Votre voisin a construit un garage collé à votre clôture, surélevé sa maison d’un étage que le permis ne prévoyait pas, ou coulé une dalle de terrasse qui avale la moitié du jardin. Vous avez écrit à la mairie, et la réponse tarde ou se résume à une phrase polie qui ne change rien. Pendant ce temps, l’ouvrage est achevé, le voisin dépose sa déclaration d’achèvement, et vous craignez que l’administration, en ne contestant pas la conformité des travaux, ne rende l’irrégularité définitive. Cette crainte est compréhensible, mais le droit de l’urbanisme ne fonctionne pas ainsi : le silence de la mairie ne blanchit pas une construction illégale, et le voisin dispose de plusieurs leviers même après l’achèvement des travaux. Encore faut-il les actionner dans le bon ordre et avec les bonnes pièces, car chaque voie a ses délais et ses conditions propres.

Cet article décrit d’abord comment faire constater l’irrégularité pendant que l’autorité compétente peut encore agir, notamment grâce au récolement et à la mise en demeure de mise en conformité. Il explique ensuite pourquoi l’attestation de non-contestation de la conformité, que le voisin brandit parfois comme un permis de régulariser, n’est ni une décision attaquable ni une validation au fond. Il détaille enfin la voie pénale, qui permet au voisin de demander la mise en conformité, la démolition et la réparation de son préjudice, avec les précautions propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Faire constater l’irrégularité pendant que la mairie peut encore agir

A. Signaler par écrit, viser le procès-verbal et viser le délai de contestation

La première démarche utile consiste à signaler les faits à la mairie par un courrier précis et daté, avec photographies, références cadastrales et description des écarts constatés par rapport au permis affiché ou à l’absence de toute autorisation. Ce signalement n’est pas un simple geste d’humeur : il invite l’autorité compétente à mettre en œuvre ses pouvoirs de contrôle, à commencer par le droit de visite et la constatation des infractions. Les infractions aux règles d’urbanisme sont en effet constatées par les officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par les fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés, et les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. Un procès-verbal régulier constitue donc une pièce maîtresse, que le voisin ne peut écarter d’un simple démenti.

Pour être efficace, le signalement doit être envoyé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou déposé contre récépissé, afin que la date de l’alerte soit incontestable. Il doit identifier précisément le terrain, décrire les travaux litigieux, indiquer en quoi ils s’écartent du permis affiché ou souligner l’absence de tout affichage, et joindre les photographies datées. Le voisin peut également demander par écrit à être informé des suites données : récolement effectué, contestation notifiée ou mise en demeure adressée au constructeur. Cette demande d’information n’oblige pas la mairie à répondre dans un délai déterminé, mais elle constitue une trace utile si l’inaction ultérieure doit être démontrée. Rappelons que la mise en demeure est elle-même notifiée au maître de l’ouvrage par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’elle rappelle les sanctions encourues, ce qui en fait un acte solennel dont le voisin peut légitimement suivre l’existence auprès des services.

Lorsque des travaux autorisés touchent à leur fin, le bénéficiaire du permis doit adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. C’est cette déclaration, couramment appelée DAACT, qui ouvre à l’autorité compétente un délai pour contrôler la conformité. A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Ce délai est porté à cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire, notamment en secteur protégé, pour les établissements recevant du public ou en zone couverte par un plan de prévention des risques. Le voisin a donc intérêt à signaler les faits avant l’expiration de ce délai de trois ou cinq mois, car c’est pendant cette fenêtre que la mairie peut le plus facilement organiser une visite de récolement et contester la conformité.

Le récolement n’est pas systématique, et le voisin doit savoir dans quels cas la mairie est tenue de se déplacer. Le récolement est obligatoire lorsque les travaux concernent un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, lorsqu’ils sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans un site classé, pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public, dans le cœur d’un parc national ou une réserve naturelle, ainsi que dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Dans ces hypothèses, la visite est effectuée en liaison avec l’architecte des Bâtiments de France, les services d’incendie et de secours ou les autorités compétentes selon le cas. Hors de ces cas, le récolement reste facultatif, ce qui rend le signalement du voisin d’autant plus déterminant : sans alerte circonstanciée, rien ne garantit que l’autorité se déplacera avant l’expiration du délai de trois mois. Le courrier de signalement doit donc non seulement décrire les écarts, mais aussi rappeler à la mairie qu’elle dispose de ce délai pour contester et qu’un récolement s’impose lorsque l’opération entre dans l’un des cas obligatoires.

