Vous avez déposé une demande de permis de construire pour une maison, une extension ou un petit immeuble, et la mairie vous répond par un courrier qui ne parle ni d’accord ni de refus : votre dossier serait incomplet, il manquerait des pièces, à commencer parfois par l’attestation de respect de la réglementation environnementale RE2020. Ce courrier n’est pas une formalité. Tant que le dossier n’est pas complet, le délai d’instruction ne court pas, et si vous laissez passer le délai pour compléter, votre demande fait l’objet d’une décision tacite de rejet. À l’inverse, une mairie qui réclame une pièce que les textes n’exigent pas, ou qui réclame hors délai, ne peut pas vous priver du permis tacite. Tout se joue donc sur trois questions : ce que la mairie avait le droit de vous demander, quand elle vous l’a demandé, et ce que vous avez produit dans les délais. Cet article décrit cette mécanique, le cas particulier de l’attestation RE2020 qui motive aujourd’hui de nombreux rejets, et les recours ouverts à Paris et en Île-de-France, à partir des textes en vigueur et de trois décisions récentes, dont deux arrêts de 2024 du Conseil d’État et un arrêt du 12 mars 2026 de la cour administrative d’appel de Paris.

I. Le dossier incomplet : ce que la mairie peut exiger, et le temps qu’elle a pour le faire

A. Un mois pour la mairie, une liste exhaustive, adressée en recommandé

Les demandes de permis de construire sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’État, comme le rappelle l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme. Le principe de départ est simple : le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet, selon l’article R. 423-19 du même code, cité par le Conseil d’État dans son arrêt du 30 avril 2024. Et un dossier n’est complet que si la mairie n’a rien réclamé à temps : le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes, aux termes de l’article R. 423-22.

Concrètement, lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées, l’autorité compétente doit, dans le mois du dépôt, adresser au demandeur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes, selon l’article R. 423-38. Trois garanties en découlent pour le pétitionnaire. D’abord, la liste doit être exhaustive : la mairie doit dire en une fois tout ce qui manque, et une seconde demande ne peut que se substituer à la première en dressant à nouveau une liste complète. Ensuite, l’envoi doit préciser trois choses, prévues par l’article R. 423-39 : que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception, qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis, et que le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie. Lorsque la mairie s’aperçoit qu’elle a oublié une pièce dans sa première lettre, elle ne peut pas empiler les demandes au fil de l’eau : si, dans le délai d’un mois, une nouvelle demande apparaît nécessaire, elle se substitue à la première, dresse à nouveau de façon exhaustive la liste des pièces manquantes et fait courir le délai de trois mois laissé au pétitionnaire. Cette substitution protège les deux parties, car elle fige une liste unique et une date unique, et elle interdit les réclamations successives qui repousseraient indéfiniment le départ du délai d’instruction. En pratique, si vous recevez deux courriers de pièces manquantes, vérifiez que le second reprend bien l’ensemble des pièces encore manquantes et qu’il est intervenu dans le mois du dépôt : un second courrier tardif ou partiel n’a aucun effet sur vos délais.

Enfin, une demande notifiée après le mois n’a aucun effet sur les délais : une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R423-23 à R423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R423-42 à R423-49, dispose l’article R. 423-41.

L’arrêt du Conseil d’État du 30 avril 2024 (n° 461958, M. B. contre préfet de Corse-du-Sud) illustre ces règles dans une affaire où tout s’était mélangé. Le pétitionnaire avait déposé une demande de permis pour une maison d’habitation à Coti-Chiavari. La mairie lui avait demandé des pièces dans le mois, puis, hors délai, lui avait réclamé à nouveau une pièce déjà sollicitée. Le Conseil d’État annule l’arrêt d’appel qui avait admis que cette seconde demande interrompait le délai d’instruction, et rappelle la mécanique d’ensemble : invitation à compléter dans le mois avec liste exhaustive, trois mois pour le pétitionnaire, puis soit instruction sur dossier complété, soit rejet tacite. Surtout, il juge que le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Et dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle. Autrement dit, si la mairie vous réclame une pièce que le livre IV du code n’exige pas pour votre projet, cette réclamation ne fait ni courir ni repartir aucun délai à votre détriment, et le permis tacite peut naître normalement. C’est une protection décisive, mais elle suppose de vérifier, pièce par pièce, que la demande de la mairie repose bien sur un texte : les pièces exigibles pour un permis de construire figurent aux articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, et rien d’autre ne peut vous être imposé au titre du dossier.

