Vous vendez des terres agricoles ou vous venez de signer un compromis pour les acheter, et une lettre du notaire annonce que la SAFER envisage de préempter. Pour le vendeur, la vente se fige. Pour l’acquéreur évincé, le projet d’installation, d’agrandissement ou de consolidation parcellaire s’effondre. Pour le fermier en place, la question se pose de savoir si son propre droit de préemption prime celui de la SAFER. Chaque partie dispose pourtant de leviers précis, à condition d’agir dans les délais et devant le bon juge. La déclaration d’intention d’aliéner, la décision motivée de préemption, l’offre de prix révisée, l’appel de candidatures puis la rétrocession forment une chaîne procédurale où chaque maillon peut être contrôlé. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 novembre 2024, le 18 septembre 2025 et le 15 janvier 2026 apportent des réponses nettes sur le retrait de la vente en cours de révision du prix, sur les candidatures recevables à la rétrocession et sur la mention de l’accord des commissaires du Gouvernement. Cet article décrit la méthode complète : purger le droit de la SAFER, vérifier la régularité de la préemption, discuter le prix, surveiller la rétrocession et saisir le tribunal judiciaire dans le délai de six mois.
I. Purger le droit de la SAFER avant de vendre ou d’acheter
Purger le droit de préemption signifie le rendre opposable et le faire courir : le notaire notifie le projet de vente à la SAFER, celle-ci dispose d’un délai pour préempter ou y renoncer, et son silence vaut renonciation. Sans cette purge, la vente reste exposée à l’annulation. La première étape consiste donc à vérifier si la vente entre dans le champ du droit de préemption, puis à respecter la notification et le délai.
A. Identifier les ventes qui purgent et celles qui échappent à la SAFER
Le champ du droit de préemption de la SAFER est défini par l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. » Le texte ajoute que ce droit peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, ainsi que pour des bâtiments ayant servi à l’activité agricole au cours des dix dernières années afin de leur rendre un usage agricole. Les terrains regardés comme à vocation agricole sont ceux situés en zone agricole protégée, dans un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains, en zone agricole ou naturelle et forestière d’un document d’urbanisme, ou, en l’absence de document d’urbanisme, dans les secteurs non encore urbanisés hors bois et forêts. Sont assimilés à des terrains nus ceux qui ne supportent que des friches, des ruines ou des installations temporaires qui ne compromettent pas définitivement leur vocation agricole. Concrètement, une vente de parcelles labourables, de prairies, de vignes ou de vergers entre dans le champ, de même qu’une vente conjointe de terres et de bâtiments d’exploitation. Une vente de bois et forêts, une cession à titre gratuit, un apport en société ou un échange sans soulte relèvent d’un autre régime et doivent être analysés au cas par cas, sans présumer que toute mutation rurale purge le droit de la SAFER.
L’objet poursuivi par la préemption conditionne sa régularité. L’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime énumère les finalités autorisées : l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation d’exploitations pour atteindre une dimension économique viable et l’amélioration de la répartition parcellaire, la préservation de l’équilibre des exploitations compromis par des travaux d’intérêt public, la sauvegarde du caractère familial de l’exploitation, la lutte contre la spéculation foncière, la conservation d’exploitations viables menacées par la cession séparée des terres et des bâtiments, la mise en valeur de la forêt, la protection de l’environnement par des pratiques adaptées, et la protection des espaces agricoles et naturels périurbains. La SAFER ne peut préempter pour un autre motif, par exemple pour constituer une réserve foncière sans projet agricole identifié ou pour favoriser un candidat sans rattachement à l’un de ces objectifs. Cette liste constitue le premier outil de contrôle de l’acquéreur évincé : si la décision de préemption ne se rattache à aucun de ces objectifs, elle encourt l’annulation.