Si la visite confirme l’écart entre les travaux réalisés et l’autorisation accordée, l’autorité compétente met en demeure le maître de l’ouvrage. Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et rappelle les sanctions encourues. Pour le voisin, l’enjeu pratique est double : obtenir qu’une mise en demeure soit effectivement notifiée dans le délai, et conserver la preuve de ses propres signalements afin de démontrer, si la mairie reste inactive, qu’elle a été mise en mesure d’agir. Lorsque l’autorité laisse passer le délai sans contester, la loi est formelle : passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. Mais cette forclusion ne concerne que la contestation administrative de la conformité. Elle n’éteint ni l’action publique ni les droits des tiers, comme la suite le montre.

B. L’attestation de non-contestation n’est ni un recours ouvert au tiers ni une validation au fond

À l’expiration du délai de trois ou cinq mois sans contestation, le bénéficiaire du permis peut demander une attestation. En cas de silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6, celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. Certains voisins, découvrant ce document, tentent de le faire annuler par le tribunal administratif. Cette tentative se heurte à une fin de non-recevoir redoutable, confirmée par une décision très récente.

Le 17 septembre 2026, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé qu’un voisin ne peut pas demander l’annulation de l’attestation de non-contestation délivrée au constructeur (CAA Marseille, 17 septembre 2026, n° 25MA02835). Dans cette affaire, un permis de construire puis deux permis modificatifs avaient été délivrés à Ramatuelle, une déclaration d’achèvement avait été déposée, un premier récolement avait conduit à une contestation de la conformité, un troisième permis modificatif avait régularisé la situation, puis un second récolement avait abouti à l’attestation de non-contestation. Le voisin demandait l’annulation de cette attestation et une expertise sur les cotes du projet réalisé. Le tribunal administratif de Toulon avait rejeté sa demande comme manifestement irrecevable, et la cour d’appel a confirmé : il incombe au seul pétitionnaire de s’engager sur la conformité des travaux, l’administration n’a pas l’obligation de se prononcer par une décision administrative sur cette conformité, et l’attestation délivrée sur le fondement de l’article R. 462-10 se borne à constater l’absence de contestation. Elle ne constitue donc pas une décision faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir. Le voisin requérant a en outre été condamné à verser 2 000 euros au titre des frais de justice.

La chronologie jugée à Marseille illustre parfaitement cet enchaînement. Un permis de construire avait été délivré le 1er septembre 2020 pour l’extension d’une maison, avec piscine, local technique et régularisation de surfaces, suivi de deux permis modificatifs en 2023 et 2024. La déclaration d’achèvement a été effectuée le 14 juin 2024, une visite de récolement a eu lieu le 19 août 2024 et le maire a dressé une attestation de contestation de la conformité. Le pétitionnaire a alors demandé un troisième permis modificatif pour se mettre en conformité avec les constats de la visite, permis délivré le 17 février 2025, puis une nouvelle visite de récolement du 3 mars 2025 a conduit à l’attestation de non-contestation du 6 mars 2025. Le tribunal administratif de Toulon, par ordonnance du 30 juillet 2025, a rejeté comme manifestement irrecevable la demande d’annulation formée par le voisin, au motif qu’elle visait un acte ne faisant pas grief. Cette séquence montre que la contestation de la conformité débouche souvent sur un permis modificatif de régularisation plutôt que sur une démolition immédiate, et que le voisin doit suivre chaque étape, car un permis modificatif régularisant des travaux déjà réalisés peut lui-même être contesté dans les délais du recours des tiers s’il méconnaît les règles d’urbanisme.

Le coût d’une erreur de ciblage n’est pas théorique. Dans l’affaire jugée à Marseille, le tribunal administratif avait déjà rejeté la demande du voisin par ordonnance comme manifestement irrecevable, sur le fondement de l’article R. 222-1 4° du code de justice administrative, au motif qu’elle visait un acte ne faisant pas grief. La cour d’appel a confirmé cette analyse et a en outre condamné le voisin requérant à verser 2 000 euros à la société bénéficiaire des travaux au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Attaquer l’attestation de non-contestation expose donc à une double sanction : l’irrecevabilité constatée dès l’ordonnance de tri, sans examen au fond, puis une condamnation financière au profit de la partie adverse. Mieux vaut réserver ses ressources contentieuses aux voies recevables, à commencer par le signalement pénal et la constitution de partie civile.

L’enseignement est net et doit être dit sans détour : attaquer l’attestation de non-contestation devant le juge administratif fait perdre du temps et expose à une condamnation aux frais. Mais l’arrêt ne laisse pas le voisin démuni, car ce qu’il écarte n’est que le recours pour excès de pouvoir contre un acte qui ne modifie pas l’ordonnancement juridique. L’attestation constate seulement que la commune n’a pas contesté dans le délai ; elle ne juge pas que les travaux respectent le permis, le plan local d’urbanisme ou les règles de construction. Un document administratif qui ne fait pas grief ne purge aucune infraction et ne prive le voisin ni du signalement au procureur de la République ni de l’action devant le juge judiciaire. C’est vers ces voies qu’il faut se tourner, avec des pièces solides et une chronologie précise des autorisations, des déclarations d’achèvement, des récolements et des éventuels permis modificatifs de régularisation.

