Le mot inondation figure parmi les recherches en forte progression en France ce 15 octobre 2026, et deux informations du jour montrent pourquoi la question de l’assurance habitation se pose avec une acuité particulière. À Langres, en Haute-Marne, une trentaine de riverains de la rivière Bonnelle étaient réunis le 13 octobre autour du syndicat mixte du bassin de la Marne Amont et de la ville pour examiner un programme de travaux de 2,5 millions d’euros destiné à réduire le risque d’inondation, huit ans après la crue de juin 2018 qui avait touché 32 riverains, selon le journal local qui rapporte la réunion le 15 octobre. Le même jour, la presse immobilière nationale raconte l’histoire d’acquéreurs inondés deux mois après l’achat de leur maison à 200 000 euros, qui réclamaient 60 000 euros de dommages-intérêts aux vendeurs et ont été déboutés, puis condamnés à payer 4 000 euros. Entre la prévention collective des crues et l’échec d’un recours mal préparé, le foyer dont la maison vient de prendre l’eau se pose une question plus immédiate : la chaudière et la pompe à chaleur noyées au sous-sol ou au rez-de-chaussée, qui les paie, l’assureur multirisque habitation, l’installateur, ou personne. Cet article répond dans l’ordre où le sinistré se pose la question : d’abord la garantie catastrophe naturelle, l’arrêté qui la déclenche et le lien avec les équipements du sous-sol, ensuite la déclaration du sinistre, les preuves et les délais qui protègent contre la déchéance, puis ce que le contrat retient au titre de la vétusté et de la franchise, et enfin le recours contre l’installateur de la pompe à chaleur quand l’assureur ne paie pas. Une règle de lecture traverse tout le propos : la loi fixe le cadre, notamment le code des assurances et le code civil, mais le montant effectivement versé dépend toujours du contrat souscrit, de ses garanties, de ses exclusions et de ses franchises, et aucune garantie facultative ne doit être tenue pour acquise.

I. Assurance inondation maison : la garantie catastrophe naturelle et l’arrêté qui change tout

A. Inondation assurance indemnisation : arrêté de catastrophe naturelle, cause déterminante et équipements du sous-sol

La garantie contre les effets des catastrophes naturelles n’est pas une option que l’assuré choisirait ou non : elle accompagne obligatoirement les contrats qui garantissent les dommages d’incendie ou tous autres dommages aux biens situés en France. L’article L. 125-1 du code des assurances, en vigueur dans sa version applicable au 15 octobre 2026, dispose que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles » (article L. 125-1 du code des assurances). Le même article définit le fait générateur : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel » (article L. 125-1 du code des assurances). Trois conditions se dégagent : un dommage matériel direct, un caractère non assurable par ailleurs, et une cause déterminante tenant à l’intensité anormale d’un agent naturel, dont l’inondation et la crue font partie. L’article L. 125-2 du code des assurances ajoute que les entreprises d’assurance doivent insérer dans ces contrats « une clause étendant leur garantie aux dommages » visés par la loi, et que cette garantie « ne peut excepter aucun des biens mentionnés au contrat ni opérer d’autre abattement que ceux qui seront fixés dans les clauses types » (article L. 125-2 du code des assurances). Autrement dit, une fois la garantie catastrophe naturelle enclenchée, l’assureur ne peut écarter tel ou tel bien du contrat, mais il applique les abattements prévus par les clauses types, dont la franchise.

La Cour de cassation a précisé le régime de cette garantie dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 12 février 2026, pourvoi numéro 24-15.504, rendu au sujet de fissures consécutives à la sécheresse mais dont le principe vaut pour l’ensemble du régime : « Selon ce texte, sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises » (Cass. 2e civ., 12 février 2026, n° 24-15.504). La cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait condamné l’assureur sans rechercher « si les mesures habituelles pour prévenir ces dommages avaient effectivement été prises, ou si, l’ayant été, n’avaient pu empêcher leur survenance ». Pour le propriétaire d’une maison inondée, l’enseignement est direct : l’entretien régulier des équipements et les précautions élémentaires, comme la maintenance de la chaudière, la vérification des pompes de relevage du sous-sol ou le déplacement des biens en cas d’alerte, font partie des mesures habituelles dont l’assureur peut discuter, et leur preuve appartient au dossier d’indemnisation.