Plusieurs situations échappent à la préemption de la SAFER. L’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime prévoit que ce droit ne peut primer les droits de préemption de l’Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers attributaires préférentiels. Surtout, il dispose que ce droit « ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé » lorsque ce preneur exploite le bien depuis plus de trois ans, est titulaire du droit de préemption du fermier et exploite régulièrement au regard du contrôle des structures sur les seules parcelles vendues. Autrement dit, le fermier qui exploite depuis plus de trois ans et qui exerce son propre droit de préemption fait échec à la SAFER sur ces parcelles, à condition que son exploitation soit en règle au regard de l’autorisation d’exploiter. Les ventes publiques obéissent à un régime propre : l’article L. 143-12 du code rural et de la pêche maritime écarte l’offre de prix révisée en cas de vente publique, tout en permettant au décret local d’imposer une offre amiable à la SAFER deux mois avant une adjudication volontaire non ordonnée par un juge. Enfin, la préemption partielle n’est possible que dans le cadre étroit de l’article L. 143-1-1 lorsque l’aliénation porte à la fois sur des terres et sur des bâtiments ou droits distincts, avec une offre de prix par catégorie après accord des commissaires du Gouvernement. Devant un projet de vente, le vendeur et l’acquéreur doivent donc qualifier exactement le bien, son usage, la qualité du preneur en place et la nature de la vente avant de conclure que la purge est requise.
B. Notifier la vente et laisser courir le délai de deux mois
La purge commence par la notification du projet de vente à la SAFER par le notaire chargé d’instrumenter. Cette notification indique le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. Elle permet à la SAFER de demander à visiter le bien, le propriétaire étant invité à dire dès la notification s’il accepte cette visite. L’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime organise ce mécanisme : « Le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire » et « court à nouveau à compter du refus par le propriétaire de la visite des biens ou à compter de la visite des biens par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural et les commissaires du Gouvernement. » Si le délai restant est inférieur à un mois, la SAFER dispose d’un mois pour décider, et « Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » En pratique, le vendeur ne doit ni signer l’acte définitif ni promettre la vente à un tiers pendant ce délai, et l’acquéreur pressenti ne doit verser aucun acompte définitif sans clause suspensive liée à la purge. Toute signature précipitée expose à une substitution de la SAFER à l’acquéreur.
La forme de la décision de préemption est strictement encadrée. L’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime impose une notification au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique qualifiée, d’une décision signée par le président du conseil d’administration ou une personne habilitée. L’article R. 143-7 du code rural et de la pêche maritime précise l’articulation avec les droits prioritaires : la SAFER peut déclarer préempter sous réserve du non-exercice par le titulaire d’un droit qui prime le sien, et le tribunal compétent pour trancher est le tribunal judiciaire. Le délai de droit commun pour préempter est de deux mois à compter de la réception de la notification complète, sous réserve de la suspension pour visite. Une notification incomplète, adressée à une personne qui n’a pas qualité, ou une décision non signée par une personne habilitée rendent la préemption contestable. Le vendeur et l’acquéreur doivent donc exiger du notaire la copie exacte de la notification reçue, la preuve de sa date de réception, la copie de la demande de visite éventuelle et la copie de la décision de la SAFER avec sa date de réception par le notaire. Ces pièces déterminent le point de départ des délais de recours et l’existence même d’une renonciation tacite par silence.
Lorsque la SAFER estime le prix excessif, elle peut préempter avec révision du prix. L’article R. 143-12 du code rural et de la pêche maritime dispose que la SAFER adresse alors au notaire sa décision de préemption assortie d’une offre d’achat à ses propres conditions, avec l’indication de l’accord exprès des commissaires du Gouvernement et le rappel des options du vendeur. L’offre doit parvenir au notaire dans les deux mois de la notification initiale. Le vendeur dispose ensuite de six mois pour accepter, retirer le bien de la vente ou saisir le tribunal judiciaire en révision du prix, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre de la SAFER. Ce calendrier doit être inscrit dès la réception de l’offre : date de réception par le notaire, échéance des deux mois, échéance des six mois, date de saisine éventuelle. Un vendeur qui laisse passer six mois sans répondre ni saisir le tribunal perd le bien au prix proposé par la SAFER, même s’il estimait ce prix dérisoire. Un acquéreur évincé qui ignore cette mécanique risque de financer un recours voué à l’échec alors que le vendeur a déjà accepté tacitement.
II. Contester la préemption, le prix et la rétrocession devant le tribunal
Une fois la décision de préemption notifiée, deux contentieux distincts peuvent s’ouvrir : celui de la régularité de la préemption et du prix, à l’initiative du vendeur ou de l’acquéreur évincé, et celui de la rétrocession, c’est-à-dire du choix de l’attributaire final par la SAFER. Les deux relèvent du tribunal judiciaire, mais leurs délais et leurs moyens diffèrent. La méthode consiste à attaquer vite la préemption sur sa motivation et son prix, puis à surveiller l’appel de candidatures et la rétrocession pour agir dans les six mois de la publicité.
