Le 2 octobre 2026, le Conseil d’État a annulé l’arrêt par lequel la cour administrative d’appel de Paris avait annulé l’arrêté du préfet du Val-de-Marne prescrivant de nouvelles investigations sur le site d’un ancien dépôt pétrolier de Choisy-le-Roi, en bord de Seine, reconverti en logements, entrepôts, école et squares dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté. Des habitants s’étaient plaints d’odeurs d’hydrocarbures dans un immeuble construit sur le site, quinze ans après le procès-verbal constatant la dépollution. L’affaire est renvoyée devant la cour administrative d’appel de Paris. Elle rappelle qu’un projet immobilier sur une friche ne se termine pas avec la fin des travaux de réhabilitation : la pollution résiduelle peut ressurgir, le préfet peut prescrire des études complémentaires et le permis de construire du nouvel occupant peut être attaqué par les voisins.
Vous portez un projet sur une ancienne usine, un dépôt, un garage, une station-service ou un entrepôt à Paris ou en Île-de-France. Cinq questions commandent la suite : qui doit payer la remise en état, pour quel usage futur, quelles pièces joindre au permis de construire, comment le maire apprécie le risque sanitaire et comment défendre l’autorisation contre un recours. Les réponses tiennent en deux temps : d’abord identifier le responsable et l’usage de référence, ensuite constituer un dossier de permis blindé sur le volet sols.
I. Avant le permis : identifier le responsable et l’usage de référence
A. Le dernier exploitant, le tiers demandeur et le maître d’ouvrage du changement d’usage
La cessation d’une installation classée ne s’improvise pas. Lorsqu’il procède à une cessation d’activité, « l’exploitant notifie au préfet la date d’arrêt définitif des installations trois mois au moins avant celle-ci, ainsi que la liste des terrains concernés », selon l’article R. 512-39-1 du code de l’environnement. Cette notification indique les mesures de mise en sécurité et leur calendrier. Le préfet fixe ensuite l’usage futur du site, en concertation avec le maire et le propriétaire, et l’exploitant dépose un mémoire de réhabilitation qui décrit les travaux au regard de cet usage.
Un porteur de projet peut prendre la place de l’exploitant défaillant ou pressé de tourner la page. « Dès la notification de la cessation d’activité d’une installation classée pour la protection de l’environnement, un tiers intéressé peut demander au représentant de l’Etat dans le département à se substituer à l’exploitant, avec l’accord de celui-ci, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné », prévoit l’article L. 512-21 du code de l’environnement. La substitution peut même être demandée par anticipation, avant la cessation, et elle peut couvrir aussi les mesures de mise en sécurité. Lorsque l’usage envisagé par le tiers diffère de celui qui avait été défini, il doit recueillir l’accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l’intercommunalité compétente en matière d’urbanisme et, s’il n’est pas l’exploitant, du propriétaire du terrain. Pour un promoteur qui vise des logements là où l’exploitant prévoyait des entrepôts, cette étape conditionne tout le montage : sans accord sur l’usage résidentiel, le mémoire de réhabilitation ne peut pas être calibré correctement et le permis de construire reposera sur des fondations juridiques fragiles.
Quand le site a déjà été réhabilité pour un premier usage et que votre projet en retient un autre, plus sensible, c’est à vous d’assumer l’écart. « sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l’usage défini », « lorsqu’un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques », dispose l’article L. 556-1 du code de l’environnement. Le texte ajoute que « Le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage fait attester de cette prise en compte par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués » et que « Le cas échéant, cette attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager ». Si vous ne disposez d’aucun élément montrant que l’installation a été régulièrement réhabilitée, les mêmes obligations s’appliquent. Lorsqu’une pollution résiduelle compatible avec le nouvel usage subsiste, le maître d’ouvrage en informe le propriétaire et le préfet, qui peut créer un secteur d’information sur les sols.
