En octobre, beaucoup de copropriétés tiennent leur assemblée générale annuelle, et une résolution revient de plus en plus souvent à l’ordre du jour : faire réaliser un diagnostic technique global, le DTG, de l’immeuble. Le syndic présente un devis de quelques milliers d’euros, certains copropriétaires craignent que le diagnostic ne débouche sur une liste de travaux à six chiffres, d’autres se demandent si refuser expose le syndicat à une sanction. La réponse du droit français est nuancée mais claire sur l’essentiel : pour une copropriété déjà existante, le DTG reste en principe facultatif, et l’assemblée générale peut légalement voter contre ; il ne devient obligatoire que dans deux situations, la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans et le contrôle diligenté par le maire ou le préfet sur un immeuble dégradé. Quand il est voté, il l’est à la majorité simple, son coût se répartit entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes sans pouvoir être refacturé aux locataires, et son contenu doit être présenté à l’assemblée générale suivante. Surtout, le DTG n’est pas un vote de travaux : la liste chiffrée à dix ans qu’il contient sert de base au plan pluriannuel, dont l’adoption se vote séparément et à une majorité plus exigeante. Ces précisions valent pour un immeuble d’habitation soumis au statut de la copropriété ; les monopropriétés, les lotissements et les immeubles de bureaux suivent d’autres règles, et chaque règlement de copropriété comme chaque procès-verbal peut comporter ses propres stipulations, qu’il faut relire avant d’agir. Seul le juge, saisi d’un litige précis, tranche les responsabilités.
Concrètement, le réflexe utile de l’automne tient en trois gestes : lire exactement ce que la résolution mise aux voix propose, vérifier à quelle majorité elle est adoptée et conserver le procès-verbal notifié, car toute contestation obéit à un délai de deux mois qui court vite. Le reste de cet article explique quand le DTG s’impose et quand l’assemblée peut le refuser, ce qu’il doit contenir et qui peut le réaliser, ce qu’il change pour les travaux, le plan pluriannuel et la vente, et comment deux juridictions ont tranché des litiges nés d’un DTG voté puis contesté, ou refusé par l’assemblée.
I. Le vote et le contenu du DTG
A. Quand le diagnostic s’impose et quand l’assemblée peut dire non
Le point de départ se trouve dans le code de la construction et de l’habitation. Son article L. 731-1 dispose :
« Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-1, en vigueur)
La formule « se prononce sur la question » est importante : pour une copropriété déjà existante, la loi organise un vote, pas une obligation de résultat. Le même article précise la majorité applicable :
« La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-1, en vigueur)
La majorité de l’article 24 est la majorité simple, la plus facile à réunir en copropriété. Le site officiel la définit ainsi :
La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance (Service-Public, règles de vote en assemblée générale de copropriété).
Concrètement, les absents ne comptent pas et les abstentionnistes non plus : seuls les suffrages exprimés décident. C’est donc un vote qui peut se gagner ou se perdre à quelques voix près, d’où l’intérêt de participer ou de donner un mandat de vote éclairé lorsque le DTG figure à l’ordre du jour. Le site officiel résume d’ailleurs la situation des immeubles existants sans détour :
Pour les copropriétés déjà existantes, la réalisation d’un DTG reste facultative. Aucune obligation ne s’impose, quel que soit l’âge de l’immeuble ou la date de création de la copropriété (Service-Public, diagnostic technique global de la copropriété).
