Plus d’eau chaude un matin d’octobre, un ballon qui goutte dans le placard puis inonde le palier : la panne du chauffe-eau est l’une des avaries les plus banales de la vie locative, et l’une de celles qui dégénèrent le plus vite en conflit. Qui doit entretenir l’appareil, qui doit le remplacer quand il rend l’âme de vieillesse, que peut exiger le locataire privé d’eau chaude pendant des mois, et qui paie quand la fuite dégénère en dégât des eaux ? La réponse tient en un partage simple : l’entretien courant incombe au locataire, le remplacement lié à la vétusté incombe au bailleur, et le manquement du bailleur ouvre droit à indemnisation une fois la mise en demeure restée sans effet. En 2026, un juge des contentieux de la protection a ainsi alloué 1 000 euros pour le préjudice de jouissance et 1 000 euros pour le préjudice moral à une locataire restée huit mois sans eau chaude, tandis qu’un tribunal judiciaire condamnait un assureur à 60 000 euros après la chute d’un ballon d’eau chaude à l’origine d’un dégât des eaux. Ces décisions, rendues sur des faits ordinaires, montrent que le droit tranche ces litiges avec des outils précis : textes du bail, preuve de la vétusté, mise en demeure et déclarations aux assurances. Réserve liminaire : chaque installation a son histoire, et seul l’examen du bail, de l’état des lieux et des factures d’entretien permet de dire qui doit quoi dans un cas concret ; les développements qui suivent décrivent les règles générales et deux décisions rendues en 2026, pas une promesse de résultat pour un dossier particulier.
I. La panne sans fuite : l’entretien pour le locataire, le remplacement pour le bailleur
A. Ce que le locataire doit entretenir sur l’installation d’eau chaude
Le point de départ est le principe posé par la fiche officielle du service public consacrée à l’entretien courant et aux réparations locatives, qui range l’entretien des installations de chauffage, d’eau chaude et de la robinetterie parmi les devoirs du locataire (service-public.fr, Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire). Concrètement, la même fiche détaille les petites réparations attendues : remplacer les joints, les clapets et les membranes des appareils, rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries, entretenir couramment robinets et siphons. Le locataire d’un logement équipé d’un ballon électrique doit donc veiller à l’entretien régulier de l’appareil, conserver les justificatifs d’intervention et signaler sans tarder la moindre anomalie : goutte-à-goutte au groupe de sécurité, eau tiède, disjoncteur qui saute, bruit anormal de la résistance.
Ce devoir d’entretien découle du décret du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives entre bailleur et locataire. La loi elle-même pose le partage et son exception : le locataire est tenu « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7, version en vigueur depuis le 15 juin 2025). La vétusté est donc l’exception écrite dans la loi : quand l’appareil meurt de vieillesse, la charge repasse au bailleur, comme le montrera la décision de 2026 analysée plus loin. Le texte répartit les menues réparations entre les parties et fait peser sur le locataire tout ce qui relève de l’usage normal et de la maintenance courante des équipements privatifs. Un détartrage négligé pendant des années, un groupe de sécurité jamais manoeuvré, un entretien jamais fait réaliser : autant d’éléments que le bailleur pourra opposer au locataire pour soutenir que la panne vient d’un défaut d’entretien et non de la vétusté. C’est pourquoi le dossier du locataire commence bien avant la panne, par les factures d’entretien et le carnet de suivi de l’appareil, quand il existe.
Le pendant de cette obligation est l’obligation d’alerte. Toujours selon la fiche officielle, quand une fuite d’eau provient de la vétusté des canalisations, le locataire doit en avertir le propriétaire, et c’est à ce dernier qu’il revient de faire procéder aux réparations nécessaires (service-public.fr, Entretien courant et réparations locatives). Le raisonnement vaut pour le ballon lui-même : dès que le locataire constate que l’appareil fuit par la cuve, que la corrosion est visible ou que le plombier diagnostique une fin de vie, il doit en informer le bailleur par écrit. Le locataire qui laisse une fuite s’aggraver pendant des semaines sans prévenir s’expose à se voir imputer une part du dommage, sur le fondement de sa propre négligence. Alerter tôt, par un écrit conservé, protège donc les deux parties : le bailleur peut organiser le remplacement avant le sinistre, et le locataire se ménage la preuve qu’il a joué son rôle.
