Vous êtes bailleur à Paris, votre locataire paie son loyer chaque mois, et pourtant cet argent n’arrive plus sur votre compte : le syndic de la copropriété l’a fait saisir entre les mains de votre locataire pour payer des charges impayées. Cette situation, brutale, est parfaitement légale dans son principe : muni d’une ordonnance obtenue en procédure accélérée, le syndic peut pratiquer une saisie-attribution sur les loyers et se faire payer directement par le locataire jusqu’à extinction de la dette. Mais chaque étape est encadrée : la créance doit être liquide et exigible, la saisie doit être dénoncée au bailleur qui dispose d’un mois pour la contester devant le juge de l’exécution, et le bailleur peut parallèlement attaquer la créance elle-même, demander des délais de grâce jusqu’à deux ans ou négocier un échéancier. Cet article décrit, dans l’ordre, comment le syndic parvient jusqu’à vos loyers, puis les recours concrets du bailleur parisien pour contester la saisie, protéger le bail en cours et étaler la dette, avec les juridictions et les pièces propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Comment le syndic parvient jusqu’à vos loyers : titre exécutoire et saisie-attribution entre les mains du locataire
A. L’ordonnance de charges comme titre exécutoire : mise en demeure, trente jours et provisions exigibles
Tout commence en amont, par la mécanique ordinaire du recouvrement des charges. Un copropriétaire ne doit des provisions que si l’assemblée générale a voté le budget prévisionnel, et l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle le fondement de l’obligation : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » Pour un bailleur, cette règle a une conséquence directe : même si le locataire ne rembourse qu’une partie des charges par les provisions pour charges du bail, le solde reste dû au syndicat par le bailleur, qui ne peut pas opposer au syndic la défaillance de son locataire.
Quand les provisions restent impayées, le syndic adresse une mise en demeure, puis fait jouer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, vérifie les votes de l’assemblée générale et la défaillance du copropriétaire avant de condamner ce dernier au paiement. L’ordonnance ainsi obtenue est un titre exécutoire : elle permet au syndic de poursuivre l’exécution forcée sur les biens du débiteur, et notamment sur ses loyers.
La Cour de cassation contrôle étroitement cette mécanique. Dans un arrêt du 9 mars 2022, la troisième chambre civile a rappelé que « la mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure » (Cass. Civ. 3e, 9 mars 2022, n° 21-12.988). Dans cette affaire, le copropriétaire avait réglé les provisions avant l’expiration du délai de trente jours, et la Cour en a déduit que « Les provisions sur charges de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ayant été réglées avant l’échéance du délai de 30 jours couru à compter de la mise en demeure du 28 avril 2020, les demandes du syndicat des copropriétaires doivent être rejetées. » Pour un bailleur, l’enseignement est concret : régler la provision visée par la mise en demeure dans les trente jours fait échec à la procédure, et donc à la future saisie des loyers.
Plus récemment, dans un arrêt du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile a verrouillé le périmètre de ce que le syndic peut réclamer par cette voie : « Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. » (Cass. Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 23-23.534). Chaque provision saisie sur les loyers doit donc se rattacher à sa propre mise en demeure, et les arriérés d’exercices dont les comptes n’ont pas été approuvés ne peuvent pas fonder l’ordonnance. Un bailleur dont les loyers sont saisis doit exiger le décompte complet et vérifier cette correspondance ligne par ligne.
Aux provisions s’ajoutent des frais que la loi met à la charge du débiteur. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 rend imputables au seul copropriétaire concerné « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». Les actes de saisie eux-mêmes gonflent donc la dette, ce qui rend la réaction rapide économiquement rationnelle : chaque mois d’inaction ajoute des frais à la somme qui sera prélevée sur les loyers.
B. La saisie-attribution sur les loyers : acte du commissaire de justice, effet attributif et rôle du locataire
Muni de son ordonnance, le syndic peut saisir les loyers entre les mains du locataire. Le fondement général est l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code. » Le loyer est une créance de somme d’argent du bailleur contre son locataire : il entre dans le champ de la saisie-attribution, et le locataire devient le tiers saisi. Le principe vaut également pour l’indemnité d’occupation due par un occupant sans droit ni titre.