L’ancien exploitant ne se libère pas en vendant le terrain. Le Conseil d’État juge que « l’obligation de remise en état du site prescrite par l’article 34 du décret du 21 septembre 1977 », reprise dans le code de l’environnement, « pèse sur le dernier exploitant de l’installation ou sur son ayant-droit », y compris pour des installations ayant cessé avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 juillet 1976, dès lors qu’elles demeurent susceptibles de présenter les dangers énumérés par la loi. La cession du site à un tiers « ne l’exonère de ses obligations que si le cessionnaire s’est substitué à lui en qualité d’exploitant » (Conseil d’État, 13 novembre 2019, commune de Marennes, n° 416860, publié au recueil Lebon). Dans cette affaire, la commune, propriétaire depuis 1958 d’une friche industrielle de dix-sept hectares destinée à devenir une zone d’aménagement concerté, voulait contraindre la société dont l’usine avait fonctionné de 1872 à 1920 à remettre le site en état. Le Conseil d’État a confirmé que l’action était prescrite : « L’obligation visée au point précédent se prescrit par trente ans à compter de la date à laquelle la cessation d’activité a été portée à la connaissance de l’administration », sauf dissimulation des dangers, et la seule présence d’une pollution dans le sous-sol et les eaux souterraines ne caractérise pas une telle dissimulation. Retenez la borne : trente ans, sauf dissimulation prouvée. Mais la prescription ne protège que contre l’obligation de remise en état ; elle est « sans incidence, d’une part, sur l’exercice, à toute époque, par l’autorité administrative des pouvoirs de police spéciale conférés par la loi en présence de dangers ou inconvénients se manifestant sur le site ».
C’est exactement ce que confirme la décision du 2 octobre 2026. Le Conseil d’État reproche à la cour d’appel d’avoir jugé les prescriptions préfectorales uniquement au regard du nouvel usage de zone d’aménagement concerté, « sans rechercher si les prescriptions de l’arrêté attaqué, qui impliquaient seulement, dans un premier temps, la réalisation d’une étude, auraient pu être imposées à la société, en vue de la protection des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement, en prenant en compte un usage du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation » (Conseil d’État, 2 octobre 2026, n° 504921). Autrement dit, le préfet peut exiger d’abord une étude, puis des mesures, en se référant à l’usage industriel d’origine, même si le site accueille désormais des logements et une école. Le juge, lui, applique les règles de fond en vigueur à la date où il se prononce, « sous réserve du respect des règles d’urbanisme, qui s’apprécie au regard des circonstances de fait et de droit applicables à la date de l’arrêté ». Pour votre projet francilien, la leçon est double : l’historique industriel du site ne s’efface jamais complètement, et une réhabilitation réceptionnée il y a dix ou quinze ans ne fait pas obstacle à de nouvelles prescriptions si des indices réapparaissent.
B. Secteur d’information sur les sols, étude de sols et attestation du bureau certifié
Avant d’acheter ou de déposer un permis, vérifiez si le terrain figure dans un secteur d’information sur les sols. « L’Etat élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage au sens de l’ article L. 556-1 A , la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement », énonce l’article L. 125-6 du code de l’environnement. Ces secteurs sont arrêtés par le préfet après avis des maires, et « Les secteurs d’information sur les sols sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques et annexés au plan local d’urbanisme ou au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale ». Concrètement, le PLU de la commune vous renseigne : consultez ses annexes avant de signer une promesse. L’État publie en outre une carte des anciens sites industriels et activités de services, et « Le certificat d’urbanisme prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur du certificat d’urbanisme a connaissance ». Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel qui décrit le projet : sa réponse fige les règles applicables pendant dix-huit mois et vous signale le passé industriel du terrain.
Si le terrain est en secteur d’information sur les sols, l’étude de sols n’est pas une option. « Les projets de construction ou de lotissement prévus dans un secteur d’information sur les sols tel que prévu à l’article L. 125-6 font l’objet d’une étude des sols afin d’établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols », dispose l’article L. 556-2 du code de l’environnement. « Pour les projets soumis à permis de construire ou d’aménager, le maître d’ouvrage fournit dans le dossier de demande de permis une attestation garantissant la réalisation de cette étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement. » Cette attestation doit être établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, selon une norme définie par arrêté ministériel, ou équivalent. Le pendant côté urbanisme figure au dossier de permis, à l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Dans le cas prévu par l’ article L. 556-1 du code de l’environnement , un document établi par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ». Dans les secteurs d’information sur les sols, le même article exige « une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet de construction ». Le Conseil d’État a validé le dispositif de certification des bureaux d’études et les modèles d’attestation fixés par l’arrêté interministériel du 9 février 2022, en rejetant le recours de l’Union des consultants et ingénieurs en environnement (Conseil d’État, 17 juin 2024, n° 463488). Confiez donc l’étude à un bureau certifié et exigez une attestation conforme aux modèles réglementaires : une attestation d’un prestataire non certifié expose le permis à la censure.
À Paris et en Île-de-France, ce volet sols se combine avec des contraintes locales fortes : nappes affleurantes le long de la Seine et de la Marne, anciennes carrières suivies par l’inspection des carrières, servitudes d’utilité publique reportées en annexe du PLU. Le secteur d’information sur les sols s’ajoute à ces couches sans les remplacer. Faites réaliser l’étude de sols tôt, avant l’avant-projet définitif, car ses conclusions peuvent imposer de déplacer les bâtiments, de prévoir des vides sanitaires ventilés, d’excaver des terres ou de renoncer à des jardins potagers en pleine terre. Chaque mois gagné sur ce diagnostic est un mois gagné sur le calendrier du permis.