II. Obtenir la sanction et la réparation quand la mairie ne bouge plus

A. La voie pénale : amende, mise en conformité ou démolition, et indemnisation du voisin

Construire sans permis, dépasser la surface autorisée, méconnaître les prescriptions du permis ou de la déclaration préalable expose à des sanctions pénales précisément tarifées. Le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, un emprisonnement de six mois peut en outre être prononcé. Ces peines peuvent viser les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs et les autres responsables de l’exécution. Le voisin qui a subi un préjudice personnel et direct, perte d’ensoleillement, vue bouchée, dépréciation de son bien, troubles anormaux de chantier, peut se constituer partie civile devant la juridiction répressive, puisque l’action civile en réparation du dommage causé par un délit appartient à tous ceux qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l’infraction.

Au-delà de l’amende, le tribunal correctionnel peut ordonner la remise en ordre matérielle. En cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Deux arrêts récents de la Cour de cassation encadrent strictement ce pouvoir et intéressent directement le voisin partie civile. Le 20 janvier 2026, la chambre criminelle a cassé un arrêt qui avait ordonné une démolition sous astreinte sans que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites : en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L. 480-4, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). L’arrêt du 20 janvier 2026 illustre concrètement cette exigence. Le propriétaire d’un terrain y avait installé une piste de quad et construit des bâtiments sans permis de construire ni demande d’autorisation, en méconnaissance du plan local d’urbanisme. Déclaré coupable en première instance, condamné en appel à 1 200 euros d’amende dont 800 euros avec sursis avec démolition sous astreinte, il a obtenu la cassation totale de l’arrêt et le renvoi devant une cour d’appel autrement composée, uniquement parce que ni l’arrêt ni aucune pièce de la procédure n’établissaient que le maire, le préfet ou son représentant avaient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites. Pour le voisin partie civile, la leçon est pratique : avant l’audience, il doit vérifier que le maire a bien été appelé à présenter ses observations, et si la commune reste silencieuse, son propre dossier doit pallier cette carence par des constats et des avis techniques indépendants.

Le 18 mars 2025, elle a jugé que la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation du sol constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales (Cass. crim., 18 mars 2025, n° 24-82.569), ce qui interdit notamment de les prononcer à titre de peine principale.

Le tribunal peut également ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera. Cette mesure de publicité, prévue par le même article L. 480-5, présente un intérêt concret pour le voisin : elle assure une information publique de la condamnation et exerce une pression réelle sur le condamné pour exécuter la mise en conformité ou la démolition ordonnée. Les mesures de mise en conformité, de démolition ou de réaffectation du sol peuvent en outre être ordonnées selon les mêmes modalités en cas de condamnation prononcée par ordonnance pénale ou après comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, ce qui élargit les configurations procédurales dans lesquelles le voisin partie civile peut obtenir la remise en ordre matérielle sans attendre un procès correctionnel au long cours.

Concrètement, le voisin doit transmettre au procureur de la République une plainte circonstanciée, accompagnée du procès-verbal s’il existe, de ses photographies datées, de la copie du permis affiché et de tout échange avec la mairie. S’il se constitue partie civile, il doit chiffrer son préjudice, par exemple au moyen d’une évaluation de la perte de valeur vénale ou d’attestations sur les troubles subis, et demander expressément la mise en conformité ou la démolition en rappelant que ces mesures relèvent de l’article L. 480-5. Il doit aussi anticiper l’audition du maire : lorsque la commune soutient le projet ou reste passive, ses observations peuvent être défavorables, et le dossier du voisin doit alors être suffisamment autonome, avec constats d’huissier et avis techniques, pour emporter la conviction du tribunal malgré l’inertie municipale.

B. À Paris et en Île-de-France : qui saisir, quelles pièces et dans quel ordre

À Paris, l’autorité compétente pour délivrer les autorisations et contrôler la conformité est la mairie de Paris, tandis qu’en petite et grande couronne ce sont les maires des communes concernées, parfois le président de l’établissement public territorial pour certaines opérations. Le voisin commence par vérifier l’affichage du permis sur le terrain, dont la régularité conditionne le délai de recours des tiers contre l’autorisation elle-même, puis il écrit au service de l’urbanisme avec un dossier complet : extrait cadastral, photographies comparant le projet autorisé et l’ouvrage réalisé, copie de ses courriers antérieurs et, si possible, constat d’huissier. Lorsque le permis est encore attaquable, le recours contre l’autorisation elle-même reste la voie la plus directe, selon les règles de délai, d’affichage et de référé-suspension applicables au recours du voisin contre le permis de construire. Lorsque l’ouvrage est achevé et la DAACT déposée, en revanche, le voisin bascule dans la logique du présent article : signalement en vue du récolement et de la mise en demeure dans le délai de trois ou cinq mois, puis, en cas d’inaction, plainte pénale avec constitution de partie civile.

