Votre bailleur appelle votre bail une « vente d’herbe » et veut reprendre vos terres : faire reconnaître le bail rural et écarter la résiliation devant le tribunal paritaire

Vous exploitez depuis des années des parcelles que le propriétaire a toujours appelées une « vente d’herbe » ou un pacage, avec de simples factures d’herbage et aucun bail écrit. Puis le ton change : le bailleur veut reprendre les terres, par exemple pour y installer des panneaux photovoltaïques, et vous assigne devant le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail, en expulsion et parfois en paiement d’une indemnité d’occupation. Cette situation, très répandue dans les zones d’élevage, a donné lieu à un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie du 12 janvier 2026 (RG 24/00122) qui illustre parfaitement les réflexes à adopter : le preneur qui exploite durablement des terres à titre onéreux est titulaire d’un bail rural d’ordre public, quand bien même le bailleur a organisé pendant des décennies l’apparence d’une vente d’herbe, et la résiliation ne se prononce pas au seul motif que l’exploitant s’oppose au projet du bailleur. Encore faut-il prouver l’exploitation continue, traiter la question des aides de la politique agricole commune perçues par le bailleur, et répondre point par point aux manquements invoqués, notamment la mise à disposition des parcelles à une société familiale. Cet article décrit la méthode complète : faire reconnaître le bail, neutraliser les griefs de cession irrégulière et d’opposition au projet du bailleur, puis faire échec à la résiliation en démontrant, au besoin, la mauvaise foi du demandeur.

I. Faire reconnaître le bail rural derrière la « vente d’herbe »

A. Le statut d’ordre public s’applique dès la mise à disposition onéreuse et continue

Le point de départ est l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, qui vise « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » La phrase suivante est décisive : « Cette disposition est d’ordre public. » Autrement dit, ni le nom donné par les parties à leur accord, ni l’absence d’écrit, ni la facturation sous l’intitulé « vente d’herbage sur pied » ne permettent d’échapper au statut du fermage lorsque les faits correspondent à sa définition : un immeuble à usage agricole, mis à disposition à titre onéreux, en vue d’une exploitation agricole continue.

Dans l’affaire jugée à Oloron-Sainte-Marie, les parcelles avaient fait l’objet dans les années 1980 d’une vente d’herbe consentie pour le pacage des animaux, puis, à compter du 31 octobre 1993, avaient été exploitées exclusivement et sans discontinuité par le même agriculteur pendant plus de vingt ans, les parcelles servant au pacage des animaux. Le tribunal a relevé qu’il ressortait des factures versées aux débats que la mise à disposition avait été consentie à titre onéreux. Ces éléments ont suffi à qualifier la relation de bail rural, alors même que la propriétaire avait établi pendant des années des factures de « vente d’herbage sur pied », de 2001 à 2010. La leçon est claire : la qualification se prouve par les faits d’exploitation, et le tribunal s’appuie sur les dires et écrits des parties, les attestations de tiers et les factures pour établir le caractère onéreux et continu de la mise à disposition.

Concrètement, l’exploitant qui reçoit une assignation en résiliation et en expulsion doit donc rassembler sans attendre les preuves de son exploitation : attestations de voisins et de l’ancien exploitant, factures de fermage ou d’herbage acquittées, relevés du parcellaire déclaré, documents sanitaires du cheptel lorsque les terres servent au pacage, et tout écrit montrant que le bailleur connaissait et acceptait la situation, par exemple l’encaissement régulier des fermages par la société d’exploitation sans contestation pendant des années. Dans le jugement du 12 janvier 2026, le tribunal a notamment relevé que le groupement agricole réglait les fermages depuis de nombreuses années sans aucune contestation de la propriétaire, ce qui démontrait sa parfaite connaissance de la situation d’exploitation. Le preneur a également intérêt à demander au bailleur la communication de son registre parcellaire graphique, c’est-à-dire la liste des parcelles qu’il déclare exploiter pour prétendre aux aides de la politique agricole commune : le refus de communiquer ce document, combiné à des déclarations d’audience reconnaissant la perception d’aides sur des terres que le bailleur n’exploite pas, interroge la sincérité du demandeur et peut nourrir la démonstration de sa mauvaise foi. Le tribunal paritaire, juridiction composée à parité de bailleurs et de preneurs sous la présidence d’un magistrat, est particulièrement attentif à la cohérence des comportements respectifs des parties sur la durée.

