Vous exploitez depuis des années les mêmes parcelles, prises à bail rural, et vous apprenez qu’un remembrement les a redistribuées ou que votre bailleur les a échangées avec un voisin : les terres que vous labourez changent de mains, le parcellaire est bouleversé et vous ne savez plus sur quelles terres porte votre bail, ni à qui vous devez le fermage. La question est immédiate et pratique : devez-vous suivre vos anciennes parcelles, désormais propriété d’un tiers, ou exploiter les terres nouvelles attribuées à votre bailleur en échange ? Pouvez-vous refuser l’opération, demander la résiliation de votre bail ou réclamer une indemnité si vos conditions d’exploitation se dégradent ?
La réponse tient en deux règles. D’abord, le bail rural ne disparaît pas avec le remembrement : la loi organise son report sur les parcelles reçues par le bailleur et donne au preneur le choix entre ce report et la résiliation. Ensuite, l’opération d’aménagement foncier elle-même peut être contestée devant le juge administratif, selon une procédure et des délais stricts, comme l’ont rappelé deux arrêts récents du Conseil d’État. Cet article expose ces deux versants, à partir des textes en vigueur et des décisions rendues, pour permettre à chaque exploitant de vérifier sa situation et d’agir dans les délais.
Le point de départ est le statut du fermage : toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter est régie par le titre Ier du livre IV du code rural, et cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc pas convenir librement d’écarter le statut, y compris à l’occasion d’un échange ou d’un remembrement. De son côté, l’aménagement foncier rural a pour but d’améliorer les conditions d’exploitation des propriétés rurales agricoles ou forestières : l’opération est censée servir l’exploitation, pas la dégrader, et c’est à cette aune que le juge contrôle sa régularité.
I. Le remembrement déplace vos terres sans effacer votre bail
A. Une redistribution encadrée par l’équivalence des attributions
L’aménagement foncier agricole, forestier et environnemental porte sur les propriétés rurales non bâties et consiste en une nouvelle distribution des parcelles morcelées et dispersées, afin de constituer des exploitations d’un seul tenant ou à grandes parcelles bien groupées. Les échanges amiables d’immeubles ruraux obéissent à la même logique : la loi les range parmi les modes d’aménagement foncier rural et les assimile aux opérations réalisées par voie d’aménagement foncier agricole et forestier. Que vos terres soient remembrées dans un périmètre collectif ou échangées de gré à gré entre votre bailleur et un voisin, le même cadre protecteur s’applique.
Cette redistribution n’est pas libre. Chaque propriétaire doit recevoir une superficie globalement équivalente, en valeur de productivité réelle, à celle des terrains apportés, déduction faite des emprises nécessaires aux ouvrages collectifs et compte tenu des servitudes maintenues ou créées : chaque propriétaire doit recevoir, par la nouvelle distribution, une superficie globale équivalente, en valeur de productivité réelle, à celle des terrains qu’il a apportés. Sauf accord exprès des intéressés, cette équivalence doit en outre être assurée dans chacune des natures de culture déterminées par la commission, dans les limites de tolérance fixées par la commission départementale après avis de la chambre d’agriculture. Concrètement, on ne peut pas remplacer vos bonnes terres labourables par des taillis ou des pâtures médiocres en prétendant que les surfaces sont égales : c’est la valeur de productivité réelle, nature de culture par nature de culture, qui compte.
L’opération ne doit pas non plus éloigner vos terres de votre siège d’exploitation : sauf accord des propriétaires et exploitants intéressés, le nouveau lotissement ne peut allonger la distance moyenne des terres au centre d’exploitation principale, si ce n’est dans la mesure nécessaire au regroupement parcellaire. Si le nouveau parcellaire vous impose des déplacements nettement plus longs, des parcelles coupées par une voie ferrée ou une route, ou des formes d’îlots qui compliquent le travail du matériel, ce grief est juridiquementConsistant : le Conseil d’État a annulé pour dénaturation des pièces du dossier un arrêt qui avait validé un remembrement ayant scindé un îlot de cinquante hectares de céréales, réduit les parcelles proches du bâtiment d’exploitation et attribué en compensation des îlots éloignés, dont l’un en forme de L de l’autre côté d’une voie ferrée, rendant l’exploitation plus difficile (Conseil d’État, 12 juillet 2023, n° 458995). Dans la même décision, le juge a sanctionné une confusion entre deux comptes de propriété distincts pour apprécier l’équivalence, alors que la cour d’appel s’était contentée d’un excédent global de 1,25 % en superficie et d’un faible déficit en points : l’équivalence se vérifie compte par compte, pas en mélangeant des ensembles distincts.
