Vous exploitez des terres louées depuis des années et votre bailleur vous notifie un congé pour reprendre les parcelles au profit de son fils, de sa fille ou de son conjoint. Le bénéficiaire désigné n’a jamais cultivé, ne possède aucun diplôme agricole et travaille même parfois dans un tout autre secteur. Faut-il quitter les lieux ? Non, pas sans vérification. Le droit de reprise du bailleur n’est pas discrétionnaire : la loi impose au bénéficiaire une série de conditions de fond précises, et le congé qui les ignore encourt l’annulation devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cet article décrit ces conditions une à une, les pièces qui permettent de les contrôler et les recours ouverts au fermier, à partir des textes en vigueur et de la jurisprudence la plus récente, dont deux arrêts de la Cour de cassation du 7 mai 2025 et un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 9 septembre 2025 qui annule un congé pour reprise.

I. Le bénéficiaire de la reprise doit remplir des conditions de fond strictes

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé, selon l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime. Mais ce droit est encadré : le bénéficiaire, qu’il s’agisse du bailleur lui-même ou du proche désigné, doit satisfaire à des exigences de capacité, d’autorisation administrative et d’exploitation réelle. Chacune de ces exigences donne au preneur un moyen de contestation autonome.

A. La capacité ou l’expérience professionnelle et l’autorisation d’exploiter

Aux termes de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime :
« Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. »

La capacité professionnelle n’est donc pas une simple qualité souhaitable : c’est une condition de validité de la reprise, qui se prouve « par tous moyens ». Concrètement, le bénéficiaire doit établir soit qu’il possède les diplômes requis, soit qu’il dispose d’une expérience suffisante, soit qu’il a obtenu l’autorisation d’exploiter. Le fermier qui reçoit un congé pour reprise a intérêt à exiger ces justificatifs dès la phase amiable, puis devant le tribunal paritaire.

Le contenu de la condition de capacité est fixé par l’article R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. Satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle le candidat qui justifie, à la date de l’opération, « Soit de la possession d’un des diplômes ou certificats requis pour l’octroi des aides à l’installation », « Soit de cinq ans minimum d’expérience professionnelle acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d’exploitant, d’aide familiale, d’associé exploitant, de salarié d’exploitation agricole ou de collaborateur d’exploitation ». Cette expérience doit avoir été acquise au cours des quinze années précédant la date effective de l’opération. Un enfant du bailleur qui n’a ni diplôme ni cinq années de pratique récente sur une surface significative ne remplit pas cette condition, sauf à avoir obtenu une autorisation d’exploiter qui en tient lieu.

La Cour de cassation contrôle strictement ce point. Dans un arrêt du 10 septembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-15.167, lien officiel), elle a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait validé une reprise sans rechercher, comme il lui était demandé, si l’associé exploitant de la société destinée à exploiter le bien repris « justifiait de la condition de capacité ou d’expérience professionnelle », privant ainsi sa décision de base légale au regard de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. Lorsque le bien repris doit être exploité par l’intermédiaire d’une société, chaque associé exploitant est donc concerné par la vérification, et le juge ne peut l’éluder.

L’autorisation d’exploiter issue du contrôle des structures constitue l’autre volet du contrôle. Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions relatives au contrôle des structures, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive, et le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé, comme le prévoit l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime. Lorsque le sursis est ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive. Pour le fermier, ce mécanisme offre un répit : tant que le bénéficiaire n’a pas obtenu son autorisation définitive, le bail se poursuit et la reprise ne prend pas effet.

La date à laquelle ces conditions s’apprécient a été fixée par la Cour de cassation dans un arrêt du 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-16.518, lien officiel) :
« les conditions du régime applicable au contrôle des structures devaient être appréciées à la date à laquelle le congé devait prendre effet »

Cette solution est doublement utile. D’une part, le bénéficiaire doit remplir les conditions au jour de l’effet du congé, et non à une date ultérieure qu’il choisirait. D’autre part, une autorisation obtenue après cette date ne régularise pas rétroactivement un congé délivré à une personne qui ne remplissait pas les conditions. Le fermier doit donc photographier la situation du bénéficiaire à la date d’effet du congé : diplômes, expérience, autorisation, matériel, habitation.