A. Attaquer la décision de préemption et discuter le prix proposé
La motivation de la décision de préemption constitue le premier moyen de contestation. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime dispose : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Une motivation de pure forme, qui recopie la liste des objectifs sans expliquer en quoi l’opération installe un agriculteur, consolide une exploitation viable ou lutte contre la spéculation, encourt la nullité. Une inexactitude sur l’objectif réellement poursuivi, par exemple l’affichage d’une consolidation parcellaire alors que le dossier révèle une attribution d’ores et déjà promise à un candidat identifié avant tout appel de candidatures, caractérise un détournement de pouvoir. L’acquéreur évincé doit comparer la motivation notifiée, les documents transmis au comité technique et la chronologie des candidatures : une promesse de rétrocession signée avant la préemption, une candidature du futur attributaire déposée avant l’affichage, ou l’éviction du seul candidat régulier sont des indices sérieux. La demande en nullité se porte devant le tribunal judiciaire, et l’assignation doit viser précisément l’objectif invoqué, démontrer son inadéquation aux faits et produire la décision attaquée avec sa notification.
Le prix proposé par la SAFER se discute selon deux voies. L’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime prévoit que lorsque la SAFER estime le prix et les conditions exagérés, notamment au regard des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat à ses propres conditions. Si le vendeur refuse, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix au tribunal judiciaire qui se prononce dans les conditions de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel le tribunal « fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ». Si dans les six mois de la notification de l’offre le vendeur n’a ni accepté, ni retiré le bien, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre. Lorsque le tribunal a fixé le prix, chaque partie peut renoncer à l’opération, mais si le vendeur le demande dans les trois ans d’un jugement définitif, la SAFER ne peut refuser l’acquisition au prix fixé, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années.
Deux arrêts récents sécurisent les droits du vendeur face à cette offre. Par arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi numéro 23-18.746, la troisième chambre civile a jugé : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter. » En l’espèce, la SAFER avait préempté au prix de 307 000 euros contre 490 000 euros notifiés, la venderesse avait saisi le tribunal puis indiqué vouloir retirer le bien, et la cour d’appel avait exigé un retrait par notaire dans les six mois après fixation du prix. La Cour de cassation censure cette analyse et admet un retrait libre en cours d’instance, sans formalisme notarié. Concrètement, le vendeur qui a saisi le tribunal conserve jusqu’au bout la maîtrise de son bien : il peut stopper la vente s’il estime que le prix judiciaire annoncé ne lui convient pas, sans attendre le jugement.
Par arrêt du 15 janvier 2026, pourvoi numéro 24-21.703, la même chambre a précisé le formalisme de l’accord des commissaires du Gouvernement : « il n’est pas exigé, à peine de nullité de la décision de préemption, que l’accord exprès des deux Commissaires du gouvernement soit joint à la notification mais seulement qu’il y soit mentionné. » Les vendeurs contestaient une préemption avec révision du prix notifiée le 14 août 2020 au motif que les accords n’étaient pas joints. La Cour rejette le moyen : la mention de l’accord suffit, la production des pièces jointes n’est pas une condition de validité. Pour le vendeur et l’acquéreur évincé, la leçon est double : inutile d’invoquer la seule absence de pièces jointes pour faire annuler, mais indispensable de vérifier que la notification mentionne expressément cet accord, car son absence demeure un moyen de nullité. Dans les deux cas, la saisine du tribunal judiciaire doit intervenir dans les six mois de l’offre, par assignation visant l’offre attaquée, avec demande d’expertise sur la valeur vénale et, à titre subsidiaire, réserve du droit de retirer le bien.
