Vos travaux sont terminés, la déclaration attestant leur achèvement et leur conformité, la DAACT, a été envoyée en mairie, puis plus rien. Ou l’inverse : un courrier recommandé arrive, qui met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de remettre les travaux en conformité. Dans les deux cas, la même question se pose : que peut encore faire la mairie, dans quel délai, et comment réagir sans perdre ses droits. À Paris et en Île-de-France, où les notaires exigent souvent une attestation de non-contestation avant de signer une vente et où les secteurs protégés allongent les délais, la réponse se joue à quelques semaines près.
Le mécanisme tient en peu de mots. Le dépôt d’une DAACT régulière ouvre à l’autorité compétente un délai bref, trois mois en principe, cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire, pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration préalable. Passé ce délai, la conformité ne peut plus être contestée par cette voie. Mais ce délai ne court que si la DAACT a été déposée dans les formes, la mise en demeure n’est légale que si elle intervient dans le délai et pour des non-conformités réelles, et le silence de la mairie ne donne pas tout : il fige la contestation administrative sans effacer une éventuelle infraction pénale. Cet article expose d’abord comment faire courir utilement le délai et le décompter, puis comment contester une mise en demeure reçue à temps ou tirer parti d’un silence prolongé.
I. La DAACT fait courir un délai bref pendant lequel la mairie peut contester
A. Un dépôt prouvé : la DAACT qui déclenche le délai
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est établie par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, ou par l’architecte ou l’agréé en architecture lorsqu’ils ont dirigé les travaux. La loi l’exprime simplement : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » (texte de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme sur Légifrance). C’est le pétitionnaire qui s’engage sur la conformité de ses travaux à l’autorisation dont il est titulaire, comme le rappelle constamment le juge : « il incombe au seul pétitionnaire de s’engager sur la conformité des travaux au regard de l’autorisation de construire dont il est titulaire. » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 25 mars 2021 sur Légifrance). Une DAACT n’est donc pas une demande d’approbation, c’est une attestation sur laquelle son auteur prend date.
La forme du dépôt décide de tout, car le délai de contestation court à compter de la réception en mairie. Le texte applicable prévoit que « Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. » (texte de l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme sur Légifrance). Concrètement, deux voies sont sûres : le recommandé avec accusé de réception conservé avec son avis, ou le dépôt au guichet contre un récépissé daté et tamponné. Tout le reste expose à discuter sans fin de la date de réception, donc du point de départ du délai.
L’avertissement vaut surtout pour les envois dématérialisés. Dans une affaire jugée en 2025, des pétitionnaires soutenaient avoir déposé leur DAACT par courriels adressés à la mairie en mars 2020 ; la cour a relevé qu’elles « se bornent à produire un formulaire de DAACT signé […], qui ne comporte aucune mention de son enregistrement en mairie. » (arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 21 octobre 2025 sur Légifrance). Faute de preuve d’un envoi recommandé ou d’un dépôt contre décharge, le délai de contestation n’avait jamais commencé à courir et les prétendues décisions tardives de la mairie n’existaient pas. À Paris, où le Bureau d’accueil et de service à l’usager constitue le guichet électronique de dépôt des autorisations d’urbanisme, la prudence commande de déposer la DAACT par ce guichet en conservant l’accusé électronique d’enregistrement, ou à défaut en recommandé papier : un simple courriel à un service, sans preuve d’enregistrement en mairie, ne suffit pas à faire courir le délai.
Le dossier doit en outre être complet. Selon le projet, la DAACT s’accompagne d’attestations de respect des règles de construction : attestations parasismiques et relatives au retrait-gonflement des sols argileux dans les cas prévus par le code de la construction et de l’habitation (texte de l’article R. 462-4 du code de l’urbanisme sur Légifrance), attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale ou de la réglementation thermique lorsqu’elle est exigée (texte de l’article R. 462-4-1 du code de l’urbanisme sur Légifrance), attestation d’accessibilité pour les maisons individuelles destinées à la location ou à la vente et pour les bâtiments collectifs ou les établissements recevant du public. Un dossier incomplet expose à une demande de pièces dont la régularité et l’effet sur le délai se discutent : dans l’affaire d’Alénya, le maire avait réclamé l’attestation de réglementation thermique manquante et la cour a fait courir le délai à compter du dépôt du complément, soit une DAACT complète (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 septembre 2019 sur Légifrance). Mieux vaut donc joindre d’emblée toutes les attestations requises et les viser dans le bordereau d’envoi.
Enfin, lorsque l’autorisation prévoyait des travaux par tranches, une DAACT est déposée à la fin de chaque tranche, et chaque déclaration fait courir son propre délai pour la tranche concernée. Pour une extension réalisée en deux phases ou un lotissement réceptionné par tranches, cette segmentation protège les parties achevées pendant que le chantier se poursuit ailleurs. Chaque envoi doit alors identifier précisément la tranche et rappeler la référence de l’autorisation.