B. Trois mois pour compléter, sinon un rejet tacite qu’il faut savoir contester

Le second temps appartient au pétitionnaire. S’il produit dans les trois mois l’ensemble des pièces manquantes répondant aux exigences du livre IV, le délai d’instruction commence à courir à la date de réception par la mairie, et le silence gardé à l’issue de ce délai vaut permis tacite, puisque le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction, selon l’article L. 424-2. À l’inverse, s’il ne fait pas parvenir l’ensemble des pièces dans ce délai de trois mois, une décision tacite de rejet naît à son expiration, comme le rappelle le Conseil d’État au point 3 de l’arrêt du 30 avril 2024. Le même arrêt précise un cas intermédiaire : lorsque l’administration estime, au vu des nouvelles pièces reçues dans les trois mois, que le dossier reste incomplet, elle peut inviter à nouveau le pétitionnaire à le compléter, mais cette demande est sans incidence sur le cours du délai et sur la naissance du rejet tacite si la régularisation n’intervient pas au terme des trois mois.

Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à croire que tout refus notifié après un dossier incomplet est un retrait de permis tacite. Tout dépend de la date à laquelle le dossier est réellement devenu complet. Dans l’affaire corse jugée par le Conseil d’État, le pétitionnaire avait fini par produire l’attestation de conformité de son installation d’assainissement non collectif, reçue par l’administration le 14 mars 2018, dans le délai de trois mois : la demande n’était donc devenue complète qu’à cette date, le délai d’instruction de trois mois courait à compter de ce jour, et l’arrêté de refus notifié le 9 juin 2018, avant son expiration, était un refus et non le retrait d’un permis tacite. La seconde erreur est symétrique : accepter sans vérifier qu’un dossier serait encore incomplet. Dans l’arrêt du 12 mars 2026 (n° 25PA01039), la cour administrative d’appel de Paris, saisie d’un refus du maire de Romainville pour un projet de deux bâtiments comprenant logements, commerce, école maternelle et parking en sous-sol, vérifie elle-même le contenu du dossier : le formulaire relatif aux établissements recevant du public y figurait, mais il manquait le plan de masse coté dans les trois dimensions exigé par l’article R. 431-9 et la notice de présentation du terrain et du projet exigée par l’article R. 431-8, avec des incohérences sur le stationnement et un local de micro-crèche. Le dossier n’étant devenu complet que le 27 août 2023, le délai de cinq mois applicable aux établissements recevant du public expirait le 27 janvier 2024, si bien que l’arrêté du 19 janvier 2024 constitue, non pas une décision de retrait d’un permis de construire qui aurait été tacitement accordé, mais en réalité une décision portant refus de permis de construire. La leçon est double : un refus notifié avant l’expiration du délai d’instruction se conteste comme un refus, avec ses propres moyens, et la date de complétude du dossier est le point de départ de tout le raisonnement.

Gardez aussi à l’esprit que le rejet tacite né de l’expiration des trois mois n’est pas motivé, puisqu’il résulte du seul silence de l’administration : demandez-en la confirmation écrite à la mairie pour dater précisément votre recours, et joignez à votre requête l’accusé de réception du dépôt initial, la lettre de pièces manquantes et les justificatifs de vos envois complémentaires. Ces pièces permettent au juge de reconstituer la chronologie et de vérifier si le dossier était réellement incomplet, si la notification était régulière et si le délai de trois mois était expiré à la date du rejet allégué.

Un rejet tacite pour dossier incomplet n’épuise pas vos droits sur le projet : rien n’interdit de déposer ensuite une nouvelle demande complète, qui ouvre une instruction nouvelle avec un délai qui court à compter de sa propre complétude. Cette seconde demande n’est pas un recours contre le rejet, c’est une demande distincte, et elle peut être l’option la plus rapide lorsque les pièces manquantes sont désormais disponibles, notamment une attestation RE2020 établie entre-temps. En revanche, si vous entendez contester le principe même du rejet, parce que le dossier était complet ou que la notification des pièces manquantes était irrégulière, c’est le recours pour excès de pouvoir contre la décision tacite de rejet qui s’impose, dans le délai de deux mois à compter de sa naissance. Les deux voies peuvent se combiner : déposer une demande régularisée pour sécuriser le calendrier de l’opération, tout en contestant le rejet initial pour faire reconnaître, par exemple, l’existence d’un permis tacite né d’une demande de pièce illégale. Cette stratégie suppose toutefois une chronologie rigoureuse, car les dates de dépôt, de notification et de réception commandent à la fois la naissance du tacite et la recevabilité des recours.

Face à un rejet, exprès ou tacite, trois voies existent. Le recours gracieux auprès du maire permet de produire les pièces manquantes et d’obtenir un réexamen, mais il ne suspend pas les délais de recours contentieux s’il est formé après un rejet tacite déjà né : il faut alors saisir le tribunal administratif dans les deux mois. Le recours pour excès de pouvoir conteste soit le refus exprès, soit le rejet tacite, en discutant la complétude du dossier, la régularité de la notification des pièces manquantes et le calcul des délais. Enfin, lorsque le litige porte sur un permis délivré et attaqué par un tiers pour un vice de dossier, le juge peut surseoir à statuer pour permettre la régularisation, comme on le verra, ce qui montre que l’incomplétude n’est pas toujours fatale.