Le refus est donc une issue possible et régulière du vote. Deux décisions de justice l’illustrent. Le tribunal judiciaire de Paris a constaté, dans un jugement du 26 mars 2024, que « Lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, les copropriétaires ont voté contre la réalisation d’un diagnostic technique global », et a jugé sans objet la demande qui tendait à faire produire effet à une résolution relative à ce diagnostic, « la décision n’a pas été prise et il a été voté contre sa réalisation lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2021 » (Tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 1re section, 26 mars 2024, n° RG 21/10747). Autrement dit, le juge ne se substitue pas à l’assemblée pour imposer un diagnostic que les copropriétaires ont refusé. Dans le même sens, la cour d’appel de Pau a relevé que « lors de l’assemblée générale du 24 mars 2017, une résolution n° 16 rappelant ce texte, et mentionnant le contenu du diagnostic technique global pouvant être réalisé pour informer les copropriétaires sur l’état de la situation des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés » (Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 18 février 2025, n° RG 23/02166). Un rejet unanime, comme un rejet à la majorité simple, met fin à la question pour l’exercice en cours : le syndic ne peut pas passer outre et commander le diagnostic de sa propre initiative.
Deux situations font exception à ce caractère facultatif. La première concerne la naissance de la copropriété :
« Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 . » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-4, en vigueur)
Le propriétaire qui divise un immeuble ancien en lots doit donc faire établir le diagnostic avant la division, et l’obligation s’apprécie à la date de la mise en copropriété : un immeuble construit en 2014 et divisé en 2025 entre dans le champ. La seconde exception relève du contrôle administratif des immeubles dégradés. Le site officiel l’expose ainsi :
Le maire ou le préfet peut demander au syndic de communiquer un DTG lorsque l’immeuble présente des désordres (par exemple, l’immeuble est insalubre ou en péril) pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes. Dans ce cas, le syndic sera obligé de faire réaliser un DTG (Service-Public, diagnostic technique global de la copropriété).
Le code est encore plus direct sur la sanction du refus d’obtempérer :
« A défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-5, en vigueur)
Le diagnostic réalisé d’office reste donc à la charge financière du syndicat : l’inertie ne fait pas économiser le coût, elle en fait perdre la maîtrise, puisque le syndicat ne choisit plus le prestataire ni les modalités. Pour un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, recevoir une telle demande du maire ou du préfet doit déclencher une réaction immédiate : convoquer l’assemblée, voter le diagnostic et le faire réaliser dans le mois de la notification.
Il faut enfin situer le DTG dans le calendrier issu de la loi Climat et résilience. Depuis le 1er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots (Service-Public, plan pluriannuel de travaux en copropriété). Or ce projet de plan peut être établi à partir du DTG lorsqu’il existe, et un DTG qui ne révèle aucun besoin de travaux à dix ans en dispense même le syndicat. Voter un DTG à l’automne 2026 n’est donc pas seulement un exercice de connaissance de l’immeuble : c’est aussi, pour une copropriété soumise à l’obligation de plan pluriannuel, le moyen de bâtir ce plan sur une base technique solide, ou d’établir qu’elle n’a rien à programmer.
B. Ce que le diagnostic contient, qui le réalise et qui le paie
Le contenu du DTG est fixé par la loi, et le diagnostiqueur ne peut pas le réduire à une simple visite de courtoisie. L’article L. 731-1 énumère quatre blocs obligatoires :
« Ce diagnostic technique global comporte : 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; 2° Un état technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ; 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ; 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-1, en vigueur)
Chaque bloc a une utilité distincte. L’analyse de l’état apparent décrit ce que le professionnel constate : fissures de façade, corrosion des garde-corps, usure de la chaufferie, état de la toiture et des réseaux. L’état technique au regard des obligations de construction vérifie la conformité de l’immeuble aux normes qui lui sont applicables, notamment en matière de sécurité. L’analyse des améliorations possibles ouvre vers la gestion patrimoniale : entretien préventif, optimisation des contrats, pistes d’économies. Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, inclus d’office, éclaire la trajectoire énergétique collective, indépendamment des DPE individuels des logements. Et la loi impose de conclure par du chiffrage :
« Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-1, en vigueur)
L’adjectif « sommaire » mérite d’être souligné : le DTG donne un ordre de grandeur et un échéancier, pas des devis d’entreprise. Les montants qu’il avance serviront de base de discussion, mais chaque tranche de travaux devra ensuite faire l’objet de devis, d’un vote propre et d’un financement dédié. C’est cette liste à dix ans qui fait souvent peur en assemblée, alors qu’elle n’engage encore à rien : voter le diagnostic, ce n’est pas voter les travaux.