B. Trois mois, cinq en cas de récolement obligatoire : le compte à rebours
Une fois la DAACT complète réceptionnée en mairie, le compte à rebours commence : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » (texte de l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme sur Légifrance). La fiche officielle du service public le résume en langage courant : la mairie dispose de 3 mois à compter de la réception de la DAACT pour contester la conformité des travaux (fiche DAACT du site service-public.gouv.fr). Le point de départ est donc la réception, pas l’envoi : avec un recommandé, c’est la date de l’accusé ; avec un dépôt au guichet, la date du récépissé ; avec le guichet parisien, la date de l’accusé d’enregistrement. Toute incertitude sur cette date se paie ensuite en contentieux, d’où l’importance des preuves de dépôt décrites plus haut.
Le texte prévoit que « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois » lorsque le récolement des travaux est obligatoire (suite du texte de l’article R. 462-6 sur Légifrance). Le récolement, c’est la vérification sur place par l’autorité compétente, et il est obligatoire dans des cas que le règlement énumère : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou travaux situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou d’un site classé, avec l’architecte des Bâtiments de France ; immeubles de grande hauteur et établissements recevant du public, avec les services d’incendie et de secours ; travaux dans le cœur d’un parc national ou une réserve naturelle ; travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers (texte de l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme sur Légifrance). Dans l’affaire d’Alénya déjà citée, la parcelle se trouvait dans le périmètre d’un plan de prévention du risque inondation, et la cour en a déduit que le maire « bénéficiait […] d’un délai de 5 mois, à compter de la réception de la déclaration en mairie, pour en contester la conformité » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 septembre 2019 sur Légifrance).
Pour Paris et l’Île-de-France, ce point mérite une vérification systématique. Les zones exposées au risque d’inondation le long de la Seine, de la Marne et de l’Oise relèvent de plans de prévention des risques d’inondation, et les périmètres de sites patrimoniaux remarquables ou des abords de monuments historiques couvrent des surfaces considérables dans la capitale et la petite couronne. Un pétitionnaire parisien qui compte trois mois alors que son immeuble se situe en secteur de plan de prévention des risques se trompe de délai et risque de crier victoire trop tôt. Avant de déposer la DAACT, il faut donc vérifier le zonage applicable au terrain : plan local d’urbanisme, servitude de plan de prévention des risques annexée, périmètre de protection. Cette vérification conditionne aussi la suite, car un récolement obligatoire signifie presque toujours une visite effective des agents, avec convocation ou passage sur place.
Pendant ce délai, l’autorité compétente dispose de deux attitudes seulement : procéder ou faire procéder au récolement, et si les travaux ne sont pas conformes, mettre en demeure dans le délai. Elle n’a en revanche aucune obligation de répondre ni de délivrer un satisfecit. La cour de Marseille l’a dit nettement : « il ne résulte pas des dispositions précitées que l’administration ait l’obligation de se prononcer, par une décision administrative, sur la conformité des travaux. » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 septembre 2019 sur Légifrance). Le silence gardé pendant les trois ou cinq mois n’est donc ni un accord ni un refus : c’est l’exercice silencieux du droit de vérifier, qui s’éteint à l’expiration du délai. En pratique, les pétitionnaires ont intérêt à dater précisément l’expiration sur leur calendrier dès le dépôt : date de réception plus trois mois, ou plus cinq mois si un cas de récolement obligatoire est identifié. Tout courrier de la mairie reçu après cette date butoir doit être examiné avec une attention particulière, car il est susceptible d’être tardif donc illégal, comme on le verra.
II. Mise en demeure reçue ou silence prolongé : agir dans le bon sens
A. La mise en demeure reçue dans le délai se conteste comme une vraie décision
Lorsque la mairie estime les travaux non conformes, elle met en demeure « le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée », dans le délai prévu à l’article R. 462-6 (texte de l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme sur Légifrance). Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et rappelle les sanctions encourues. Deux options sont ainsi offertes au destinataire : déposer un dossier modificatif qui reprend les écarts pour les faire autoriser, ou remettre matériellement les travaux en conformité avec l’autorisation initiale. Le choix dépend de la nature des écarts : une hauteur dépassée de quelques centimètres se régularise parfois par un modificatif, une emprise au sol excédentaire en zone inconstructible impose souvent une démolition partielle.