Pour le fermier, ces règles ont une conséquence directe : si l’attribution reçue par votre bailleur en échange de vos parcelles est manifestement inférieure en valeur de productivité, ou si elle dégrade vos conditions d’exploitation, vous disposez d’un double levier, le choix offert sur votre bail et, le cas échéant, la contestation de l’opération elle-même. Avant d’exercer l’un ou l’autre, faites établir précisément l’état des apports et des attributions : nature des cultures, classement des sols, humidité, dénivelé, distances au siège d’exploitation. Dans l’affaire jugée par le Conseil d’État le 13 octobre 2023, c’était précisément le classement des parcelles au regard de la qualité des sols, de l’humidité et du dénivelé, notamment l’attribution d’une parcelle déterminée en échange de l’unique parcelle d’apport d’un compte, qui fondait la contestation des requérants (Conseil d’État, 13 octobre 2023, n° 462366). Une expertise réalisée à votre demande, même non ordonnée par le juge et non contradictoire, peut être utilisée comme élément d’information : le Conseil d’État a jugé qu’en écartant une telle expertise, la cour d’appel avait commis une erreur de droit. Faites donc établir vos preuves techniques sans attendre.
Lorsque l’équivalence parfaite est impossible, la loi prévoit des compensations financières. Une soulte en espèces, fixée le cas échéant comme en matière d’expropriation, peut être mise à la charge de la commune lorsque des terrains appelés à recevoir des projets communaux ou intercommunaux sont attribués à celle-ci. Pour le preneur, la soulte éventuelle reste à la charge du département, comme on l’a vu. Une fois l’opération définitivement arrêtée, ses résultats sont incorporés dans les documents cadastraux après mise à jour fiscale, et le département peut même faire procéder à la réfection complète du cadastre d’une commune dont le cadastre n’a pas été renouvelé, lorsque l’aménagement est important. Vérifiez donc systématiquement le nouveau plan cadastral et la contenance exacte des parcelles qui vous sont attribuées : une erreur de contenance ou de bornage à ce stade fausse ensuite tout le calcul du fermage et de vos droits.
B. Votre bail suit le bailleur : report, opposition et choix du preneur
Le principe est simple et protecteur : le preneur ne suit pas la parcelle, il suit le bailleur. Le locataire d’une parcelle atteinte par l’aménagement foncier choisit entre deux options : le locataire d’une parcelle atteinte par l’aménagement foncier agricole et forestier a le choix ou d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange par le bailleur, ou d’obtenir la résiliation totale ou partielle du bail, sans indemnité, dans la mesure où l’étendue de sa jouissance est diminuée par l’effet de l’aménagement foncier agricole et forestier. Si vos nouvelles terres vous conviennent, votre bail continue dessus aux mêmes conditions ; si votre jouissance est diminuée, vous pouvez obtenir la résiliation totale ou partielle sans avoir à verser d’indemnité au bailleur. Lorsqu’il y a lieu d’indemniser le locataire, le paiement d’une soulte en espèces, ou exceptionnellement en nature avec l’accord du locataire intéressé, est mis à la charge du département : c’est donc auprès du département, dans le cadre fixé par la délibération ordonnant l’opération, que se règle la compensation financière du preneur lésé.
Pour les échanges amiables entre particuliers, le même régime s’applique par assimilation : les dispositions des articles L. 123-11 à L. 123-17 et les dispositions du chapitre VII du présent titre sont applicables aux échanges d’immeubles ruraux mentionnés au présent chapitre, qui sont assimilés aux échanges réalisés par voie d’aménagement foncier agricole et forestier. La Cour de cassation l’a confirmé avec éclat dans un arrêt publié au Bulletin, qui fait désormais référence : les échanges amiables d’immeubles ruraux, même en l’absence d’un périmètre d’aménagement, constituent un mode d’aménagement foncier rural, reposant sur le principe d’équivalence des attributions, et les coéchangistes ne peuvent déroger, sans l’accord du preneur, au report du bail rural sur les parcelles acquises par le bailleur. Dans cette affaire, deux propriétaires avaient échangé des parcelles louées à un fermier en stipulant entre eux que le preneur continuerait d’exploiter ses terres d’origine, sans son accord ; le fermier avait formé opposition à l’acte d’échange puis saisi le tribunal paritaire pour obtenir la poursuite de son bail sur la parcelle reçue par son bailleur. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des échangistes et approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné la poursuite du bail sur la parcelle d’échange, en retenant que le preneur a le choix d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange, sans que celui-ci soit subordonné à une diminution de sa jouissance par l’effet de l’échange ou à la résiliation du bail sans indemnité. Autrement dit, pour obtenir le report, vous n’avez pas à démontrer que l’échange vous a appauvri : le droit au report existe par principe, et seuls les échangistes de mauvaise foi peuvent croire qu’une clause entre eux suffit à vous en priver.
