La saison de chauffe s’ouvre et votre diagnostic de performance énergétique affiche la lettre G. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus à la définition légale du logement décent et ne peut plus être proposé à la location. La situation du locataire déjà en place paraît contradictoire : le bail signé avant cette date continue de produire ses effets, le loyer reste dû en principe, et pourtant le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent. Ce paradoxe se résout par trois leviers que la loi met entre les mains du locataire : un loyer que le bailleur ne peut plus augmenter, des travaux de mise en conformité que le locataire peut exiger sous la contrainte du juge, et une indemnisation du préjudice de jouissance et des surcoûts d’énergie. Cet article décrit ces trois leviers, les textes qui les portent et la méthode qui les rend efficaces. Il s’appuie sur une décision rendue le 17 septembre 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, qui montre concrètement comment un tribunal tranche un litige d’indécence : constat de l’indécence, maintien du bail, 4 643,55 euros au titre du préjudice matériel, 1 500 euros au titre du préjudice moral et 1 500 euros pour un congé jugé frauduleux. Les montants varient selon les dossiers, mais la méthode reste la même partout en France, y compris à Paris où les loyers élevés et les factures de chauffage rendent chaque mois d’attente coûteux.

I. Logement classé G en location en 2026 : ce que la loi interdit au bailleur

A. Depuis le 1er janvier 2025, la classe G exclut le logement de la décence

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Le texte ajoute ensuite le calendrier qui change tout pour les passoires thermiques : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Un logement classé G, loué en France métropolitaine, ne satisfait donc plus au critère de décence depuis le 1er janvier 2025. En 2028, la classe F sortira à son tour du champ de la décence, puis la classe E en 2034. Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance.

Les classes de performance sont définies par le code de la construction et de l’habitation, qui range les logements « par niveau de performance décroissant » de la classe A à la classe G, la classe G désignant les logements « Extrêmement peu performants ». Article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance. La lettre qui figure sur le diagnostic n’est donc pas une simple information commerciale : elle détermine désormais si le logement peut légalement être loué. Un bailleur qui remet en location un logement classé G après le 1er janvier 2025 conclut un bail portant sur un logement que la loi qualifie de non décent, avec toutes les conséquences qui s’attachent à ce manquement.

Le diagnostic de performance énergétique lui-même est encadré par la loi : il « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence », il est « accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques » et il est « Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 ». Article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance. Le diagnostic doit en outre être fourni à la location, au même titre que les autres informations techniques exigées lors de la vente ou de la location d’un bâtiment. Article L. 126-23 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance. Concrètement, le locataire qui découvre que la lettre G a été dissimulée, qu’aucun diagnostic ne lui a été remis ou que le diagnostic se révèle faux dispose d’un premier axe de contestation : la lettre du diagnostic conditionne la décence, donc un diagnostic mensonger fausse tout le raisonnement. Lorsque le diagnostic est erroné, un recours distinct contre le diagnostiqueur peut s’ajouter au recours contre le bailleur, comme l’explique notre analyse consacrée au DPE erroné et aux recours contre le diagnostiqueur.

Une précision s’impose pour éviter un contresens fréquent : l’interdiction de louer un logement G ne rend pas le bail en cours automatiquement nul et n’autorise pas le locataire à quitter les lieux sans préavis ni à cesser de payer son loyer de sa propre initiative. Le bail conclu avant le 1er janvier 2025 demeure un contrat valable, et c’est précisément cette validité qui fonde les droits du locataire : parce que le bail subsiste, le bailleur reste tenu de toutes ses obligations, dont la délivrance d’un logement décent. Le jugement du 17 septembre 2026 cité en introduction l’illustre : après avoir constaté l’indécence, le tribunal a expressément « la validité du contrat de bail », puis condamné la bailleresse à indemniser les locataires. Jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 17 septembre 2026, RG 25/00321, sur courdecassation.fr. Le locataire d’un logement G se trouve donc dans une position paradoxalement forte : son bail est valable, son bailleur est en faute, et chaque mois qui passe sans travaux aggrave le manquement.

B. Loyer des logements F et G : toute augmentation est interdite depuis 2022

Avant même l’interdiction de relocation, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a gelé les loyers des passoires énergétiques : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F ou G, en métropole. Le ministère de la transition écologique le rappelle sur sa page officielle consacrée à la mesure : sont visés les loyers des logements du parc privé comme du parc social relevant des classes F et G, et l’interdiction couvre la révision annuelle par indice, la réévaluation au renouvellement du bail et la fixation du loyer lors d’une relocation. Page du ministère sur le gel des loyers des passoires énergétiques. Cette mesure, issue de l’article 159 de la loi du 22 août 2021, s’applique contrat par contrat : chaque clause d’indexation devient sans effet pour un logement F ou G, et le bailleur qui applique malgré tout une hausse commet une faute dont le locataire peut demander la répétition, c’est-à-dire le remboursement du trop-perçu.