La portée de cette requalification dépasse le seul maintien dans les lieux : une fois le bail rural reconnu, c’est l’ensemble du statut qui s’applique, avec ses règles de durée, de renouvellement et de résiliation judiciaire. Le preneur bénéficie notamment du droit au renouvellement posé par l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, selon lequel « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Pour une analyse d’ensemble du statut, de ses conditions et de ses articulations avec la préemption, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Le bailleur, de son côté, ne peut plus soutenir qu’il n’existe aucun bail pour obtenir une expulsion de droit commun : il doit saisir le tribunal paritaire et justifier d’un motif légal de résiliation, ce qui inverse complètement le rapport de force procédural.

B. Ni l’absence d’écrit ni les aides PAC perçues par le bailleur n’effacent le bail

Deux objections reviennent systématiquement dans la bouche du bailleur : l’absence alléguée de tout bail écrit et la circonstance que le bailleur déclare lui-même les parcelles et perçoit les aides correspondantes. Aucune des deux ne fait obstacle à la reconnaissance du bail rural. L’exigence d’un écrit n’est pas une condition d’existence du bail à ferme : le statut s’applique de plein droit dès que les conditions de l’article L. 411-1 sont réunies, et la preuve de la relation se fait par tous moyens, y compris les attestations et les factures. Quant aux aides de la politique agricole commune, elles suivent en principe l’exploitation réelle : c’est l’exploitant effectif qui a vocation à les percevoir, et le fait que le bailleur les ait encaissées pendant des années sur des parcelles qu’il n’exploite pas constitue, pour lui, une fragilité sérieuse plutôt qu’un argument.

Le jugement d’Oloron-Sainte-Marie est explicite sur ce point : le demandeur avait reconnu à l’audience de conciliation percevoir des aides financières pour les parcelles litigieuses tout en admettant ne pas les exploiter, et il n’avait pas justifié du contraire malgré la demande de communication du registre parcellaire. Le tribunal en a déduit un comportement fautif du bailleur, même s’il a rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle de l’exploitant faute de lien causal suffisant avec le seul comportement du bailleur, dès lors que l’exploitante n’avait pris pendant plus de neuf ans l’initiative d’aucune démarche pour faire reconnaître sa qualité de preneur ni solliciter les aides auxquelles un exploitant peut prétendre. Cette sévérité à double sens mérite d’être méditée : le tribunal sanctionne le bailleur qui perçoit indûment des aides sur des terres louées, mais il attend aussi du preneur qu’il fasse valoir ses droits en temps utile au lieu de se satisfaire durablement d’une qualification de vente d’herbe qui a pu lui être profitable, par exemple en lui évitant certaines démarches.

En pratique, l’exploitant doit donc régulariser sa situation déclarative dès qu’il engage la contestation : déclarer les parcelles qu’il exploite réellement, conserver les justificatifs d’exploitation et, s’il estime avoir subi un préjudice du fait des aides non perçues, chiffrer précisément ce préjudice année par année et démontrer le lien direct avec la faute du bailleur, car une demande indemnitaire approximative sera rejetée. Symétriquement, le bailleur qui a perçu des aides sur des terres qu’il n’exploitait pas s’expose à des demandes de répétition et à une appréciation sévère de sa bonne foi par le tribunal, ce qui pèse sur l’issue de sa demande de résiliation. La démonstration de la mauvaise foi du demandeur est en effet devenue un axe majeur du contentieux : dans le jugement du 12 janvier 2026, le tribunal a retenu la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat de bail rural, en visant la contradiction entre la qualification historique de vente d’herbe entretenue par sa famille pendant près de trente-cinq ans et la revendication soudaine du statut du fermage dans le seul but de faire libérer les parcelles pour un projet de panneaux photovoltaïques.

