La mi-octobre 2026 marque le moment où le chauffage se rallume dans les immeubles parisiens et où les locataires découvrent la réalité thermique de leur logement. Le radiateur tourne à plein régime, le thermomètre intérieur stagne à quinze ou seize degrés, les murs restent glacés et la facture d’énergie s’envole. Pour un locataire, cette situation n’est pas une fatalité de l’automne. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location, et le bailleur reste tenu de remettre un logement décent. Quand le froid s’installe durablement dans le logement, le droit donne au locataire une méthode précise : réunir les preuves de l’indécence énergétique, adresser une mise en demeure au bailleur, puis saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir les travaux, une baisse du loyer, voire la suspension de son paiement jusqu’à la remise en conformité.

Deux décisions rendues en 2026 éclairent ce chemin. Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’un bailleur qui connaissait l’indécence du logement lors de la signature du bail ne peut pas utiliser de prétendus travaux de remise en état comme motif légitime pour donner congé au locataire. Le 17 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a constaté l’indécence énergétique d’un logement loué sans diagnostic de performance énergétique et a condamné la bailleresse à verser plus de neuf mille euros au total entre restitution, préjudices et frais. À Paris et en Île-de-France, où le parc ancien compte une proportion élevée de logements mal isolés et où les loyers rendent chaque mois d’hiver coûteux, ces règles s’appliquent avec une force particulière. Cet article explique comment établir l’indécence énergétique de son logement, quelles preuves réunir avant d’écrire au bailleur, quels pouvoirs le juge détient sur les travaux et le loyer, et comment faire sanctionner un diagnostic de performance énergétique faux ou absent.

I. Passoire thermique en location : comment établir que le logement est indécent

A. Logement classé G, F ou E : où lire la réalité énergétique de votre location

Le point de départ de toute démarche se trouve dans le diagnostic de performance énergétique, le DPE. Ce document classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Le code de la construction et de l’habitation le définit ainsi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » (Légifrance, article L126-26 du code de la construction et de l’habitation). Le DPE comporte aussi une information sur l’aération et des recommandations de travaux avec le montant des dépenses théoriques. Pour un locataire qui a froid, ces dépenses théoriques constituent un premier repère chiffré : elles annoncent le coût annuel du chauffage dans le logement tel qu’il est.

Le calendrier légal donne ensuite à ce classement une portée directe sur le droit de louer. Comme le rappelle le site officiel Service-Public consacré aux passoires thermiques exclues de la location, depuis le 1er janvier 2025 les logements étiquetés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location. Le mouvement se poursuit : les logements classés F seront considérés comme non décents à compter de 2028, puis les logements classés E en 2034, comme le précise la même page officielle et comme le confirme le code, qui dispose : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. » (Légifrance, article L173-2 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, un locataire entré dans les lieux en 2024 ou 2025 avec un DPE classé G occupe un logement que la loi considère comme non décent, même si le bail a été signé avant l’interdiction. Le bail reste valable, et c’est même un point fort du dossier : le locataire peut exiger la mise en conformité sans que la validité du contrat soit remise en cause.

Le DPE doit figurer dès l’annonce et dans le dossier remis à la signature. Le code impose que « En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique » (Légifrance, article L126-33 du code de la construction et de l’habitation). L’annonce qui tait le classement G expose son auteur à une sanction : « Tout manquement par un non-professionnel à l’obligation d’information mentionnée au présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €. » Le même article prévoit jusqu’à 15 000 euros d’amende pour une personne morale professionnelle. À la signature, le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique : en cas de vente, le dossier annexé à la promesse comprend « 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code » (Légifrance, article L271-4 du code de la construction et de l’habitation), et le jugement de Clermont-Ferrand du 17 septembre 2026 rappelle qu’en location, le diagnostic prévu par l’article L126-26 est joint au contrat lors de sa conclusion. Dans cette affaire, le contrat signé le 1er décembre 2023 n’était accompagné d’aucun DPE, la bailleresse soutenait que le classement figurait sur l’annonce publiée sur une plateforme, mais elle n’en a rapporté aucune preuve. Le tribunal a retenu le manquement à l’obligation d’information et constaté l’indécence énergétique, en s’appuyant sur un diagnostic technique qui classait le logement en G avec une consommation de 541 kWh par mètre carré et par an, imputée à l’isolation des murs, des plafonds, de la toiture et du plancher. Pour un locataire parisien, la leçon pratique est claire : conservez l’annonce d’origine avec sa date, photographiez-la, gardez le bail et son dossier annexe, et vérifiez si le DPE y figure. Un DPE absent ou un classement G tu dans l’annonce constitue le socle du dossier.

