Votre bail rural mentionne l’agriculture biologique, le maintien de bandes herbeuses, l’interdiction de retourner les prairies ou la limitation des produits phytosanitaires, et votre bailleur vous reproche de ne pas respecter ces clauses. Il parle de résiliation et d’expulsion devant le tribunal paritaire. Avant de céder ou de modifier vos pratiques dans la précipitation, une vérification s’impose : toutes les clauses dites environnementales ne sont pas valables, et même une clause valable ne conduit à la résiliation que si le bailleur prouve que vos manquements compromettent la bonne exploitation du fonds. Deux décisions récentes encadrent strictement ce contentieux : la Cour de cassation a validé la résiliation d’un bail dont la clause imposait réellement des méthodes agro-biologiques, tandis que la cour d’appel d’Amiens a refusé en 2025 de résilier un bail de dix-huit ans au motif que les bandes herbeuses litigieuses servaient la chasse commerciale du bailleur et non l’environnement. Cet article explique comment vérifier la validité de la clause inscrite dans votre bail, dans quels cas son non-respect expose votre bail à la résiliation, et comment organiser votre défense devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Votre bailleur peut-il vraiment vous imposer des pratiques environnementales ?
A. Trois situations seulement autorisent les clauses environnementales
Le point de départ est l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur vérifiée le 13 octobre 2026. Ce texte commence par rappeler que les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par les articles 1766 et 1767 du code civil, puis il protège le preneur vertueux : « Des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion » peuvent être incluses dans les baux, mais uniquement dans trois cas. Le premier cas vise à garantir, sur les parcelles mises à bail, le maintien de pratiques ou d’infrastructures déjà existantes. Le deuxième cas tient à la qualité du bailleur : une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l’environnement, une personne morale agréée entreprise solidaire, une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation. Le troisième cas tient à la localisation des parcelles : celles qui se situent dans les espaces protégés énumérés par le texte, notamment les parcs nationaux, les réserves naturelles, les sites Natura 2000 et les zones de protection des captages d’eau, à condition que ces espaces aient fait l’objet d’un document de gestion officiel et que la clause reste conforme à ce document.
Concrètement, si votre bailleur est un particulier ordinaire, que vos parcelles ne se trouvent dans aucun espace protégé doté d’un document de gestion, et que la clause ne se borne pas à maintenir des pratiques déjà en place lors de votre entrée dans les lieux, la clause environnementale inscrite dans votre bail est fragile. Elle n’est pas automatiquement nulle, car le juge apprécie chaque situation, mais c’est au bailleur de démontrer qu’elle entre dans l’un des trois cas légaux. Cette vérification commande toute la suite : seul le non-respect des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 figure au rang des motifs légaux de résiliation, au 3° du I de l’article L. 411-31. Une clause qui ne relève pas de ce cadre ne peut pas fonder une résiliation sur ce motif, et le bailleur devra alors tenter le terrain plus exigeant des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds.
Le contenu autorisé de ces clauses est lui-même délimité par le pouvoir réglementaire. L’article R. 411-9-11-1 énumère seize pratiques culturales parmi lesquelles les clauses doivent être choisies : le texte officiel est consultable sur Légifrance. On y trouve le non-retournement des prairies, la création et le maintien des surfaces en herbe, les modalités de récolte, la limitation ou l’interdiction des apports en fertilisants et des produits phytosanitaires, la couverture végétale des sols, l’interdiction de l’irrigation ou du drainage, la diversification de l’assolement, la création et l’entretien des haies, talus, bosquets, bandes tampons le long des cours d’eau ou des forêts, les techniques de travail du sol, la conduite en agriculture biologique et l’agroforesterie. Si la clause de votre bail impose une pratique qui ne figure pas dans cette liste, par exemple une obligation étrangère à l’exploitation agricole, sa conformité au cadre légal est douteuse. Deux articles précisent encore le dispositif : lorsque la clause prévoit le maintien d’un taux minimal d’infrastructures écologiques, la nature de ces infrastructures et le taux à respecter sont fixés par les parties en tenant compte de celles qui sont répertoriées dans l’état des lieux, et pour les parcelles situées dans un espace protégé, les clauses retenues doivent être conformes au document de gestion officiel de cet espace (articles R. 411-9-11-2 et R. 411-9-11-3). L’état des lieux d’entrée occupe donc une place centrale : l’article L. 411-4 impose son établissement contradictoire dans le mois qui précède ou qui suit l’entrée en jouissance, avec une procédure de notification par lettre recommandée et un délai de deux mois pour formuler des observations, et il constate avec précision l’état des terres, leur degré d’entretien et leurs rendements moyens des cinq dernières années (texte officiel). Sans état des lieux précis, le bailleur peine à prouver quelles pratiques ou infrastructures existaient à l’origine et ce que vous auriez dégradé.
