Les taches noires réapparaissent sur le mur de la chambre avec les premières semaines de chauffage : le locataire pense à un défaut d’aération, le bailleur à un manque d’entretien, et chacun attend que l’autre agisse. La réponse tient en une phrase : le bailleur doit un logement qui protège des infiltrations et évacue l’humidité, le locataire doit aérer, entretenir les grilles et signaler par écrit ; quand les moisissures persistent, c’est l’origine du désordre qui désigne le responsable et la qualité des preuves qui décide du procès.
Trois décisions rendues en 2026 le montrent. Le 11 septembre, le tribunal judiciaire de Lyon a alloué 7 000 euros de dommages et intérêts pour des moisissures liées à des ponts thermiques et à une ventilation mécanique hors service. Le 27 août, celui de Saint-Omer a ordonné des travaux sous astreinte de 20 euros par jour et alloué 4 861 euros au total, après une mise en demeure ignorée depuis janvier 2023. Le 8 janvier, à l’inverse, la cour d’appel de Nancy a débouté un locataire armé de simples photographies impossibles à dater, jugeant que des photographies non datées ne prouvaient rien et que l’aération insuffisante pouvait expliquer les taches.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. Chaque logement est un cas d’espèce — infiltration, pont thermique, VMC en panne ou condensation liée à l’usage produisent les mêmes taches mais pas les mêmes responsabilités — et seul l’examen des lieux tranche. Ensuite, l’humidité extrême peut relever de l’insalubrité, qui suit une procédure préfectorale distincte du litige locatif : cet article décrit les deux voies sans les confondre.
I. D’où viennent les moisissures et qui doit agir
Devant des moisissures, la première question n’est pas « qui paie ? » mais « d’où vient l’eau ? ». L’eau qui nourrit les champignons arrive toujours d’une source précise : infiltration par la toiture, les murs ou les menuiseries, remontées capillaires, pont thermique qui fait condenser l’air intérieur sur une paroi froide, ventilation défaillante qui confine l’humidité produite par la cuisine et la salle de bain, ou production excessive d’humidité par les occupants eux-mêmes. Le droit répartit les responsabilités en suivant cette origine physique : ce qui relève du bâti et de ses équipements structurels incombe au bailleur, ce qui relève de l’usage quotidien et de l’entretien courant incombe au locataire. Encore faut-il, pour appliquer ce partage, connaître précisément les obligations de chacun.
A. Le bailleur doit un logement qui protège des infiltrations et évacue l’humidité
L’obligation première du bailleur figure à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même article détaille ensuite trois obligations qui concernent directement les moisissures : « a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » en le garantissant des vices ou défauts qui y font obstacle, et « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le code civil pose le même socle à l’article 1719, qui oblige le bailleur « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». (article 1719 du code civil).
Le contenu concret de la décence face à l’humidité est fixé par le décret du 30 janvier 2002. Son article 2 exige d’abord le clos et le couvert : « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Il exige ensuite une aération fonctionnelle : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Concrètement, une toiture qui fuit, des menuiseries qui laissent passer l’eau, des murs fissurés, une VMC collective ou individuelle hors service, des ponts thermiques dus à une isolation défaillante : tout cela relève du bailleur, car cela touche le bâti et les équipements structurels dont la loi lui confie l’entretien.
Les deux jugements de 2026 illustrent ce versant. À Lyon, les locataires avaient signalé dès novembre 2023, avec des photographies datées, des moisissures apparues fin 2023 ; le rapport d’une société d’étanchéité décrivait d’importantes moisissures sur les murs périphériques et autour des menuiseries, attribuées à des ponts thermiques, le constat de commissaire de justice du 4 octobre 2024 relevait des traces d’humidité et de moisissures dans plusieurs pièces — plafonds, murs, huisseries, placards des chambres — ainsi qu’une ventilation mécanique contrôlée à l’arrêt, et le service de santé urbaine de la ville corroborait ces constatations (tribunal judiciaire de Lyon, pôle de la proximité et de la protection, jugement du 11 septembre 2026, RG 25/02994). Le tribunal en a déduit un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, engagé sa responsabilité contractuelle et condamné la société bailleresse à 7 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, plus 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À Saint-Omer, la locataire d’une maison avait signalé dès juillet 2022 des moisissures, des fissures de plafond et une fuite de baignoire, puis mis en demeure son bailleur par lettre recommandée du 3 janvier 2023 de réaliser les travaux nécessaires pour que le logement réponde aux caractéristiques d’un logement décent ; le bailleur n’avait engagé aucune démarche ni aucuns travaux avant l’expertise judiciaire, laquelle établissait que toutes les pièces étaient affectées et imputait l’humidité pour partie au bâti, notamment un défaut d’isolation que le tribunal a jugé au propriétaire d’y remédier (tribunal judiciaire de Saint-Omer, jugement du 27 août 2026, RG 23/01579). Le tribunal a ordonné sous astreinte de 20 euros par jour le remplacement de la baignoire, la reprise des plafonds infiltrés, la reprise des embellissements tachés par l’humidité et l’isolation des murs intérieurs, et condamné le bailleur à 4 361 euros de trouble de jouissance, 500 euros de préjudice moral et 1 000 euros au titre de l’article 700, dépens et frais d’expertise compris. Dans les deux cas, le point décisif n’était pas la présence des moisissures en elle-même, mais leur rattachement démontré au bâti ou à ses équipements : ponts thermiques et VMC en panne à Lyon, isolation et installations défaillantes à Saint-Omer.
