Vous vendez des terres agricoles et la SAFER menace de préempter la vente au profit d’un autre acquéreur. Ou, à l’inverse, vous avez acheté des parcelles et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural entend vous en évincer. Dans les deux cas, une question commande tout le dossier : la SAFER pouvait-elle légalement préempter cette vente précise ? La réponse n’est pas toujours affirmative. Le droit de préemption des SAFER, pour exorbitant qu’il soit, reste enfermé dans un champ d’application strict, servi par une procédure rigoureuse et sanctionné par la nullité lorsque ses conditions ne sont pas réunies.
La question de savoir dans quels cas la SAFER ne peut pas préempter compte parmi les requêtes les plus formulées par les vendeurs et les acquéreurs de foncier agricole, que vendeurs et acquéreurs de foncier agricole formulent chaque mois en France sous cette forme et ses variantes. Elle traduit une inquiétude concrète : perdre la maîtrise du choix de l’acquéreur, voir une vente familiale ou une cession au fermier en place remise en cause, ou découvrir après la signature que la purge du droit de préemption n’a pas été faite dans les règles.
Deux décisions récentes éclairent ce contentieux sous un jour très pratique. Le 16 février 2026, le tribunal judiciaire de Nîmes a jugé une affaire où une vente consentie au preneur en place a été annulée faute de preuve d’une exploitation effective de trois ans, tout en annulant dans le même jugement la décision de préemption de la SAFER pour motivation stéréotypée. Le 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé qui peut agir en nullité contre une préemption et rappelé que la SAFER qui ne régularise pas l’acte authentique dans les délais voit sa déclaration de préemption anéantie de plein droit. Ces deux décisions dessinent une méthode complète : vérifier d’abord si la SAFER pouvait préempter, contrôler ensuite si elle l’a fait régulièrement.
Cet article expose successivement les ventes que la SAFER ne peut pas préempter, puis les moyens de faire annuler une préemption exercée à tort devant le tribunal judiciaire.
I. Les ventes que la SAFER ne peut pas préempter
A. Les aliénations exclues par la loi et les biens hors champ
Le point de départ est le champ du droit de préemption lui-même. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. » Trois enseignements découlent de cette définition.
Premièrement, seules les aliénations à titre onéreux sont visées. Une donation entre vifs, même portant sur des terres agricoles, échappe au droit de préemption de la SAFER. Le vendeur qui transmet gratuitement ses parcelles à un proche n’a pas à purger ce droit. En revanche, toute vente, même à un prix modeste ou entre membres d’une même famille, entre en principe dans le champ, sauf exclusion expresse.
Deuxièmement, le bien doit être à usage agricole ou constituer un terrain nu à vocation agricole. La loi détaille cette vocation : terrains situés en zone agricole protégée, dans un périmètre délimité au titre des espaces agricoles et naturels périurbains, en zone agricole ou naturelle et forestière d’un document d’urbanisme ou, à défaut de document d’urbanisme, dans les secteurs non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts. Un terrain devenu constructible par l’effet d’un plan local d’urbanisme, sans aucun usage agricole résiduel, sort du champ. La nature du bien s’apprécie à la date de l’aliénation, et c’est au stade de la notification au notaire que cette qualification doit être vérifiée avec soin.
Troisièmement, le renvoi à l’article L. 143-7 introduit des seuils de superficie. L’article L. 143-7 du code rural et de la pêche maritime prévoit que les conditions d’exercice du droit de préemption, et le cas échéant la superficie minimale des terrains auxquels il s’applique, sont fixées par décret pour chaque SAFER, après avis des commissions départementales d’orientation de l’agriculture et des chambres d’agriculture et consultation du public. En dessous du seuil fixé par le décret propre à chaque SAFER, le droit de préemption ne peut pas s’exercer. Le vendeur d’une micro-parcelle doit donc vérifier le décret applicable dans son département avant de conclure que la SAFER peut intervenir.
Au-delà du champ, la loi dresse une liste fermée d’aliénations qui ne peuvent faire l’objet d’aucune préemption. L’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime ouvre cette liste par la formule : « Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption : 1° Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1 ». Huit catégories suivent, dont les plus pratiquées méritent l’attention des vendeurs.
Les cessions familiales occupent la première place. Le 3° de l’article L. 143-4 exclut « Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14 , 815-15 et 883 du code civil ». Concrètement, la vente de terres agricoles à un enfant, un petit-enfant, un frère, une sœur, un neveu ou un cousin au degré autorisé échappe à la préemption, de même que le partage ou la licitation entre cohéritiers. Le notaire doit néanmoins s’assurer du degré de parenté réel et de la régularité de l’acte, car une erreur sur ce point expose la vente à l’annulation.
