Votre bailleur vous annonce qu’il reprend une partie de vos terres pour y construire une maison, pour transformer un bâtiment d’exploitation en habitation ou pour agrandir le terrain d’une maison existante. Vous exploitez ces parcelles depuis des années dans le cadre d’un bail rural, et cette annonce menace l’équilibre de votre exploitation. Le réflexe consiste à vérifier si le bailleur dispose vraiment de ce droit, dans quelles limites il peut l’exercer, et par quels moyens vous pouvez contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le droit de reprise pour construire existe, mais il est étroit. L’article L. 411-57 du code rural et de la pêche maritime ouvre au bailleur trois cas précis, subordonnés à des plafonds de surface, à un congé signifié dix-huit mois à l’avance et à l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration. Faute de respecter ces conditions, le congé est annulable, et si la maison n’est pas construite dans les deux ans du permis, le congé devient caduc et vous retrouvez la jouissance du fonds. À l’inverse, lorsque la reprise est régulière, le fermage est réduit en proportion et vos droits à indemnité pour les améliorations apportées subsistent.

Cet article décrit d’abord les trois cas de reprise et leurs plafonds, puis les moyens de contester le congé et les conséquences d’une reprise régulière ou manquée. Les développements s’appuient sur les textes en vigueur au 13 octobre 2026 et sur deux arrêts de la Cour de cassation portant sur la dépendance foncière suffisante et sur l’indemnisation du preneur évincé. Pour une vue d’ensemble du contentieux récent des baux ruraux, le lecteur peut aussi consulter la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Un droit de reprise enfermé dans trois cas, des plafonds et un permis

Le preneur d’un bail rural bénéficie d’une protection forte : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire », et « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou exercice régulier d’un droit de reprise. La reprise pour construire fait partie de ces exceptions, mais le législateur l’a strictement bornée. Chaque condition manquante fournit un moyen de contestation.

A. Construire une maison, changer la destination d’un bâtiment ou doter une maison existante

Le premier cas vise la construction d’une maison d’habitation. « Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation ». Trois enseignements découlent de cette phrase. D’abord, le bénéficiaire n’est pas libre : il s’agit du bailleur lui-même ou d’un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, ce qui couvre notamment enfants, petits-enfants, frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces. Ensuite, l’objet est une maison d’habitation, non un bâtiment d’exploitation, un hangar ou un local commercial. Enfin, la surface n’est pas fixée par le bailleur à sa convenance : elle est déterminée par un arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. En pratique, le preneur qui reçoit un congé pour construire demande communication de cet arrêté et vérifie que la surface reprise ne dépasse pas le plafond départemental. Un congé qui reprendrait une surface supérieure au plafond ou qui ne viserait aucun arrêté s’expose à l’annulation.

Le deuxième cas concerne un bâtiment existant dont la destination change. Le bailleur peut reprendre, dans les mêmes conditions de surface, « un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme », « dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur ». La référence à l’urbanisme est déterminante : en zone agricole, le règlement du plan local d’urbanisme désigne les bâtiments susceptibles de changer de destination « dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site », avec l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers. Le preneur vérifie donc deux éléments cumulatifs : l’autorisation d’urbanisme du changement de destination d’une part, l’absence de compromission de son exploitation d’autre part. Si le bâtiment repris est indispensable à l’exploitation, par exemple le seul bâtiment d’élevage ou de stockage du siège, la condition légale fait défaut et le congé peut être annulé. La charge de la démonstration pèse ici sur l’analyse concrète : assolement, parcellaire restant, bâtiments disponibles, accès aux parcelles conservées.

Le troisième cas vise le terrain attenant ou jouxtant une maison d’habitation existante qui serait dépourvue de dépendance foncière suffisante. Le bailleur peut exercer son droit de reprise « pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante ». L’hypothèse typique est celle d’une maison dont le terrain d’assiette ne permet pas d’installer un assainissement conforme ou un accès convenable, et dont le complément doit être pris sur les terres louées. La Cour de cassation contrôle strictement cette condition. Dans un arrêt du 10 décembre 2013, elle a approuvé une cour d’appel qui, se fondant sur un acte notarié décrivant la parcelle d’assiette, avait retenu que la construction litigieuse occupait environ un tiers de la superficie totale : elle « a pu en déduire que la maison d’habitation de M. Y… disposait de dépendances foncières suffisantes, et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ». Autrement dit, lorsque la maison dispose déjà d’un terrain suffisant, la reprise est refusée et le congé annulé. Pour le preneur, la défense consiste à établir, par actes notariés, plans cadastraux et constats, que la maison du bailleur n’est pas dépourvue de dépendance suffisante. Pour le bailleur, la demande n’est crédible que s’il démontre, pièces à l’appui, l’insuffisance réelle du terrain d’assiette au regard de l’usage projeté, assainissement, accès ou extension mesurée.

