En ce mois d’octobre 2026, un syndic parisien effectue sa ronde dans les sous-sols d’une résidence du douzième arrondissement et pousse la porte d’un local technique : un matelas, un réchaud, des vêtements. Au troisième sous-sol d’un parking du dix-neuvième arrondissement, un box fermé depuis des mois abrite désormais deux occupants qui ont forcé la serrure. Dans une rue commerçante de Saint-Denis, le rideau métallique d’une boutique vide depuis un an a été soulevé et l’arrière-boutique est habitée. Ces scènes relèvent toutes d’une même situation juridique : l’occupation sans droit ni titre d’un lieu qui n’est pas un logement occupé régulièrement, ou pas le domicile de celui qui s’y est installé. Parking, cave, box, réserve, boutique vacante, bureau inoccupé : la loi organise des voies d’évacuation rapides, qui passent parfois par le préfet en quarante-huit heures, par la plainte pénale et par le juge des référés, lequel expulse sous astreinte. La date donne à ces démarches un relief particulier : la trêve hivernale commence le 1er novembre et suspend l’exécution des expulsions jusqu’au 31 mars, avec des exceptions précises pour les occupations illicites. Ce dossier explique, textes et décisions rendues en 2025 et 2026 à l’appui, comment faire constater l’occupation, quelle voie choisir entre le préfet, la plainte pénale et le juge civil, comment obtenir l’expulsion avant l’hiver ou malgré l’hiver, et comment chiffrer l’indemnité d’occupation due par l’occupant.
I. Faire constater l’occupation illicite et déclencher l’évacuation rapide
A. La demande au préfet : plainte, preuve de propriété et mise en demeure en quarante-huit heures
La voie la plus rapide contre un squat ne passe pas toujours par le tribunal. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet au propriétaire d’un local occupé illicitement de saisir le représentant de l’État dans le département pour obtenir une mise en demeure administrative de quitter les lieux. Le texte vise d’abord le domicile, mais son champ couvre exactement la situation des locaux vacants : « En cas d’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Un parking, une cave, une boutique ou un bureau vacant entre donc dans le dispositif, dès lors que l’introduction résulte d’une effraction, de menaces ou de manœuvres.
Trois conditions cumulatives structurent la demande. D’abord, le dépôt d’une plainte : sans plainte, le préfet ne peut être saisi. Ensuite, la preuve du droit du demandeur, par le titre de propriété, le règlement de copropriété désignant les parties communes, ou tout acte établissant la qualité de propriétaire du local occupé. Le texte anticipe la difficulté fréquente du propriétaire qui ne peut rapporter cette preuve parce que les lieux sont occupés : « Lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’Etat dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Enfin, le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. En pratique parisienne, le constat dressé par un commissaire de justice, précis sur les lieux, les serrures forcées et l’identité des occupants quand elle peut être établie, forme la pièce maîtresse du dossier.
Une fois le dossier complet, le calendrier est bref : « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Seule la méconnaissance des conditions prévues aux deux premiers alinéas du présent article ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent amener le représentant de l’Etat dans le département à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Puis « La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). À Paris, la demande est adressée au préfet de police. Le dispositif s’applique aussi « en cas de maintien dans les lieux mentionnés au premier alinéa à la suite de l’introduction mentionnée au même premier alinéa », ce qui couvre l’occupant entré par effraction puis resté sur place (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). Depuis le 20 août 2026, le texte distingue selon la nature du local : « Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours et l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative suspend l’exécution de la décision du représentant de l’Etat » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, en vigueur depuis le 20 août 2026). Pour un parking, une cave ou une boutique, le délai d’exécution est donc de sept jours et non de vingt-quatre heures, et l’occupant peut le suspendre par un référé administratif. En contrepartie, l’évacuation devient une obligation : « Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du local, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure » (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, en vigueur depuis le 20 août 2026). Si le préfet refuse ou tarde, la voie judiciaire décrite dans la seconde partie reste ouverte, et le refus motivé éclaire la stratégie devant le juge.
B. Le réflexe pénal : quand l’occupation d’un local devient une violation de domicile
Parallèlement à la demande préfectorale, la plainte pénale protège le propriétaire et prépare l’expulsion. L’article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non » (article 226-4 du code pénal). La dernière phrase intéresse directement les propriétaires de locaux vacants : un appartement inoccupé mais meublé, une résidence secondaire, un logement en attente de relocation dont le mobilier appartient au propriétaire reste son domicile au sens pénal, même s’il n’y habite pas.
