Le préfet déclare d’utilité publique la déviation d’une route départementale, le prolongement d’une voie ferrée ou la création d’une zone d’activités, et le tracé retenu traverse les parcelles que vous exploitez en fermage depuis des années. Pour le fermier, le choc est double : il perd une partie de son outil de travail et il découvre une procédure, l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont les acteurs, les délais et les indemnités obéissent à des règles qui ne sont ni celles du congé du bail rural ni celles d’une vente ordinaire. Pour le bailleur, la situation n’est pas plus simple : il est exproprié de la propriété du sol, tandis que son preneur est évincé de la jouissance, et chacun est indemnisé séparément, selon des chefs de préjudice distincts. La première règle à comprendre est que l’expropriation éteint le bail rural par elle-même : l’article L. 222-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ». Le preneur ne reste donc pas dans les lieux jusqu’au terme de son bail de neuf ans, mais il n’est pas non plus abandonné sans compensation : l’article L. 321-1 du même code prévoit que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Deux jugements rendus en 2025 par les juges de l’expropriation de Rennes et de Poitiers illustrent concrètement comment se chiffrent l’indemnité d’éviction du fermier et l’indemnité d’arrière-fumures, sur la base des barèmes établis par les chambres d’agriculture, et un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2023 rappelle que le juge choisit souverainement la méthode d’évaluation. La première partie décrit le sort du bail rural face à l’expropriation et les recours contre la déclaration d’utilité publique. La seconde détaille les indemnités du fermier évincé et la procédure devant le juge de l’expropriation. Ces questions prolongent le contentieux du statut du fermage, dont les arrêts marquants de l’année 2026 sont présentés dans la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.

I. Le bail rural s’éteint avec l’expropriation : se faire connaître et contester à temps

A. L’ordonnance éteint le bail, la cession amiable aussi, et le fermier doit se manifester

L’effet extinctif de l’expropriation sur le bail rural résulte directement de l’article L. 222-2 du Code de l’expropriation : l’ordonnance d’expropriation éteint par elle-même, à sa date, tous les droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, et il en est de même des cessions amiables consenties après la déclaration d’utilité publique. En pratique, la plupart des acquisitions réalisées par les collectivités ou l’État pour des projets routiers ou d’aménagement interviennent par cession amiable après la déclaration d’utilité publique, comme dans l’affaire jugée à Rennes où le transfert de propriété d’une parcelle agricole de 811 mètres carrés, nécessaire à une liaison cyclable déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral, était intervenu de façon amiable entre le département et le propriétaire : le bail du fermier qui exploitait cette parcelle s’est trouvé éteint à la date de cette cession, et c’est à ce titre que le juge de l’expropriation a fixé son indemnité d’éviction. Le fermier ne peut donc pas opposer son bail en cours, même conclu pour neuf ans, pour rester dans les lieux face à l’expropriant ; son droit se convertit en droit à indemnité. Cette conversion suppose toutefois que l’expropriant connaisse son existence. L’article L. 311-2 du Code de l’expropriation impose au propriétaire et à l’usufruitier une obligation précise : « Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » Le bailleur qui vend à l’amiable à la collectivité après la déclaration d’utilité publique doit donc signaler son fermier, et le fermier qui apprend le projet par une autre voie a tout intérêt à se manifester spontanément auprès de l’expropriant avec son bail écrit ou la preuve de son bail verbal, ses relevés d’exploitation et ses justificatifs de surfaces. À défaut de signalement, l’article L. 311-3 du même code organise une publicité collective mettant les intéressés en demeure de faire valoir leurs droits, et il est formel : les intéressés sont « tenus de se faire connaître à l’expropriant, à défaut de quoi ils sont déchus de tous droits à indemnité ». La déchéance est la sanction la plus redoutable de la procédure pour le preneur : un fermier qui ignore la publicité collective ou qui tarde à se déclarer peut perdre toute indemnité alors même que son éviction est certaine. Dès la réception d’un courrier d’enquête parcellaire, d’une notification d’offres ou de la simple rumeur d’un projet d’aménagement touchant ses parcelles, le fermier doit donc écrire à l’expropriant, produire son titre d’occupation et demander à être associé à la procédure d’indemnisation. Le bailleur, de son côté, doit exiger de l’expropriant que le fermier soit appelé à la procédure, car une indemnisation oubliée du preneur peut compliquer la cession et engager sa responsabilité pour manquement à l’obligation de l’article L. 311-2. Lorsque le propriétaire reprend lui-même des parcelles pour y construire en application d’un document d’urbanisme, le régime est voisin mais distinct : l’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à résilier le bail sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée en zone urbaine, avec un préavis d’un an par acte extrajudiciaire, et il précise que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ». Le fermier évincé par une résiliation pour urbanisme bénéficie donc de la même logique indemnitaire que le fermier exproprié, avec une garantie supplémentaire : « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due », et à défaut d’accord le président du tribunal paritaire fixe en référé une indemnité prévisionnelle. Cette parenté des régimes explique que les barèmes d’éviction agricole servent dans les deux cas, et elle impose au fermier menacé par un changement de destination de vérifier si la résiliation du bailleur respecte les conditions de zone et d’autorisation administrative de l’article L. 411-32 avant d’accepter de partir.

