Vous louez votre appartement parisien à des touristes de passage, quelques nuits par-ci, une semaine par-là, et vous pensez rester dans une simple location meublée. Puis arrive un courrier de la Ville de Paris, un contrôle sur place, ou une assignation devant le tribunal judiciaire : la mairie soutient que vous avez changé l’usage de votre logement sans autorisation et réclame une amende civile qui peut atteindre 100 000 euros par local, assortie d’un retour à l’habitation sous astreinte. À Paris, la location d’un logement qui n’est pas votre résidence principale en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d’usage dès le premier jour de location, et cette autorisation est le plus souvent subordonnée à une compensation coûteuse. La Cour de cassation vient de le rappeler avec fermeté le 3 septembre 2026 : ni le caractère civil de l’activité ni le règlement de copropriété ne font obstacle à la sanction. Cet article explique quand l’autorisation est exigée, ce qu’impose Paris en particulier, quelles sanctions vous encourez et comment régulariser votre situation ou contester.

I. Louer en meublé de tourisme, c’est changer l’usage du logement

A. La résidence principale peut se louer 90 jours par an, la résidence secondaire jamais sans autorisation

Le point de départ est la définition légale du meublé de tourisme. Aux termes du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Dès que vous louez votre appartement à des voyageurs qui n’y élisent pas domicile, pour des séjours courts, vous entrez dans cette définition, quel que soit le site par lequel passent les réservations.

Le droit distingue ensuite deux situations radicalement différentes. Si le logement constitue votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an et où se concentrent vos attaches personnelles et professionnelles, la Ville de Paris rappelle que vous pouvez le louer en meublé de tourisme jusqu’à 90 jours par an maximum, sans autorisation de changement d’usage. Cette tolérance suppose toutefois que vous déclariez le meublé auprès du téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration, et que vous respectiez le plafond annuel. Au-delà de 90 jours, la location de la résidence principale devient elle-même sanctionnable, avec une amende pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement selon les informations publiées par la Ville de Paris sur sa page dédiée aux meublés touristiques.

Si le logement n’est pas votre résidence principale, résidence secondaire, pied-à-terre, logement vacant ou bien acquis pour investir, aucune tolérance ne s’applique. Le code de la construction et de l’habitation est explicite : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme » constitue « un changement d’usage au sens du présent article » Et dans les communes qui ont institué l’autorisation préalable, ce changement d’usage ne peut intervenir sans feu vert du maire. La location n’est alors possible qu’après la délivrance de l’ensemble des autorisations, dès le premier jour de location. Louer sans autorisation, même quelques semaines par an, même avec un règlement de copropriété qui autorise la location, expose aux sanctions décrites plus loin.

Reste à savoir si votre local est bien « à usage d’habitation », car tout le dispositif repose sur cette qualification. La loi retient une définition large et protectrice du parc de logements. Aux termes du même article L. 631-7, « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article ». Concrètement, si votre appartement servait d’habitation dans les années 1970 ou à un moment quelconque des trente dernières années, la commune peut le regarder comme un local d’habitation, et c’est à vous de prouver le contraire ou de produire une autorisation de changement d’usage régulière. Les locaux construits après 1970 sont présumés avoir l’usage pour lequel leur construction a été autorisée. L’usage d’habitation s’entend même d’un local vacant : un appartement vide depuis des mois reste un logement au sens de ces dispositions. Avant d’investir dans un bien présenté comme « idéal pour la location saisonnière », vérifiez donc son usage juridique réel, qui ne se confond ni avec son occupation actuelle ni avec sa destination fiscale.

Par ailleurs, le règlement de copropriété mérite une lecture attentive avant tout projet. La Ville de Paris signale que les règlements existants peuvent être modifiés afin d’interdire la location meublée touristique dans les logements qui ne constituent pas une résidence principale, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements. Même quand le règlement autorise la location, cette permission de droit privé ne remplace jamais l’autorisation administrative de changement d’usage, comme l’a confirmé la Cour de cassation le 3 septembre 2026. Vérifiez donc les deux étages : la clause du règlement et l’autorisation de la mairie, car l’un ne vaut jamais pour l’autre.

B. À Paris, l’autorisation se paie en compensation et se double d’une autorisation d’urbanisme

Dans les communes qui l’ont instituée, et Paris l’a fait depuis longtemps, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 », toujours selon l’article L. 631-7. À Paris, l’article L. 631-7-1 s’applique avec toute sa rigueur : « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. » Cette autorisation « peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ». La compensation est le coeur du système parisien : pour transformer un logement en meublé de tourisme, vous devez offrir en contrepartie la transformation en logements de locaux qui n’étaient pas affectés à l’habitation, bureaux ou commerces par exemple.