II. Garder les terres face à la demande de résiliation et d’expulsion

A. Les manquements invoqués ne suffisent pas : cession, mise à disposition à la société et opposition au projet du bailleur

Le bailleur qui veut reprendre ses terres invoque généralement trois griefs : la cession ou la mise à disposition des parcelles à un tiers sans son accord, l’opposition du preneur à son projet, par exemple l’installation de panneaux photovoltaïques, et parfois des manquements anciens à l’entretien du fonds. Chacun de ces griefs obéit à un régime précis que le tribunal vérifie strictement, au regard de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Sur la cession, le texte de référence est l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, qui pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » Le même article ajoute qu’« A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Il faut distinguer cette cession, qui transfère la titularité du bail, de la simple mise à disposition des parcelles à une société d’exploitation, régie par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime : le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de celle-ci, « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». Dans l’affaire d’Oloron-Sainte-Marie, le bailleur reprochait au preneur retraité d’avoir laissé sa fille exploiter les parcelles et les mettre à disposition d’une société sans information ni autorisation. Le tribunal a écarté la résiliation : la mise à disposition à la société familiale, connue du bailleur qui encaissait les fermages réglés par cette société depuis des années, et la continuation de l’exploitation par un membre de la famille participant à l’exploitation, ne caractérisaient pas, dans ces circonstances, un manquement de nature à justifier la résiliation, d’autant que le demandeur avait lui-même refusé de formaliser un bail au bénéfice de l’exploitante. La leçon procédurale est nette : le preneur doit notifier ses mises à disposition par lettre recommandée dans le délai de deux mois et conserver la preuve de l’avis, mais le bailleur qui connaissait la situation et l’a acceptée pendant des années en encaissant les loyers ne peut l’invoquer utilement pour obtenir la résiliation.

Sur l’opposition au projet du bailleur, le principe est tout aussi ferme : le refus du preneur de voir installer des panneaux photovoltaïques sur les terres qu’il exploite ne constitue pas un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31. Le preneur est dans son droit lorsqu’il s’oppose à un projet qui le priverait de tout ou partie de son outil de travail, et cette opposition ne peut être retournée contre lui comme une faute. Le cadre de l’agrivoltaïsme, défini à l’article L. 314-36 du code de l’énergie comme « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole », suppose en tout état de cause le maintien d’une production agricole significative, ce qui exclut qu’un bailleur impose unilatéralement au preneur un projet qui supprimerait l’exploitation. Si le bailleur entend véritablement changer la destination des parcelles, la voie légale n’est pas la résiliation pour faute : c’est la résiliation pour changement de destination prévue à l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, qui suppose des parcelles situées en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou, hors de ces zones, l’autorisation de l’autorité administrative, une notification par acte extrajudiciaire prenant effet un an après, et ouvre au preneur une indemnisation. Le même article précise en effet que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans un arrêt du 19 novembre 2020 (3e chambre civile, pourvoi n° 19-20.767, ECLI:FR:CCASS:2020:C300871), que « l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail », ce qui distingue soigneusement la résiliation en cours de bail du congé donné pour l’échéance. Un bailleur qui déguise une reprise pour projet privé en résiliation pour faute commet donc une erreur de fond qui voue sa demande à l’échec.

Sur les manquements anciens, la Cour de cassation vient de rappeler, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (3e chambre civile, pourvoi n° 22-20.257, ECLI:FR:CCASS:2023:C300824), rendu à propos d’un arrachage de haies réalisé sans l’accord du bailleur, que « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé. » Cette solution joue dans les deux sens et doit être lue avec attention par le preneur : d’un côté, le bailleur peut invoquer des faits anciens si leurs effets compromettent encore la bonne exploitation du fonds pendant le bail renouvelé ; de l’autre, le preneur doit démontrer que les faits invoqués n’ont eu aucune conséquence persistante sur l’exploitation, ou qu’ils ont été régularisés. Dans l’affaire des haies, la cour d’appel avait rejeté la résiliation au motif que les faits étaient antérieurs au renouvellement, et la Cour de cassation a censuré ce raisonnement. L’exploitant assigné en résiliation doit donc inventorier avec son conseil l’ensemble des griefs, même anciens, et préparer pour chacun la preuve de l’absence d’effet actuel sur la bonne exploitation du fonds.