B. Contester la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité devant le juge administratif

L’expropriation se déroule en deux phases, administrative puis judiciaire, et c’est pendant la phase administrative que se jouent les recours susceptibles d’arrêter le projet ou de réduire son emprise sur les terres louées. La procédure débute par une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, suivie de l’arrêté préfectoral ou du décret qui déclare l’utilité publique, puis d’une enquête parcellaire et d’un arrêté de cessibilité qui désigne précisément les parcelles à exproprier. Chacun de ces actes peut être contesté devant le tribunal administratif, mais dans des délais stricts : l’article R. 421-1 du Code de justice administrative dispose que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Le fermier a qualité pour agir contre la déclaration d’utilité publique et contre l’arrêté de cessibilité dès lors que ses parcelles d’exploitation sont incluses dans le périmètre, et le bailleur peut agir en tant que propriétaire. Les moyens invocables relèvent du contrôle classique de l’utilité publique : bilan coûts-avantages de l’opération, nécessité de l’emprise sur les terres agricoles concernées, existence d’un tracé alternatif moins dommageable pour les exploitations, atteinte excessive au droit de propriété ou à la pérennité d’une exploitation, insuffisance de l’étude d’impact ou irrégularité de l’enquête publique. Plusieurs arrêts de cours administratives d’appel rendus ces dernières années sur des déclarations d’utilité publique contestées par des agriculteurs montrent que le juge vérifie concrètement si l’emprise pouvait être réduite ou déplacée : le fermier qui démontre que le projet ampute le siège de son exploitation, coupe l’accès à des parcelles ou détruit des installations d’irrigation dispose d’arguments sérieux pour obtenir l’annulation partielle de l’arrêté de cessibilité sur ses terres. Le recours contre la déclaration d’utilité publique n’est toutefois pas suspensif par lui-même, et le fermier qui veut empêcher le démarrage des travaux doit assortir son recours d’un référé-suspension en démontrant l’urgence et un doute sérieux sur la légalité de l’acte. En pratique, la contestation frontale de l’utilité publique aboutit rarement pour les grands projets d’infrastructures, mais elle reste un levier de négociation puissant : un recours bien fondé contre l’arrêté de cessibilité peut conduire l’expropriant à revoir le tracé, à proposer une cession amiable à des conditions améliorées ou à accepter des mesures de compensation foncière, comme la mise à disposition de terres de remplacement. Le fermier doit également surveiller la date de référence de l’évaluation, car l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation prévoit que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance » tout en ne prenant en considération que « l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête » préalable, et il interdit de tenir compte des changements de valeur provoqués par l’annonce des travaux. Le jugement du juge de l’expropriation de Valence du 22 janvier 2026 illustre l’importance de cette date : pour des parcelles agricoles situées dans un emplacement réservé du plan local d’urbanisme, le juge a fixé la date de référence à la dernière modification du plan, soit le 14 janvier 2025, et a examiné au cas par cas la qualification des terrains, l’état du hangar en pierre servant à abriter les engins agricoles, le forage qui irrigue les parcelles contiguës et les réseaux présents. Pour le fermier, l’enjeu de la date de référence est que les améliorations qu’il a apportées au fonds avant l’enquête soient prises en compte, et que l’expropriant ne dévalue pas les terres en invoquant leur destination future d’infrastructure. Enfin, le fermier et le bailleur doivent coordonner leurs recours : le bailleur conteste la valeur vénale du sol et le fermier l’indemnité d’éviction, mais une annulation de la déclaration d’utilité publique profite aux deux, tandis qu’une cession amiable conclue par le bailleur sans associer le preneur expose ce dernier à devoir réclamer seul son indemnité devant le juge de l’expropriation.