En pratique, le premier courrier utile décrit les faits avec des dates : depuis quand l’eau n’est plus chaude, ce que le dépanneur a constaté, la référence et l’âge approximatif de l’appareil, la demande explicite de remplacement et un délai raisonnable pour intervenir. Photographier la plaque signalétique du ballon, la corrosion et les traces d’écoulement, conserver le devis du plombier : ces pièces feront foi plus tard, quand il faudra démontrer que la panne venait de la vétusté et que le bailleur a été averti à temps. Un appel téléphonique ne suffit jamais ; seul l’écrit horodaté compte devant le juge.
B. Ce que le bailleur doit remplacer quand la vétusté est établie
Quand l’appareil est hors d’usage par vieillesse, la charge bascule du côté du bailleur, et le fondement est double. D’abord, l’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (code civil, article 1719). Ensuite, l’article 1720 ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (code civil, article 1720). Le remplacement d’un ballon arrivé en fin de vie entre dans ces réparations non locatives : aucune clause du bail ne peut en décharger le bailleur, puisqu’il s’agit d’une obligation d’ordre public du contrat de louage.
Le second fondement est l’exigence de décence du logement. Selon la fiche officielle, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude d’un logement décent doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement, et le logement doit comporter une installation sanitaire alimentée en eau chaude et froide (service-public.fr, Logement à louer décent). Un logement durablement privé d’eau chaude n’est plus conforme à cet usage d’habitation, ce que rappelle la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 6, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025), les caractéristiques de la décence étant définies par décret, lequel impose une installation d’alimentation en eau chaude comme l’a rappelé le juge de Brignoles en visant le décret du 30 janvier 2002. Autrement dit, le bailleur qui laisse sa locataire sans eau chaude pendant des mois manque à la fois à son obligation d’entretien et à son obligation de délivrer un logement décent.
C’est exactement ce qu’a jugé le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles le 30 avril 2026, dans une affaire aux faits tristement ordinaires. Une locataire occupait depuis septembre 2022 un logement dont le chauffe-eau est tombé en panne en novembre 2024 sans pouvoir être réparé ; avec ses deux enfants, elle a dû aller chaque jour chez une voisine pour l’eau chaude, de novembre 2024 jusqu’à son départ fin juin 2025. Le bailleur, averti par une mise en demeure adressée par l’intermédiaire de l’assureur de la locataire en février 2025, n’a pris aucune disposition pour remplacer l’appareil et imputait la panne à la locataire, tout en expliquant qu’il ne pouvait payer le remplacement parce que les loyers n’étaient plus réglés. Le tribunal écarte les deux arguments : la photographie de l’appareil et le devis de remplacement établissent que le dysfonctionnement est lié à la vétusté, aucun élément n’établit une faute d’utilisation de la locataire, et le bailleur ne conteste d’ailleurs pas son obligation de remplacer l’installation.
Les motifs du jugement méritent d’être lus de près, car ils condensent tout le régime applicable. Le juge rappelle qu’aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur doit entretenir la chose et faire toutes les réparations nécessaires autres que les locatives, et qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, le logement doit être équipé d’une installation d’alimentation en eau chaude. Puis il tranche : le bailleur était bien tenu de remplacer le chauffe-eau et il a manqué à cette obligation, sans pouvoir s’en dire libéré au motif que la locataire n’était pas à jour de ses loyers, les obligations respectives des parties n’étant pas réciproques et la sienne étant au surplus d’ordre public. Autrement dit, des loyers impayés n’autorisent jamais le bailleur à suspendre son obligation d’entretien : les deux dettes se règlent séparément, par compensation s’il y a lieu, mais l’une ne justifie pas l’inexécution de l’autre.
Sur l’indemnisation, le jugement applique l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (code civil, article 1231-1). Deux précisions capitales en découlent. D’abord, l’inexécution du bailleur n’est sanctionnée qu’à compter de la mise en demeure : la locataire ne justifiant d’aucune interpellation antérieure au recommandé de février 2025, son préjudice de jouissance ne court qu’à compter de cette date. Ensuite, le juge distingue deux préjudices : le préjudice de jouissance, réparé par 1 000 euros au regard de la durée et de l’intensité du trouble, et le préjudice moral, distinct du simple inconfort, établi par l’atteinte à l’intimité et l’anxiété générée par la perte partielle d’usage du logement, majorées par la présence d’enfants et l’inertie du bailleur, réparé par 1 000 euros supplémentaires. Après compensation avec les loyers et charges impayés reconnus, le bailleur restait condamné à verser le solde de 92,50 euros à son ancienne locataire. La leçon est claire : sans mise en demeure écrite, pas de point de départ de l’indemnisation, et c’est la qualité des pièces — photographie de l’appareil, devis de remplacement, attestation de la voisine — qui fait le montant.