Les échanges de parcelles réalisés dans le cadre de l’aménagement foncier, les aliénations moyennant rente viagère servie pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels, et certaines acquisitions par des salariés agricoles ou des fermiers évincés sous conditions de surface et de capacité professionnelle complètent les exclusions personnelles.
Les biens eux-mêmes peuvent être exclus. Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre échappent en principe à la préemption, sauf quatre exceptions : vente conjointe avec des parcelles agricoles non boisées de la même exploitation, semis ou plantations visés par la loi, parcelles ayant fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou dispensées de déclaration, et parcelles situées dans un périmètre d’aménagement foncier forestier. Le vendeur d’un taillis doit donc vérifier si l’une de ces exceptions ramène son bien dans le champ.
Deux exclusions méritent enfin d’être connues des professionnels. D’une part, le 7° de l’article L. 143-4 écarte « Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise arrêté conformément aux articles L. 642-1 et suivants du code de commerce » : les terres cédées dans le cadre d’une liquidation judiciaire avec plan de cession ne peuvent pas être préemptées. D’autre part, le 8° exclut « Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires », ce qui sécurise les réunions d’usufruit et de nue-propriété entre les mêmes personnes.
À ces exclusions légales s’ajoute la primauté des droits de préemption concurrents. L’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le droit de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut primer les droits de préemption établis par les textes en vigueur au profit de l’Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires de l’attribution préférentielle prévue à l’article 832-1 du code civil ». Lorsqu’une commune exerce son droit de préemption urbain ou qu’un cohéritier demande l’attribution préférentielle, la SAFER doit s’effacer. La vente ne peut d’ailleurs être réalisée au profit de la SAFER qu’après que les titulaires de droits prioritaires ont été mis en mesure de les exercer.
B. Le preneur en place depuis plus de trois ans fait échec à la préemption
La situation la plus fréquente en pratique est celle de la vente au fermier qui exploite déjà les terres. Le législateur protège ce preneur : la SAFER ne peut pas le déloger par préemption lorsqu’il remplit les conditions légales. Le deuxième alinéa de l’article L. 143-6 énonce : « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions mentionnées […] si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. » Le texte ajoute que « Le respect de cette obligation s’apprécie sur les seules parcelles faisant l’objet de la vente et de la préemption exercée par le preneur ».
Trois conditions cumulatives se dégagent. Le preneur doit d’abord exploiter le bien depuis plus de trois ans. Il doit ensuite être titulaire du droit de préemption du preneur, défini par l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Il doit enfin exploiter régulièrement au regard du contrôle des structures, c’est-à-dire disposer des autorisations d’exploiter requises sur les parcelles vendues. La condition de durée peut avoir été remplie par le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité ou un ascendant, et le preneur peut subroger son conjoint ou un descendant dans l’exercice du droit.
Le jugement rendu le 16 février 2026 par le tribunal judiciaire de Nîmes (RG 22/03830) montre l’exigence avec laquelle les juges vérifient ces conditions. Des époux propriétaires avaient vendu leurs parcelles à leurs fermiers, installés par un bail rural écrit depuis 2018, pour un prix de 27 500 euros. Le notaire avait interrogé la SAFER Occitanie, qui avait d’abord semblé admettre l’exemption liée à la qualité de preneur exploitant depuis plus de trois ans, avant de notifier un avis de préemption puis d’assigner en nullité de la vente, en soutenant que le bail avait été conclu pour faire échec à son droit et que les terres n’étaient pas réellement exploitées.
Le tribunal a rappelé, dans son jugement du 16 février 2026, la règle applicable : « le droit de préemption de la SAFER ne peut s’exercer contre le preneur en place remplissant les conditions prévues par l’article L. 412-5, c’est-à-dire celui qui a exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même le fonds mis en vente », avant de préciser : « Il appartient au preneur de rapporter la preuve qu’il exploitait le fonds loué à la date de la vente ». L’examen des preuves s’est révélé décisif. Deux constats de commissaire de justice, dressés moins de deux mois après la vente, décrivaient des terres à l’abandon couvertes d’herbes hautes, sans culture ni travail du sol, et des plantations d’oliviers réalisées sans préparation postérieurement à la vente. Le tribunal a écarté, dans ce même jugement, l’argument du ralentissement hivernal : « L’état des parcelles tel que décrit dans le procès-verbal de constat du 14 janvier 2022, dressé moins de deux mois après la vente, ne saurait être interprété comme la conséquence d’un simple ralentissement saisonnier de l’activité agricole, mais démontre au contraire l’absence d’exploitation effective des parcelles litigieuses. » Surtout, il a jugé dans cette décision que « la production de quittances de loyer sans élément de comptabilité, factures ou déclarations fiscales agricoles, apparaît insuffisante pour démontrer l’exploitation des parcelles agricoles pendant au moins trois ans avant la vente ». La vente a donc été annulée, avec restitution du prix aux acquéreurs et publication de la décision au service de publicité foncière.