Premier réflexe à la réception : vérifier que la mise en demeure est intervenue dans le délai. Une mise en demeure expédiée après l’expiration des trois ou cinq mois est illégale, même si les non-conformités relevées sont réelles. Dans l’affaire d’Alénya, la DAACT complète datait du 13 novembre 2014, le délai de cinq mois expirait le 13 avril 2015, et la mise en demeure du 30 juin 2015, prise « plus d’un mois et demi après la fin de la période réglementaire de contestation », ne pouvait légalement s’opposer à la déclaration d’achèvement (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 septembre 2019 sur Légifrance). Le tribunal avait annulé et enjoint de délivrer l’attestation de conformité, et la cour a confirmé. Tout destinataire d’une mise en demeure doit donc reconstituer la chronologie : date de réception de la DAACT complète en mairie, durée applicable de trois ou cinq mois, date de notification de la mise en demeure. Un dépassement, même bref, suffit à l’annulation.
Deuxième réflexe : examiner la précision et le bien-fondé des non-conformités invoquées. La mise en demeure doit viser des écarts réels entre les travaux et l’autorisation d’urbanisme accordée, pas des à-peu-près. L’affaire jugée à Hyères en 2023 l’illustre : le maire reprochait des « aménagements extérieurs » non réalisés sans préciser leur nature, et l’absence de démolition d’une construction existante ; or cette démolition relevait d’un permis de démolir distinct et dissociable du permis de construire, et la cour a jugé que le maire « ne pouvait […] légalement retenir l’existence d’une non-conformité tenant à l’absence de réalisation des travaux de démolition autorisés par ce permis de démolir » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 14 septembre 2023 sur Légifrance). La décision a été annulée. Retenez la méthode : rapprocher chaque grief du plan et de la notice du permis, vérifier que le grief se rattache bien à cette autorisation et non à une autre, et exiger des formulations précises, localisées, mesurées. Un grief vague ou rattaché au mauvais acte se conteste utilement.
Troisième point, souvent ignoré : la mise en demeure est une décision qui fait grief et qui se conteste devant le juge. La cour l’a tranché : la décision de mise en demeure « revêt, eu égard à son objet et à ses effets, le caractère d’une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 14 septembre 2023 sur Légifrance). Le destinataire dispose donc du recours pour excès de pouvoir dans les deux mois de la notification, devant le tribunal administratif du lieu de la construction : tribunal administratif de Paris pour les immeubles parisiens, de Montreuil pour la Seine-Saint-Denis, de Melun pour la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne, de Versailles pour les Yvelines et l’Essonne, de Cergy-Pontoise pour le Val-d’Oise. Un recours gracieux préalable auprès du maire reste possible et proroge le délai contentieux s’il est formé dans les deux mois, mais il ne faut jamais laisser passer le délai de recours pendant son instruction. Les moyens portent sur la tardiveté, l’incompétence du signataire, l’imprécision des griefs, l’erreur d’appréciation de la conformité et, le cas échéant, l’illégalité de l’autorisation elle-même par voie d’exception. Pour la stratégie du recours gracieux puis du recours au tribunal et l’articulation avec le référé, on se reportera utilement aux règles générales du contentieux des refus d’autorisation exposées dans l’analyse du recours contre un permis refusé, du gracieux au référé-suspension, dont les délais et la méthode valent ici par analogie.
Quatrième point : choisir entre dossier modificatif et mise en conformité matérielle. Le dossier modificatif n’est envisageable que si les travaux réalisés restent régularisables au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de son dépôt, notamment le plan local d’urbanisme en vigueur et les servitudes. Si le plan a entre-temps durci les règles, le modificatif peut être refusé et le pétitionnaire devra démolir ou démonter. À l’inverse, une mise en conformité spontanée et documentée, avec constat d’huissier et photographies datées, prive souvent la suite du litige d’objet et facilite la délivrance ultérieure de l’attestation. Dans les deux cas, ne pas laisser la mise en demeure sans réponse écrite : même contestée, elle appelle une position argumentée et datée, qui figurera au dossier en cas de recours.
B. Le silence passé le délai fige la contestation : obtenir l’attestation et connaître ses limites
Si aucune mise en demeure n’a été notifiée dans le délai, la page administrative est tournée : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » (texte de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme sur Légifrance). Cette forclusion est d’ordre public au sens où le juge la fait respecter même lorsque les non-conformités semblent établies : passé le délai, l’autorité ne peut plus agir sur ce fondement, et toute mise en demeure tardive est annulée. Mieux, la commune ne peut pas contourner la forclusion en présentant sa décision tardive comme le retrait d’une prétendue décision tacite de non-opposition qui serait née à l’expiration du délai. La cour de Marseille a écarté l’argument : « l’expiration du délai prévu par ces dispositions n’a pas fait naître une décision susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir », de sorte que la mise en demeure tardive « n’a pas procédé légalement au retrait de cette prétendue décision de non opposition » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 septembre 2019 sur Légifrance). Autrement dit, le silence qui suit l’expiration du délai ne crée aucune décision, ni favorable ni défavorable : il constate l’épuisement du droit de contester.