Le point qui déclenche le plus de refus d’indemnisation concerne le mécanisme de l’inondation lui-même : l’eau n’est pas toujours entrée par la porte. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 29 mai 2024, répertoire général numéro 22/07298, le syndicat des copropriétaires d’une résidence avait vu le parc de stationnement en sous-sol inondé à la suite de la crue de la Marne du 23 janvier 2018, avec des équipements endommagés, notamment les ascenseurs, les blocs de secours, les canalisations, les portes de sous-sol, les équipements électriques et les pompes de relevage. L’assureur refusait la garantie catastrophe naturelle au motif que le sinistre provenait d’une remontée de nappe phréatique, non visée selon lui par l’arrêté interministériel du 14 février 2018 qui reconnaissait la commune au titre des inondations et coulées de boue. La cour a confirmé la condamnation de l’assureur à payer 57 306,08 euros toutes taxes comprises au titre de la garantie catastrophe naturelle, franchise contractuelle de 380 euros déduite, somme indexée sur l’indice du coût de la construction. Pour écarter l’argument de l’assureur, elle s’est appuyée sur l’expert du syndicat, dont elle a repris les conclusions selon lesquelles les remontées de nappe ne pouvaient être dissociées de la crue visée par l’arrêté, et a jugé que le lien direct entre la remontée des nappes et l’arrêté publié au Journal officiel était suffisamment établi par les pièces produites aux débats. Elle a également jugé que la clause d’exclusion des remontées de nappe, placée sous le chapitre dégât des eaux du contrat et non sous le chapitre catastrophes naturelles, ne pouvait pas faire échec à la garantie légale. Trois leçons pour la maison individuelle : les équipements techniques du sous-sol, pompes, chaudière, tableaux électriques, entrent dans l’assiette de la garantie dès lors que le lien avec l’événement reconnu est direct ; une remontée de nappe corrélée à la crue n’est pas un motif valable de refus ; et l’exclusion du dégât des eaux ne vaut pas pour la catastrophe naturelle.

Reste l’arrêté lui-même, et ici la prudence s’impose absolument. La garantie catastrophe naturelle ne peut être mise en jeu qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel qui constate l’état de catastrophe naturelle pour tel événement et telle zone. Aucun article ne permet d’affirmer, au lendemain d’une inondation, qu’un arrêté sera pris pour la commune concernée, ni dans quel délai. La demande de reconnaissance est portée par le maire, l’instruction associe les services de l’État, et la décision relève du niveau interministériel. Le sinistré ne doit donc ni attendre l’arrêté pour déclarer son sinistre, ni tenir l’indemnisation pour acquise : il déclare immédiatement dans le délai de son contrat, conserve toutes les preuves, suit la publication de l’arrêté pour sa commune, et si aucun arrêté n’intervient, il se reporte aux autres garanties de son contrat, dégât des eaux ou tempête, dont le contenu dépend des clauses souscrites. À Langres, où la ville a déjà acquis des maisons situées en zone inondable et relogé une habitante avant de démolir trois bâtisses pour laisser la rivière s’étaler, selon le journal local du 15 octobre, la prévention passe par l’urbanisme autant que par l’assurance, et le plan de prévention des risques d’inondation comme la carte des aléas déterminent ce qui peut être reconstruit, pas ce que l’assureur paiera.