Dans les trois cas, la construction projetée doit respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation. Cette exigence protège le preneur maintenu sur le surplus : la maison neuve ne peut pas être implantée en méconnaissance des distances sanitaires ou environnementales applicables aux bâtiments agricoles voisins. Seule exception : pour les terrains attenant à une maison existante dépourvue de dépendance suffisante, les conditions de permis de construire et de respect des distances sont inopérantes, car l’objet n’est pas de bâtir mais de doter la maison existante d’un terrain suffisant.

B. Une reprise partielle, exercée une seule fois, avec un fermage réduit et un permis obligatoire

La reprise pour construire est partielle par nature : le bailleur ne reprend qu’une surface ou un bâtiment, et le bail se poursuit sur le surplus. Le texte tire les conséquences de cette poursuite : « Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise ». Le preneur n’a pas à solliciter une faveur : la minoration est de droit, dès l’effet de la reprise, et elle se calcule au prorata de la surface reprise par rapport à la surface totale louée. Si le bailleur refuse d’appliquer la minoration ou maintient l’ancien fermage, le preneur peut saisir le tribunal paritaire pour faire fixer le nouveau fermage et obtenir répétition du trop-perçu. Lorsque la reprise porte sur un bâtiment d’habitation ou d’exploitation compris dans le bail, la minoration tient compte de la part du loyer afférente à ce bâtiment, en suivant la décomposition du fermage entre bâtiments et terres nues prévue par le statut. En pratique, il est prudent de faire établir la nouvelle assiette par un relevé parcellaire contradictoire, annexé à un avenant, afin d’éviter tout litige ultérieur sur les contenances.

La reprise pour construire ne peut être exercée qu’une fois : « Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs ». Le bailleur qui a déjà repris une surface pour construire une maison pour lui-même ne peut pas, quelques années plus tard, reprendre une seconde surface pour construire une maison au profit d’un autre membre de sa famille sur le même bail et ses renouvellements. Cette unicité se vérifie sur l’historique du bail : le preneur rassemble les congés antérieurs, les avenants et les réductions de surface intervenus depuis l’origine. Si une première reprise pour construire est établie, le second congé encourt l’annulation. La règle ne s’applique qu’à la reprise de l’article L. 411-57 : elle n’interdit pas au bailleur d’exercer, par ailleurs, un autre droit de reprise fondé sur un texte distinct, par exemple la reprise pour exploitation personnelle, à condition d’en réunir les conditions propres et de respecter les délais applicables.

Sur le plan procédural, le bailleur doit signifier un congé au preneur « dix-huit mois avant la date d’effet de la reprise ». Ce délai de dix-huit mois est un minimum : un congé signifié tardivement ne peut produire effet qu’à une date reportée, et un congé qui ne respecterait pas le préavis encourt l’annulation ou le report selon l’appréciation du tribunal. Surtout, la reprise « ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme ». La formulation distingue le congé de son effet : le bailleur peut délivrer le congé avant d’avoir obtenu le permis, sur le fondement d’un projet précis, mais la reprise ne prend effet que s’il justifie du permis ou de la déclaration à la date d’effet prévue. Le preneur contrôle donc à deux stades : à la réception du congé, il vérifie le projet et les mentions obligatoires ; à la date d’effet, il vérifie l’existence du permis ou de la déclaration. Si le bailleur ne justifie d’aucune autorisation d’urbanisme à la date d’effet alors que les formalités sont exigées, la reprise ne peut pas intervenir et le preneur reste en place. Lorsque, en revanche, aucune formalité d’urbanisme n’est exigée pour l’opération projetée, la condition est sans objet et la reprise peut prendre effet au terme du préavis, sous réserve des autres conditions.

Cette reprise pour construire doit être distinguée de la résiliation pour cause d’urbanisme. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime permet au propriétaire de résilier à tout moment le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, ou avec l’autorisation administrative hors zone urbaine. Dans ce régime, la résiliation est notifiée par acte extrajudiciaire et prend effet un an après, le propriétaire s’engageant à changer la destination des terrains dans les trois ans, et « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ». La reprise pour construire de l’article L. 411-57 ne prévoit pas une telle indemnité d’éviction : elle organise une minoration du fermage et, le cas échéant, l’indemnité du preneur sortant pour les améliorations. Confondre les deux régimes conduit à réclamer une indemnité d’expropriation qui n’est pas due, ou à accepter sans discussion un congé qui aurait dû être contesté. La qualification exacte du congé reçu conditionne toute la suite : le preneur lit le visa du congé, identifie le texte invoqué et vérifie que les conditions de ce texte sont réunies.