B. Froid avéré, factures et constat : quelles preuves réunir avant d’écrire au bailleur

Un classement G ne suffit pas toujours à emporter la conviction du juge si le bailleur prétend que le logement reste habitable. Le froid doit être prouvé par des pièces concrètes, réunies avant toute lettre. La première preuve est la mesure : relevez les températures pièce par pièce, matin et soir, pendant au moins deux semaines de chauffe, en notant les réglages du chauffage et les conditions extérieures. Photographiez le thermomètre à côté d’un journal daté ou d’un écran affichant la date, conservez les captures des relevés. La deuxième preuve est financière : factures d’électricité et de gaz des douze derniers mois, mensualités, régularisations, achats d’appoint comme les radiateurs électriques d’appoint et les déshumidificateurs. Ces montants chiffrent le préjudice matériel et montrent que le locataire paie pour chauffer un logement qui ne retient pas la chaleur. La troisième preuve est technique : le DPE lui-même, ses recommandations de travaux, et tout rapport complémentaire comme un audit énergétique ou un diagnostic établi par un organisme mandaté après signalement. Dans l’affaire jugée à Clermont-Ferrand, un diagnostic technique établi après signalement décrivait plusieurs désordres, et un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en janvier 2025 figeait l’état du logement. Ce constat d’huissier, devenu constat de commissaire de justice, reste la pièce la plus solide pour décrire l’humidité, les moisissures, l’absence de ventilation, les infiltrations et les températures relevées. Faites établir ce constat en hiver, pendant la période de chauffe, quand les désordres sont visibles et mesurables.

La quatrième preuve est la correspondance. Avant de saisir le juge, écrivez au bailleur ou à l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception : décrivez les températures relevées, les factures, les désordres constatés, joignez les copies des relevés et du constat, rappelez que le logement est classé G ou que le DPE n’a jamais été remis, et demandez expressément la mise en conformité avec un délai pour répondre. Conservez chaque envoi et chaque réponse. Cette mise en demeure n’est pas une simple formalité de courtoisie : la procédure légale impose un délai de deux mois après la mise en demeure avant de saisir le juge des contentieux de la protection si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, comme l’explique la page officielle consacrée au logement décent. Passé ce délai, le locataire comme le bailleur peuvent saisir ce juge spécialisé du tribunal judiciaire. À Paris, il s’agit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par assignation ou par requête selon les montants et l’urgence. Préparez dès la mise en demeure le dossier qui sera présenté au juge : bail complet, DPE ou preuve de son absence, annonce d’origine, relevés de température, factures d’énergie sur douze mois, constat de commissaire de justice, correspondances et accusés de réception, attestations de voisins ou du gardien sur le froid et l’humidité, certificats médicaux si le froid a aggravé l’état de santé des occupants, notamment des enfants et des personnes âgées. Un dossier chiffré et daté transforme une plainte sur le froid en demande juridique précise : nature des travaux, baisse du loyer, suspension de son paiement et réparation des préjudices.

II. Bailleur qui ne fait rien : travaux imposés, loyer réduit et indemnisations

A. Mise en conformité, baisse ou suspension du loyer : ce que le juge peut ordonner

L’obligation du bailleur est posée par le code civil en des termes qui ne laissent aucune place au doute : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Légifrance, article 1719 du code civil). Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tiré de ce texte, combiné avec la loi du 6 juillet 1989, une série de rappels décisifs pour les locataires de passoires thermiques (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993). La Cour énonce d’abord que « Selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » Elle rappelle ensuite la substance de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimale, puis celle de l’article 20-1 de la même loi : « Selon le dernier, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Concrètement, le juge peut imposer au bailleur l’isolation des murs et de la toiture, le remplacement des fenêtres, la mise aux normes du chauffage et de la ventilation, fixer un délai d’exécution assorti d’une astreinte par jour de retard, réduire le loyer de 20, 30 ou 50 pour cent selon la gravité, ou suspendre son paiement avec consignation des fonds jusqu’à la fin des travaux.

Cet arrêt du 4 juin 2026 apporte une protection supplémentaire contre une manoeuvre redoutée des locataires : le congé déguisé en prétexte de travaux. Dans cette affaire, la bailleresse avait donné congé pour motif légitime et sérieux en invoquant un projet de travaux et des impayés, alors que le logement avait été jugé indécent par un jugement définitif et que la bailleresse connaissait cette indécence depuis la conclusion du bail. La Cour censure la validation du congé : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993) Un bailleur parisien qui a loué un logement classé G en connaissance de cause ne peut donc pas reprendre le logement sous couvert de rénovation énergétique pour évincer le locataire qui réclame des travaux. Si vous recevez un congé pour travaux alors que vous avez signalé le froid et l’indécence, contestez-le en invoquant cette solution et produisez le DPE remis à la signature, qui prouve que le bailleur connaissait la classe énergétique.

Le paiement du loyer pendant la procédure mérite une attention particulière. Tant que le juge n’a pas suspendu le paiement, le locataire doit continuer à payer, car l’arrêt total unilatéral expose à une action en résiliation pour impayés. En revanche, deux mécanismes protègent le locataire. D’abord, la suspension judiciaire avec ou sans consignation prévue par l’article 20-1, demandée dès l’assignation en référé ou au fond. Ensuite, pour les bénéficiaires d’une aide au logement, la procédure de conservation des allocations : « Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. » (Légifrance, article L843-1 du code de la construction et de l’habitation). Le 14 décembre 2023, la Cour de cassation a confirmé que « Selon le dernier, le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-23.267). Si la caisse d’allocations familiales conserve l’allocation pour non-décence, le bailleur ne peut ni réclamer la part manquante au locataire après coup ni s’en servir pour faire résilier le bail. Signalez la situation à votre caisse dès la mise en demeure restée sans effet, et conservez ses notifications écrites.