La Cour de cassation a précisé le 3 juin 2025 la frontière entre domicile protégé et simple propriété immobilière. Dans cette affaire, une femme expulsée d’un immeuble adjugé sur saisie s’était introduite à deux reprises dans le logement, le 1er août puis le 27 décembre 2018, en forçant les chaînes apposées à l’entrée. La chambre criminelle rappelle : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation » (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). La Cour casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans parce que les juges n’avaient pas établi que l’adjudicataire avait pris possession des lieux et y avait établi un domicile à la date des faits. L’enseignement vaut pour les parkings, caves et locaux nus : un emplacement de stationnement ou un local technique vide de tout meuble du propriétaire se défend mal sur le terrain de la violation de domicile, tandis qu’un local contenant les biens meubles du propriétaire relève de l’article 226-4. Dans tous les cas, la plainte mentionne avec précision les voies de fait constatées, effraction, forçage de serrure ou de chaîne, bris de porte, car elles conditionnent à la fois la qualification pénale et les voies civiles d’évacuation accélérée.
Le dépôt de plainte produit des effets qui dépassent la sanction. Il conditionne la saisine du préfet au titre de l’article 38 et fige la date de l’occupation illicite, utile pour chiffrer ensuite l’indemnité d’occupation. Le procès-verbal de police ou de gendarmerie complète le constat du commissaire de justice : l’un décrit l’infraction, l’autre établit l’occupation et l’absence de titre. Les photographies des serrures forcées, des lieux occupés et des biens entreposés par l’occupant rejoignent le dossier. Lorsque l’occupant est inconnu ou refuse de décliner son identité, le constat le mentionne, et la procédure judiciaire se dirige contre l’occupant identifié « ainsi que tous occupants de son chef », formule qui permet l’expulsion des personnes arrivées après l’assignation. Cette chaîne probatoire, plainte, constat, photographies, titre de propriété, irrigue toute la suite : préfet, juge des référés et chiffrage du préjudice.
II. Obtenir du juge l’expulsion et la réparation du préjudice
A. Le référé devant le juge : expulsion, astreinte et suppression du délai de deux mois
Quand le préfet n’a pas évacué ou quand le propriétaire choisit d’emblée le juge, le référé offre la voie civile la plus rapide. L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile). L’occupation sans droit ni titre constitue par nature un trouble manifestement illicite : le demandeur qui produit son titre de propriété et le constat d’occupation obtient l’expulsion sans avoir à démontrer l’urgence, et peut solliciter une provision sur son préjudice dans la même ordonnance.
Une ordonnance parisienne du 10 avril 2026 illustre la méthode du juge face au squat d’un local non destiné à l’habitation. Paris Habitat avait découvert que le local technique du troisième sous-sol d’un parking parisien, fermé par une porte, était occupé par deux personnes ; un constat de commissaire de justice du 15 décembre 2025 décrivait les lieux et l’occupant, qui refusait de donner le nom de la femme présente à ses côtés. Les travaux de requalification du parking, d’un montant de 310 632,15 euros, avaient fait l’objet d’un ordre d’arrêt le 23 décembre 2025 en raison de la présence des occupants. Assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, l’occupant n’a ni comparu ni été représenté. Le juge constate : « Monsieur [C] [T] ne justifie d’aucun titre de propriété, ou de titre locatif, concernant le local sis au 3ème sous-sol du parking », puis tranche : « Il est, dès lors, occupant sans droit ni titre de ce bien » (TJ Paris, ord. réf., 10 avril 2026, RG n° 26/01149). L’expulsion est ordonnée contre l’occupant « ainsi que celle de tous autres occupants de son chef », avec le concours de la force publique au besoin, sous le contrôle d’un commissaire de justice.
Trois accessoires de l’ordonnance méritent l’attention des propriétaires de locaux squattés. D’abord l’astreinte : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision » (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge parisien assortit l’expulsion d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, liquidable après trois mois, ce qui donne à l’occupant un intérêt financier direct à partir vite. Ensuite la suppression du délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution), mais « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). L’effraction du local technique justifiait la suppression, et les propriétaires de parkings ou de caves forcés gagnent à demander cette suppression dans l’assignation. Enfin la provision : le juge alloue 3 000 euros « à valoir sur les préjudices matériels liés à l’occupation du local technique », soit « une indemnité de 3.000,00 euros à valoir sur les préjudices matériels liés à l’occupation du local technique » (TJ Paris, ord. réf., 10 avril 2026, RG n° 26/01149), plus 1 000 euros au titre des frais de procédure. Le sort des biens laissés par l’occupant suit un régime précis : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne » (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution), à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés et décrits par le commissaire de justice, avec sommation de les retirer. Pour un logement d’habitation squatté, la démarche préfectorale et judiciaire obéit à des réflexes voisins mais avec des règles propres au domicile, décrites dans notre dossier consacré à la maison ou l’appartement squatté à Paris.