La loi sur la copropriété organise même la poursuite de la mesure dans le temps : le dernier alinéa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la mesure d’exécution qui porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment un loyer ou une indemnité d’occupation, se poursuit jusqu’à l’extinction complète de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. Concrètement, la saisie ne se limite pas au loyer du mois en cours : elle capte chaque mois le loyer versé par le locataire jusqu’à ce que la totalité des sommes fixées par l’ordonnance soit apurée. Le bailleur cesse donc de percevoir ses loyers pendant toute la durée nécessaire au remboursement, tout en restant tenu de ses propres échéances de prêt et de ses obligations fiscales sur les revenus fonciers.
L’effet de la saisie est immédiat et puissant. L’article L. 211-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires. » Dès la signification de l’acte au locataire, la fraction saisie du loyer appartient au syndicat, et le locataire qui la verserait quand même au bailleur s’exposerait à payer deux fois. Le même texte ajoute qu’« Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation. » Le locataire devient ainsi personnellement tenu envers le syndic, dans la limite des loyers qu’il doit : il ne peut ni ignorer l’acte ni continuer à payer le bailleur comme si de rien n’était.
Le locataire tiers saisi a des obligations précises : déclarer au commissaire de justice l’étendue de ses obligations envers le bailleur, avec les pièces justificatives, et verser ensuite les loyers au syndic à concurrence de la saisie. Le bailleur a intérêt à informer lui-même son locataire par écrit, dès qu’il a connaissance de la saisie, pour éviter tout malentendu : un locataire qui paie de bonne foi le bailleur après avoir reçu l’acte de saisie commet une faute qui engage sa responsabilité, tandis qu’un locataire qui cesse tout paiement par peur, y compris pour la fraction non saisie du loyer, prive le bailleur de ressources sans fondement. La lettre au locataire doit indiquer clairement la part du loyer qui reste payable au bailleur et celle qui doit être versée au syndic, en joignant une copie de l’acte de saisie et de la dénonciation.
Le fondement général de l’exécution forcée est rappelé par l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution : « Le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution. » Trois adjectifs comptent : le titre doit être exécutoire, la créance liquide, c’est-à-dire chiffrée, et exigible. Si l’ordonnance est frappée d’appel avec effet suspensif dans les cas où il existe, si le décompte comporte des sommes non encore exigibles, ou si la saisie est pratiquée pour un montant supérieur au titre, la mesure est contestable. Le contrôle porte donc à la fois sur le titre et sur les chiffres.
II. Contester la saisie et sauver ses revenus : recours du bailleur à Paris et en Île-de-France
A. Contester la saisie-attribution devant le juge de l’exécution dans le délai d’un mois
La contestation de la saisie obéit à un délai couperet. L’article R. 211-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « A peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. » Le point de départ n’est pas l’acte signifié au locataire, mais la dénonciation adressée au bailleur par acte de commissaire de justice. Dès réception de cette dénonciation, le compte à rebours d’un mois commence, et toute contestation formée après l’expiration du délai est irrecevable, quelle que soit la solidité des moyens. La première urgence est donc calendaire : dater la réception de la dénonciation, calculer l’échéance exacte et saisir le juge avant cette date.
La contestation prend la forme d’une assignation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu où demeure le débiteur, ou du lieu de la saisie pour une personne morale. Elle doit être dénoncée le même jour, ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au commissaire de justice qui a pratiqué la saisie, et le tiers saisi doit en être informé par lettre simple. Ces formalités sont prescrites sous peine d’irrecevabilité et de caducité : une assignation parfaite sur le fond mais dénoncée tardivement au commissaire de justice est perdue. Le bailleur doit donc confier la procédure à un professionnel dès la réception de la dénonciation, car le mois passe vite et les formalités sont piégeuses.