B. La mauvaise foi du bailleur fait échec à la résiliation : ce que le tribunal vérifie et ordonne

Lorsque le tribunal constate que la demande de résiliation est instrumentale, c’est-à-dire formée non pour sanctionner un manquement réel mais pour libérer les terres en vue d’un projet du bailleur, il déboute le demandeur de l’ensemble de ses demandes. Dans le jugement du 12 janvier 2026, le tribunal a fait échec aux effets des manquements invoqués, en retenant la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat : entretien pendant des décennies d’une qualification de vente d’herbe permettant d’échapper au statut et de percevoir les aides, refus de formaliser un bail au profit de l’exploitante, puis revendication soudaine du statut pour obtenir l’expulsion après l’opposition du preneur au projet photovoltaïque. Le dispositif est sans ambiguïté : le bailleur est débouté de l’ensemble de ses demandes, et le tribunal établit l’existence d’un contrat de bail rural au bénéfice de l’exploitante sur les parcelles litigieuses depuis le 1er juillet 2016, avec mise à disposition de la société d’exploitation. Le bailleur, partie perdante, est condamné aux dépens et à verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, tandis que sa demande d’indemnité d’occupation mensuelle est rejetée, l’occupante n’étant pas une occupante sans droit ni titre dès lors que le bail est reconnu.

Ce schéma décisionnel donne la feuille de route du preneur assigné. D’abord, soulever la tentative de conciliation préalable devant le tribunal paritaire : dans l’affaire jugée, les parties avaient été convoquées à une audience de conciliation avant le jugement, et l’échec de la conciliation avait été constaté. Ensuite, demander reconventionnellement la constatation du bail rural à son profit, avec sa date d’effet, plutôt que de se contenter de conclure au débouté : la reconnaissance judiciaire du bail, avec sa durée et son renouvellement, sécurise l’exploitation pour l’avenir et fonde les demandes ultérieures, notamment en cas de congé irrégulier. Enfin, solliciter la condamnation du bailleur aux dépens et aux frais irrépétibles, et chiffrer toute demande indemnitaire avec des pièces précises, car le tribunal rejette les demandes approximatives, comme il l’a fait pour la demande de l’exploitante relative aux aides non perçues.

Pour le bailleur, la leçon est symétrique : avant d’assigner, il doit vérifier qu’il dispose d’un véritable motif légal de résiliation au sens de l’article L. 411-31, et non d’un simple désaccord sur l’usage futur des terres. S’il envisage un changement de destination, il doit suivre la procédure de l’article L. 411-32 avec autorisation administrative et indemnisation du preneur comme en matière d’expropriation, ou délivrer un congé pour l’échéance dans les formes et délais légaux en s’attendant à sa contestation. S’il reproche une cession ou une mise à disposition irrégulière, il doit agir sans tarder et cesser d’encaisser les fermages en connaissance de cause, car l’acceptation prolongée de la situation affaiblit considérablement sa demande. Et s’il a perçu des aides sur des terres qu’il n’exploitait pas, il doit mesurer que cette circonstance, une fois établie devant le tribunal, colore l’ensemble du litige et peut conduire le juge à retenir sa mauvaise foi. Dans tous les cas, la tentative de conciliation devant le tribunal paritaire est le premier rendez-vous à ne pas manquer : c’est là que se fixent les pièces, les déclarations et souvent l’orientation du jugement à venir.

Conclusion

La « vente d’herbe » et le pacage facturé sans écrit ne font pas échec au statut du fermage : dès qu’un agriculteur exploite durablement des terres à titre onéreux, le bail rural d’ordre public s’applique, avec son droit au renouvellement et sa résiliation exclusivement judiciaire pour motifs légaux. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie du 12 janvier 2026 le confirme avec netteté : le bailleur qui a entretenu pendant des décennies l’apparence d’une vente d’herbe, perçu les aides sur des terres qu’il n’exploitait pas, puis assigné en résiliation et en expulsion après l’opposition du preneur à son projet de panneaux photovoltaïques, est débouté de l’ensemble de ses demandes, le bail est constaté au profit de l’exploitante et le demandeur supporte les dépens et les frais irrépétibles. Pour l’exploitant, la méthode tient en trois gestes : prouver l’exploitation continue par tous moyens, traiter rigoureusement la question des mises à disposition à la société familiale avec notification recommandée dans les deux mois, et démontrer que l’opposition au projet du bailleur n’est pas un manquement mais l’exercice de ses droits de preneur. Pour le bailleur porteur d’un projet de changement de destination, la voie légale passe par l’article L. 411-32, avec autorisation et indemnisation du preneur comme en matière d’expropriation, et non par une résiliation pour faute qui sera rejetée. Dans ce contentieux où chaque pièce compte, la régularité déclarative, la notification des mises à disposition et la cohérence des comportements sur la durée font la différence entre l’expulsion et le maintien dans les terres.