B. DPE faux ou absent : faire reconnaître le préjudice et le chiffrer à Paris et en Île-de-France

Quand le DPE est faux, le préjudice du locataire comme celui de l’acheteur se chiffre en argent. Sur le terrain de la vente, la Cour de cassation a fixé le cadre dès le 21 novembre 2019 : « Mais attendu que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251). Dans cette affaire, les acquéreurs avaient obtenu 15 000 euros de dommages et intérêts contre le diagnostiqueur fautif. La solution reste citée parce qu’elle distingue deux préjudices : le coût des travaux d’isolation, qui n’est pas indemnisé comme tel, et la perte de chance d’acheter moins cher, qui ouvre droit à réparation. Depuis, les tribunaux sanctionnent lourdement les diagnostics erronés : le 11 juin 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné un diagnostiqueur et ses assureurs à payer 16 000 euros de dommages et intérêts à des acquéreurs, sur le fondement de la responsabilité pour faute, après une expertise judiciaire qui avait révélé un diagnostic non conforme à la réalité et un mauvais classement énergétique (décision du tribunal judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 11 juin 2026, RG n° 23/09245). Pour les lecteurs qui ont acheté plutôt que loué, les recours contre le vendeur et le diagnostiqueur en cas de DPE erroné sont détaillés dans notre dossier sur l’achat d’une passoire thermique et le recours si le DPE est faux.

En location, le jugement du 17 septembre 2026 montre comment les juges chiffrent le préjudice du locataire. Le tribunal a constaté l’indécence du logement tout en prononçant la validité du bail, puis a condamné la bailleresse à payer 4 643,55 euros au titre du préjudice matériel, 1 500 euros au titre du préjudice moral, 1 500 euros pour congé frauduleux et 500 euros au titre des frais de procédure, outre les dépens et les frais de constat. Ce chiffrage donne une échelle réaliste pour une demande parisienne : restitution d’une part des loyers versés pour un logement indécent, indemnisation du trouble de jouissance subi pendant les mois de froid, sanction du congé donné pour faire échec aux droits du locataire, et remboursement des frais de constat et de procédure. À Paris et en Île-de-France, où les loyers atteignent souvent le double des montants provinciaux, la part de loyer restituable et le trouble de jouissance se chiffrent en conséquence, à condition de produire les quittances, les factures d’énergie et le constat. L’assignation doit être portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, avec un décompte précis mois par mois : loyers payés, surcoût énergétique documenté par les factures, durée d’exposition au froid et préjudices annexes comme les dégâts des eaux liés à la condensation ou les problèmes de santé attestés.

Reste la question du temps pour agir, qui piège les locataires et les acquéreurs qui attendent trop. Les actions se prescrivent par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (Légifrance, article 2224 du code civil). Le 25 septembre 2025, la Cour de cassation a précisé le point de départ pour les litiges de diagnostic erroné : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l’agent immobilier lors de la vente, dont ils se prévalaient au soutien de leur action contre celui-ci au titre d’un défaut d’information et de conseil, fait générateur de sa responsabilité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, pourvoi n° 24-12.596). Avoir eu froid dès le premier hiver ne fait donc pas nécessairement courir le délai contre celui qui invoque le caractère erroné du DPE : le juge doit rechercher quand la victime a connu ou aurait dû connaître l’erreur du diagnostic lui-même. Pour un locataire parisien entré dans un logement classé G en 2023 ou 2024, le délai court au plus tôt à la remise du DPE, et la découverte de l’erreur par un nouveau diagnostic ou une expertise peut le reporter. Faites donc établir un contre-diagnostic dès que le doute naît, adressez la mise en demeure sans attendre la fin de l’hiver, et conservez la preuve de chaque date : remise du DPE, premier signalement, réponse du bailleur, constat et assignation. Chaque date compte pour écarter une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Conclusion

Un logement froid en octobre 2026 n’est pas un simple inconfort saisonnier quand le DPE affiche la classe G ou quand aucun diagnostic n’a été remis. La loi interdit désormais la location des logements classés G, le juge peut imposer les travaux avec un délai et une astreinte, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à la remise en conformité, et le bailleur qui connaissait l’indécence ne peut pas s’en servir comme prétexte pour donner congé. La méthode qui gagne devant le juge tient en quatre temps : conserver l’annonce, le bail et le DPE dès l’entrée dans les lieux, mesurer le froid et collectionner les factures pendant la période de chauffe, faire établir un constat par un commissaire de justice, puis adresser une mise en demeure chiffrée avant de saisir, deux mois plus tard, le juge des contentieux de la protection. Les décisions de 2026 montrent que les tribunaux chiffrent le préjudice en milliers d’euros et sanctionnent le diagnostiqueur fautif comme le bailleur qui laisse un locataire dans le froid. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’hiver dans une passoire thermique coûte cher en énergie et en santé, attendre le printemps pour agir revient à laisser passer les preuves avec la saison froide.