Plusieurs leçons pratiques découlent de cette décision. Le preneur qui achète les terres qu’il loue doit conserver des preuves d’exploitation effective sur les trois années précédant la vente : comptabilité, factures d’intrants et de travaux, déclarations fiscales agricoles, attestations de la mutualité sociale agricole mentionnant les parcelles concernées. Les seules quittances de fermage ne suffisent pas. La réalité de l’exploitation s’apprécie à la date de la vente, et des plantations réalisées après coup ne réparent pas une absence d’exploitation antérieure. Enfin, le montage consistant à consentir un bail de complaisance peu avant la vente pour faire échec à la SAFER expose l’opération à l’annulation pour fraude, outre la mise en cause de la responsabilité du notaire.
Le notaire instrumentaire porte en effet une responsabilité propre. Dans l’affaire nîmoise, le tribunal a jugé que, s’il n’avait pas à vérifier matériellement l’exploitation sur place, il devait informer clairement les parties que l’exemption supposait de justifier de la réalité de l’exploitation, et qu’à défaut il devait soit respecter le délai de deux mois laissé à la SAFER, soit attendre son autorisation. Faute de l’avoir fait, sa faute a été retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec garantie des vendeurs pour les dépens et frais irrépétibles. Le vendeur et l’acquéreur doivent donc exiger du notaire une purge explicite : soit une renonciation écrite de la SAFER, soit l’écoulement attesté du délai de deux mois.
Lorsque le preneur remplit sincèrement les conditions, la protection joue à plein : la SAFER ne peut pas préempter contre lui, et toute tentative en ce sens s’expose à l’annulation. La purification du dossier en amont, par la réunion des preuves d’exploitation et la vérification du contrôle des structures sur les parcelles vendues, reste le moyen le plus sûr de sécuriser la vente. Pour une présentation d’ensemble de la procédure de purge et de la substitution de la SAFER, on se reportera utilement à l’analyse détaillée du régime de la préemption SAFER, de la purge à la contestation de la substitution devant le tribunal.
II. Quand la SAFER préempte à tort : faire annuler sa décision
A. Une motivation stéréotypée ne suffit pas et entraîne la nullité
Même lorsque la SAFER pouvait en principe préempter, sa décision peut être annulée si elle n’est pas correctement motivée. L’exigence est posée à l’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » La nullité est donc encourue de plein droit dès que la motivation fait défaut ou reste de pure forme.
Les objectifs de référence figurent à l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime, qui assigne à l’exercice du droit notamment « 2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ». Les autres objectifs vont de l’installation des agriculteurs à la lutte contre la spéculation foncière, en passant par la sauvegarde du caractère familial de l’exploitation et la protection de l’environnement. La SAFER doit rattacher explicitement sa décision à l’un au moins de ces objectifs et expliquer en quoi l’opération envisagée le sert.
La jurisprudence exige une motivation concrète qui se suffise à elle-même. La simple reproduction des objectifs légaux ne suffit pas, et les formules générales sur la préservation de la vocation agricole ou la consolidation des exploitations locales sont jugées insuffisantes lorsqu’elles ne s’appuient sur aucune donnée vérifiable. Les exploitations susceptibles de bénéficier de la rétrocession doivent être identifiables, même si leurs exploitants n’ont pas à être nommément désignés dès ce stade.