II. L’attestation RE2020 et les dossiers parisiens et franciliens : pièces exigibles et réflexes procéduraux

A. L’attestation RE2020 au dépôt : une pièce exigée depuis le 1er janvier 2022, avec des limites datées

La pièce manquante la plus recherchée aujourd’hui sur les moteurs de recherche, avec environ un millier de requêtes mensuelles en France sur l’attestation RE2020, est l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale. Le mécanisme résulte de trois textes articulés. D’abord, l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation, figure au j) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme parmi les pièces qui composent le dossier de demande de permis de construire. Ensuite, l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation impose au maître d’ouvrage d’établir ce document attestant la prise en compte des exigences définies aux articles R. 172-4 et R. 172-5, et précise que cette attestation est jointe à la demande de permis de construire dans les conditions prévues au j de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme. Enfin, le champ d’application dans le temps est fixé par l’article R. 172-1 du même code : la réglementation s’applique aux constructions d’habitation qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022, à l’exclusion notamment des opérations ayant donné lieu avant le 1er octobre 2021 à un contrat de louage d’ouvrage ou à un contrat de construction de maison individuelle, sous conditions de date de dépôt.

L’arrêt du Conseil d’État du 18 novembre 2024 (n° 490025, société EDMP-IDF contre association L’Orée) donne à ces textes une portée contentieuse très concrète, dans une affaire essonnienne portant sur 69 logements à Bondoufle. Le tribunal administratif de Versailles avait jugé que le maire aurait dû rejeter la demande de permis déposée le 10 novembre 2021 faute d’attestation énergétique et environnementale. Le Conseil d’État censure ce raisonnement : la RE2020 ne s’applique qu’aux demandes déposées à compter du 1er janvier 2022, et le maire était tenu de rejeter la demande en raison de son caractère incomplet ne vaut que si l’attestation était effectivement exigible, ce qui n’était pas le cas pour une demande de novembre 2021. Le Conseil d’État ajoute une seconde limite, utile pour les projets évolutifs : les modifications apportées au projet ne pouvaient avoir pour conséquence de subordonner l’octroi du permis modificatif à la production d’une attestation de performance énergétique et environnementale qui n’était pas requise pour la délivrance du permis initial eu égard à la date à laquelle la demande a été déposée. Une demande de permis modificatif déposée en août 2022 ne devient donc pas incomplète faute d’une attestation qui n’était pas requise pour le permis initial. En pratique, avant de compléter un dossier sur injonction de la mairie, il faut vérifier la date de dépôt de la demande initiale, la nature du bâtiment et les exceptions contractuelles antérieures au 1er octobre 2021 : une attestation exigée à tort ne peut fonder ni une demande de pièces ni un rejet pour incomplétude.

Qui établit cette attestation ? Le texte désigne le maître d’ouvrage, qui établit pour chaque bâtiment concerné un document attestant qu’il a respecté ou fait respecter par le maître d’œuvre lorsque ce dernier est chargé d’une mission de conception de l’opération, les exigences de performance définies aux articles R. 172-4 et R. 172-5. En pratique, pour une maison individuelle comme pour un collectif, c’est donc au stade des études, avant le dépôt, qu’il faut faire établir le document par la personne chargée de la conception, et non après la demande de pièces de la mairie. Anticiper cette pièce évite le scénario le plus coûteux : un dossier réputé incomplet pendant des semaines, puis un rejet tacite né de l’expiration du délai de trois mois, alors que le projet lui-même ne posait aucune difficulté de fond. Et si la mairie réclame l’attestation alors que votre demande est antérieure au 1er janvier 2022 ou que votre bâtiment n’entre pas dans le champ de la RE2020, ne la produisez pas comme si elle était due : répondez par écrit en rappelant la date de dépôt et le fondement applicable, et conservez cet échange. En cas de rejet exprès fondé sur ce seul motif, le recours pour excès de pouvoir reprend exactement le raisonnement du Conseil d’État dans l’affaire de Bondoufle : l’attestation n’était pas requise à la date de la demande, le dossier était complet sans elle, et le rejet pour incomplétude est entaché d’erreur de droit. Ce contentieux se gagne sur pièces, avec l’accusé de réception du dépôt initial et, le cas échéant, le contrat de louage d’ouvrage ou de construction de maison individuelle signé avant le 1er octobre 2021.