L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 9 septembre 2025 (chambre des baux ruraux, n° 24/03460, lien officiel) illustre l’application combinée de ces exigences. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré congé pour reprise au profit de son fils et de sa fille. La cour relève que le fils justifiait des conditions de fond, notamment la capacité professionnelle, une autorisation administrative tacite d’exploiter, un matériel suffisant et le siège de son exploitation à cinq kilomètres des terres. En revanche, pour la fille :
« en revanche sa fille ne les remplit pas complètement puisque si elle justifie de la capacité agricole et disposer d’une résidence à moins de 10 km des parcelles convoitées elle ne possède aucun matériels agricoles ni moyens financiers de les acquérir et surtout ne dispose d’aucune autorisation administrative d’exploiter au jour des effets du congé qu’elle n’a au demeurant pas sollicitée alors qu’elle ne remplit pas les conditions pour en être dispensée. »

Faute de matériel et surtout faute d’autorisation d’exploiter sollicitée à la date d’effet du congé, la reprise est écartée et le congé annulé. Cet arrêt montre que chaque bénéficiaire désigné doit remplir personnellement l’ensemble des conditions : il suffit que l’un d’eux soit en défaut pour que le congé tombe, lorsque la reprise est prévue à leur profit conjoint.

B. L’exploitation personnelle effective pendant neuf ans, le cheptel, le matériel et l’habitation

La capacité administrative ne suffit pas : le bénéficiaire doit aussi être un exploitant réel. L’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose :
« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. »

Trois enseignements se dégagent pour le fermier qui conteste. Premièrement, l’engagement porte sur neuf années d’exploitation à compter de la reprise, ce qui exclut les montages où le bénéficiaire ne ferait que prêter son nom avant de revendre ou de relouer. Deuxièmement, la participation aux travaux doit être effective et permanente, sur les lieux : un descendant qui conserverait un emploi à plein temps éloigné ou qui se contenterait de donner des instructions par téléphone ne satisfait pas à cette exigence, appréciée selon les usages de la région et l’importance de l’exploitation. Troisièmement, le bénéficiaire doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires, ou démontrer les moyens de les acquérir : relevés bancaires, devis, attestations de financement. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Amiens précitée, l’absence de matériel et de moyens financiers a compté parmi les motifs décisifs d’annulation, au même titre que l’absence d’autorisation d’exploiter.

Le même article L. 411-59 ajoute une condition d’habitation :
« Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. »

Le fermier vérifiera donc où réside le bénéficiaire désigné et où il résidera après la reprise. Une résidence éloignée, incompatible avec une exploitation directe, fragilise le congé. Lorsque le bien repris ne comporte pas de bâtiment d’habitation, la proximité reste exigée : il faut une habitation permettant l’exploitation directe du fonds. Les factures, attestations d’assurance habitation, certificats de domicile et distances kilométriques constituent des pièces utiles devant le tribunal paritaire.

Lorsque la reprise est exercée au profit d’une personne morale, des règles complémentaires s’appliquent. Selon l’article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime, les personnes morales, à condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé, et l’exploitation doit être assurée conformément aux articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres de la société. Les membres ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. Un montage sociétaire récent, une prise de participation à titre onéreux de moins de neuf ans ou un objet social non agricole fournissent au fermier des moyens de contestation supplémentaires, sans préjudice de la vérification de la capacité professionnelle de chaque associé exploitant, exigée par l’arrêt du 10 septembre 2020 précité.

Enfin, le bénéficiaire qui a repris ne peut pas disposer librement du bien avant l’expiration du délai de neuf ans, sauf l’apport à un groupement foncier agricole prévu par l’article L. 411-63 du code rural et de la pêche maritime, à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement. Toute vente, relocation ou mise en friche avant ce terme expose le bailleur aux sanctions du contrôle a posteriori décrites ci-après.

