Depuis le 1er octobre 2026, les échéances de fermage se règlent avec un nouvel indice national : l’indice national des fermages pour 2026, fixé à 127,04 par l’arrêté ministériel annuel prévu à l’article L. 411-11, et la variation de cet indice par rapport à 2025, de 3,23 %. Cet indice a été constaté par l’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel le 13 août 2026. Pour un fermier comme pour un bailleur, l’automne est donc la saison des vérifications : le montant appelé correspond-il à l’indice applicable, et l’indice appliqué est-il seulement le bon ?

La question n’a rien d’académique. De nombreux baux ruraux, y compris des baux récents, indexent encore le loyer sur le mauvais paramètre : l’indice du coût de la construction pour la maison d’habitation, l’indice des prix à la consommation pour les terres, un « indice des fermages constaté par arrêté préfectoral » qui n’existe pas, ou une quantité de denrées alors que les parcelles ne portent aucune culture permanente. Le 12 juin 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains a écarté de telles clauses dans un bail consenti par un groupement foncier agricole : le bail étant soumis au statut du fermage, statut d’ordre public, l’indice de référence des loyers devait s’appliquer au logement et l’indice national des fermages aux terres, à l’exclusion des paramètres choisis par les parties.

Cet article explique comment vérifier l’indice stipulé dans votre bail, comment faire écarter une clause d’indexation illicite, comment consigner le fermage pendant l’instance et comment obtenir du tribunal paritaire la fixation du prix corrigé, avec la restitution des sommes versées en trop.

I. Le statut du fermage impose l’indice applicable, pas le contrat

A. Deux loyers coexistent dans le fermage, chacun avec son indice légal

Le prix du fermage n’est pas un montant librement débattu entre les parties. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Chaque composante obéit à son propre mécanisme d’encadrement et d’actualisation, arrêté par l’autorité administrative entre des minima et des maxima.

Pour les bâtiments d’habitation, le loyer est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, et ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Autrement dit, la maison du fermier suit l’indice de référence des loyers, celui-là même qui sert aux baux d’habitation, et aucun autre.

Pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages. Cet indice est composé, pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes, et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente. L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture. Pour 2026, l’arrêté du 11 août 2026 retient un indice du revenu brut d’entreprise agricole de 126,85 et un indice du prix du produit intérieur brut de 127,32, base 100 en 2009, d’où l’indice national de 127,04 et sa progression de 3,23 %.

Deux tempéraments méritent l’attention. D’abord, les minima et maxima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans, et s’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut être révisé que lors du renouvellement ou, pour un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. Ensuite, par dérogation, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima : hors de ces cultures permanentes, une indexation en denrées n’a pas de base légale.

Pour appliquer correctement ces règles, prenez un exemple chiffré. Un bail stipule 5 000 euros pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, et 1 200 euros pour la maison d’habitation. Aux échéances postérieures au 1er octobre 2026, la composante terres devient 5 000 x 127,04 / 123,06, soit 5 161,50 euros, parce que l’indice national est passé de 123,06 en 2025 à 127,04 en 2026. La composante habitation, elle, ne suit pas ce taux de 3,23 % : elle suit la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, publiée chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Appliquer 3,23 % aux 1 200 euros de la maison constitue déjà une erreur, même si le taux est exact pour les terres. Inversement, appliquer l’indice de référence des loyers aux 5 000 euros des terres constitue l’erreur miroir. Le contrôle porte donc toujours sur deux couples assiette-indice, jamais sur un montant global.

L’encadrement préfectoral complète le dispositif. l’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales, et en cas de carence de ces commissions, elle procède elle-même à cette fixation. Ces bornes font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. Lorsqu’elles sont modifiées, le prix des baux en cours ne peut être révisé que lors du renouvellement ou, pour un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans, sous réserve de l’action en révision de la troisième année. Le fermier qui reçoit un appel de fermage doit donc rapprocher trois documents : son bail, l’arrêté préfectoral fixant les minima et maxima de son département pour la catégorie de bien loué, et l’arrêté ministériel annuel constatant l’indice national. Si le montant stipulé sort des bornes préfectorales, l’action en révision pour prix excessif s’ouvre dans sa fenêtre de troisième année ; si l’indice appliqué n’est pas l’indice légal, c’est la mise en conformité, sans condition de délai, qui s’impose.