Le coût de cette compensation varie selon le secteur. Selon les informations publiées par les observateurs du marché parisien de la commercialité, dans le secteur dit de compensation renforcée, qui couvre le centre et l’ouest de Paris, la compensation exigerait deux mètres carrés transformés en habitation pour un mètre carré retiré du parc locatif en logement privé, et un pour un en logement social, avec une exigence de localisation partielle dans le même arrondissement. Dans certains arrondissements du centre, pour la transformation d’un logement en meublé de tourisme, la compensation atteindrait trois mètres carrés pour un mètre carré et devrait provenir du même quartier administratif. Hors secteur renforcé, la règle serait d’un mètre carré pour un mètre carré. Ces ratios sont fixés par délibération et évoluent : l’article L. 631-7-1 prévoit qu’« une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement ». Avant tout engagement financier, faites-vous confirmer par la direction du logement et de l’habitat de la Ville de Paris le régime applicable à votre adresse exacte, car une erreur d’un arrondissement ou d’un quartier change le prix de l’opération de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

L’autorisation de changement d’usage ne suffit pas toujours. Lorsque la transformation s’accompagne de travaux ou modifie la destination du local au sens du droit de l’urbanisme, une autorisation d’urbanisme est également nécessaire. Le code de l’urbanisme classe les constructions en cinq destinations : « 1° Exploitation agricole et forestière ; 2° Habitation ; 3° Commerce et activités de service ; 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ; 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire », et le texte suivant range parmi la destination commerce et activités de service les « hôtels » et les « autres hébergements touristiques ». Passer d’un logement à un hébergement touristique, c’est donc aussi changer la destination du local, ce qui appelle une déclaration préalable ou un permis de construire selon la nature des travaux, en plus de l’autorisation de changement d’usage. Les deux procédures sont indépendantes : l’obtention de l’une ne dispense pas de l’autre, et l’absence de l’une suffit à rendre l’opération irrégulière. Sur l’articulation entre changement de destination et autorisation d’urbanisme, on se reportera utilement aux explications données pour le cas du commerce transformé en logement à Paris, entre changement de destination et recours contre un refus, qui détaille la logique des autorisations croisées.

Enfin, l’autorisation de changement d’usage présente une particularité redoutable pour les investisseurs : l’article L. 631-7-1 dispose : « L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel » et qu’« Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire ». Seule l’autorisation accordée contre compensation est attachée au local et non à la personne. Autrement dit, acheter un appartement précédemment loué en meublé de tourisme avec une autorisation personnelle ne vous transmet aucun droit : vous devez solliciter votre propre autorisation. Et si l’autorisation précédente avait été accordée contre compensation, vérifiez que les locaux de compensation existent toujours et que l’autorisation a bien été publiée au fichier immobilier, car c’est cette publicité qui sécurise le caractère réel du titre.

II. Amende, retour à l’habitation et moyens de défense

A. Jusqu’à 100 000 euros d’amende, le retour du logement à l’habitation et une astreinte dissuasive

Les sanctions ont été considérablement durcies et frappent vite. Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est intégralement versé à la commune où se situe le local. Chaque local irrégulièrement transformé compte séparément : deux studios loués sans autorisation dans le même immeuble exposent à deux amendes. La Ville de Paris, très active en la matière, indique pour sa part que la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage est sanctionnée par une amende pouvant atteindre 100 000 euros, sur sa page officielle.

L’amende n’est que le premier volet. Le même article L. 651-2 permet au président du tribunal d’ordonner « le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », puis de prononcer « une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». Pour un appartement de 40 mètres carrés, l’astreinte théorique maximale atteint 40 000 euros par jour de retard. Passé le délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. S’y ajoutent des sanctions complémentaires : l’absence d’enregistrement du meublé de tourisme est punie d’une amende maximale de 5 000 euros, et les fausses déclarations ou dissimulations exposent à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 80 000 euros d’amende. Les accords conclus en violation de l’article L. 631-7 sont par ailleurs nuls de plein droit, ce qui fragilise les montages contractuels bâtis sur une location irrégulière.

La jurisprudence récente ne laisse guère d’échappatoire. Le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt d’appel qui avait refusé de sanctionner une propriétaire dont la demande de changement d’usage avait été rejetée par décision définitive du maire. La cour d’appel estimait que l’activité de location saisonnière, sans prestation hôtelière, était de nature civile et que le règlement de copropriété autorisait la location des logements. La Cour de cassation a jugé ces motifs inopérants : « En statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors qu’elle avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-16.157). Ni la nature civile de l’activité ni la tolérance du règlement de copropriété ne font donc obstacle à l’amende. La cour d’appel de Paris applique la même sévérité depuis plusieurs années, en condamnant régulièrement les bailleurs à des amendes de plusieurs dizaines de milliers d’euros assorties d’injonctions de retour à l’habitation, par exemple dans un arrêt du 24 novembre 2022 concernant un appartement parisien loué en meublé de tourisme sans autorisation (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 24 nov. 2022, n° 22/08439). Les contrôles parisiens s’appuient L’enregistrement national renforce l’efficacité de ces contrôles : toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès du téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration mis à disposition de la commune. Ce numéro permet à la mairie de croiser les annonces en ligne, les déclarations et les autorisations de changement d’usage, et de repérer rapidement les locations sans titre. En Île-de-France, les communes de la petite couronne les plus tendues appliquent le même arsenal dès lors qu’elles ont institué l’autorisation préalable par délibération : vérifiez la situation de votre commune avant de mettre en location, car l’absence d’autorisation y produit les mêmes effets qu’à Paris.
Les agents assermentés sur les agents assermentés du service municipal du logement, sur les données d’enregistrement et sur les annonces en ligne : faire obstacle à leur mission est lui-même puni d’une amende de 2 250 euros.