B. Inondation assurance habitation : déclarer dans le délai, prouver et éviter la déchéance

Le premier réflexe après la décrue conditionne tout le reste : déclarer le sinistre à l’assureur sans attendre, par écrit, avec un premier inventaire des dommages. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 du code des assurances). Le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court, et les parties peuvent le prolonger d’un commun accord. Concrètement, le foyer dont la chaudière vient d’être noyée photographie la pièce avant tout nettoyage, filme le niveau atteint par l’eau sur l’appareil, conserve les factures d’achat et d’entretien de la chaudière et de la pompe à chaleur, note la date et l’heure de la découverte, et adresse sa déclaration en recommandé ou par tout moyen prévu au contrat, en exigeant un accusé de réception. Les appareils ne doivent être ni jetés ni réparés avant le passage de l’expert, sauf mesures d’urgence pour la sécurité et la sauvegarde, comme couper l’alimentation électrique ou faire assécher les locaux, dont les factures seront conservées pour remboursement.

La sanction du retard est strictement encadrée, et c’est là que beaucoup d’assurés cèdent à tort devant un refus. Le même article L. 113-2 prévoit que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice » (article L. 113-2 du code des assurances). Deux verrous protègent donc l’assuré : il faut une clause de déchéance dans le contrat, et il faut que l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice, par exemple l’impossibilité de faire constater l’état des lieux. Sans clause, ou sans préjudice démontré, la déchéance ne joue pas. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 21 janvier 2021, pourvoi numéro 19-13.347 : « Le premier de ces textes, déclaré d’ordre public par le second, dispose, d’une part, que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés mais peut être prolongé d’un commun accord entre les parties et, d’autre part, que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice » (Cass. 2e civ., 21 janvier 2021, n° 19-13.347). La cour en a déduit que « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre » (Cass. 2e civ., 21 janvier 2021, n° 19-13.347). Dans cette affaire, la clause qui imposait quatre jours seulement était inférieure au minimum légal de cinq jours ouvrés et donc inopposable à l’assuré. Le fondement de l’ordre public se trouve à l’article L. 111-2 du code des assurances, qui interdit de modifier par convention les prescriptions des titres concernés, sauf exceptions limitativement énumérées (article L. 111-2 du code des assurances). Devant un refus motivé par la tardiveté, le sinistré demande donc communication de la clause exacte, vérifie le délai chiffré face aux cinq jours ouvrés, et exige la démonstration du préjudice.

Le temps joue aussi sur un autre terrain : la prescription. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance » (article L. 114-1 du code des assurances). L’action en paiement de l’indemnité se prescrit donc par deux ans, avec des reports possibles, notamment en cas de sinistre à compter du jour où les intéressés en ont eu connaissance s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. Deux ans paraissent longs, mais l’expertise, la contre-expertise, l’attente de l’arrêté et les échanges avec l’assureur consomment ce délai rapidement. Toute contestation sérieuse, mise en demeure, demande de médiation de l’assurance ou assignation, doit être engagée avant son expiration. C’est également dans ce délai que se joue la preuve : l’assuré qui attend six mois avant de faire constater la panne de sa chaudière par un professionnel s’expose à l’argument du défaut d’entretien ou de l’usure, alors que le constat dressé dans les jours du sinistre, adossé aux photographies de la crue, établit le lien entre l’eau et le dommage.