Le contenu du diagnostic, une fois réalisé, ne peut pas rester dans un tiroir. La loi impose sa restitution démocratique :
« Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 731-2, en vigueur)
C’est à cette assemblée-là que les copropriétaires décident de la suite : engager tout ou partie des travaux préconisés, les étaler dans un plan pluriannuel, ou ne rien décider dans l’immédiat. Un syndic qui ferait réaliser le diagnostic puis oublierait de le présenter à l’assemblée suivante manquerait à son obligation, et les copropriétaires peuvent exiger l’inscription de cette présentation à l’ordre du jour.
Sur l’auteur du diagnostic, la loi renvoie à un décret qui se montre exigeant. Le tiers chargé du DTG :
Pour réaliser le diagnostic technique global, ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre, ainsi que sur les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction et les équipements techniques (Code de la construction et de l’habitation, art. D. 731-1, en vigueur, extrait).
Le décret ajoute des exigences de diplômes ou de titres professionnels dans le domaine des techniques du bâtiment, ainsi que la production de références sur des prestations similaires :
Le tiers proposant ses services en vue de la réalisation d’un diagnostic technique global doit justifier au syndicat des copropriétaires, et au conseil syndical s’il existe, qu’il détient les compétences prévues et, s’il en dispose, produire des références sur des prestations similaires (Code de la construction et de l’habitation, art. D. 731-2, en vigueur, extrait).
En pratique, cela exclut le diagnostic réalisé par le syndic lui-même ou par un copropriétaire bricoleur, aussi compétent soit-il : il faut un tiers qualifié, bureau d’études, thermicien ou diagnostiqueur justifiant des compétences requises. Le conseil syndical a son mot à dire dans le choix : exiger les diplômes, les références et au moins deux devis comparables avant l’assemblée, c’est le meilleur moyen d’éviter un diagnostic au rabais ou surfacturé. Car sur le prix, la règle est la liberté totale :
Il n’existe pas de grille tarifaire imposée pour la réalisation d’un DTG. Le diagnostiqueur fixe ses tarifs librement (Service-Public, diagnostic technique global de la copropriété).
Le prix varie donc selon le nombre de lots, l’architecture, la structure et la localisation de l’immeuble. À titre d’ordre de grandeur, le syndic Matera évoque sur son site une fourchette de 1 700 à 11 300 euros selon les copropriétés. Cette fourchette n’a rien d’officiel, mais elle donne l’échelle : pour une petite copropriété parisienne, le coût se compte en milliers d’euros, à mettre en regard des centaines de milliers d’euros de travaux que le diagnostic peut révéler. Et ce coût obéit à deux règles de répartition strictes :
Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Cette charge n’est pas récupérable auprès du locataire (Service-Public, diagnostic technique global de la copropriété).
Le bailleur ne peut donc pas imputer sa quote-part de DTG sur les charges locatives, pas plus que le syndic ne peut la faire supporter au seul copropriétaire qui aurait demandé le diagnostic. Chacun paie à proportion de ses millièmes, y compris ceux qui ont voté contre. Enfin, le document a une vocation durable : il doit être intégré dans le carnet d’entretien de l’immeuble, consultable en ligne par tous les copropriétaires, et transmis au futur acquéreur d’un lot. Sur sa durée de vie, aucun texte ne fixe une validité couperet ; en pratique, son horizon est de dix ans, celui des travaux qu’il programme et du plan pluriannuel qui s’actualise tous les dix ans.
II. Ce que le DTG change pour votre argent et vos droits
A. Travaux, plan pluriannuel et financement : l’argent suit le diagnostic
La conséquence la plus spectaculaire du DTG tient en une phrase du site officiel :
Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat des copropriétaires est dispensé de mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT) (Service-Public, diagnostic technique global de la copropriété).