II. Faire annuler le congé et sanctionner la reprise irrégulière

La contestation s’organise en deux temps : d’abord le contrôle du congé lui-même, avant sa prise d’effet, ensuite le contrôle de la reprise réellement exercée, après le départ du preneur. Le fermier qui a quitté les lieux après un congé validé n’est pas démuni si le bénéficiaire ne respecte pas ses engagements.

A. La nullité du congé : mentions obligatoires, erreur du preneur et délai de quatre mois

Le congé pour reprise obéit à un formalisme rigoureux. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, en vertu de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires, ainsi que l’habitation qu’ils occuperont après la reprise, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur.

Cette réserve relative à l’erreur du preneur est fréquemment plaidée par les bailleurs pour sauver un congé incomplet, mais la cour d’appel d’Amiens en a fait une application favorable au fermier le 9 septembre 2025 (chambre des baux ruraux, n° 24/03460, lien officiel). Dans cette espèce, le congé ne mentionnait ni le domicile de la fille bénéficiaire, ni les lieux d’habitation des deux bénéficiaires après la reprise, ni le mode d’exploitation conjoint :
« Dès lors à défaut de mentionner le domicile de cette dernière ainsi que les lieux d’habitation des deux bénéficiaires après la reprise et le mode d’exploitation conjoint, le congé était de nature à induire le preneur en erreur puisqu’il ne lui permettait pas de vérifier si les conditions de la reprise étaient réunies au jour de sa délivrance et doit être annulé. »

Le raisonnement est transposable : les mentions relatives au domicile, à l’habitation future et au mode d’exploitation ne sont pas des formalités décoratives, elles permettent au preneur de vérifier dès la délivrance du congé si les conditions de fond sont réunies. Leur omission vicie le congé lorsque le preneur s’en trouve privé d’un contrôle effectif. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Montreuil a statué dans le même sens le 27 mars 2025 (tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, n° 23/00545, lien officiel) en annulant un congé pour reprise délivré le 27 mars 2023, preuve que les juridictions du fond appliquent activement ce contrôle de forme.

Le preneur dispose d’un délai bref pour agir. Selon l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, il doit, dans les quatre mois du congé reçu, notifier au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. Ce délai de quatre mois court à compter de la réception du congé et conditionne la recevabilité de la contestation : passé ce délai sans opposition ni saisine, le congé s’impose. Le fermier avisé saisit donc le tribunal paritaire dans les quatre mois en articulant ensemble les moyens de forme tirés de l’article L. 411-47 et les moyens de fond tirés de l’article L. 411-59 : défaut de capacité ou d’expérience, absence d’autorisation d’exploiter, absence de matériel ou de moyens, éloignement de l’habitation, défaut de participation effective prévisible.

La contestation du congé pour reprise rejoint ici les autres moyens de défense du fermier : lorsque le congé est annulé, le bail se poursuit et le preneur reste en place. Pour une présentation d’ensemble des recours contre un congé fondé sur un autre motif, le lecteur consultera utilement l’analyse consacrée à la contestation du congé pour reprise délivré par le bailleur, qui détaille la procédure devant le tribunal paritaire.

B. Le contrôle après la reprise : maintien, réintégration et dommages-intérêts

Le contrôle du juge ne s’arrête pas à la validation du congé. L’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime organise un contrôle a posteriori de la reprise :
« Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. »

Le fermier évincé qui constate que le bénéficiaire n’exploite pas lui-même, revend le bien, le redonne à ferme ou se borne à vendre l’herbe sur pied peut donc demander sa réintégration dans les lieux ou, à défaut, des dommages-intérêts. La surveillance des années qui suivent le départ est par conséquent aussi importante que la contestation initiale : constats d’huissier, photographies, attestations de voisins, relevés cadastraux et actes de vente permettent d’établir la fraude ou le défaut d’exploitation personnelle. La réintégration ne peut toutefois être prononcée si elle aurait pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du 1° du I de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime.