II. Chaudière et pompe à chaleur noyées : ce que l’assureur retient et contre qui se retourner

A. Assurance inondation indemnisation vétusté et franchise : ce que le contrat retient sur les équipements

Une fois la garantie acquise, le montant versé n’égale presque jamais le prix d’une chaudière neuve, et l’écart s’explique par le contrat, non par la loi. La loi ouvre la garantie et interdit les abattements autres que ceux des clauses types, comme le prévoit l’article L. 125-2, mais ce sont les conditions générales et particulières qui fixent la valeur de référence des équipements, le taux de vétusté appliqué selon l’âge de l’appareil, l’existence d’une garantie valeur à neuf et son coût supplémentaire, ainsi que le montant de la franchise. Une chaudière de quinze ans noyée au sous-sol sera indemnisée sur sa valeur vénale au jour du sinistre, vétusté déduite, sauf si le contrat comporte une option valeur à neuf dont l’assuré paie la surprime. La pompe à chaleur, équipement coûteux et récent dans beaucoup de maisons, suit le même sort : facture d’achat, date de mise en service et carnet d’entretien déterminent la base de calcul, et l’absence de justificatif fait chuter l’évaluation. Le sinistré relit donc son contrat avant de contester un chiffre : capital mobilier, plafond par objet, taux de vétusté par année, franchise par sinistre. Dans l’affaire parisienne de la crue de la Marne, le contrat prévoyait une franchise de 380 euros pour les dommages aux biens, appliquée par la cour sur les 57 306,08 euros alloués, ce qui illustre que la franchise contractuelle s’impute après le calcul du préjudice et qu’elle doit être discutée à partir du texte exact de la police, jamais d’un montant approximatif avancé oralement.

Les exclusions opposables relèvent du même contrôle. Le défaut d’entretien caractérisé, comme une chaudière jamais révisée dont la corrosion préexistante est établie, peut fonder un refus partiel ou total, et c’est ici que l’arrêt du 12 février 2026 sur les mesures habituelles de prévention prend toute sa portée : l’assureur qui invoque le défaut d’entretien doit rapporter la preuve du manquement et de son lien avec le dommage, tandis que l’assuré produit ses factures d’entretien annuel. De même, l’usure normale et le vice propre de l’appareil, comme une carte électronique déjà défaillante avant la crue, restent hors garantie, à charge pour l’expert de distinguer ce qui relève de l’eau et ce qui préexistait. Face à une proposition d’indemnité jugée insuffisante, la contre-expertise est l’arme principale : l’assuré mandate son propre expert, assiste contradictoirement aux opérations, et fait documenter chaque poste, dépose et repose de l’appareil, séchage, remise en service, remplacement à l’identique. L’affaire de la Marne montre l’utilité de cette démarche : le syndicat avait fait réaliser une seconde expertise qui établissait le lien entre la crue et la remontée de nappe, et l’expert mandaté par l’assureur lui-même avait reconnu par écrit que la montée des nappes résultait des précipitations qui avaient également provoqué la crue de la Marne et la saturation des cours d’eau et des réseaux. Un écrit de l’adversaire qui confirme le mécanisme du sinistre vaut souvent mieux qu’un long argumentaire. Si le désaccord persiste, la contestation suit un chemin gradué : réclamation écrite circonstanciée avec pièces, saisine du médiateur de l’assurance, puis le juge, dans le délai de deux ans de l’article L. 114-1, en visant précisément la clause contestée et le poste chiffré.

B. Pompe à chaleur noyée : installateur, garantie décennale et assurance dommages-ouvrage quand l’assureur ne paie pas

Lorsque la pompe à chaleur a été posée récemment, un second débiteur potentiel existe : l’installateur. Mais la voie de la garantie décennale de l’installateur est étroite, et la Cour de cassation vient en fixer strictement les bornes. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 10 juillet 2025, pourvoi numéro 23-22.242, des héritiers recherchaient la garantie de l’assureur décennal de l’entreprise qui avait fourni et posé une pompe à chaleur, après une série de pannes et de dysfonctionnements. La cour a rejeté le pourvoi en rappelant d’abord que « Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-22.242), texte confirmé à l’article 1792 du code civil en vigueur (article 1792 du code civil). Elle a ensuite jugé que « si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-22.242). En l’espèce, la pose d’un nouvel équipement sur un ouvrage existant, sans autres travaux sur le bâti que des interventions modestes, ne constituait pas un ouvrage, de sorte que les désordres ne relevaient pas de la garantie décennale.