C’est l’effet de levier du diagnostic : quelques milliers d’euros d’études peuvent éviter l’élaboration d’un plan décennal et les appels de fonds qui l’accompagnent, à condition que l’immeuble soit réellement sain. Pour une copropriété récente ou bien entretenue, voter le DTG peut donc être une stratégie d’économie, pas seulement une dépense. À l’inverse, si le diagnostic révèle des travaux nécessaires, il devient la base technique du plan pluriannuel, dont la loi organise désormais la montée en puissance. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans. » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2, en vigueur)
Depuis le 1er janvier 2025, ce projet de plan est en principe obligatoire pour tous les immeubles d’habitation réceptionnés depuis plus de quinze ans. Il faut bien distinguer trois temps, votés à des majorités différentes. D’abord, les modalités d’élaboration du projet de plan se votent à la majorité simple, comme le DTG lui-même. Ensuite, l’adoption ou le rejet du projet se vote à une majorité plus exigeante :
L’adoption ou le rejet du projet de plan pluriannuel de travaux doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dite majorité absolue (Service-Public, plan pluriannuel de travaux en copropriété).
Une fois adopté, le projet devient un plan, une feuille de route qui engage le syndicat dans une logique de programmation, et son financement suit un circuit dédié :
Si l’assemblée générale adopte un PPT, il est financé par le fonds travaux auquel chaque copropriétaire doit participer (Service-Public, plan pluriannuel de travaux en copropriété).
Le fonds travaux, alimenté chaque année par des cotisations proportionnelles aux tantièmes, est donc le réceptacle naturel des travaux issus du DTG. Pour les lecteurs qui souhaitent situer ces questions de charges, de travaux votés et de financement collectif dans l’ensemble des litiges de copropriété traités par le pôle immobilier du cabinet à Paris, la séquence diagnostic, plan, fonds travaux constitue la grammaire de base : on ne vote jamais une dépense de travaux sans vérifier à quelle étape de cette séquence on se trouve. Et si l’assemblée refuse d’adopter le projet de plan, ou si l’échéancier adopté n’est pas mis en œuvre, le syndic devra réinscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes : le refus n’enterre pas le sujet, il le reporte.
Le plan, comme le diagnostic, est soumis au contrôle de l’administration. Le maire, le préfet ou le président de l’intercommunalité peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés garantissent la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants. Et la sanction ressemble à celle du DTG :
Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires (Service-Public, plan pluriannuel de travaux en copropriété).
Dès réception du projet notifié par l’administration, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour se prononcer sur son adoption : là encore, l’inertie coûte plus cher que l’action, puisque le syndicat paie un plan qu’il n’a pas choisi. Pour une copropriété parisienne, dont les immeubles haussmanniens ou des années trente dépassent très largement les quinze ans d’âge, ces contrôles ne sont pas théoriques : ils s’inscrivent dans la politique de lutte contre l’habitat dégradé, qui a encore été renforcée par la loi du 9 avril 2024.
B. Vente du lot et contestation du vote : les droits qui entourent le diagnostic
Le DTG ne concerne pas que les copropriétaires en place : il suit le lot en cas de vente. Le code de la construction et de l’habitation range parmi les documents remis à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse :
Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1 (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 721-2, en vigueur, extrait).
Ce sont donc les conclusions, c’est-à-dire l’évaluation sommaire et la liste des travaux à dix ans, qui doivent être portées à la connaissance de l’acheteur, pas nécessairement l’intégralité du rapport technique. Un acquéreur qui découvre après la vente un DTG alarmant dont les conclusions ne lui ont pas été remises dispose d’un grief sérieux : l’information sur l’état technique de l’immeuble fait partie du consentement éclairé, et son omission peut nourrir une action en responsabilité contre le vendeur comme contre les professionnels de la transaction. Le décret du 17 mars 1967 complète ce dispositif d’information en visant le carnet d’entretien, qui intègre le DTG :
Lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique (Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 7 février 2024, n° RG 20/00723, citant l’article 4-4 du décret du 17 mars 1967, décision lue en texte intégral sur le site de la Cour de cassation).