B. La clause qui applique un autre indice est écartée par le juge

Le statut du fermage est d’ordre public : les parties ne peuvent pas convenir d’un mécanisme d’indexation différent de celui de la loi. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains du 12 juin 2026, n° 26/00001 en offre une illustration récente et complète. Le bail litigieux prévoyait, pour les bâtiments d’habitation, un loyer actualisé « en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction », et pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, un loyer « actualisée selon la variation de l’indice des fermages constaté annuellement par arrêté préfectoral ». Le groupement bailleresse soutenait que cette clause devait s’appliquer telle quelle, comme le retrace jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains du 12 juin 2026, n° 26/00001.

Le tribunal écarte la clause en deux temps. D’une part, il rappelle que l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, issu de la loi du 27 juillet 2010, impose l’indice de référence des loyers pour les bâtiments d’habitation. D’autre part, il constate que la demande du groupement « ne se heurte pourtant pas à une contestation sérieuse puisque la clause n’est effectivement pas conforme aux dispositions légales précitées », avant de trancher : « Or, il n’est pas discuté que le bail est soumis au statut du fermage, statut d’ordre public », de sorte que l’indice légal s’applique et que l’indice contractuel est délaissé, ainsi que le constate jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains du 12 juin 2026, n° 26/00001. Dans jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains du 12 juin 2026, n° 26/00001, le tribunal retient le calcul de revalorisation fondé sur l’indice de référence des loyers, avec un loyer de 969,06 euros pour 2021 sur la base de l’indice du deuxième trimestre 2021 de 131,12, puis de 1 003,94 euros pour 2022, et il écarte la prescription soulevée par la preneuse pour la revalorisation de l’année 2021.

La portée de cette solution dépasse le cas d’espèce. La Cour de cassation a jugé, le 27 mai 2009, sous le numéro 08-15.864 (ECLI:FR:CCASS:2009:C300655), que l’action en mise en conformité du fermage avec l’arrêté préfectoral n’est pas soumise aux conditions de délai de l’action en révision du fermage. En l’espèce, le fermage avait été convenu à titre provisoire dans l’attente de l’arrêté préfectoral fixant les quantités de denrées, et la cour d’appel avait rejeté la demande du preneur au motif qu’elle relevait de la seule action en révision de la troisième année. La troisième chambre civile casse : « CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 janvier 2008 », et renvoie les parties devant une cour d’appel autrement composée. Celui qui demande l’application du barème légal n’a donc pas à respecter le calendrier étroit de la révision pour prix excessif : la mise en conformité obéit à son propre régime.

Symétriquement, la Cour de cassation encadre strictement l’action en révision elle-même. Le 16 octobre 2012, sous le numéro 11-22.621 (ECLI:FR:CCASS:2012:C301232), elle rappelle que que l’action en révision du fermage sanctionne seulement le dépassement des valeurs réglementaires fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur à la date de la conclusion du bail ou de son renouvellement. La cour d’appel de Montpellier avait appliqué des arrêtés préfectoraux de 2006 et 2007 à un bail renouvelé en 2003, et s’était fondée sur une expertise tenant compte d’améliorations réalisées par le preneur sur les bâtiments. La Cour de cassation censure les deux points : seul compte le barème en vigueur au jour où le prix a été contracté, et les améliorations apportées par le preneur ne peuvent pas servir à relever le fermage. Pour le lecteur, la conséquence est double : vérifiez le prix à la date de signature ou de renouvellement, avec le barème de cette date, et ne laissez pas imputer à votre fermage des travaux que vous avez vous-même financés.

II. Faire corriger le fermage et récupérer les sommes versées en trop

A. Consigner, faire expertiser, faire fixer le prix par le tribunal paritaire

Lorsque le désaccord porte sur l’indice ou sur le montant, la première mesure conservatoire consiste à consigner le fermage contesté plutôt qu’à cesser de payer. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges du 6 mai 2026, numéro 24/00359, montre comment cette consignation s’articule avec l’expertise et la fixation judiciaire. Le preneur avait saisi le tribunal dès le 29 mars 2024, sur le fondement des articles L. 411-11 et suivants du code rural, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le fermage en conformité avec l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2020, et pour être autorisé à consigner le fermage entre les mains de la CARPA jusqu’à la fixation judiciaire du prix.