À Paris et en Île-de-France, où s’ajoute l’encadrement des loyers, la combinaison est redoutable pour le bailleur d’une passoire : le loyer de référence limite déjà le montant exigible à la relocation, et le gel interdit ensuite toute progression. Le locataire parisien d’un logement G paie donc un loyer figé pendant que ses factures d’énergie explosent chaque hiver, ce qui nourrit directement son préjudice : la différence entre la dépense théorique annoncée par le diagnostic et la dépense réelle, les frais de chauffage d’appoint, voire le coût d’un relogement temporaire pendant des travaux. Ces postes devront être chiffrés pièce par pièce, car le juge n’accorde que les préjudices prouvés. Les relevés de compteur, les factures d’électricité et de gaz sur deux hivers, les attestations de l’entourage sur le froid et l’humidité, et les photographies datées des moisissures forment le socle probatoire sans lequel même le meilleur fondement juridique reste inefficace.

Le gel ne doit pas être confondu avec une autorisation de ne plus payer : tant que le juge ne l’a pas ordonné, le locataire qui suspend seul son loyer s’expose à un commandement de payer, à la résiliation de son bail et à une procédure d’expulsion. La suspension ou la consignation du loyer est une mesure judiciaire, demandée au juge des contentieux de la protection et obtenue par décision. Cette prudence procédurale distingue les dossiers qui aboutissent de ceux qui se retournent contre le locataire : dans l’affaire jugée à Clermont-Ferrand, les locataires avaient assigné avant de cesser leurs versements et sollicitaient du tribunal l’autorisation de suspendre le paiement ainsi que, à titre subsidiaire, la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre jusqu’à la réalisation des travaux. La consignation présente un avantage tactique majeur : elle prive le bailleur de l’argument du locataire mauvais payeur tout en maintenant la pression financière jusqu’à l’exécution des travaux.

II. Locataire d’une passoire thermique : la méthode pour contraindre le bailleur

A. Mise en demeure, preuves et conciliation avant tout procès

Le point de départ est une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier décrit les désordres avec précision : lettre G du diagnostic avec sa date, températures relevées pièce par pièce, traces d’humidité et de moisissures, factures d’énergie sur les douze derniers mois, équipements de chauffage d’appoint achetés, et troubles de santé éventuellement constatés par le médecin traitant. Il vise l’obligation de délivrance et demande l’exécution de travaux déterminés dans un délai raisonnable, généralement un à deux mois selon l’ampleur des désordres et la saison. La mise en demeure n’est pas une formalité de style : le code civil subordonne l’exécution forcée à cette étape préalable, puisqu’« après mise en demeure », le créancier d’une obligation « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Article 1221 du code civil sur Légifrance. Un courrier vague qui se borne à se plaindre du froid ne produit pas cet effet ; une mise en demeure qui liste les travaux attendus, pièce par pièce, ouvre la voie judiciaire.

Le fondement de fond se trouve dans l’obligation de délivrance du bailleur. Le code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et il ajoute l’entretien en état de servir à l’usage prévu et la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Article 1719 du code civil sur Légifrance. Pour un logement G, le manquement se démontre presque par le diagnostic lui-même, complété par les preuves de la vie quotidienne : le juge compare la promesse contractuelle d’un logement décent à la réalité d’un logement que la loi range hors de la décence. Lorsque le bailleur n’exécute pas, le locataire dispose d’une arme souvent ignorée : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin », voire « demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ». Article 1222 du code civil sur Légifrance. En pratique, cette exécution par le locataire lui-même reste réservée aux travaux urgents et limités, comme le remplacement d’un système de chauffage défaillant en plein hiver, avec devis préalables et information du bailleur ; pour une rénovation énergétique globale, seule l’injonction judiciaire sous astreinte offre un cadre réaliste.

Entre la mise en demeure et l’assignation, la conciliation présente un double intérêt : elle est gratuite et elle conditionne souvent la recevabilité de la demande. Chaque département dispose d’une commission départementale de conciliation, saisie sans frais par simple lettre, qui convoque les parties et propose une solution ; à Paris, cette commission traite un volume important de litiges locatifs et son avis, même non contraignant, pèse devant le juge. S’y ajoute la règle de procédure applicable aux petits litiges : à peine d’irrecevabilité, « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». Article 750-1 du code de procédure civile sur Légifrance. Le locataire qui réclame 4 000 euros d’arriérés de préjudice doit donc justifier d’une tentative amiable préalable, par exemple un passage devant le conciliateur de justice de sa mairie d’arrondissement ou devant la commission départementale, sous peine de voir sa demande déclarée irrecevable avant tout examen au fond. Au-delà du seuil, la tentative reste stratégiquement utile : le juge apprécie que le locataire ait cherché une issue avant de l’occuper, et le bailleur qui refuse toute conciliation s’expose à une lecture sévère de son attitude.