Ce droit s’exerce concrètement par l’opposition. En cas d’opposition du titulaire d’un bail, l’acte d’échange est soumis, avant sa publication au fichier immobilier, à l’homologation du président du tribunal judiciaire statuant par voie d’ordonnance sur requête. La loi n’impose ni forme ni délai à cette opposition, et la doctrine notariale relève qu’en pratique un délai de deux mois laissé au preneur pour s’opposer après notification du projet paraît raisonnable, le consentement du preneur pouvant aussi être recueilli directement dans l’acte d’échange (rapport du 114e Congrès des notaires de France, 2018, Le report du bail rural). L’homologation est accordée lorsque l’échange ne fait pas obstacle aux droits que le preneur tient de son bail et que ceux-ci peuvent être reportés sur les parcelles contre-échangées ; elle peut être refusée, par exemple, si les biens reçus en contre-échange sont des terrains à bâtir impropres à l’exploitation. Une fois l’échange homologué, le preneur exerce son choix : report ou résiliation.
Deux précisions financières complètent le tableau. D’une part, le preneur qui a amélioré le fonds conserve son droit à indemnité : le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Le coéchangiste qui reçoit une parcelle louée est subrogé dans les droits et obligations que son partenaire tenait de sa qualité de bailleur, indemnité d’améliorations comprise. D’autre part, la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion : si vous quittez les lieux à la suite du remembrement, chiffrez vos améliorations et agissez dans l’année, faute de quoi le droit est perdu. Enfin, rappel utile face à un acquéreur qui voudrait vous évincer : si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. L’échange ou la vente ne purge pas le bail : le nouveau propriétaire doit composer avec le fermier en place.
Le bail reporté se poursuit aux conditions du bail initial, notamment pour sa durée restant à courir et le prix du fermage encadré par les arrêtés préfectoraux : le remembrement ne remet pas le compteur à zéro et n’autorise pas le bailleur à imposer un nouveau loyer ou de nouvelles clauses à cette occasion. Dressez dès l’entrée sur les nouvelles parcelles un état comparatif précis avec les anciennes : assolement en place, drainages, clôtures, bâtiments d’exploitation, accès et état des chemins. Cet inventaire servira à la fois à réclamer la soulte ou l’indemnité si votre jouissance est diminuée, à chiffrer vos améliorations en cas de sortie ultérieure et à contester toute demande de remise en état qui vous serait adressée pour des dégradations antérieures à votre arrivée sur ces terres.
Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et de la jurisprudence récente, on se reportera à la page pilier du cabinet consacrée au bail rural : statut du fermage et préemption, arrêts récents. Les difficultés voisines liées à un échange de parcelles réalisé sans l’accord du bailleur sont traitées dans l’article du cabinet sur le fermier qui échange ses parcelles louées avec un voisin sans accord.
II. Contester l’opération et défendre le bail : juges, moyens et délais
A. L’aménagement foncier se conteste devant le juge administratif
Il faut distinguer deux contentieux. Le sort de votre bail relève du tribunal paritaire des baux ruraux, juge judiciaire. Mais la régularité de l’opération d’aménagement foncier elle-même, décidée par les commissions et le département, relève du juge administratif. Si vous estimez que la nouvelle distribution viole l’équivalence, allonge vos distances d’exploitation ou méconnaît la procédure, c’est devant le tribunal administratif qu’il faut agir, par un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision de la commission départementale.