B. Une clause au service de la chasse du bailleur n’est pas une clause environnementale
La distinction entre une vraie clause environnementale et une clause qui en porte seulement l’apparence a été tranchée avec netteté par la cour d’appel d’Amiens le 13 mai 2025 (RG n° 24/03248), dans un litige qui mérite une lecture attentive car il ressemble à de nombreuses situations de terrain. Un groupement foncier rural avait consenti en 2014 un bail à long terme de dix-huit ans portant sur près de quarante-six hectares dans l’Oise. Le bail imposait au fermier de conserver une bande herbeuse d’un mètre le long des chemins communaux, une bande de trois mètres entre les bois et les labours et une bande d’un mètre autour des haies. S’appuyant sur deux constats d’huissier dressés en 2016 et en 2021, le bailleur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais pour faire résilier le bail et expulser le fermier. Le tribunal l’avait débouté par jugement du 6 juin 2024, et la cour d’appel a confirmé ce jugement.
L’apport principal de cet arrêt tient à la qualification de la clause. Le bailleur soutenait qu’un bail ordinaire, c’est-à-dire non environnemental, pouvait contenir des clauses environnementales, que tel était le cas, et que leur seule violation compromettait la bonne exploitation du fonds. La cour a d’abord rappelé la définition légale : « La clause environnementale est au sens de l’article L.411-27 du code rural et de la pêche maritime celle qui vise au respect par le preneur de pratiques culturales respectueuses de l’environnement », permettant la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion. Puis elle a lu le bail : les bandes herbeuses non traitées le long des chemins, avec des haies servant de postes d’agrainage, avaient pour seul objectif d’attirer et de maintenir les oiseaux en les nourrissant et en leur donnant des refuges contre les rapaces, afin de permettre l’activité de chasse développée à titre commercial par le groupement bailleur, et non de conserver ou de restaurer un élément de biodiversité des parcelles cultivées, sur lesquelles aucune pratique culturale respectueuse de l’environnement n’était par ailleurs prévue. Des bandes herbeuses imposées pour le confort d’une chasse commerciale ne sont donc pas des clauses environnementales au sens de la loi, même si elles sont vertes et même si elles ressemblent aux infrastructures écologiques listées par le décret.
L’arrêt règle ensuite le sort de la demande de résiliation. La cour rappelle que « Les juges du fond ne peuvent prononcer la résiliation du bail rural pour violation d’une clause du bail sans préciser si les manquements reprochés au fermier ont été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. » Or le groupement ne démontrait pas en quoi le non-respect d’une bande d’un mètre le long des chemins compromettait la bonne exploitation des parcelles ni quel préjudice il subissait sur les biens loués. La résiliation a donc été refusée, le bailleur a été condamné aux dépens d’appel et à verser 3 000 euros au fermier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour un preneur, l’enseignement pratique est direct : lisez l’objet réel de la clause dans votre bail. Si les pratiques imposées servent un intérêt propre du bailleur, comme la chasse, l’agrément d’un domaine ou la valorisation touristique, et non la préservation de l’eau, des sols ou de la biodiversité des terres louées, contestez la qualification environnementale avant même de discuter des constats. Demandez aussi au bailleur de prouver le préjudice subi sur le fonds lui-même, car sans préjudice démontré sur les biens loués, la résiliation ne passe pas. Pour un aperçu d’ensemble du contentieux des baux ruraux traité sur ce site, la page pilier consacrée aux arrêts récents du statut du fermage et de la préemption rappelle les grandes lignes du régime applicable (bail rural : statut du fermage et préemption, arrêts récents).
Rassemblez dès la première réclamation l’ensemble de votre dossier : le bail complet avec ses avenants, l’état des lieux d’entrée et de sortie lorsqu’ils existent, les échanges écrits avec le bailleur, les constats dont il se prévaut et vos propres preuves de régularisation. Un dossier ordonné et chronologique renforce chaque argument de validité, de preuve et de raisons sérieuses et légitimes développé ensuite devant le tribunal paritaire.