II. Le permis sur un sol pollué : l’obtenir et le défendre
A. Un dossier complet et une décision du maire fondée sur le risque réel
Le maire instruit le permis au regard des règles d’urbanisme et de l’atteinte éventuelle à la salubrité ou à la sécurité publique. Joignez systématiquement l’attestation du bureau certifié lorsque le projet entre dans le champ des articles L. 556-1 ou L. 556-2 : son absence fragilise le dossier et offre un moyen aux requérants. Lorsque le terrain n’est couvert par aucun secteur d’information sur les sols, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 556-2 ne peut pas prospérer, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Nancy face au voisin qui attaquait le permis de neuf logements délivré à un office public de l’habitat : la commune n’étant concernée par aucun secteur, le requérant « n’est pas fondé à soutenir que le projet en litige méconnaîtrait les dispositions de l’article L. 556-2 » (cour administrative d’appel de Nancy, 21 mai 2026, n° 25NC01787). Vérifiez donc ce point en premier : si aucun secteur n’existe, faites-le constater par le certificat d’urbanisme et conservez la pièce.
Le fondement du refus ou des prescriptions spéciales est connu : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations », selon l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Dans l’affaire de Nancy, le terrain jouxtait une usine de papeterie incendiée en 2021 et une première expertise avait relevé dioxines, furannes et autres polluants avec des risques par ingestion de sols, inhalation de poussières ou consommation de légumes du potager. Mais un nouveau rapport d’analyse, postérieur à l’arrêté mais décrivant la situation à sa date, montrait des teneurs inférieures au seuil de contamination défini par l’Agence française de sécurité des aliments. La cour en déduit qu’en accordant le permis, le maire « n’a commis aucune erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article R. 111-2 » (cour administrative d’appel de Nancy, 21 mai 2026, n° 25NC01787). La méthode se déduit sans peine : faites réaliser des analyses actualisées par un laboratoire accrédité, comparez les résultats aux valeurs de référence en vigueur et joignez au dossier les mesures de gestion correspondantes, comme l’excavation des terres incompatibles, la pose de terres saines d’apport, la ventilation des vides sanitaires ou l’interdiction des potagers en pleine terre reprise dans le règlement de copropriété ou le cahier des charges de cession. Un dossier qui chiffre le risque et documente sa gestion laisse peu de prise au juge de l’erreur manifeste.
Le permis n’est qu’une face du montage : l’achat du terrain en est l’autre. Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain, « le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation », et « L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité », selon l’article L. 514-20 du code de l’environnement. À défaut, si une pollution rend le terrain impropre à la destination précisée au contrat, l’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte pour demander la résolution de la vente, une restitution partielle du prix ou la réhabilitation aux frais du vendeur. Pour le volet acquisition, prix, négociation de la clause de dépollution et garanties du vendeur, lisez l’analyse consacrée à l’achat d’un terrain pollué à Paris et en Île-de-France : vendeur, prix, réhabilitation et permis. Coordonnez les deux calendriers : la découverte d’une pollution après la purge du délai de rétractation mais avant la réitération peut justifier une renégociation du prix ou une condition suspensive d’obtention d’une attestation de compatibilité.
B. Voisins, préfet et délais : sécuriser l’autorisation obtenue
Un permis délivré n’est définitif qu’une fois les délais de recours expirés sans attaque, ou les recours rejetés. L’affichage conditionne cette sécurité. La « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté » et « pendant toute la durée du chantier », et l’affichage mentionne « l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis », selon l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme. Un extrait du permis est en outre affiché en mairie pendant deux mois. Vérifiez le panneau dès sa pose : mentions réglementaires, lisibilité depuis la voie publique, continuité pendant deux mois. Un affichage interrompu ou non conforme rouvre la porte aux recours tardifs. Le délai de principe est de deux mois « à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée », selon l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Tout requérant doit notifier son recours au maire et à vous-même, bénéficiaire : réclamez systématiquement la preuve de cette notification et soulevez son absence, qui rend le recours irrecevable.