Un arrêt récent de la Cour de cassation renforce considérablement les droits du preneur évincé. Le 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-15.142, lien officiel), la Cour a jugé :
« l’interdiction de toute cession du bail posée par l’article L. 411-58 précité étant limitée à la période de prorogation du bail, un preneur qui a bénéficié d’une telle prorogation peut, après l’expiration de celle-ci, se prévaloir des dispositions de l’article L. 411-66 précité pour demander sa réintégration avec cession du bail dans les conditions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »

Cette solution concerne le preneur qui s’était opposé à la reprise en invoquant sa proximité avec l’âge de la retraite : l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime prévoit en effet que le preneur peut s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, le bail étant alors prorogé de plein droit, sans possibilité de cession pendant cette période. La Cour décide que cette interdiction de céder ne survit pas à la prorogation : une fois celle-ci expirée, le preneur peut demander sa réintégration en cédant simultanément le bail à un repreneur dans les conditions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Pour un exploitant en fin de carrière évincé par une reprise irrégulière, c’est la possibilité de transmettre l’exploitation à un successeur tout en faisant sanctionner la reprise.

Le même arrêt apporte une précision procédurale précieuse sur l’articulation entre le contrôle exercé avant le départ et celui exercé après. Lorsque le bailleur a délivré un nouveau congé à la fin de la période de prorogation, le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par le preneur, sauf en cas d’éléments nouveaux inconnus du preneur lors du premier contrôle ou qu’il ne pouvait alors utilement opposer. Le fermier doit donc concentrer dès la première contestation l’ensemble de ses moyens relatifs aux conditions du bénéficiaire : capacité, autorisation, matériel, habitation, participation effective. Les moyens oubliés lors du contrôle a priori ne pourront pas être recyclés après coup, tandis que les faits nouveaux, comme la revente du bien ou l’absence d’exploitation constatée après le départ, restent invocables dans le cadre de l’article L. 411-66.

En pratique, la défense du fermier face à un congé pour reprise au profit d’un bénéficiaire sans expérience suit une chronologie stricte. À réception du congé, vérifier les mentions obligatoires et relever les omissions relatives au domicile, à l’habitation et au mode d’exploitation. Dans les quatre mois, saisir le tribunal paritaire en contestation en exigeant la justification de la capacité ou de l’expérience professionnelle, de l’autorisation d’exploiter, du matériel et de l’habitation à la date d’effet du congé. Si une autorisation d’exploiter est en cours d’instruction, demander le sursis à statuer et bénéficier de la prorogation du bail jusqu’à la fin de l’année culturale. Après le départ, surveiller l’exploitation réelle du bien repris pendant neuf ans et agir en réintégration ou en dommages-intérêts au premier manquement établi.

Un congé pour reprise délivré au profit d’un enfant, d’un conjoint ou du bailleur lui-même ne s’impose au fermier que si le bénéficiaire remplit personnellement toutes les conditions légales : capacité ou expérience professionnelle établie par les diplômes ou cinq années de pratique, autorisation d’exploiter lorsque le contrôle des structures l’exige, participation effective et permanente aux travaux pendant neuf ans, possession du cheptel et du matériel ou moyens de les acquérir, occupation d’une habitation permettant l’exploitation directe. À défaut, le congé encourt l’annulation pour violation des articles L. 411-47 et L. 411-59, comme l’a jugé la cour d’appel d’Amiens le 9 septembre 2025 à propos d’une bénéficiaire dépourvue de matériel et d’autorisation d’exploiter. Et même après un départ, l’article L. 411-66 permet au preneur d’obtenir sa réintégration ou des dommages-intérêts si le bénéficiaire ne respecte pas ses engagements, avec la possibilité reconnue par la Cour de cassation le 7 mai 2025 de combiner cette réintégration avec une cession du bail. Face à un congé pour reprise, le réflexe utile consiste à exiger sans délai les justificatifs du bénéficiaire et à saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois : chaque condition non remplie constitue un moyen autonome de rester sur les terres.