II. Le non-respect de la clause fait-il perdre votre bail ?
A. Quand la résiliation est prononcée : la leçon de l’arrêt agro-biologique de 2020
À l’inverse de l’affaire de l’Oise, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a validé une résiliation fondée sur une clause environnementale authentique, par un arrêt de rejet du 6 février 2020 (pourvoi n° 18-25.460, ECLI:FR:CCASS:2020:C300090) rendu sur l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 11 octobre 2018. Les faits étaient simples : en 2001, un bailleur avait donné à bail plusieurs parcelles avec une clause prévoyant que les terres seraient cultivées dans le cadre des contraintes agro-environnementales et selon des méthodes agro-biologiques. Le bailleur s’était lui-même engagé dans la conversion de la totalité de son exploitation à l’agriculture biologique, attestée par un organisme de contrôle. Les preneurs, eux, exploitaient les parcelles de façon conventionnelle, ce qu’ils ne contestaient pas, et n’avaient pas modifié leurs méthodes après la mise en demeure du 15 mars 2016 qui reproduisait la clause. Le bailleur avait saisi le tribunal paritaire en mai 2016, et la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail en cours et l’expulsion.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des preneurs en trois temps, et chacun éclaire votre situation. D’abord, sur la validité de la clause : il résulte de l’article L. 411-27, dans sa rédaction applicable en 2001, que le preneur s’expose à la résiliation s’il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée, de sorte qu’une clause prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire à l’ordre public statutaire. Ayant constaté que les preneurs avaient délibérément exploité de façon conventionnelle des terres expressément dédiées aux pratiques agro-biologiques, « la cour d’appel en a exactement déduit que ceux-ci avaient manqué à leurs obligations ». Ensuite, sur la gravité du manquement : le fonds était affecté à la production biologique, sa bonne exploitation était compromise par des méthodes qualifiées de polluantes et contraires au classement des terres, et le préjudice du bailleur était caractérisé par les sanctions administratives liées à la non-conformité de ses parcelles à l’opération de conversion déclarée ; « en a souverainement déduit que la résiliation devait être prononcée ». Enfin, sur la procédure : « aucun texte ne subordonne la résiliation fondée sur les manquements du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds à la délivrance préalable d’une mise en demeure ». L’absence de mise en demeure ne sauve donc pas le bail, même si en pratique les bailleurs en adressent presque toujours une et que sa réception sans réaction aggrave la position du preneur.
Le socle civiliste de cette solution figure à l’article 1766 du code civil : « s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Trois conditions cumulatives se dégagent pour le bailleur qui veut obtenir la résiliation sur le fondement d’une clause environnementale : une clause valable au regard de l’article L. 411-27, un manquement établi et durable du preneur, et la preuve que ce manquement compromet la bonne exploitation du fonds avec un préjudice pour le bailleur. Dans l’affaire de 2020, les trois étaient réunies : clause de conversion biologique sincère et documentée, exploitation conventionnelle reconnue et jamais corrigée depuis la conclusion du bail, y compris après son renouvellement, et sanctions administratives subies par le bailleur. Si votre bail contient une clause de ce type, adossée à un engagement réel du bailleur comme une certification biologique ou un cahier des charges vérifiable, et que vous l’ignorez totalement depuis l’origine, votre bail est exposé. La régularisation rapide après la première réclamation reste alors votre meilleure protection, car le juge apprécie les manquements au jour où il est saisi et tient compte de votre attitude.
B. Comment défendre votre bail devant le tribunal paritaire
La défense commence bien avant l’audience, par la vérification méthodique de quatre points. Premièrement, la validité de la clause au regard des trois cas légaux : exigez du bailleur qu’il précise sur quel fondement il prétendait insérer des clauses environnementales dans un bail ordinaire. S’il est un particulier, si vos parcelles ne relèvent d’aucun espace protégé doté d’un document de gestion officiel, et si la clause n’assure pas le maintien de pratiques préexistantes constatées dans l’état des lieux, soulevez l’inapplicabilité du 3° de l’article L. 411-31. Deuxièmement, l’objet réel de la clause : à l’image de l’arrêt d’Amiens, démontrez par la lecture du bail lui-même que les obligations contestées servent un intérêt propre du bailleur plutôt que l’environnement des terres louées. Troisièmement, la preuve des manquements au jour de la demande : les manquements invoqués s’apprécient au jour de la saisine du tribunal, sans tenir compte de l’état postérieur du bien, et les constats anciens ou imprécis ne suffisent pas toujours. Dans l’affaire de l’Oise, des dépassements anciens de cultures, des limites incertaines entre parcelles et domaine communal, et des repères que le bailleur n’avait jamais posés alors que le bail le prévoyait ont fourni au fermier des raisons sérieuses et légitimes qui ont fait écarter la résiliation. L’article L. 411-31 le prévoit expressément : les motifs de résiliation « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Quatrièmement, le préjudice : contraignez le bailleur à expliquer en quoi vos pratiques portent préjudice aux biens loués eux-mêmes, car le tribunal ne peut pas prononcer la résiliation sans caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds.