II. Quand l’appareil fuit : stopper l’eau, déclarer aux assurances, faire payer les dégâts
A. Les gestes qui préservent les droits : coupure, alerte écrite et déclaration de sinistre
Une fuite de ballon ne pardonne pas l’attentisme : quelques heures d’écoulement suffisent à gonfler un parquet, à traverser une dalle et à endommager le logement du dessous. Le premier geste est matériel — couper l’arrivée d’eau du ballon et, par sécurité, son alimentation électrique — puis documentaire : photographier l’appareil, l’écoulement, les auréoles et les biens atteints, noter l’heure de découverte et conserver les échanges avec le gardien ou le voisin du dessous. Si le logement est en copropriété, prévenir le syndic s’impose dès que les parties communes ou un autre lot sont touchés, car le syndic doit protéger l’immeuble et fera intervenir au besoin les entreprises urgentes.
Le deuxième geste est juridique : avertir le bailleur par écrit, comme l’exige la logique déjà vue — quand la fuite vient de la vétusté, c’est au locataire d’avertir et au propriétaire de faire réparer. Ce courrier, adressé en recommandé ou au minimum conservé avec sa preuve d’envoi, décrit la fuite, rappelle l’âge de l’appareil et demande le remplacement dans un délai précis, de huit à quinze jours selon l’urgence. Quand l’eau chaude manque totalement ou que la fuite menace la structure, le délai peut être plus court, et l’envoi en recommandé avec accusé de réception reste la forme la plus sûre. C’est ce courrier qui fera courir, comme dans l’affaire de Brignoles, le point de départ de l’indemnisation si le bailleur reste inerte.
Le troisième geste concerne les assurances, et il obéit à un délai légal. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (code des assurances, article L. 113-2). En pratique, le locataire déclare le sinistre à sa propre assurance habitation dans les cinq jours ouvrés, et le bailleur — ou le syndic si les parties communes sont atteintes — déclare de son côté auprès de son assureur. Chacun déclare pour sa part : le locataire pour ses meubles et sa responsabilité envers le voisin, le bailleur pour l’appareil et l’immeuble. Le texte précise qu’une déchéance pour déclaration tardive, quand le contrat la prévoit, ne peut être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, sauf cas fortuit ou force majeure — ce qui n’autorise pas pour autant à traîner, car l’expert a besoin de voir les lieux en l’état.
Quand le voisin du dessous subit le dégât des eaux, la pratique des assureurs organise généralement une expertise amiable et une répartition entre les contrats en présence. Le locataire dont le ballon a fui doit donc transmettre à son assureur les mêmes pièces qu’au bailleur : photographies, facture d’achat ou âge de l’appareil, justificatifs d’entretien, copie du courrier d’alerte adressé au bailleur. Si le bailleur avait été averti de la vétusté et n’a rien fait, ces pièces serviront aussi à démontrer que la cause du sinistre se trouve dans son manquement d’entretien — et c’est alors vers lui que l’assureur ayant indemnisé pourra se retourner. D’où l’importance, une fois encore, d’avoir alerté par écrit avant la fuite plutôt qu’après.
Enfin, si le désaccord persiste sur l’origine de la fuite — vétusté selon le locataire, défaut d’entretien selon le bailleur —, un constat de commissaire de justice fige utilement l’état de l’appareil et des lieux : corrosion de la cuve, entartrage, état du groupe de sécurité, âge relevé sur la plaque. Ce procès-verbal, objectif et daté, vaut bien plus devant le juge qu’un échange de reproches, et il coûte infiniment moins cher qu’une expertise judiciaire. Dans les litiges inférieurs à 5 000 euros, il faut en outre garder à l’esprit que la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative : « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » (code de procédure civile, article 750-1). Le conciliateur de justice règle une partie de ces litiges sans tribunal.
B. Qui supporte le coût des dégâts : le gardien de l’appareil, le bailleur défaillant et les assureurs
Une fois l’eau épongée, vient la question qui fâche : qui paie la réfection du parquet gonflé, du plafond du voisin et du ballon lui-même ? Le droit répond par couches successives. La première couche est la responsabilité civile de droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (code civil, article 1240). Le locataire qui a négligé l’entretien courant ou tardé à signaler une fuite visible engage sa responsabilité envers le voisin et envers le bailleur ; symétriquement, le bailleur qui, dûment averti de la vétusté, a laissé un ballon corrodé en service engage la sienne. Entre les deux, le juge cherche la cause déterminante : un appareil entretenu qui perce par vieillesse malgré l’alerte du locataire désigne le bailleur, tandis qu’un groupe de sécurité jamais manoeuvré et une fuite signalée trop tard désignent le locataire.