Le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 16 février 2026 fournit une illustration récente et nette de cette censure. La SAFER Occitanie avait motivé sa préemption de 2,66 hectares, dont un tiers de bois et taillis, en indiquant que les parcelles se situaient sur des communes à faible mobilité foncière, que son intervention permettrait de consolider des exploitations locales et de préserver la vocation agricole des terres, et qu’un agriculteur voisin souhaitant consolider son exploitation avait manifesté son intérêt. Le tribunal a démonté, dans son jugement du 16 février 2026, cette motivation point par point : « Cet avis ne comporte aucune donnée concrète. Ainsi, la seule référence à un agriculteur voisin souhaitant consolider son exploitation et en améliorer la répartition parcellaire sans aucune indication relative à la superficie et à l’emplacement de ses terres ne permet ni de vérifier la réalité de l’objectif allégué, ni d’identifier l’exploitation agricole susceptible de bénéficier de la préemption. » Il a ajouté, dans ce même jugement, que la consolidation des exploitations locales et la préservation de la vocation agricole « a un caractère général et constitue une forme de redite de l’objectif énoncé à l’article L. 143-2 2° », et que la faible mobilité foncière relevait d’une « considération d’ordre très général ne permettant pas de vérifier si l’objectif poursuivi par la Safer Occitanie est conforme à celui visé ». Conclusion de ce jugement : « la motivation de la décision de préemption ne satisfait pas aux exigences précitées. La décision de préemption de la SAFER sera annulée, sans que cette annulation ne puisse valider rétroactivement la vente conclue au mépris du droit de préemption. »
Cette dernière précision mérite l’attention : dans cette affaire, la vente a été annulée pour contournement du droit de préemption et la décision de préemption a été annulée pour défaut de motivation, les deux nullités coexistant sans se neutraliser. Le vendeur ne peut donc pas spéculer sur une faille de motivation pour couvrir une purge irrégulière, et la SAFER ne peut pas régulariser après coup une décision mal motivée.
Le contentieux de la motivation obéit à des règles de compétence et de preuve précises. La contestation relève du tribunal judiciaire, qui exerce pour la SAFER la fonction dévolue au tribunal paritaire des baux ruraux pour le preneur. Le juge contrôle la régularité de la décision, non son opportunité : il vérifie que la motivation comporte des données concrètes permettant de contrôler la réalité de l’objectif allégué, sans se substituer à la SAFER dans le choix de l’objectif. Le vendeur ou l’acquéreur évincé qui invoque ce moyen doit produire la décision de préemption et démontrer son caractère stéréotypé, en la comparant aux exigences légales et, si possible, à la réalité parcellaire des exploitations prétendument bénéficiaires.
En pratique, toute décision qui se borne à viser un agriculteur voisin non identifié, à invoquer la faible mobilité foncière locale ou à répéter l’objectif légal sans chiffrer ni localiser l’opération de consolidation encourt l’annulation. Le vendeur dispose là d’un moyen puissant, à soulever dès l’assignation, sans attendre l’issue du débat sur le fond du droit de préempter.
B. Les délais et la procédure qui font tomber une préemption irrégulière
Outre la motivation, la procédure d’exercice du droit de préemption est hérissée de délais dont la méconnaissance anéantit la préemption. Le régime applicable combine les textes propres à la SAFER et, par renvoi, ceux du droit de préemption du preneur.
Le premier délai est celui dont dispose la SAFER pour préempter après la notification du projet de vente par le notaire : deux mois. L’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime organise ce régime, y compris la faculté pour la SAFER de demander à visiter le bien, le délai étant alors suspendu jusqu’au refus du propriétaire ou jusqu’à la visite, avec un reliquat minimal d’un mois pour décider. Le même texte tranche le sort du silence : « Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Le vendeur qui n’a reçu aucune réponse à l’expiration du délai, compte tenu de l’éventuelle suspension pour visite, peut donc poursuivre la vente avec l’acquéreur initial. Il lui appartient de faire constater cet écoulement par le notaire et d’en conserver la preuve, car la SAFER plaidera volontiers la suspension.
Le deuxième délai court après la décision de préempter : la SAFER doit régulariser l’acte authentique de vente dans les deux mois de l’envoi de sa réponse au vendeur. L’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, applicable à la SAFER par le renvoi de l’article L. 143-8, dispose : « En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. » Le texte ajoute : « L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption. » Le vendeur ou le candidat acquéreur confronté à une SAFER qui préempte puis laisse le dossier en sommeil dispose donc d’une arme précise : une mise en demeure par acte de commissaire de justice, puis, quinze jours plus tard sans régularisation, la nullité de plein droit de la déclaration.
L’arrêt rendu le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-20.992) donne à ce dispositif toute sa portée pratique sur deux points. D’abord, sur la qualité pour agir : la SAFER soutenait que seuls des acquéreurs liés par un engagement ferme et définitif pouvaient contester sa préemption, et que les candidats évincés, faute d’approbation unanime des coïndivisaires vendeurs, n’étaient pas recevables. La Cour a rejeté cette thèse en jugeant qu’« est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir ». Il suffit donc d’être désigné comme candidat acquéreur dans la notification notariée pour pouvoir agir, sans avoir à démontrer un avant-contrat définitif. Ensuite, sur la charge des diligences : la SAFER, qui avait attendu près de six mois avant de s’activer puis invoquait la complexité d’une vente en indivision, s’est vu rappeler qu’« en cas de préemption, c’est celui qui l’exerce, en l’occurrence la SAFER, qui dispose d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser l’acte de vente authentique et à qui il incombe donc d’accomplir les diligences nécessaires ». La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir déduit la nullité de plein droit de l’inertie de la SAFER, qui ne justifiait pas que le défaut de réalisation dans les délais ne lui était pas imputable. Le pourvoi a été rejeté.