II. Contester le congé, puis tirer les conséquences de la reprise

Recevoir un congé pour construire ne signifie pas devoir quitter les lieux. Le statut du fermage organise un contrôle juridictionnel complet du congé, puis un contrôle dans le temps de l’exécution du projet. Le preneur dispose de moyens de forme et de fond, et d’un droit de retour si le projet ne se réalise pas.

A. Faire contrôler le congé par le tribunal paritaire : mentions, motifs et délais

Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier son congé dans les formes légales : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54 relatif à la contestation. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. La Cour de cassation applique cette réserve avec pragmatisme : dans un arrêt du 19 novembre 2020, elle a validé un congé de reprise qui n’indiquait pas le domicile du bénéficiaire, dès lors que les parcelles reprises étaient contiguës à son habitation actuelle et que l’omission n’avait ni induit le preneur en erreur ni empêché la vérification de la condition d’habitation. Pour le preneur, l’enseignement est double : toute omission ne conduit pas automatiquement à l’annulation, mais toute mention inexacte qui égare la défense reste sanctionnée. Le contrôle porte sur l’effet trompeur concret, non sur la seule matérialité de l’oubli.

Le preneur qui conteste le congé saisit le tribunal paritaire des baux ruraux : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion ». La forclusion sanctionne le preneur qui laisse passer le délai sans agir, avec une réserve importante : elle n’est pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité. Autrement dit, un congé tardif ou gravement incomplet reste attaquable même après l’expiration du délai ordinaire. Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire au jour de la notification et ordonne le maintien du preneur pour un nouveau bail de neuf ans si le congé n’est justifié par aucun motif légal. Devant le tribunal, le preneur articule ses moyens dans un ordre utile : d’abord la nullité pour vice de forme, préavis insuffisant, défaut de signification par acte extrajudiciaire, absence de mention des motifs ou du bénéficiaire ; ensuite l’absence de fondement, surface supérieure au plafond préfectoral, inexistence de l’arrêté, bâtiment non visé par une autorisation de changement de destination, exploitation compromise, dépendance foncière suffisante déjà acquise ; enfin, à titre subsidiaire, la minoration du fermage et les indemnités.

La charge de la preuve se répartit selon les moyens. Le bailleur doit établir les conditions de son droit : qualité du bénéficiaire et lien de parenté, arrêté préfectoral fixant la surface, autorisation d’urbanisme du changement de destination le cas échéant, permis de construire ou déclaration à la date d’effet. Le preneur qui soutient que son exploitation serait compromise ou que la maison du bailleur dispose déjà d’une dépendance suffisante l’établit par pièces : attestations, plans, photographies datées, constats de commissaire de justice, documents d’urbanisme, comptabilité de l’exploitation montrant la place des parcelles reprises dans l’assolement. L’arrêt du 10 décembre 2013 illustre ce jeu probatoire : la cour d’appel s’est fondée sur un acte notarié décrivant la parcelle d’assiette pour apprécier la suffisance de la dépendance, et la Cour de cassation a jugé cette déduction légalement justifiée. Le preneur soigne donc la preuve de la consistance foncière existante, tandis que le bailleur documente l’insuffisance réelle qu’il invoque. Les déclarations générales, sans mesurage ni pièce, ne suffisent ni dans un sens ni dans l’autre.

Deux erreurs fréquentes doivent être écartées. La première consiste à croire que le permis de construire doit exister dès la délivrance du congé : le texte conditionne l’intervention de la reprise, non la validité initiale du congé, à la justification du permis à la date d’effet. Le preneur qui invoque l’absence de permis au jour du congé se trompe de stade ; il doit reporter son contrôle à la date d’effet et, si le permis fait toujours défaut alors, exiger le maintien dans les lieux. La seconde erreur consiste à traiter la reprise pour construire comme une expropriation ouvrant droit à une indemnité d’éviction calculée comme en matière d’expropriation : cette indemnité appartient au régime distinct de la résiliation d’urbanisme en cours de bail. L’arrêt du 19 novembre 2020 l’établit nettement : « l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail ». Lorsque le congé est donné pour l’échéance du bail sur des terrains situés en zone urbaine, la demande d’indemnité d’éviction est rejetée. La défense du preneur se concentre alors sur l’annulation du congé et sur l’indemnité des améliorations, non sur une indemnité d’éviction sans fondement textuel.