La deuxième couche est contractuelle, entre bailleur et locataire, et c’est celle qu’illustre la décision de Brignoles : le bailleur tenu au remplacement qui s’abstient doit réparer le préjudice de jouissance et le préjudice moral qui en découlent, sans pouvoir se retrancher derrière des loyers impayés. La troisième couche est assurantielle, et une décision du tribunal judiciaire de Lisieux du 10 juillet 2026 en donne la mesure dans une copropriété : le dégât des eaux constaté provenait de la chute d’un ballon d’eau chaude dans un appartement, avec un pic de consommation d’eau relevé à compter du 24 décembre 2022, et le tribunal a condamné l’assureur multirisque de l’immeuble à verser 60 000 euros au syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice matériel, plus 1 000 euros pour les tracasseries engendrées par le refus de prise en charge, outre 2 000 euros au titre des frais de procédure. L’enseignement dépasse le montant : quand l’assureur conteste la garantie après un sinistre lié à un équipement d’eau chaude, le juge contrôle la réalité du sinistre, l’étendue des désordres et le bien-fondé du refus, et il sanctionne le refus abusif par des dommages-intérêts spécifiques. Pour le syndic comme pour le copropriétaire, conserver le rapport de l’expert, les photographies du ballon et les relevés de consommation d’eau est donc aussi décisif que pour le locataire d’un bail d’habitation.
À Paris et en Île-de-France, ces litiges suivent un parcours balisé qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer. Le juge compétent pour le litige locatif est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ; c’est lui qui a statué à Brignoles comme le font ses homologues parisiens, et c’est devant lui que se demandent le remplacement sous astreinte, la résiliation ou les dommages-intérêts. Avant cela, l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de Paris reçoit locataires et bailleurs pour une première analyse du partage des charges, et le conciliateur de justice du ressort peut être saisi pour tenter l’accord préalable exigé sous 5 000 euros. Les délais parisiens doivent être intégrés dans la stratégie : entre la mise en demeure, la tentative de conciliation, l’assignation et l’audience, plusieurs mois s’écoulent, pendant lesquels le locataire sans eau chaude doit organiser sa vie quotidienne — d’où l’intérêt de demander au juge, dès l’assignation, le remplacement de l’appareil sous astreinte en plus de l’indemnisation. Pour être accompagné dans cette mise en demeure puis dans le contentieux, le lecteur peut se tourner vers l’expertise du cabinet en droit immobilier parisien, qui traite ces litiges d’équipements et de décence du logement.
Quelques erreurs reviennent dans presque tous les dossiers et méritent d’être signalées. La première consiste à cesser de payer son loyer pour « faire pression » sur le bailleur : comme l’a rappelé le jugement de Brignoles, les obligations ne sont pas réciproques, et le locataire qui organise son propre impayé s’expose à une résiliation là où il aurait obtenu une indemnisation. La deuxième consiste à remplacer soi-même le ballon puis à en réclamer le prix sans avoir mis le bailleur en demeure : le juge rembourse plus facilement une dépense engagée après sommation restée vaine qu’une initiative unilatérale. La troisième consiste à jeter l’appareil remplacé : tant que le litige n’est pas éteint, la cuve corrodée est une pièce à conviction, au même titre que le devis et les photographies. La quatrième, enfin, consiste à déclarer le sinistre à une seule assurance quand deux contrats sont concernés : le croisement des déclarations du locataire, du bailleur et du syndic accélère l’expertise au lieu de la paralyser.
En définitive, le chauffe-eau concentre tout le droit du bail d’habitation en un seul appareil : entretien courant pour celui qui use, remplacement pour celui qui loue, décence du logement comme étalon, mise en demeure comme point de départ, et assurances comme filet quand l’eau déborde. Le locataire qui entretient, alerte par écrit et déclare à temps se donne les moyens d’obtenir le remplacement et, à défaut, une indemnisation mesurée sur la durée et l’intensité du trouble ; le bailleur qui remplace sans attendre la mise en demeure s’épargne une condamnation et un sinistre. Dans les deux cas, l’écrit fait le droit : c’est lui, et non la bonne foi protestée après coup, que le juge lit en premier.