Sur le fond, les moyens de contestation se répartissent en deux familles. La première vise la mesure elle-même : absence de titre exécutoire valable, créance non liquide ou non exigible, montant saisi supérieur au montant du titre, saisie pratiquée entre les mains d’une personne qui n’est pas débitrice du bailleur, ou non-respect des mentions obligatoires de l’acte et de la dénonciation. La seconde vise la créance du syndicat : budget prévisionnel non voté, comptes non approuvés, provisions déjà payées dans le délai de trente jours, absence de mise en demeure propre à chaque exercice, prescription de tout ou partie des sommes. Les deux familles peuvent être combinées : même si la saisie est régulière en la forme, elle tombe si la créance qui la fonde n’est pas justifiée, et inversement.
La prescription mérite une attention particulière car les décomptes du syndic remontent souvent loin. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque provision de charges se prescrit par cinq ans à compter de sa date d’exigibilité, et seules les interruptions régulières, assignation, acte d’exécution ou reconnaissance de dette, font courir un nouveau délai. Un décompte qui inclut des provisions exigibles depuis plus de cinq ans sans acte interruptif doit être réduit d’autant, et la saisie-attribution pratiquée pour le tout est contestable à proportion. Le tri s’effectue ligne par ligne, exercice par exercice.
Parallèlement à la contestation de la saisie, le bailleur peut attaquer les décisions d’assemblée générale qui fondent la dette, mais dans un délai distinct et encore plus bref : la contestation doit être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée, à peine de déchéance. Un bailleur qui découvre la saisie en octobre 2026 pour des charges votées au printemps doit vérifier immédiatement la date de notification du procès-verbal : si le délai de deux mois est expiré, la résolution est devenue définitive et seule la contestation de la créance sur le terrain de l’article 19-2 et de la jurisprudence de janvier 2026 subsiste. Les deux délais, un mois pour la saisie et deux mois pour l’assemblée, courent indépendamment l’un de l’autre et exigent chacun une assignation distincte.
Le cantonnement de la saisie constitue une voie médiane souvent négligée : le bailleur qui reconnaît une partie de la dette mais conteste le surplus peut demander au juge de limiter la saisie aux sommes non contestées, en consignant le surplus ou en fournissant une garantie. Cette solution préserve une partie des loyers pendant l’instance et démontre la bonne foi du débiteur, ce qui prépare utilement une demande de délais. Elle suppose une offre chiffrée précise et des pièces qui distinguent les sommes justifiées de celles qui sont litigieuses, exercice qui reprend exactement le tri du décompte décrit plus haut.
B. Délais de grâce, négociation avec le syndic et repères parisiens : juge, pièces et calendrier
Le bailleur qui doit une partie des sommes peut demander au juge d’étaler le paiement. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le juge peut accorder jusqu’à deux ans, réduire le taux d’intérêt des échéances reportées, suspendre les procédures d’exécution en cours et neutraliser les pénalités de retard pendant le délai accordé. Pour un bailleur dont les loyers sont saisis, ces délais sont vitaux : ils permettent de retrouver une trésorerie, de relouer un lot vacant ou de vendre dans de bonnes conditions plutôt que sous la contrainte. La demande doit être documentée : échéancier de prêt, avis d’imposition, relevés bancaires, état locatif de l’immeuble et preuve d’un premier versement, même partiel, qui établit la bonne foi.
La négociation directe avec le syndic reste la voie la plus rapide. Un syndic parisien préfère un échéancier tenu à une saisie-attribution dont il avancera les frais d’actes. La proposition du bailleur doit être écrite et chiffrée : montant reconnu, montant contesté avec ses motifs, échéancier mensuel adossé aux loyers, premier versement joint, et engagement demandé en retour de suspendre les mesures d’exécution et de ne pas inscrire d’hypothèque complémentaire pendant l’échéancier. L’accord doit prévoir le sort des appels courants, car les provisions continuent d’être appelées chaque trimestre et un échéancier qui ignore les appels futurs dérape dès le trimestre suivant. Quand la dette est importante, l’écrit doit être relu avec soin avant signature, car le syndic y insérera une reconnaissance de dette qui interrompra la prescription.