Les voisins attaquent sur le risque sanitaire, le secteur d’information sur les sols, la compatibilité avec le PLU ou l’insuffisance de l’étude d’impact. L’arrêt de Nancy montre l’issue quand le dossier est solide : analyses récentes sous les seuils, absence de secteur d’information sur les sols, absence de dissimulation, et la requête du voisin est rejetée dans son ensemble, sans injonction ni astreinte. Préparez cette défense dès l’instruction : conservez les rapports du bureau certifié, les bordereaux de suivi des terres excavées, les attestations de traitement et les échanges avec le service instructeur. Si le préfet a fixé des prescriptions au titre des installations classées ou créé un secteur d’information sur les sols, produisez ces pièces : elles démontrent que le risque a été évalué par l’autorité compétente et pris en compte dans le projet.
Le préfet conserve ses propres leviers, indépendamment du permis. La décision Shell du 2 octobre 2026 l’établit nettement : quinze ans après la réception des travaux de réhabilitation, des plaintes d’habitants ont suffi à déclencher de nouvelles investigations prescrites à l’ancien exploitant, d’abord une étude dans un délai de quatre mois, puis le cas échéant des mesures de gestion avec échéancier. Si vous êtes l’aménageur devenu propriétaire, anticipez cette articulation : informez le préfet des mesures de gestion mises en œuvre, transmettez-lui l’attestation du bureau certifié et sollicitez si nécessaire la substitution en qualité de tiers demandeur pour garder la main sur le calendrier plutôt que de subir une mise en demeure. Pour les installations ayant cessé avant le 1er octobre 2005, le préfet « peut imposer à tout moment à l’exploitant, par arrêté », les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts protégés, « en prenant en compte un usage du site appartenant à la même catégorie de la typologie des usages prévue au I de l’article D. 556-1 A que celui de la dernière période d’exploitation de l’installation », selon l’article R. 512-39-5 du code de l’environnement. Cette référence à l’usage industriel d’origine explique pourquoi un site reconverti en logements reste exposé : le standard de protection ne s’aligne pas automatiquement sur le nouvel usage résidentiel.
Quand le responsable a disparu, est insolvable ou est couvert par la prescription, l’opération n’est pas condamnée. « En cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement au regard de l’usage pris en compte, l’autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d’office l’exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable », et l’exécution peut être confiée à un établissement public foncier ou à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, selon l’article L. 556-3 du code de l’environnement. Le Conseil d’État précise que l’État peut, sans y être tenu, financer lui-même des opérations de dépollution au regard de l’usage pris en compte, et qu’en présence d’un risque grave pour la santé, la sécurité et la salubrité publiques ou pour l’environnement, « il incombe à l’Etat de faire usage de ses pouvoirs de police en menant notamment des opérations de dépollution du sol, pour assurer la mise en sécurité du site, compte tenu de son usage actuel » (Conseil d’État, 13 novembre 2019, commune de Marennes, n° 416860). Dans l’affaire de Marennes, c’est ainsi que l’agence a été chargée d’investigations complémentaires. Pour une commune francilienne porteuse d’une zone d’aménagement concerté sur une friche, comme pour un aménageur privé, ces financements et interventions publics se négocient dans le bilan d’aménagement : intégrez-les dans le traité de concession ou la promesse, avec une clause de partage du coût des pollutions découvertes en cours de chantier.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux se joue devant le tribunal administratif territorialement compétent, Melun pour le Val-de-Marne comme dans l’affaire Shell, avec appel devant la cour administrative d’appel de Paris. Les délais sont comptés : deux mois pour attaquer le permis à compter de l’affichage, quinze jours pour certains référés, quatre à six mois pour répondre aux prescriptions préfectorales d’études puis de mesures. Tenez un calendrier unique qui fusionne les deux procédures, urbanisme et installations classées, car un retard sur l’étude de sols décale le permis modificatif éventuel, et un recours de voisin suspendu en référé peut paralyser le chantier pendant que le préfet exige des investigations complémentaires.
Conclusion
Reconstruire sur une friche industrielle en Île-de-France suppose de traiter le sol comme le premier ouvrage de l’opération. Identifiez le dernier exploitant et l’usage de référence avant de signer, recourez au tiers demandeur si vous voulez piloter la réhabilitation, vérifiez le secteur d’information sur les sols annexé au PLU, faites établir l’étude et l’attestation par un bureau certifié, joignez cette attestation au permis, documentez le risque sanitaire par des analyses récentes et surveillez l’affichage pour purger les recours. Les décisions du Conseil d’État de 2019, 2024 et octobre 2026 convergent : la réhabilitation se juge au regard de l’usage projeté, la prescription trentenaire ne bloque ni les études préfectorales ni la police spéciale, et un permis adossé à des mesures de gestion chiffrées résiste aux voisins. Constituez ce dossier avant de déposer, et votre friche deviendra un actif plutôt qu’un contentieux.