II. L’indemnité du fermier évincé : barèmes agricoles et procédure devant le juge

A. L’indemnité principale d’éviction et l’indemnité d’arrière-fumures au vu des jugements de 2025

Une fois l’éviction acquise, le droit du fermier se résume à l’indemnité, et l’article L. 321-3 du Code de l’expropriation impose au juge de distinguer « l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées ». Pour les exploitants agricoles, cette distinction s’est stabilisée autour de deux postes que les jugements de 2025 appliquent avec une remarquable constance. Le jugement du juge de l’expropriation de Rennes du 31 mars 2025, rendu à propos d’une parcelle agricole de 811 mètres carrés cédée à l’amiable au département d’Ille-et-Vilaine pour une liaison cyclable déclarée d’utilité publique, expose la méthode : « L’ indemnité principale d’éviction d’un fermier est destinée à réparer le préjudice résultant de la diminution d’activité agricole, compte tenu de l’amputation de superficie. », tandis que « Celle, accessoire, dite d’arrière-fumures, consiste à indemniser le fermier qui a, en outre, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué ». Le jugement ajoute que « Peut également être indemnisé, le déséquilibre partiel d’une exploitation agricole provoqué par l’importance de la surface agricole dont le fermier est évincé », et il précise qu’« Il est d’usage de se référer pour fixer l’indemnisation des préjudices résultant de l’éviction des exploitants agricoles à des protocoles départementaux ou régionaux, négociés entre les professionnels de l’agriculture et l’administration et qui reposent sur un calcul tenant compte de la superficie dont le fermier est évincé ». Dans cette affaire, le fermier, qui n’avait ni constitué avocat ni répondu aux offres, s’est vu fixer 472,40 euros au titre de l’indemnité principale et 16,14 euros au titre de l’indemnité d’arrière-fumures, selon la version actualisée en 2024 du protocole départemental d’Ille-et-Vilaine, l’expropriant ayant fait sienne à l’audience l’estimation du commissaire du gouvernement. Le jugement du juge de l’expropriation de Poitiers du 11 février 2025, rendu contre la direction interdépartementale des routes Atlantiques pour des parcelles en zone agricole du plan local d’urbanisme, applique la même grille avec le barème 2023 établi par la chambre d’agriculture de la Vienne : 0,4655 euro par mètre carré pour l’indemnité d’éviction, soit 1 088,80 euros, et 0,0594 euro par mètre carré pour les fumures et arrière-fumures, soit 138,94 euros, pour une indemnité totale de 1 227,74 euros, les dépens restant à la charge de l’État en application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation, selon lequel « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance ». Ces deux décisions appellent plusieurs enseignements pratiques. D’abord, les montants unitaires paraissent modestes, mais ils se calculent au mètre carré et s’appliquent à des surfaces qui, pour une déviation routière ou une zone d’activités, atteignent souvent plusieurs hectares : un hectare évincé représente 10 000 mètres carrés, soit environ 4 655 euros d’indemnité principale au barème de la Vienne, avant les accessoires. Ensuite, le fermier qui améliore ses terres, draine, amendement, entretient les clôtures ou édifie avec l’accord du bailleur des installations utiles à l’exploitation doit conserver toutes les factures et justificatifs, car l’indemnité d’arrière-fumures et, plus largement, l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué dépendent de la preuve de son travail et de ses investissements. En outre, le déséquilibre partiel de l’exploitation ouvre un poste d’indemnisation autonome quand l’amputation compromet l’équilibre économique de la ferme, par exemple en supprimant les parcelles les plus proches du siège, en coupant un îlot cultural ou en réduisant l’exploitation sous un seuil de viabilité : le fermier doit alors chiffrer la perte de marge, le surcoût des déplacements et la désorganisation parcellaire avec l’aide de son comptable et de la chambre d’agriculture. La Cour de cassation encadre enfin la méthode d’évaluation : dans son arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi numéro 22-20.866, publié au Bulletin, la troisième chambre civile juge qu’« En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession », et elle en déduit qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du Code civil sur les constructions édifiées sur le terrain d’autrui pour fixer l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-20.866). Pour le fermier qui a édifié un hangar, un forage ou des installations d’irrigation sur les terres louées, la leçon est que ces ouvrages seront évalués comme éléments du préjudice d’éviction selon la méthode retenue par le juge, et non selon l’option entre plus-value et coût des matériaux de l’article 555 : il doit donc les déclarer dans ses demandes, les faire constater par le juge lors du transport sur les lieux et en justifier la valeur d’usage pour l’exploitation. La chambre d’agriculture de Bretagne rappelle utilement que dans chaque département il existe un protocole, élaboré avec la profession agricole, les services de l’État et les collectivités, qui propose une méthodologie de calcul de l’indemnité d’éviction, et que les indemnités dites d’éviction sont dues à l’agriculteur titulaire d’un bail rural dans les deux hypothèses de l’expropriation et de la résiliation pour changement de destination : le fermier doit se procurer le protocole de son département avant toute négociation amiable, car l’expropriant s’y réfère systématiquement dans ses offres.