L’expertise donne raison au preneur au-delà de ses espérances : alors que le fermage contractuel s’élevait à 1 423 euros, l’expertise judiciaire qu’il a sollicitée a permis de le fixer à 892 euros, soit 37% de moins. Le tribunal, statuant le 6 mai 2026 après débats et expertise, fixe le prix révisé du bail du 31 mars 2021 à 664 euros au prorata de la période du 29 mars au 31 mars 2024, puis à 892 euros pour l’année 2025. Il ordonne au preneur de faire procéder à la déconsignation de 1 556 euros au profit des bailleurs au titre du solde des fermages 2024 et 2025, condamne les bailleurs à 1 000 euros de frais de procédure et aux dépens incluant les frais d’expertise, et rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Trois enseignements se dégagent. D’abord, la consignation protège le preneur contre tout reproche de non-paiement pendant l’instance : les fonds restent disponibles et le solde se règle après fixation du prix. Ensuite, l’expertise judiciaire, ordonnée par le tribunal paritaire, constitue le coeur de la preuve : comparaison du prix stipulé avec la valeur locative de la catégorie du bien, vérification du barème préfectoral applicable, calcul du prix normal. Enfin, la fixation judiciaire vaut pour la période restant à courir à compter de la demande, avec effet rétroactif au jour de la saisine pour le réajustement des échéances contestées.

La pratique des juridictions confirme le rôle central de l’expert. Le 22 mai 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie d’un litige sur la fixation du prix du fermage, a ordonné avant dire droit une expertise avec dépôt du rapport au greffe dans un délai de six mois à compter de la consignation, copie à chaque partie, et sursis à statuer sur le surplus. Le justiciable doit donc anticiper une procédure en deux temps : une phase d’instruction technique de plusieurs mois, puis la fixation définitive du prix. Pendant cette phase, la consignation régulière des échéances demeure la meilleure protection du preneur, et la mise en demeure préalable adressée au bailleur, rappelant les textes applicables et le calcul contesté, constitue la première pièce du dossier.

B. Respecter les délais propres à chaque action et vérifier chaque échéance

Toutes les contestations ne se prescrivent pas de la même manière, et la confusion des délais fait perdre des procès gagnables. Il convient de distinguer trois actions.

La première est l’action en révision pour prix excessif ou insuffisant de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime : le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire, qui fixe le prix normal pour la période restant à courir à partir de la demande. Trois conditions sont cumulatives : un écart d’au moins un dixième avec la valeur locative, une saisine au cours de la troisième année de jouissance, et une seule utilisation par bail, chaque renouvellement ouvrant toutefois une nouvelle troisième année. Le jugement de Limoges du 6 mai 2026 applique exactement ce cadre : saisine en mars 2024 pour un bail du 31 mars 2021, expertise, fixation à 892 euros. Celui qui laisse passer la troisième année perd cette voie, sans pour autant perdre les autres.

La deuxième est l’action en mise en conformité avec le barème ou l’indice légal. Comme l’a jugé la Cour de cassation en 2009, elle n’est pas enfermée dans le calendrier de la troisième année. Le preneur qui découvre, même après plusieurs années, que son bail applique l’indice du coût de la construction au lieu de l’indice de référence des loyers, ou un indice préfectoral inexistant au lieu de l’indice national, peut demander au tribunal paritaire de substituer le paramètre légal au paramètre contractuel. Le jugement de Thonon-les-Bains du 12 juin 2026 écarte d’ailleurs la prescription soulevée contre la revalorisation sollicitée, ce qui confirme que la régularisation d’une indexation illicite ne se heurte pas aux mêmes fins de non-recevoir que la révision pour prix excessif.

La troisième est l’action en répétition des sommes versées en trop, qui obéit au droit commun : les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Concrètement, chaque échéance surpayée fait courir son propre délai, apprécié au jour où l’excès pouvait être connu, c’est-à-dire à la publication de l’indice ou du barème applicable. Le preneur qui s’aperçoit en 2026 que son bail applique un mauvais indice depuis 2021 ne récupère pas nécessairement six années d’arriérés : seules les échéances non prescrites donnent lieu à restitution. D’où l’importance d’agir vite et de dater précisément la découverte de l’irrégularité dans la mise en demeure.

À ces délais s’ajoute une vigilance annuelle. Chaque arrêté ministériel constatant le nouvel indice national des fermages modifie le montant exigible à compter des échéances du 1er octobre : pour 2026, le passage de 123,06 à 127,04 représente une hausse de 3,23 % que le bailleur est fondé à appliquer, mais seulement sur la composante terres nues et bâtiments d’exploitation, et seulement si le bail applique déjà le bon indice. Le preneur doit donc, chaque automne, contrôler deux choses : le taux appliqué et l’assiette à laquelle il s’applique. Lorsque le bail est conforme, le calcul annuel de l’augmentation et la vérification des montants réclamés suivent la méthode décrite dans l’analyse consacrée à l’indice 2026 de 127,04 et à son application aux échéances. Lorsque le bail applique un paramètre étranger à la loi, c’est la procédure de mise en conformité décrite ci-dessus qui s’impose, avec consignation et expertise.