Lorsque les travaux ont été réalisés sans aucune autorisation, la situation du voisin est paradoxalement plus simple sur un point : il n’existe ni déclaration d’achèvement ni délai de contestation de trois mois à surveiller, et l’irrégularité peut être signalée à tout moment en vue d’un procès-verbal puis d’une poursuite. La difficulté se déplace alors vers la preuve de la date des travaux et de leur consistance, car le constructeur sans permis ne dépose aucun dossier descriptif. Les photographies datées, les constats d’huissier répétés dans le temps, les témoignages des riverains et les images aériennes ou satellitaires librement accessibles permettent de reconstituer l’historique de la construction et d’établir qu’elle a été édifiée sans autorisation. Le signalement doit dans ce cas inviter expressément la mairie à faire dresser procès-verbal, puisque ce document fait foi jusqu’à preuve du contraire et servira de fondement tant à la mise en demeure éventuelle qu’à la plainte pénale.

La spécificité francilienne tient aussi aux secteurs protégés, nombreux à Paris et dans les centres anciens : abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables et sites classés rendent le récolement obligatoire et portent le délai de contestation à cinq mois, ce qui allonge la fenêtre d’action du voisin mais impose une vigilance accrue sur la date de réception de la DAACT en mairie. Les plans de prévention des risques, notamment inondation le long de la Seine et de la Marne, produisent le même effet. Le voisin doit donc demander à la mairie la date exacte de réception de la déclaration d’achèvement et vérifier si un récolement obligatoire s’applique à l’opération, afin de savoir s’il dispose de trois ou de cinq mois pour pousser à la contestation. Passé ce délai, il ne sert à rien d’exiger de la commune une contestation devenue impossible : il faut documenter l’irrégularité persistante, faire établir un procès-verbal et saisir l’autorité judiciaire, seule à pouvoir encore ordonner la mise en conformité ou la démolition.

Le voisin doit enfin surveiller l’affichage de tout permis modificatif de régularisation. Comme le montre l’affaire de Ramatuelle, la contestation de la conformité débouche fréquemment sur un dossier modificatif plutôt que sur une démolition : le troisième permis modificatif du 17 février 2025 y a régularisé les modifications d’ouvertures, l’agrandissement du dallage, le terrain de pétanque et divers travaux relevés lors du récolement. Un tel permis modificatif constitue une nouvelle autorisation, affichée sur le terrain et en mairie, et le voisin peut la contester dans les délais du recours des tiers si elle méconnaît elle-même les règles d’urbanisme. La vigilance ne s’arrête donc pas à la mise en demeure : elle se prolonge jusqu’à la vérification du permis modificatif et, le cas échéant, jusqu’au recours contre cette nouvelle autorisation, qui obéit aux règles classiques de délai, d’intérêt à agir et de référé-suspension décrites pour le recours du voisin contre le permis de construire.

Enfin, le voisin ne doit pas confondre les contentieux. La légalité de l’autorisation se plaide devant le juge administratif dans les délais du recours des tiers. La conformité des travaux achevés se joue d’abord devant la mairie dans le délai de trois ou cinq mois, puis devant le juge pénal. La réparation du préjudice personnel se demande par la constitution de partie civile ou devant le juge civil. Mélanger ces voies, par exemple en attaquant l’attestation de non-contestation qui ne fait pas grief, fait perdre un temps précieux pendant lequel l’ouvrage se consolide et les preuves se dispersent. Un dossier ordonné, une chronologie exacte et des demandes adressées à la bonne juridiction valent mieux qu’une multiplication de recours mal ciblés.

Un voisin dont la mairie laisse passer le délai de contestation n’est donc pas désarmé : l’attestation de non-contestation que le constructeur obtient ensuite ne valide rien au fond et ne peut pas être annulée par le juge administratif, mais elle n’empêche ni le procès-verbal, ni la poursuite pénale, ni la demande de mise en conformité ou de démolition, ni l’indemnisation du préjudice personnellement subi. La clé réside dans la rapidité du signalement pendant le délai de trois ou cinq mois, dans la qualité des preuves rassemblées et dans le choix de la juridiction compétente pour chaque demande. À Paris et en Île-de-France, où les secteurs protégés allongent souvent ce délai à cinq mois, vérifier la date de réception de la déclaration d’achèvement en mairie constitue le premier réflexe utile avant toute action.