B. Régulariser sans attendre, contester le refus ou se défendre contre l’amende

Face à un courrier de la mairie ou à une assignation, la première mesure consiste à cesser immédiatement toute location litigieuse et à retirer les annonces en ligne. Chaque nuitée supplémentaire après la mise en demeure aggrave le dossier et nourrit le calcul de l’amende, car le juge apprécie la durée et le caractère répété des locations. Conservez néanmoins toutes les pièces utiles : historique des réservations, relevés de la plateforme, échanges avec la mairie, demande d’autorisation et décision de refus, règlement de copropriété, diagnostics et attestations d’occupation. Ces documents serviront aussi bien à préparer une demande de régularisation qu’à construire une défense.

La régularisation passe par le dépôt d’une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, avec le dossier de compensation correspondant si votre secteur l’exige. À Paris, cela suppose d’identifier des locaux de compensation recevables, c’est-à-dire des locaux non affectés à l’habitation dont l’usage juridique est établi depuis 1970, puis de faire autoriser leur transformation en logements. La décision provisoire de la mairie n’intervient qu’après l’obtention du changement de destination des locaux offerts en compensation. Le montage est long et coûteux, et il ne purge pas le passé : l’autorisation obtenue après coup n’efface pas les locations irrégulières antérieures, même si elle démontre votre bonne foi pour l’avenir. Si la compensation est hors de portée financière, envisagez de revenir à une location conforme, bail d’habitation classique, bail mobilité ou location de la résidence principale dans la limite des 90 jours, plutôt que de persister dans l’irrégularité.

Si la mairie refuse l’autorisation, ce refus se conteste devant le juge administratif. Le refus d’autorisation de changement d’usage est une décision administrative qui peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, dans le délai de droit commun : aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Un recours gracieux préalable auprès du maire peut être utile pour compléter le dossier, mais il ne doit jamais vous faire manquer le délai de recours contentieux. Les moyens pertinents portent sur la qualification d’usage du local, sur la légalité de la délibération fixant les conditions de compensation, sur la proportionnalité des exigences imposées et sur la régularité de la procédure d’instruction. Sur la méthode générale du recours contre un refus d’autorisation, les principes exposés à propos du permis refusé, entre recours gracieux, juge administratif et indemnisation restent transposables, à l’exception des règles propres au contentieux de l’urbanisme qui ne s’appliquent pas ici.

Contre l’amende civile elle-même, la défense se joue devant le tribunal judiciaire. Les axes sérieux tiennent à la preuve de l’usage du local, à la démonstration que les locations en cause relevaient de la résidence principale dans la limite des 90 jours, à la régularité de la procédure d’assignation et au quantum de l’amende, que le juge module selon la gravité des faits, la durée de l’infraction et la situation du bailleur. L’arrêt du 3 septembre 2026 ferme en revanche deux faux moyens : inutile d’invoquer le caractère civil de la location saisonnière ou la permission du règlement de copropriété, la Cour les a expressément écartés. En Île-de-France hors Paris, vérifiez systématiquement si votre commune a bien institué l’autorisation préalable par délibération et si elle figure sur la liste réglementaire, car sans cette délibération, le fondement de la poursuite s’effondre. Enfin, si vous avez acheté le bien par l’intermédiaire d’un professionnel qui vous avait garanti la rentabilité saisonnière sans vous alerter sur l’autorisation et la compensation, faites examiner votre recours contre le vendeur ou l’intermédiaire sur le terrain du manquement au devoir d’information, en parallèle du contentieux avec la commune.

Conclusion

À Paris et dans les communes d’Île-de-France qui ont institué l’autorisation préalable, louer un logement qui n’est pas votre résidence principale en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage, c’est s’exposer à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, à une injonction de retour à l’habitation sous astreinte et à une exécution d’office. La résidence principale se loue librement dans la limite de 90 jours par an avec déclaration, tout le reste exige une autorisation préalable, le plus souvent contre une compensation onéreuse, cumulée si nécessaire avec une autorisation d’urbanisme pour le changement de destination. La Cour de cassation a tranché le 3 septembre 2026 : ni la nature civile de l’activité ni le règlement de copropriété ne protègent le bailleur en infraction. Si vous êtes déjà en infraction, cessez les locations, faites vérifier l’usage juridique de votre local et l’applicabilité locale du régime, puis choisissez entre régularisation et contestation dans les délais. Un refus d’autorisation se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois, une amende se discute devant le tribunal judiciaire sur la preuve et le quantum.