La procédure comporte deux étages préalables. Les décisions de la commission communale ou intercommunale peuvent d’abord être portées devant la commission départementale : les décisions prises par la commission communale ou intercommunale peuvent être portées par les intéressés ou par le préfet ou le président du conseil départemental devant la commission départementale d’aménagement foncier. Ensuite, les décisions de la commission départementale sont directement attaquables devant le juge, sans recours administratif préalable : ses décisions peuvent, à l’exclusion de tout recours administratif, faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir par les intéressés ou par le préfet ou le président du conseil départemental devant la juridiction administrative. Le recours pour excès de pouvoir obéit au délai de droit commun de deux mois à compter de la notification ou de l’affichage de la décision. Si le juge annule la décision départementale, la commission doit reprendre une nouvelle décision dans l’année : en cas d’annulation par cette juridiction d’une décision de la commission départementale, la nouvelle décision de la commission doit intervenir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle cette annulation est devenue définitive.
L’arrêt du Conseil d’État du 13 octobre 2023 apporte un enseignement procédural majeur pour les requérants. Dans cette affaire, des propriétaires du Nord contestaient la décision de la commission départementale ayant maintenu le projet sur certaines parcelles et refusé leurs demandes sur d’autres ; le tribunal administratif avait partiellement annulé, puis la cour administrative d’appel de Douai avait annulé ce jugement et rejeté l’ensemble de leurs conclusions, en écartant notamment comme irrecevable leur moyen relatif au classement des parcelles au motif qu’il n’avait pas été invoqué devant la commission départementale. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement et annulé l’arrêt, avec renvoi devant la cour et 3 000 euros au titre des frais de justice : le recours administratif préalable a pour effet de substituer la décision sur recours à la décision initiale, et le requérant peut invoquer devant le juge, jusqu’à la clôture de l’instruction, tout moyen de droit nouveau relatif au même litige, même non soulevé devant la commission. La formule est à retenir : les requérants pouvaient présenter pour la première fois devant le juge tout moyen de droit nouveau dès lors qu’il était relatif au même litige que celui dont avait été saisie cette commission. Concrètement, si votre réclamation devant la commission départementale était sommaire ou maladroite, tout n’est pas perdu : vous pouvez enrichir votre argumentation devant le tribunal administratif, à condition de rester dans le cadre du même litige et d’agir avant la clôture de l’instruction.
L’arrêt du 12 juillet 2023 complète utilement ce tableau sur le fond et la preuve. Outre la dénaturation des pièces et la confusion des comptes déjà évoquées, le Conseil d’État y juge qu’une expertise qui n’a pas été ordonnée par le juge administratif peut être utilisée à titre d’élément d’information, quand bien même elle n’aurait pas été rendue de manière contradictoire dans la procédure devant le juge administratif. Faites donc réaliser, à vos frais si nécessaire, une expertise agronomique ou foncière démontrant la perte de valeur de productivité, l’allongement des distances ou la dégradation des conditions d’exploitation : le juge pourra s’en servir comme élément d’information, et l’administration devra y répondre.
Deux règles de transition protègent les exploitants pendant et après le contentieux. D’une part, la commission départementale peut proposer l’envoi en possession provisoire des nouvelles parcelles avant même d’avoir statué sur les réclamations : cet envoi en possession fait l’objet d’une décision du conseil départemental qui doit être publiée à la mairie et notifiée aux intéressés. Vérifiez cette publication et cette notification : un envoi en possession irrégulier peut fonder un recours. D’autre part, si le juge annule la décision départementale, les transferts de propriété déjà intervenus ne sont pas effacés rétroactivement au détriment de l’exploitation : les bénéficiaires demeurent en possession jusqu’au nouvel affichage en mairie, dans l’obligation, pendant cette période, de conserver l’assolement en vigueur au moment où la décision d’annulation leur a été notifiée. Vous ne pouvez donc pas être dépossédé du jour au lendemain par l’effet d’une annulation, et l’assolement en cours doit être maintenu.
Enfin, si vos droits ont été purement ignorés dans l’opération, un recours spécifique existe : le propriétaire ou titulaire de droits réels évincé parce qu’il n’a pas été tenu compte de ses droits peut, pendant cinq années à compter de l’affichage en mairie, saisir la commission départementale aux fins de rectification, et si la rectification est impossible, obtenir une indemnité correspondant à l’intégralité du préjudice, à la charge du département, les contestations sur ces indemnités étant jugées comme en matière d’expropriation. Ce délai de cinq ans est un filet de sécurité précieux lorsque l’erreur n’apparaît qu’après la clôture des opérations.