B. Offres, mémoire en réponse dans les six semaines, fixation par le juge et voies de recours

La procédure d’indemnisation devant le juge de l’expropriation est écrite, encadrée par des délais couperets que le fermier doit respecter sous peine de perdre ses droits. Dès l’ouverture de l’enquête préalable, l’expropriant peut notifier aux propriétaires concernés une offre d’indemnité en les invitant à indiquer le montant de leur demande, et cette phase amiable se poursuit après la déclaration d’utilité publique avec des offres adressées à chaque intéressé qui s’est fait connaître, dont le fermier. Si aucun accord n’intervient, l’expropriant saisit le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire par un mémoire, notifié au défendeur, qui contient ses offres et leurs justifications. À compter de cette notification, l’article R. 311-11 du Code de l’expropriation accorde au défendeur « un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur » pour adresser son mémoire en réponse. Ce mémoire en réponse est l’acte central de la défense du fermier : il doit détailler chaque poste de préjudice, l’indemnité principale d’éviction calculée sur la surface évincée selon le protocole départemental, l’indemnité d’arrière-fumures et d’améliorations avec factures, le déséquilibre d’exploitation avec étude comptable, les frais de réorganisation et, le cas échéant, la perte des constructions et installations avec constats et devis. L’article R. 311-22 du même code attache des conséquences sévères à l’inaction : « il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié », et « Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ». Le jugement de Rennes illustre cette rigueur : le fermier, non comparant et sans mémoire, s’en est tenu à une absence de réponse équivalant à une demande nulle, et le juge a fixé l’indemnité d’après les seuls éléments du dossier, en entérinant l’estimation proposée par l’expropriant sur les conclusions du commissaire du gouvernement. Le fermier doit donc impérativement constituer avocat, répondre aux offres même pour les contester et produire un mémoire chiffré et pièces à l’appui dans les six semaines, car le juge statue, aux termes du même article, « dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ». Le commissaire du gouvernement, représentant de la direction des finances publiques, dépose ses propres conclusions chiffrées après visite des lieux, et son estimation pèse lourd dans la fixation, comme le montrent les deux jugements de 2025 où le juge a suivi ses chiffres : le fermier a intérêt à lui communiquer en amont tous ses justificatifs et à solliciter sa présence lors du transport sur les lieux. Le jugement de première instance est susceptible d’appel devant la cour d’appel, chambre des expropriations, dans un délai d’un mois, et le pourvoi en cassation reste ouvert contre l’arrêt d’appel. Pendant la procédure, le fermier qui subit une éviction partielle doit veiller à la continuité de son exploitation : si l’équilibre économique de la ferme