Le même raisonnement a fait échec à des voisins qui demandaient au maire de revenir sur une non-opposition tacite après l’expiration du délai. Dans un litige relatif à un lotissement, la cour de Nantes a jugé que le maire, qui n’avait pas mis en demeure dans le délai de trois mois « Alors que le récolement des travaux n’était pas obligatoire en application de l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme », ne pouvait plus contester la conformité des travaux lorsqu’il a été saisi plus tard par les voisins, et qu’il « était dès lors tenu de rejeter la demande des requérants tendant au retrait de la prétendue décision tacite » (arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 3 juillet 2020 sur Légifrance). Pour un voisin parisien ou francilien, la leçon est claire : surveiller le chantier et agir pendant le délai de contestation de la DAACT, en signalant par écrit à la mairie les non-conformités apparentes, plutôt qu’espérer un réexamen ultérieur que le maire ne peut plus légalement opérer.
Une fois le délai expiré sans contestation, le pétitionnaire peut obtenir le papier qui matérialise cette situation : « celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. » (texte de l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme sur Légifrance). La demande s’adresse à la mairie par écrit, en rappelant la date de réception de la DAACT complète et la date d’expiration du délai, et en joignant les preuves de dépôt. Si la mairie refuse ou garde le silence, la fiche officielle indique la voie de repli : si la mairie ne transmet pas l’attestation ou ne répond pas, la demande doit être adressée au préfet du département où se situe la construction (fiche DAACT du site service-public.gouv.fr). À Paris, il s’agit du préfet de Paris ; en petite et grande couronne, du préfet du département. Cette attestation est exigée dans la pratique par les notaires et les banques avant une vente ou un refinancement, et son absence bloque ou retarde les transactions : la demander dès l’expiration du délai, sans attendre la promesse de vente, évite les reports de signature.
Il faut cependant mesurer exactement la portée de ce document. L’attestation de non-contestation « se borne à constater l’absence de contestation de la conformité par la commune et comme telle ne modifie pas l’ordonnancement juridique et ne constitue donc pas une décision faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir. » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 17 septembre 2026 sur Légifrance). Les tiers ne peuvent donc pas l’attaquer : la demande d’un voisin dirigée contre une telle attestation a été rejetée comme manifestement irrecevable, et la cour a confirmé en 2026 comme elle l’avait déjà jugé en 2021, où elle énonçait que l’attestation « ne constitue donc pas une décision faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir » (arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 25 mars 2021 sur Légifrance). Le voisin qui veut agir doit s’en prendre au permis lui-même, dans ses propres délais et avec un intérêt à agir, selon les règles exposées dans l’analyse des recours du voisin contre un permis de construire, délais d’affichage et référé-suspension, et non contre l’attestation de fin de chantier.
Dernière limite, et non des moindres : la non-contestation administrative ne blanchit pas une construction irrégulière au pénal. Le code punit les travaux exécutés en méconnaissance des prescriptions d’un permis ou d’une déclaration préalable, fait qui « est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder » les plafonds fixés par le texte, avec un emprisonnement de six mois en cas de récidive (texte de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme sur Légifrance). Autrement dit, la forclusion de l’article L. 462-2 éteint le pouvoir de contestation de l’autorité d’urbanisme, pas l’action publique pour infraction aux règles d’urbanisme ni les actions des tiers devant le juge judiciaire. Un pétitionnaire parisien qui aurait construit au-delà du permis en comptant sur le silence de la mairie reste exposé à un procès-verbal d’infraction et à des poursuites devant le tribunal correctionnel.
Cette distinction commande aussi la conduite à tenir en cas de vente. Le vendeur doit révéler à l’acquéreur les écarts entre les travaux et l’autorisation, même couverts par une attestation de non-contestation, et l’acquéreur qui découvre après la vente une non-conformité dissimulée dispose des actions du droit commun de la vente, dont l’action pour vice caché immobilier lorsque les conditions en sont réunies. L’attestation de la mairie ne remplace ni les diagnostics, ni la vérification du dossier de permis en mairie, ni les clauses de garantie convenues à l’acte. Pour les transactions parisiennes et franciliennes, où les prix rendent chaque mètre carré litigieux, la séquence sûre reste la même : DAACT prouvée, délai décompté, attestation demandée à l’expiration, dossier de conformité complet remis au notaire.
En définitive, la DAACT récompense la rigueur et punit l’approximation. Un dépôt prouvé fait courir un délai que la mairie ne peut ni suspendre à sa guise ni rouvrir après coup ; une mise en demeure reçue à temps se conteste pied à pied sur le délai, la compétence et la réalité des griefs ; un silence prolongé se convertit en attestation, dont la portée administrative, nulle au contentieux des tiers et inopposable au juge pénal, doit être exactement comprise. À chaque étape, la preuve écrite et datée fait la différence entre un droit acquis et une discussion sans fin.