B. Le bail reporté se défend devant le tribunal paritaire
Parallèlement au recours administratif, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche les litiges nés du bail lui-même : poursuite du bail reporté sur les nouvelles parcelles, validité d’une clause d’échange qui prétendrait écarter le report sans votre accord, résiliation totale ou partielle, fixation du fermage reporté, soulte et indemnités. C’est ce juge qui, dans l’affaire de 2024, a été saisi par le fermier pour obtenir la poursuite de son bail sur la parcelle reçue en échange par son bailleur, demande confirmée en appel puis validée par la Cour de cassation, les échangistes étant en outre condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le message est clair : le bailleur qui organise un échange dans votre dos pour vous imposer d’autres terres ou vous évincer s’expose à voir le bail judiciairement reporté et à payer les frais du procès.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, procédez avec méthode. Premièrement, exigez la communication de l’acte d’échange et vérifiez s’il mentionne votre bail, s’il a été passé en application de l’article L. 124-1 et si votre consentement y figure : à défaut, formez opposition par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux échangistes et au notaire, en rappelant votre qualité de preneur et votre droit au report. Deuxièmement, si l’échange est néanmoins publié sans homologation, saisissez le président du tribunal judiciaire : l’homologation préalable est une condition de la publication au fichier immobilier en cas d’opposition. Troisièmement, portez devant le tribunal paritaire votre demande de report du bail sur les parcelles acquises par votre bailleur, ou, si votre jouissance est diminuée, votre demande de résiliation totale ou partielle sans indemnité, en joignant l’acte d’échange, la preuve de votre opposition, l’état comparatif des parcelles et, le cas échéant, votre expertise. Quatrièmement, chiffrez vos préjudices : soulte à la charge du département s’il y a lieu de vous indemniser, indemnité d’améliorations du preneur sortant dans le délai de forclusion de douze mois, perte de récolte en cours. Cinquièmement, si l’opération collective elle-même vous lèse, exercez le recours administratif dans le délai de deux mois, en n’omettant pas la réclamation préalable devant la commission départementale, et enrichissez vos moyens devant le juge jusqu’à la clôture de l’instruction.
Trois erreurs doivent être évitées. Ne signez aucun document, dans l’acte d’échange ou à côté, qui constaterait votre accord au maintien sur les anciennes parcelles ou à l’abandon du report, sans en mesurer la portée : votre consentement prive d’effet votre opposition ultérieure. Ne laissez pas passer les délais : deux mois pour le recours administratif, douze mois à peine de forclusion pour l’indemnité d’améliorations, cinq ans pour la rectification au profit du tiers évincé, un an imposé à la commission pour reprendre sa décision après annulation. Ne confondez pas les juges : le tribunal paritaire ne peut pas annuler la décision de la commission départementale, et le tribunal administratif ne peut pas prononcer le report de votre bail ou sa résiliation. Les deux actions sont complémentaires et peuvent être menées de front, chacune devant son juge.
Le coût des procès doit entrer dans votre calcul. Devant le tribunal paritaire comme devant le juge administratif, le perdant supporte les dépens et peut être condamné à rembourser une partie des frais de justice de l’adversaire : dans l’affaire de 2024, les échangistes ont été condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et dans les deux affaires de 2023, le Conseil d’État a mis à la charge des départements 3 000 euros au titre des frais de justice administrative. Ces montants ne couvrent pas toujours l’intégralité des honoraires et de l’expertise, mais ils montrent que le juge sanctionne financièrement la partie qui a contraint l’autre à plaider. Constituez donc dès le départ un dossier complet et ordonné : bail initial et avenants, acte d’échange ou arrêté ordonnant l’opération, notifications reçues, lettre d’opposition et accusé de réception, photographies datées des parcelles avant et après, expertise agronomique, décomptes de récoltes et de fermages. Un dossier solide et chiffré favorise la transaction avant tout procès : beaucoup d’échangistes et de commissions préfèrent corriger une attribution ou verser une soulte plutôt que de plaider à armes inégales contre un fermier bien documenté.
En définitive, le remembrement et l’échange amiable ne sont pas des fatalités pour le fermier : la loi impose l’équivalence des attributions, garantit le report du bail sans l’accord préalable du preneur et ouvre des recours effectifs devant les deux ordres de juridiction. La Cour de cassation a fermé la porte aux arrangements entre propriétaires passés sur le dos du preneur, et le Conseil d’État a assoupli l’accès au juge en admettant les moyens nouveaux et les expertises privées. Reste à chaque exploitant d’agir vite, de conserver chaque écrit et de faire établir la réalité agronomique de ses terres : c’est sur ces preuves que se gagnent les procès du remembrement.