Le bailleur n’est pas dépourvu de moyens symétriques. S’il a consenti un prix inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative, il dispose de la même action en révision au cours de la troisième année. Et si le preneur refuse durablement de payer le fermage corrigé, les voies de la mise en demeure puis de la résiliation pour défaut de paiement restent ouvertes, dans les conditions du statut du fermage. Mais le bailleur ne peut pas, de sa propre autorité, substituer un indice au contrat : toute modification du prix en cours de bail suppose l’accord du preneur ou la décision du tribunal paritaire.

Le jugement de Thonon-les-Bains illustre aussi la méthode de reconstitution d’un historique de loyers faussé. Le tribunal retient un loyer de 969,06 euros pour 2021 en s’appuyant sur l’indice du deuxième trimestre 2021 de 131,12, puis de 1 003,94 euros pour 2022, en partant des écritures du bailleur qui utilisaient l’indice du deuxième trimestre 2020 de 130,57. La leçon est claire : une fois la clause illicite écartée, le juge ne fixe pas un montant arbitraire, il recalcule année par année avec le bon indice et ses valeurs trimestrielles publiées. Le preneur qui prépare son dossier a intérêt à présenter lui-même ce tableau de reconstitution, trimestre par trimestre, en citant les valeurs officielles : ce travail chiffré facilite l’expertise et crédibilise la demande de restitution.

Reste la question des denrées, source fréquente de litiges dans les régions de polyculture. Hors cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, le fermage ne peut pas être stipulé en quantité de denrées : un bail de terres labourables payé en quintaux de blé méconnaît l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, et le preneur peut en demander la conversion en monnaie selon les minima et maxima préfectoraux. Même pour les cultures permanentes, la clause doit respecter les bornes arrêtées par l’autorité administrative, et l’actualisation annuelle par l’indice national ne s’applique pas à cette fraction du loyer. Avant de contester, vérifiez donc la nature exacte des cultures pratiquées sur les parcelles : la même clause en denrées est valable sur un verger et illicite sur des terres labourables.

Un dernier point mérite l’attention des bailleurs comme des preneurs : le rôle des commissions consultatives paritaires départementales dans la fixation des minima et maxima. Ces commissions, où siègent à parité des représentants des bailleurs et des preneurs, proposent à l’autorité administrative les bornes applicables à chaque catégorie de biens dans le département. Leurs travaux, fondés sur les baux constatés localement, déterminent concrètement la valeur locative de référence que le tribunal paritaire utilisera ensuite pour apprécier un écart d’un dixième ou fixer le prix normal. Le justiciable qui prépare une contestation a donc intérêt à se procurer, auprès de la direction départementale des territoires ou au recueil des actes administratifs, l’arrêté préfectoral applicable à ses parcelles et, si possible, les travaux préparatoires de la commission : connaître la catégorie exacte dans laquelle son bien a été rangé, avec les bornes correspondantes, permet de chiffrer l’écart au dixième près et de choisir entre révision de troisième année et mise en conformité. Cette vérification documentaire, menée avant toute mise en demeure, évite les demandes mal calibrées que le tribunal rejette pour défaut de preuve de l’écart.

Conclusion

Un bail rural qui indexe le fermage sur l’indice du coût de la construction, sur les prix à la consommation, sur un prétendu indice préfectoral ou sur des denrées hors cultures permanentes applique un paramètre sans base légale. Le statut du fermage, d’ordre public, impose l’indice de référence des loyers pour l’habitation et l’indice national des fermages pour les terres et les bâtiments d’exploitation, avec pour 2026 un indice de 127,04 en hausse de 3,23 %. La mise en conformité n’est pas enfermée dans la troisième année du bail, la consignation protège le preneur pendant l’expertise, et le tribunal paritaire fixe le prix corrigé avec restitution des échéances non prescrites. Vérifier la clause, écrire au bailleur en chiffrant l’écart, consigner puis saisir le tribunal : tel est l’ordre des opérations qui transforme une indexation illicite en fermage régulier.