est gravement compromis par une amputation partielle, il peut, dans le cadre voisin de la résiliation pour urbanisme de l’article L. 411-32, exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, et dans le cadre de l’expropriation il doit chiffrer le déséquilibre comme un préjudice autonome. Lorsque l’expropriation ne prend qu’une bande de quelques mètres pour élargir une route, le préjudice ne se limite pas à la surface perdue : accès modifiés, forme des parcelles dégradée, réseaux d’irrigation ou de drainage sectionnés, temps de parcours allongé et perte de la homogénéité de l’îlot cultural constituent des accessoires indemnisables qu’il faut décrire et chiffrer poste par poste. Enfin, le fermier évincé en totalité perd son support d’exploitation et doit anticiper sa reconversion : recherche de terres de remplacement, demande d’autorisation d’exploiter sur de nouvelles parcelles, négociation avec la société d’aménagement foncier et d’établissement rural pour une rétrocession ou une attribution, et vérification des droits à la prime ou aux aides liées à la perte de surfaces. L’indemnité d’éviction ne remplace pas durablement un revenu d’exploitation, et le fermier qui anticipe la recherche de terres dès la déclaration d’utilité publique, avec l’appui de la chambre d’agriculture, se donne les meilleures chances de reconstituer son exploitation pendant que la procédure d’indemnisation suit son cours devant le juge.

Conclusion

L’expropriation des terres louées éteint le bail rural mais ouvre au fermier un droit à indemnité intégrale de son préjudice direct, matériel et certain, tandis que le bailleur est indemnisé séparément de la valeur vénale de son sol. Pour le preneur, trois réflexes commandent la suite : se faire connaître de l’expropriant dès l’enquête parcellaire pour éviter la déchéance de l’article L. 311-3, contester dans les deux mois la déclaration d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité quand le tracé peut épargner ses terres, et répondre aux offres puis produire un mémoire chiffré dans les six semaines de la saisine du juge de l’expropriation. L’indemnité principale d’éviction, calculée selon les protocoles départementaux au mètre carré évincé, se complète de l’indemnité d’arrière-fumures, de l’indemnisation du déséquilibre d’exploitation et de la valeur des installations, comme l’ont fixé les juges de Rennes et de Poitiers en 2025, avec les dépens à la charge de l’expropriant. Le bailleur qui reprend pour construire en zone urbaine doit de son côté respecter l’article L. 411-32, son préavis d’un an et l’indemnisation du preneur comme en expropriation, sans contraindre le fermier à partir avant la fin de l’année culturale. Dans tous les cas, la preuve fait la différence : bail et surfaces établis, améliorations facturées, comptabilité de l’exploitation et transport sur les lieux avec le commissaire du gouvernement. C’est ce dossier, constitué dès l’annonce du projet, qui permet au juge de fixer une indemnité à la mesure de l’amputation subie.