B. Surveiller la rétrocession et agir dans le délai de six mois
La préemption ne transfère pas le bien à un exploitant : la SAFER devient propriétaire puis rétrocède à un attributaire choisi après publicité et examen des candidatures. Cette seconde phase est autonome et peut être annulée même si la préemption est régulière. L’article R. 142-3 du code rural et de la pêche maritime impose avant toute attribution la publication d’un appel de candidatures par affichage en mairie pendant au moins quinze jours, avec désignation sommaire du bien, superficie, commune et classification d’urbanisme, ainsi qu’une publication sur les sites des préfectures et, pour les biens préemptés, dans un journal départemental et sur le site de la SAFER. L’avis indique le délai de dépôt des candidatures, qui ne peut excéder quinze jours après la fin de l’affichage. L’article R. 143-11 du code rural et de la pêche maritime ajoute que la décision de rétrocession est notifiée dans le mois du premier jour d’affichage aux candidats non retenus avec les motifs du choix, ainsi qu’à l’acquéreur évincé par lettre recommandée, puis affichée en mairie pendant quinze jours dans le mois de l’acte authentique, cet affichage constituant le point de départ du recours prévu à l’article L. 143-14. L’acquéreur évincé et les candidats doivent donc surveiller trois affichages : l’appel de candidatures avant attribution, la notification du choix, et l’affichage de la rétrocession après l’acte. Sans cette veille, le délai de recours court à leur insu.
Par arrêt du 18 septembre 2025, pourvoi numéro 24-17.103, la troisième chambre civile a posé une règle claire sur les candidatures recevables : « seules les candidatures postérieures à la publication d’un appel et répondant à l’offre au public, telle que présentée par la SAFER, peuvent être retenues pour l’attribution des biens aux conditions proposées. » En l’espèce, la SAFER Occitanie avait préempté des parcelles vendues à une société d’exploitation, publié un appel de candidatures le 26 août 2020 avec dépôt jusqu’au 12 septembre 2020, puis rétrocédé à un candidat dont elle détenait le dossier dès avant la préemption, sans vérifier qu’il avait candidaté après la publication. La Cour casse l’arrêt qui validait cette rétrocession, faute d’avoir recherché si le candidat avait postulé postérieurement à l’appel. Pour l’acquéreur évincé ou le candidat écarté, le moyen est directement exploitable : exiger la preuve de la date de dépôt de la candidature de l’attributaire, la comparer à la date de publication de l’appel, et demander l’annulation si la candidature est antérieure ou ne répond pas aux conditions publiées. Une candidature déposée avant l’affichage, même complétée ensuite, ne suffit pas.
Le délai pour agir est bref et impératif. L’article L. 143-14 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Sont également irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ainsi que les décisions de préemption s’il s’agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l’article L. 143-2 intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques. » Ce délai de six mois court de la publicité de la décision motivée de rétrocession, certifiée par le certificat d’affichage du maire. Passé ce délai, même une préemption entachée d’un détournement de pouvoir sur ses objectifs devient incontestable par cette voie. L’assignation doit être délivrée devant le tribunal judiciaire dans ce délai, viser la décision de rétrocession et l’acte de vente subséquent, et solliciter l’annulation des deux avec, le cas échéant, des dommages et intérêts. L’acquéreur évincé joint à son assignation le certificat d’affichage, la décision motivée, la preuve de sa propre candidature régulière et, si possible, la preuve de l’irrégularité de la candidature retenue. Le vendeur, de son côté, n’a pas qualité pour contester le choix de l’attributaire, sauf si la rétrocession révèle a posteriori un détournement de pouvoir entachant la préemption elle-même. Chacun doit donc agir sur le terrain qui est le sien : le vendeur sur le prix et le retrait, l’acquéreur évincé et les candidats sur la motivation et la régularité de l’appel.
Conclusion
Face à la SAFER, la méthode tient en quatre réflexes. Qualifier le bien et la vente pour savoir si la purge est requise et si un droit prioritaire, notamment celui du fermier en place depuis plus de trois ans, fait échec à la préemption. Notifier par le notaire, dater chaque réception, respecter la suspension pour visite et tirer les conséquences du silence qui vaut renonciation. Vérifier la motivation au regard des objectifs légaux, la mention de l’accord des commissaires du Gouvernement en cas d’offre révisée, puis, pour le vendeur, choisir en six mois entre accepter, retirer le bien ou saisir le tribunal, en sachant que le retrait reste possible à tout moment de l’instance. Surveiller enfin l’appel de candidatures, ne retenir que les candidatures postérieures à sa publication, exiger la notification motivée du choix et assigner dans les six mois de la publicité de la rétrocession. Les trois arrêts de 2024, 2025 et 2026 confirment que le juge sanctionne les candidatures anticipées, protège le retrait du vendeur et refuse d’annuler pour la seule absence de pièces jointes. Un dossier tenu avec rigueur, des dates prouvées et une assignation ciblée devant le tribunal judiciaire permettent de purger utilement, de discuter le prix ou de faire annuler la substitution.
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