B. La trêve hivernale, l’indemnité d’occupation et la pratique parisienne
À la mi-octobre, une question domine les dossiers d’expulsion : la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, va-t-elle paralyser l’exécution ? Le principe est large : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Deux correctifs concernent directement les squats. Pour le domicile occupé par effraction, le sursis ne joue pas : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour les autres lieux, parkings, caves, bureaux, boutiques, le juge dispose d’une faculté qu’il faut lui demander expressément : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, l’assignation en référé d’octobre 2026 contre les occupants d’un parking ou d’une cave forcés sollicite à la fois la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 et la suppression du sursis hivernal de l’article L. 412-6, en visant l’effraction constatée. Sans cette demande, le commissaire de justice chargé de l’exécution applique le sursis, et l’occupant reste jusqu’au printemps.
L’expulsion ne solde pas les comptes : l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation pour toute la période, et le fondement en est la responsabilité civile : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Un jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 4 juin 2026 montre comment le juge la chiffre. Le défendeur s’était installé sans aucun titre dans le logement dont sa sœur, décédée en janvier 2025, était locataire ; le bailleur social demandait l’expulsion et le paiement des indemnités d’occupation. Le tribunal relève : « Attendu que la partie défenderesse s’est introduite dans les lieux sans droit ni titre pour ce faire », ordonne : « Ordonne l’expulsion de [V] [G] [U] et celle de toute personne occupant les lieux de son chef », et fixe la réparation : « Le condamne à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 03 juin 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payées si le bail lui avait été transféré » (TJ Nantes, 4 juin 2026, RG n° 25/03917). La méthode se transpose aux locaux professionnels et aux parkings : l’indemnité égale la valeur locative du lieu, loyer de marché d’un box ou d’une boutique comparable, charges et taxes récupérables, à compter du procès-verbal constatant l’occupation illicite. Le même jugement écarte les délais de grâce demandés par l’occupant, supprime le délai de l’article L. 412-1, mais maintient la trêve hivernale pour ce logement, preuve que le juge distingue selon la nature des lieux et que la demande de suppression du sursis doit être motivée lieu par lieu.
À Paris et en Île-de-France, la pratique donne à ces règles un tour concret. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les référés d’expulsion, saisi par assignation délivrée par un commissaire de justice parisien, avec le titre de propriété, le constat d’occupation et la plainte en pièces jointes. La demande au préfet de police se prépare en parallèle, sans attendre l’audience, car les deux voies se cumulent et la mise en demeure préfectorale, quand elle aboutit, évacue en quelques jours un local dont l’expulsion judiciaire prendrait des semaines. Les syndics de copropriété joignent le règlement de copropriété et le procès-verbal de l’assemblée qui les mandate, afin d’établir leur qualité à agir pour les parties communes comme les parkings et les locaux techniques. Les bailleurs sociaux et les propriétaires de boutiques chiffrent dès l’assignation la provision demandée : loyers perdus, travaux retardés ou arrêtés comme les 310 000 euros du parking parisien, frais de remise en état des serrures et des portes, surcoût d’assurance. Enfin, l’occupant insolvable n’éteint pas la créance : le titre exécutoire de l’ordonnance ou du jugement permet les mesures d’exécution sur ses biens et revenus ultérieurs, et l’astreinte liquidée grossit la créance. L’automne est donc la saison où agir : constater en octobre, saisir le préfet et assigner en référé avant novembre, demander la suppression des délais et du sursis hivernal, et chiffrer chaque mois d’occupation jusqu’à la libération effective.
Conclusion
Le parking, la cave ou la boutique squattés ne sont pas une fatalité d’automne. Le propriétaire qui fait constater l’occupation par un commissaire de justice, dépose plainte et saisit le préfet de police dispose d’une évacuation possible en quarante-huit heures, et le juge des référés ordonne l’expulsion sous astreinte dès lors que l’absence de titre est établie, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris en avril 2026 pour un local technique occupé. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars ne protège pas l’occupant entré par effraction dans un domicile, et le juge peut en priver l’occupant d’un parking ou d’une cave forcés si la demande lui en est faite. Chaque mois d’occupation illicite se paie ensuite au prix de la valeur locative des lieux, à compter du procès-verbal qui l’a constatée. Reste l’essentiel du calendrier : à la mi-octobre 2026, les constats dressés maintenant fondent les expulsions exécutées avant l’hiver, tandis que les dossiers attendus au printemps prochain auront coûté cinq mois d’occupation impayée.