Sur la procédure, deux précisions utiles ressortent des décisions étudiées. D’une part, le bailleur peut invoquer en appel un fondement juridique nouveau à l’appui de sa demande de résiliation, comme l’a admis la cour d’Amiens sur le fondement de l’article 563 du code de procédure civile, en écartant l’objection tirée de la concentration des moyens issue de l’arrêt Cesareo de l’Assemblée plénière du 7 juillet 2006. Préparez donc votre défense sur tous les fondements envisageables, y compris celui des agissements compromettant la bonne exploitation, même si le bailleur n’a d’abord visé que la violation d’une clause. D’autre part, la tentative de conciliation préalable devant le tribunal paritaire reste le passage obligé, et c’est souvent à ce stade que se négocie un échéancier de mise en conformité : remise en herbe des bandes, arrachage des cultures empiétantes, plan de réduction des intrants. Faites constater par écrit chaque effort de régularisation, avec des photographies datées et, si possible, un constat d’huissier, car ces pièces démontrent votre bonne foi et peuvent fonder des raisons sérieuses et légitimes.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à croire qu’une mise en demeure irrégulière ou absente suffit à faire échec à la demande : l’arrêt de 2020 rappelle qu’aucun texte n’impose une mise en demeure préalable à la résiliation pour manquements compromettant la bonne exploitation. La seconde consiste à confondre ce contentieux avec d’autres régimes : une clause environnementale n’a rien à voir avec le droit de préemption de la SAFER ni avec l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures, et l’existence d’une clause dans votre bail ne signifie pas que vos parcelles sont classées en zone protégée. Vérifiez séparément chaque régime applicable à votre situation, sans supposer que l’un entraîne l’autre.
Lorsque vous recevez une mise en demeure qui reproduit la clause litigieuse, ne la laissez jamais sans réponse écrite. Même si la Cour de cassation juge qu’aucun texte n’impose une mise en demeure préalable à la résiliation, ce courrier marque le point de départ visible du litige et le juge retiendra votre silence comme un indice de mauvaise foi. Répondez point par point, contestez par écrit la qualification environnementale si elle est douteuse, décrivez les régularisations déjà engagées et fixez un calendrier précis de mise en conformité. Adressez cette réponse par lettre recommandée avec accusé de réception et conservez-en une copie avec votre dossier, car ces échanges seront versés aux débats devant le tribunal paritaire.
Soignez parallèlement la preuve matérielle de votre exploitation. L’état des lieux d’entrée prévu par l’article L. 411-4 constate l’état des terres, leur degré d’entretien et leurs rendements moyens des cinq dernières années : s’il décrit des parcelles déjà conduites en agriculture raisonnée ou biologique, il conforte une clause de maintien, tandis que son absence fragilise toute accusation de dégradation. Faites établir vos propres constats par commissaire de justice après chaque campagne de remise en conformité, photographiez les bandes remises en herbe et les parcelles entretenues, et rapprochez ces pièces des constats adverses pour montrer au tribunal l’évolution réelle de la situation entre la saisine et l’audience.
En conclusion, face à une clause environnementale inscrite dans votre bail rural, vérifiez d’abord si elle entre dans l’un des trois cas de l’article L. 411-27 et si la pratique imposée figure parmi les seize pratiques réglementaires, puis lisez son objet réel pour déceler une clause d’agrément déguisée, à l’image des bandes herbeuses de chasse de l’arrêt d’Amiens de 2025. Si la clause est valable et adossée à un engagement vérifiable du bailleur, comme la conversion biologique de l’arrêt de 2020, ne l’ignorez pas : régularisez vos pratiques sans attendre et faites constater vos efforts, car le non-respect durable, joint à un préjudice démontré pour le bailleur, conduit à la résiliation et à l’expulsion sans qu’une mise en demeure préalable soit exigée. Si la clause est douteuse, contestez sa qualification, exigez la preuve d’une compromission de la bonne exploitation du fonds au jour de la demande, et faites valoir vos raisons sérieuses et légitimes, comme l’imprécision du bail, les limites incertaines ou les repères jamais posés par le bailleur. Dans tous les cas, préparez votre défense sur l’ensemble des fondements possibles et présentez au tribunal paritaire un dossier de régularisation documenté : c’est ce dossier, plus que les débats sur les principes, qui fait pencher la balance entre le maintien et la perte du bail.