B. Devant le juge : suspension du loyer, travaux sous astreinte et indemnités

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. Le locataire y porte un faisceau de demandes hiérarchisées : à titre principal, l’injonction de réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai fixé, sous astreinte par jour de retard ; la suspension ou la réduction du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux, ou à défaut la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre ; et la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et des surcoûts d’énergie. Le fondement indemnitaire est général : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Article 1231-1 du code civil sur Légifrance. Le bailleur d’une passoire ne peut sérieusement invoquer la force majeure : le classement G résulte de l’état de son bien, connu ou connaissable dès le diagnostic, et l’échéance du 1er janvier 2025 était annoncée depuis la loi du 22 août 2021.

La décision du 17 septembre 2026 donne la mesure de ce qu’un tribunal accorde quand le dossier est documenté. Dans cette affaire, un bail d’habitation avait été conclu le 1er décembre 2023 pour un loyer mensuel de 770 euros, provision sur charges comprises ; un diagnostic technique établi en juillet 2024 par une société spécialisée relevait plusieurs désordres constitutifs de manquements au code de la santé publique et au décret de décence, et la mairie avait pris acte de l’enquête ; la bailleresse avait fait signifier en décembre 2024 un congé pour reprise à effet fin novembre 2026 ; les locataires, après un constat d’échec de conciliation en janvier 2025 puis un procès-verbal de constat par commissaire de justice, avaient assigné en mars 2025 en demandant le constat de l’indécence, à titre principal la nullité du bail avec autorisation de suspendre les loyers, et à titre subsidiaire les travaux sous astreinte de 150 euros par jour de retard avec consignation des loyers, outre 11 970 euros de préjudice matériel, 7 500 euros de préjudice moral et 3 000 euros pour congé frauduleux. Le tribunal a constaté l’indécence, maintenu le bail valable, condamné la bailleresse à 4 643,55 euros de préjudice matériel, 1 500 euros de préjudice moral et 1 500 euros pour le congé frauduleux, plus 500 euros au titre des frais irrépétibles, tout en rappelant que la décision est exécutoire à titre provisoire. Jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 17 septembre 2026, RG 25/00321. Trois enseignements s’en dégagent pour le locataire d’un logement G : le juge préfère maintenir le bail et indemniser plutôt que d’annuler ; le congé pour reprise délivré dans un logement indécent s’expose à une condamnation pour fraude ; et l’exécution provisoire de droit permet de recouvrer sans attendre l’expiration des voies de recours.

À Paris et en Île-de-France, la méthode appelle quatre adaptations pratiques. D’abord, le chiffrage : avec des loyers médians élevés et des passoires chauffées à l’électricité, le préjudice se calcule mois par mois en croisant quittances, factures d’énergie et températures, et un tableau clair vaut mieux qu’une demande globale approximative. Ensuite, le calendrier : assigner à l’automne permet au juge de statuer pendant la saison de chauffe, quand les désordres sont constatables et les factures parlantes, plutôt qu’au printemps quand le logement paraît supportable. Ensuite, le signalement administratif : en cas d’indécence grave, un signalement auprès du service d’hygiène de la mairie ou de l’agence régionale de santé peut déclencher une visite et un rapport qui renforceront le dossier judiciaire, sans dessaisir le juge civil. Enfin, l’accompagnement : l’agence départementale d’information sur le logement de Paris renseigne gratuitement sur la procédure, et la commission départementale de conciliation de Paris reste le passage préalable le moins coûteux avant l’audience. Le locataire parisien cumulera ainsi l’assignation au fond, la demande de travaux sous astreinte et la consignation des loyers, en visant une décision qui fige le rapport de force avant l’hiver suivant.

Conclusion

Le logement classé G loué en 2026 place le bailleur en infraction avec son obligation de délivrance et le locataire en position de créancier : loyer gelé depuis 2022, travaux de mise en conformité exigibles après mise en demeure, et juge armé pour ordonner, suspendre et indemniser. La voie efficace suit un ordre fixe : diagnostic et preuves chiffrées, mise en demeure précise par lettre recommandée, tentative de conciliation gratuite, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection avec demandes hiérarchisées de travaux sous astreinte, de suspension ou de consignation du loyer et de dommages et intérêts. La décision du 17 septembre 2026 confirme que les tribunaux sanctionnent l’indécence par des condamnations substantielles tout en maintenant le bail, et que le congé délivré dans ce contexte peut coûter au bailleur une condamnation supplémentaire pour fraude. Pour le locataire d’une passoire, l’hiver qui commence n’est donc pas seulement une épreuve : c’est la période où les preuves se constituent et où l’action porte ses fruits.