Le candidat acquéreur a donc intérêt à demander expressément le carnet d’entretien avant de signer : c’est le moyen le plus simple d’obtenir le DTG et la liste des travaux programmés, et de négocier le prix en connaissance de cause. Pour le vendeur, transmettre spontanément ces conclusions, c’est se prémunir contre un contentieux ultérieur sur le prix ou sur la validité de la vente.
Reste le contentieux du vote lui-même. Qu’il s’agisse de faire annuler une résolution adoptant le DTG dans des conditions irrégulières, ou de contester le refus d’inscrire la question à l’ordre du jour, le cadre est celui de l’article 42 de la loi de 1965, dont le tribunal judiciaire de Paris rappelle les termes :
« « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». » (Article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, cité par le tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 1re section, 26 mars 2024, n° RG 21/10747)
Trois enseignements pratiques en découlent. D’abord, le délai est un délai de déchéance : passé deux mois à compter de la notification du procès-verbal, l’action est irrecevable, comme l’a subi la société demanderesse dans l’affaire parisienne, déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de plusieurs résolutions. Ensuite, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir : possède la qualité d’opposant, au sens de ce texte, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée, tandis que le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée n’est pas opposant (même jugement, se référant à la Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 mars 2003, et à la cour d’appel de Paris du 13 juin 2018). Concrètement, celui qui a voté pour le DTG alors que l’assemblée l’a rejeté peut contester ce rejet ; celui qui a voté contre un DTG finalement adopté peut contester cette adoption ; mais celui qui a voté dans le sens de la décision prise ne peut pas venir la contester ensuite. Enfin, le point de départ du délai suppose une notification régulière par le syndic dans le mois de l’assemblée : un procès-verbal notifié tardivement ou jamais décale le point de départ, et c’est souvent sur ce terrain, autant que sur le fond, que se jouent les annulations.
À noter que le DTG, même régulièrement voté et réalisé, ne vaut jamais décision de faire les travaux : dans l’affaire parisienne, le tribunal a relevé qu’aucun engagement n’avait été pris pour la réalisation de travaux futurs et qu’aucune décision d’assemblée au sens de l’article 42 n’était intervenue sur ce point. Chaque tranche de travaux devra donc être votée pour elle-même, à la majorité applicable à sa nature, avec ses devis et son financement. C’est la protection ultime du copropriétaire inquiet : le diagnostic éclaire, il n’oblige à rien, sauf à regarder la réalité technique de l’immeuble en face.
En définitive, le diagnostic technique global est un instrument d’information qui peut devenir un instrument de contrainte douce : facultatif dans son principe pour les copropriétés existantes, il conditionne la dispense de plan pluriannuel, nourrit l’information de l’acquéreur et expose le syndicat indolent au diagnostic d’office. Le bon réflexe d’automne consiste à lire la résolution proposée en se demandant ce qu’elle engage vraiment : un vote à la majorité simple, un coût partagé aux tantièmes et non récupérable sur les locataires, une présentation obligatoire à l’assemblée suivante, et une liste de travaux à dix ans qui servira de base au plan pluriannuel sans jamais valoir ordre de travaux. Vérifier la notification du procès-verbal, dater le délai de deux mois en cas de désaccord, demander le carnet d’entretien avant tout achat : ces trois gestes épuisent l’essentiel du contentieux possible. Au-delà, chaque immeuble a sa technique, son histoire et ses équilibres financiers, et seule une analyse de la résolution votée, du diagnostic réalisé et des comptes de la copropriété permet de décider s’il faut payer, contester ou vendre en connaissance de cause.