Un troisième levier procédural tient au prix. Lorsque la SAFER estime le prix exagéré, l’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime lui permet d’adresser au notaire, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat à ses propres conditions. Le vendeur peut alors retirer le bien de la vente ou demander la révision du prix au tribunal judiciaire. Mais le temps lui est compté : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. » Le vendeur qui conteste le prix cassé doit donc saisir le tribunal dans les six mois, à peine d’être réputé acceptant. Lorsque le tribunal fixe le prix, chaque partie peut encore renoncer à l’opération, avec une faculté de repentir encadrée pour le vendeur dans les trois ans d’un jugement définitif.
Enfin, lorsque le droit de préemption n’a pas pu s’exercer parce que les obligations de notification n’ont pas été exécutées, l’action en nullité de la vente appartient à la partie lésée devant le tribunal judiciaire pour la SAFER. Le régime miroir du preneur, à l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime, illustre la brièveté de ces délais : « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » La forclusion de six mois à compter de la connaissance de la vente impose une diligence extrême : faire surveiller les mutations, réagir dès la découverte d’une vente purgée irrégulièrement, et assigner sans attendre.
La méthode de contestation se résume donc en quatre réflexes. Vérifier la qualité pour agir : vendeur ou personne mentionnée comme candidat acquéreur dans la notification. Faire délivrer sans tarder la mise en demeure de régulariser par acte de commissaire de justice dès l’expiration du délai de deux mois. Invoquer cumulativement le défaut de motivation et l’irrégularité procédurale, l’un n’excluant pas l’autre. Saisir le tribunal judiciaire dans les délais de forclusion, en particulier les six mois applicables à la révision du prix comme à l’action en nullité. Menée avec cette rigueur, la contestation d’une préemption exercée à tort offre des chances sérieuses de succès, comme l’attestent les deux décisions de 2024 et 2026 analysées ici.
Conclusion
La SAFER ne peut pas préempter dans trois séries d’hypothèses. Les ventes que la loi exclut de son champ : donations et opérations à titre gratuit, biens sans usage ni vocation agricole, parcelles sous les seuils fixés par décret, aliénations familiales jusqu’au quatrième degré, échanges d’aménagement foncier, bois et forêts hors exceptions, biens cédés par plan de cession judiciaire et réunions d’usufruit et de nue-propriété, sans oublier la primauté des préemptions publiques et de l’attribution préférentielle entre cohéritiers. Les ventes au preneur en place qui exploite effectivement depuis plus de trois ans, détient le droit de préemption du preneur et respecte le contrôle des structures sur les parcelles cédées, à charge pour lui de prouver cette exploitation par des pièces comptables et fiscales, et non par de simples quittances. Et les préemptions exercées irrégulièrement : décision à la motivation stéréotypée, silence prolongé au-delà du délai de deux mois, défaut de régularisation de l’acte authentique sanctionné par la nullité de plein droit quinze jours après mise en demeure, prix contestable devant le tribunal dans les six mois.
Le tribunal judiciaire de Nîmes, en annulant à la fois une vente conclue au mépris du droit de préemption et la décision de préemption mal motivée qui l’accompagnait, et la Cour de cassation, en ouvrant largement la qualité d’acquéreur évincé et en faisant peser les diligences sur la SAFER, tracent une ligne claire : le droit de préemption est un outil d’aménagement, non un blanc-seing. Le tribunal nîmois l’a rappelé, dans son jugement du 16 février 2026, en jugeant que « le droit de préemption de la SAFER, institué dans un but d’intérêt général, ne peut conférer à cette société un avantage patrimonial ni lui permettre de réaliser un profit, mais a pour seul objet de permettre la réalisation de sa mission d’aménagement et de protection de l’espace rural ».
Vendeur, acquéreur ou fermier en place, la conduite à tenir suit cet ordre : qualifier le bien et la nature onéreuse de l’opération, vérifier les exclusions légales et les seuils applicables, réunir les preuves d’exploitation du preneur, exiger une purge écrite et datée, contrôler la motivation de toute décision de préemption, et faire délivrer les mises en demeure puis saisir le tribunal judiciaire dans les délais. À chaque étape, l’écrit et la date font foi, et l’inaction se paie par la forclusion.