L’attestation ne disparaît pas après l’instruction. À l’achèvement des travaux, la déclaration d’achèvement est accompagnée de l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsque celle-ci est exigée en application de l’article R. 122-24-3 du code de la construction et de l’habitation, selon l’article R. 462-4-1 du code de l’urbanisme. Deux attestations distinctes jalonnent donc l’opération : celle du dépôt, qui conditionne la complétude du dossier, et celle de l’achèvement, qui conditionne la conformité finale. Confondre les deux expose soit à un rejet pour incomplétude au dépôt, soit à une contestation de la conformité après travaux. Les autres pièces techniques fréquemment réclamées obéissent à la même logique de vérification : l’attestation de conformité de l’assainissement non collectif de l’article R. 431-16, qui était au cœur de l’affaire corse de 2024, le plan de masse coté et la notice de présentation des articles R. 431-8 et R. 431-9, dont l’absence a justifié le refus de Romainville en 2026, ou encore l’étude d’impact. Pour chacune, la question n’est jamais seulement de savoir si la pièce existe, mais si le livre IV l’exigeait pour ce projet précis.

B. Déposer à Paris et en Île-de-France : téléprocédure, récépissé, délais et juge compétent

Les règles qui précèdent s’appliquent partout en France, mais leur mise en œuvre parisienne et francilienne présente des particularités qu’il faut intégrer dès le dépôt. Depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants disposent d’une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme, selon l’article L. 423-3 du code de l’urbanisme. Paris et la quasi-totalité des communes d’Île-de-France sont concernées : le dépôt s’effectue sur le guichet dématérialisé de la commune ou du service instructeur mutualisé, qui délivre un accusé de réception électronique. Ce point compte pour le calcul des délais, car les délais courant à compter du dépôt s’entendent du dépôt matérialisé par cet accusé. Conservez cet accusé, le numéro d’enregistrement attribué par le maire et le récépissé de dépôt : en cas de litige sur la date de complétude, comme dans l’affaire de Romainville où tout dépendait des envois des 19 juillet, 8, 21 et 27 août 2023, ces documents font foi.

Les délais d’instruction de droit commun sont de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres permis de construire, avec des majorations, notamment à cinq mois pour les établissements recevant du public, qui expliquent le raisonnement de la cour administrative d’appel de Paris dans l’arrêt du 12 mars 2026. À Paris, les consultations de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé et les règles propres du plan local d’urbanisme allongent fréquemment l’instruction, mais rappelons qu’aucune prolongation n’est possible en dehors des cas prévus par décret, et qu’une demande de pièce non exigée ne prolonge rien. Si la mairie vous notifie une liste de pièces manquantes, vérifiez d’abord qu’elle est intervenue dans le mois du dépôt et qu’elle est exhaustive, puis produisez l’ensemble des pièces dans les trois mois en conservant la preuve de chaque envoi. Si elle ne vous notifie rien dans le mois, votre dossier est réputé complet et le délai d’instruction court : le silence gardé à son expiration vaut permis tacite, sauf majoration régulièrement notifiée.

En cas de refus, exprès ou tacite, le contentieux relève du tribunal administratif du lieu du projet : Paris, Montreuil, Cergy-Pontoise ou Versailles selon la commune francilienne concernée, avec appel devant la cour administrative d’appel de Paris ou de Versailles. Le recours gracieux reste utile pour purger une incomplétude en produisant l’attestation RE2020 ou la pièce réellement exigée, et un nouveau dossier complet peut être déposé sans attendre. Devant le juge, les moyens tirés de la procédure d’instruction sont souvent décisifs : notification tardive ou non exhaustive des pièces manquantes, pièce réclamée sans fondement dans le livre IV, erreur sur la date de complétude, confusion entre refus et retrait d’un prétendu permis tacite. Lorsque le permis attaqué n’est entaché que d’un vice de dossier régularisable, le juge peut aussi surseoir à statuer pour permettre la régularisation, puisque le juge qui estime qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, comme l’a fait le tribunal de Versailles dans l’affaire de Bondoufle avant sa censure sur le fond. Pour une présentation d’ensemble des recours contre un refus de permis, les voies de recours contre un permis refusé, du recours gracieux au juge des référés décrivent la stratégie contentieuse complète applicable après l’échec de la phase d’instruction.

Un dossier rejeté pour incomplétude n’est donc jamais une fin en soi. Soit la mairie avait raison et il faut produire vite les pièces réellement exigées, au premier rang desquelles l’attestation RE2020 pour les demandes postérieures au 1er janvier 2022, en gardant la preuve de chaque envoi. Soit elle réclamait hors délai, de façon non exhaustive ou sans fondement textuel, et le rejet peut être contesté en faisant valoir la complétude du dossier et la naissance du permis tacite. Dans les deux cas, la date de dépôt, la liste des pièces réclamées et les dates de vos envois sont les trois pièces du puzzle : vérifiées à temps, elles transforment un rejet sec en simple étape de procédure.