Transposée à la pompe à chaleur noyée par l’inondation, la solution signifie qu’il faut distinguer deux situations. Si la pompe a été installée lors de la construction de la maison, dans le cadre de l’ouvrage d’origine, elle peut relever des garanties des constructeurs, décennale ou biennale, selon la nature du désordre et son délai. Si elle a été posée après coup sur une maison existante, en remplacement d’une chaudière ou en adjonction, elle ne constitue pas en elle-même un ouvrage, et le recours contre l’installateur relève de la responsabilité contractuelle de droit commun : il faut prouver la faute ou le manquement, comme un dimensionnement erroné, une pose non conforme aux règles de l’art ou un défaut de conseil sur l’exposition au risque d’inondation, le lien avec le dommage et son montant. L’inondation elle-même, cause extérieure, ne rend pas l’installateur responsable de l’eau, mais l’installateur répond des conséquences de ses propres manquements, par exemple s’il a placé le groupe extérieur en point bas d’une zone notoirement inondable sans le signaler, ou si la remise en service après la crue révèle une installation non conforme. Pour les travaux de construction au sens strict, l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage permet d’être indemnisé rapidement sans attendre la désignation des responsabilités, selon un mécanisme que présente la page d’expertise du cabinet consacrée à cette garantie (assurance dommages-ouvrage à Paris : déclaration, refus et indemnisation). Le dossier gagnant combine donc les deux fronts : déclaration à l’assureur habitation pour l’indemnisation du sinistre, et mise en cause de l’installateur sur le terrain contractuel avec expertise technique, sans confondre les régimes.

La presse du jour fournit la démonstration, par l’échec, de ce que coûte un dossier mal ordonné. Dans l’affaire racontée le 15 octobre par la presse immobilière, les acquéreurs d’une maison à 200 000 euros, inondés deux mois après l’achat d’octobre 2019, ont réclamé 60 000 euros aux vendeurs en soutenant que le risque était connu, mais le tribunal a jugé que les vendeurs, des héritiers qui ne vivaient pas dans la région, ignoraient légitimement ce risque, que l’état des risques annexé à l’acte et daté du 23 avril 2019 ne mentionnait aucune inondation, et que les acheteurs ne prouvaient pas d’inondations antérieures à la vente. Outre le rejet de leur demande, les acquéreurs ont supporté 6 000 euros de frais d’avocat et une condamnation de 4 000 euros au titre des frais adverses. La leçon dépasse la vente : en matière d’inondation, c’est la preuve qui fait le droit, qu’il s’agisse d’établir la connaissance du vendeur, le manquement de l’installateur ou le montant des équipements détruits. Le sinistré qui déclare vite, photographie, conserve ses factures d’achat et d’entretien, fait constater par écrit et chiffre chaque poste avec son expert se donne les moyens d’être indemnisé par son assureur et, le cas échéant, de discuter utilement avec l’installateur, au lieu de financer un procès perdu d’avance.

Conclusion

La chaudière et la pompe à chaleur noyées se traitent comme tout sinistre d’inondation, avec une exigence supplémentaire : documenter des équipements techniques dont la valeur et l’état se discutent chiffre contre chiffre. Le réflexe qui protège consiste à déclarer le sinistre à l’assureur dès sa découverte, dans le délai du contrat qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, à photographier et à conserver factures et constats avant toute réparation autre que l’urgence, à suivre la publication d’un éventuel arrêté de catastrophe naturelle sans jamais la tenir pour acquise, et à relire le contrat sur la vétusté, la valeur à neuf et la franchise avant d’accepter une offre. Quand l’expertise de l’assureur minore le préjudice ou oppose une exclusion, la contre-expertise contradictoire, la réclamation écrite puis la médiation permettent de contester utilement, dans le délai de deux ans de l’action en assurance. Quand la pompe à chaleur est récente, l’installateur répond sur le terrain contractuel de ses propres manquements, sans que la garantie décennale soit acquise pour un équipement ajouté sur un ouvrage existant. En Île-de-France comme ailleurs, où la crue de la Marne de janvier 2018 a montré que les remontées de nappe corrélées à la crue engagent la garantie dès lors que le lien direct est établi, le dossier le mieux constitué reste celui qui distingue la règle légale de la clause du contrat, chiffre chaque poste et ne promet au juge que ce que les pièces démontrent.