B. Après la reprise : maison jamais construite, réintégration et indemnité des améliorations

Le contrôle ne s’arrête pas à la date d’effet du congé. Si la maison d’habitation n’est pas construite dans les deux ans de l’obtention du permis, la sanction est radicale : « A défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds ». Le preneur évincé surveille donc le terrain repris : absence de chantier, permis périmé ou jamais mis en œuvre, construction d’un autre ouvrage que la maison annoncée, revente du terrain nu. À l’expiration du délai de deux ans sans construction, il assigne le bailleur devant le tribunal paritaire pour faire constater la caducité et obtenir sa réintégration dans les lieux, avec remise en état si le terrain a été dégradé. La même sanction s’applique au bâtiment repris pour changement de destination qui n’aurait pas reçu l’utilisation annoncée dans les deux ans de la reprise. Pour sécuriser ce droit de retour, le preneur conserve dès l’origine la copie du congé, les références du permis invoqué, la date de son obtention et des constats périodiques de l’état du terrain. Le bailleur qui envisage sérieusement de construire respecte le calendrier, affiche le permis, réalise la maison annoncée et conserve les factures et attestations d’achèvement, car tout détournement du projet expose à la réintégration du preneur et à des dommages-intérêts.

Lorsque la reprise est régulière et définitive, le preneur ne part pas sans droits. D’abord, le fermage du bail poursuivi sur le surplus est minoré en proportion de la surface reprise, comme indiqué plus haut, et cette minoration s’applique dès l’effet de la reprise. Ensuite, le preneur conserve son droit à l’indemnité des améliorations : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Drainage, clôtures, amendements de longue durée, plantations, bâtiments édifiés avec l’accord du bailleur : les investissements réalisés sur la partie reprise ouvrent droit à indemnité à la sortie, selon les règles d’évaluation propres à chaque catégorie d’ouvrage. Le preneur dresse l’inventaire contradictoire de ses améliorations avant de quitter la partie reprise, avec factures, dates d’exécution et photographies, et fait constater leur état. À défaut d’accord, le tribunal paritaire fixe l’indemnité. Le bailleur anticipe cette charge : avant de délivrer le congé, il recense les améliorations du preneur sur l’emprise projetée et chiffre le coût probable de l’indemnité, afin d’arbitrer entre l’utilité du projet et son coût complet.

Enfin, les parties règlent le sort de l’année culturale en cours et des récoltes pendantes. Le preneur qui a ensemencé la partie reprise récolte ou est indemnisé de la perte de récolte selon les accords ou, à défaut, la décision du tribunal. Un état des lieux de sortie partiel, signé des deux parties, prévient la plupart des litiges : contenances reprises, ouvrages présents, cultures en place, date de libération effective. Lorsque l’équilibre de l’exploitation est gravement compromis par la reprise partielle, le preneur examine avec son conseil si un autre fondement, notamment la résiliation d’urbanisme avec extension à la totalité, n’est pas plus protecteur ; mais il ne confond pas les régimes et ne réclame l’extension totale que lorsque le texte applicable la prévoit.

Un congé pour construire se gagne ou se perd sur les pièces. Côté preneur, le dossier utile comprend le bail et ses avenants, l’historique des surfaces, le congé et son acte de signification, l’arrêté préfectoral fixant la surface ou la preuve de son absence, les documents d’urbanisme, le permis ou la déclaration à la date d’effet, les preuves de la dépendance foncière existante ou de l’atteinte à l’exploitation, l’inventaire des améliorations et les fermages payés. Côté bailleur, le dossier comprend la preuve du lien de parenté avec le bénéficiaire, l’arrêté préfectoral, l’autorisation de changement de destination le cas échéant, le permis de construire ou la déclaration, le calendrier de construction et le chiffrage de l’indemnité d’améliorations. Le tribunal paritaire tranche sur ces éléments concrets, non sur des affirmations générales.

Conclusion

La reprise pour construire n’est ni un droit discrétionnaire du bailleur ni une spoliation du preneur : c’est une procédure bornée, vérifiable à chaque étape. Le bailleur ne peut reprendre que pour lui-même ou sa famille jusqu’au troisième degré, dans la limite d’une surface fixée par arrêté préfectoral, pour une maison d’habitation, un bâtiment dont le changement de destination est autorisé sans compromettre l’exploitation, ou un terrain attenant à une maison dépourvue de dépendance suffisante. Il doit signifier un congé dix-huit mois à l’avance, justifier du permis ou de la déclaration à la date d’effet, construire dans les deux ans et réduire le fermage en proportion. Une seule reprise de ce type est possible sur le bail et ses renouvellements. Le preneur qui reçoit un tel congé vérifie l’arrêté, les mentions du congé, l’autorisation d’urbanisme et la réalité du projet, saisit le tribunal paritaire dans les délais, et surveille l’exécution pendant deux ans pour obtenir, le cas échéant, la caducité du congé et sa réintégration. Les améliorations apportées au fonds restent indemnisées quelle que soit la cause de la fin du bail. Devant un congé pour construire, la rapidité de la vérification et la qualité des pièces font la différence entre une éviction subie et un bail défendu.