Le bailleur parisien doit aussi gérer le bail en cours pendant la saisie. Le locataire n’est pas partie au conflit des charges et son bail se poursuit normalement : il paie la fraction saisie au syndic et le solde au bailleur, et le bailleur continue de lui délivrer quittance pour l’ensemble. Toute tentative de résilier le bail ou d’augmenter le loyer pour compenser la saisie exposerait le bailleur à un litige locatif qu’il perdrait. Si le locataire prend peur et menace de quitter les lieux, le bailleur a intérêt à lui expliquer la mécanique par écrit et à lui confirmer que le bail n’est pas affecté. Un départ du locataire aggraverait tout : plus de loyers à saisir, mais plus de revenus non plus, et un lot vacant dont les charges continuent de courir.
Les bailleurs dont le locataire ne paie plus cumulent deux difficultés : des loyers impayés côté locataire et des charges impayées côté syndic, sans compensation possible entre les deux. Chaque dette suit sa propre procédure, et le bailleur doit mener les deux fronts en parallèle : commandement de payer et résiliation contre le locataire d’un côté, contestation et échéancier contre le syndicat de l’autre. Les lecteurs concernés par le premier front trouveront les démarches utiles dans notre dossier sur les loyers impayés à Paris, l’assurance GLI, la garantie Visale et les délais d’expulsion, qui décrit la procédure de recouvrement contre le locataire pendant que le présent article traite du front symétrique contre le syndic.
À Paris et en Île-de-France, la contestation de la saisie se porte devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire compétent, qui est à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour les immeubles parisiens, et le tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour la couronne. Les actes de saisie sont pratiqués par les commissaires de justice, et les assignations en contestation doivent respecter le formalisme décrit plus haut sous peine d’irrecevabilité. Les pièces à réunir dès la dénonciation forment un dossier type : l’ordonnance fondant la poursuite avec son décompte, la mise en demeure et son accusé de réception, les procès-verbaux d’assemblée votant le budget et approuvant les comptes, tous les appels de fonds et les preuves de paiement datées, le bail en cours et les quittances de loyers, l’acte de saisie signifié au locataire et la dénonciation reçue par le bailleur, ainsi que les justificatifs de revenus et de charges pour la demande de délais. Le calendrier francilien rend la vigilance indispensable : les appels du quatrième trimestre partent en octobre, les mises en demeure suivent en novembre, et les saisies-attributions sur les loyers tombent souvent au premier trimestre, quand le bailleur a le moins de marge.
Deux garanties du syndicat doivent enfin être surveillées pendant la saisie des loyers, car elles peuvent frapper en même temps. D’une part, l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 garantit « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire » par « une hypothèque légale sur son lot », que le syndic peut faire inscrire sans autorisation préalable de l’assemblée générale. D’autre part, en cas de vente du lot, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 impose au notaire d’aviser le syndic dans les quinze jours du transfert de propriété : « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » Le syndic peut alors former opposition sur le prix de vente, et la Cour de cassation rappelle que « l’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 de la loi susvisée » (Cass. Civ. 3e, 22 juin 2017, n° 16-15.195). Vendre le lot pour échapper à la saisie des loyers est donc illusoire : le prix sera intercepté chez le notaire.
Conclusion
Quand le syndic saisit vos loyers pour des charges impayées, la sidération est normale mais l’inaction est la pire des réponses. La saisie suppose un titre exécutoire et une créance liquide et exigible, elle doit vous être dénoncée, et vous disposez d’un mois à compter de cette dénonciation pour la contester devant le juge de l’exécution, sous peine d’irrecevabilité. Sur le fond, chaque euro réclamé doit se rattacher à un budget voté, à des comptes approuvés et à sa propre mise en demeure, comme l’exige la Cour de cassation depuis janvier 2026, et les provisions prescrites depuis plus de cinq ans doivent être écartées. Quand une partie de la dette est justifiée, le juge peut accorder jusqu’à deux ans de délais, et un échéancier négocié avec le syndic, adossé aux loyers et tenant compte des appels courants, préserve souvent mieux vos intérêts qu’un procès subi. À Paris et en Île-de-France, où un loyer saisi signifie un prêt non remboursé, la règle d’or tient en une phrase : dater la dénonciation, contester dans le mois, trier le décompte ligne par ligne, et ne jamais laisser la saisie tourner sans acter par écrit soit une contestation, soit un échéancier.