isoler la dégradation structurelle provoquée par le défaut d’emploi des fonds versés au titre de l’article 1222 du Code civil. Les éléments techniques soumis au juge démontrent alors le lien de causalité direct entre l’absence de réfection pendant deux ans et la dégradation complète du toit. Dès lors, le preneur encaissant une condamnation destinée aux travaux de toiture engage sa responsabilité délictuelle s’il laisse dépérir l’immeuble (pourvoi n° 24-20.193). La Troisième chambre civile sanctionne ainsi avec fermeté le comportement consistant à percevoir le financement d’une grosse réparation sans l’exécuter (pourvoi n° 24-20.193). Cette qualification extracontractuelle gouverne directement les modalités d’évaluation du préjudice réparable alloué aux propriétaires bailleurs en fin de litige (pourvoi n° 24-20.193).
B. L’évaluation souveraine du préjudice de dégradation de l’immeuble et l’articulation avec l’indemnisation des réparations locatives en fin de bail
Sur le terrain de la réparation, l’arrêt du 16 avril 2026 (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-20.193) valide l’indemnisation intégrale des propriétaires. Les juges du fond avaient chiffré le préjudice des bailleurs à hauteur du coût des travaux désormais nécessaires pour refaire entièrement la toiture dégradée. La Cour de cassation constate que la juridiction d’appel « a souverainement évalué le montant du préjudice en résultant pour les bailleurs, sans gain ni perte pour eux ». Ce rappel du principe de réparation intégrale sous l’article 1240 du Code civil répond à l’argumentation soulevée par la société locataire. En effet, les bailleurs avaient déjà décaissé une première fois le prix de réfection de la couverture en exécutant l’arrêt de condamnation de 2015.
S’ils avaient dû financer une seconde fois la réfection du toit après le départ de la preneuse, ils auraient subi une perte (pourvoi n° 24-20.193). Inversement, condamner la locataire fautive à payer le coût de la réfection devenue indispensable replace exactement les propriétaires dans la situation où les travaux auraient été faits. Par ailleurs, cette indemnisation délictuelle se distingue du régime des réparations locatives et d’entretien courant gouverné par l’article 1732 du Code civil. Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, sauf absence de faute. Dans un arrêt de principe du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228), la Cour synthétise les règles de restitution.
Elle rappelle que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel ». Ce manquement contractuel lors de la libération des lieux oblige le preneur sortant à réparer le préjudice éventuellement subi par le bailleur (pourvoi n° 23-21.228). Toutefois, une telle inexécution contractuelle ne suffit pas à ouvrir droit à une condamnation pécuniaire automatique au profit du propriétaire (pourvoi n° 22-21.272). Par trois arrêts rendus le 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272), la Cour exige la preuve d’un préjudice. La Cour censure un arrêt ayant indemnisé les bailleurs « sans constater qu’un préjudice pour les bailleurs était résulté de la faute contractuelle de la locataire ».
Le constat d’un défaut d’entretien dans l’état des lieux ne dispense jamais le bailleur de prouver son dommage (pourvoi n° 22-21.272). Certes, l’indemnisation joue « sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » par le propriétaire. Le propriétaire n’est donc pas tenu de produire des factures acquittées pour obtenir l’indemnisation de ses dégradations locatives (pourvoi n° 23-21.228). Néanmoins, comme l’a jugé la Cour le 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-24.502), le juge évalue le préjudice à la date où il statue. Le magistrat doit dès lors apprécier « les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » lorsqu’elles sont invoquées.
Si ces événements postérieurs démontrent que le bailleur n’a subi aucune perte patrimoniale, sa demande d’indemnisation doit être écartée (pourvoi n° 22-24.502). Ainsi, dans un troisième arrêt du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298), la demande de la bailleresse a été rejetée. Les juges avaient souverainement relevé « qu’elle avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux » et sans dépréciation. Faute de preuve d’une moins-value sur le prix de vente de l’immeuble commercial, aucun préjudice indemnisable n’était établi (pourvoi n° 22-10.298). En outre, le propriétaire ne peut réclamer au locataire sortant le coût des dégradations issues de l’usure normale sans clause expresse (pourvoi n° 23-22.351).
Dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351), la Cour écarte ainsi toute indemnisation. La haute juridiction constate en effet que « le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté ». Toutes les dégradations constatées après une longue occupation résultaient de l’usure normale et demeuraient à la charge du bailleur (pourvoi n° 23-22.351). Même avec une clause de vétusté, celle-ci est réputée non écrite par l’article L. 145-15 si elle vise des grosses réparations (article R. 145-35). À cet égard, l’accompagnement par un avocat en bail commercial à Paris permet de distinguer la vétusté normale des dégradations fautives en fin de bail.
Lorsque l’inexécution des travaux ou le détournement d’une avance survient en cours de bail, un avocat en résiliation de bail à Paris engage les actions adéquates. La comparaison entre les arrêts du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-21.228) et du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-20.193) éclaire la matière. Dans le contentieux de la restitution locative, le bailleur doit prouver que le défaut d’entretien lui cause une perte malgré la revente (pourvoi n° 22-10.298). Dans le contentieux délictuel de l’avance non employée, le préjudice du bailleur réside dans la dégradation aggravée de la toiture (pourvoi n° 24-20.193). En conséquence, les propriétaires bailleurs obtiennent la condamnation intégrale du locataire défaillant au paiement des travaux de réfection complète de la toiture (pourvoi n° 24-20.193).
Conclusion
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-20.193) parachève l’édifice jurisprudentiel gouvernant les travaux de toiture commerciale. D’une part, le bailleur demeure tenu pendant toute la durée du bail d’assurer le clos et le couvert selon l’article 1719 du Code civil. L’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe d’ordre public tout transfert au preneur des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil. Comme l’a jugé la Cour le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292), cette obligation continue demeure exigible tant que le manquement perdure.
Le locataire commercial reste ainsi recevable à demander l’exécution forcée en nature et l’indemnisation sur cinq ans selon l’article 2224 (pourvoi n° 24-19.292). De même, l’inexécution grave de cette obligation justifie la suspension des loyers et fait obstacle au constat de la clause résolutoire (pourvoi n° 25-13.191). Le locataire commercial peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable dès que les locaux deviennent impropres à l’usage (pourvoi n° 23-24.005). Pareille exception d’inexécution joue également après un cas fortuit dès lors que le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses travaux (pourvoi n° 25-10.070).
D’autre part, lorsque le bailleur est condamné à verser au preneur le coût de réfection du toit, cette somme constitue une avance (pourvoi n° 19-14.118). En conséquence, le locataire qui encaisse ces fonds ne peut ni les détourner ni différer pendant deux ans des travaux urgents (pourvoi n° 24-20.193). Une telle abstention caractérise une faute reposant sur des faits distincts du contrat de bail et engage sa responsabilité délictuelle sous l’article 1240 du Code civil. À cet égard, le preneur fautif doit réparer intégralement la dégradation aggravée de la toiture sans pouvoir opposer la répartition contractuelle (pourvoi n° 24-20.193).
Par ailleurs, lors de la restitution des lieux, l’indemnisation des réparations locatives demeure subordonnée à la preuve d’un préjudice effectif (pourvoi n° 23-21.228). Le juge appelé à statuer doit alors prendre en compte la relocation, la vente ou la démolition postérieure au départ du preneur (pourvoi n° 22-24.502). Dès lors, bailleurs et preneurs commerciaux doivent encadrer avec la plus grande rigueur le suivi d’affectation des avances allouées en justice (article 1222 du Code civil). Cette discipline contractuelle et judiciaire garantit à la fois la pérennité matérielle des immeubles commerciaux et la loyauté dans l’exécution des condamnations pécuniaires.