Le bailleur qui reçoit un signalement d’humidité a donc une conduite à tenir, et l’abstention lui coûte cher. Il doit faire visiter, faire diagnostiquer l’origine — infiltration, condensation sur paroi froide, ventilation — et engager les travaux qui relèvent du clos, du couvert, de l’isolation et des équipements collectifs ou privatifs structurels. Les jugements montrent que les mois d’inertie après signalement, l’absence de visite technique et le défaut de travaux se paient en dommages et intérêts, en astreinte et en dépens. Pour le lecteur confronté à un bailleur qui ne répond pas, la page consacrée aux litiges locatifs et à la défense des occupants en droit immobilier décrit comment le cabinet accompagne ce type de dossier, depuis la mise en demeure jusqu’à l’audience.
B. Le locataire doit aérer, entretenir et prouver son usage normal
Le revers du partage est souvent négligé, et la cour d’appel de Nancy l’a rappelé avec netteté. Un locataire demandait la suspension de ses loyers et 8 000 euros de dommages et intérêts pour un logement prétendument insalubre, en invoquant des moisissures. La cour a confirmé son débouté : que le locataire ne rapportait pas la preuve des moisissures alléguées et se contentait de photographies impossibles à dater et à contextualiser, donc dépourvues de valeur probante, et qu’il n’établissait pas davantage l’imputabilité des moisissures au bailleur, celles-ci pouvant résulter d’un défaut d’entretien des occupants, par exemple une aération insuffisante de certaines pièces (cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, arrêt du 8 janvier 2026, RG 25/01159). Le locataire a en outre été condamné à 1 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens d’appel, et ses demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire ont été rejetées. La leçon est double : des photos non datées ne prouvent rien, et l’aération insuffisante peut expliquer à elle seule les taches.
Car le locataire a de vraies obligations d’entretien courant, listées par l’annexe du décret du 26 août 1987. Relèvent des réparations locatives « Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; » ainsi que le « Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement. », au titre des canalisations de gaz et de la ventilation des pièces humides (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987). Le même texte met à la charge du locataire « Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; », et surtout le « Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. » (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987). La loi elle-même met ces menues réparations à la charge du preneur : le locataire est tenu « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le texte intégral du décret qui liste ces réparations figure (ici, décret n° 87-712 du 26 août 1987). Comme le résume le service public, les réparations locatives correspondent à l’entretien courant et aux petites réparations dues par le locataire pendant tout le bail, qu’il exécute lui-même ou fait exécuter par un professionnel. (entretien courant et réparations locatives). Concrètement : nettoyer les grilles d’aération sans jamais les obstruer, dégraisser la hotte, entretenir la VMC individuelle accessible, chauffer et ventiler quotidiennement, essuyer la condensation, ne pas faire sécher le linge en permanence dans une chambre fermée, signaler rapidement toute panne de ventilation collective au lieu de la subir en silence.
L’automne est le moment où ce devoir d’usage se fait le plus sentir. Quand le chauffage se rallume et que les fenêtres restent closes, l’humidité produite par la douche, la cuisine et la respiration ne s’évacue plus ; elle se condense sur les parois les plus froides et les moisissures s’y développent en quelques semaines. Un locataire qui n’aère jamais, bouche les entrées d’air pour « économiser le chauffage » ou ne signale pas la VMC bruyante puis silencieuse prend sa part de responsabilité dans le désordre, et le juge pourra la lui imputer, comme à Nancy, ou la partager avec le bailleur, comme l’expert de Saint-Omer l’avait envisagé en imputant une partie des causes à l’usage des lieux. Le réflexe utile est donc inverse de la tentation : aérer chaque jour même en octobre, maintenir une température stable, dégager les bouches, et consigner ces gestes — car en cas de litige, le locataire qui démontre un usage normal renverse la présomption de négligence et oblige le bailleur à s’expliquer sur le bâti.
II. Comment exiger utilement : preuves, mise en demeure et juge
Savoir qui est responsable en théorie ne suffit pas : encore faut-il l’établir avec des pièces que le juge accepte, puis suivre la procédure dans l’ordre. Les trois décisions de 2026 forment à cet égard un mode d’emploi complet, en creux comme en plein. Les locataires indemnisés avaient des courriels datés, des photographies contextualisées, un constat de commissaire de justice, un rapport technique et parfois un courrier d’un service d’hygiène municipal ; le locataire débouté n’avait que des photos indatables et aucune démonstration d’imputabilité. La procédure, elle, est balisée par le service public : mise en demeure par lettre recommandée, délai de deux mois, puis conciliation ou juge des contentieux de la protection. Chaque étape mérite d’être détaillée, car c’est là que les dossiers se gagnent ou se perdent.
A. Constituer un dossier que le juge pourra utiliser
Tout commence par l’écrit daté. Dès l’apparition des taches, le locataire signale au bailleur par courriel ou lettre en décrivant les pièces, l’étendue, la date d’apparition et les conséquences sur la vie quotidienne, avec des photographies datées et contextualisées — vue d’ensemble de la pièce puis gros plan, thermomètre et hygromètre visibles si possible. À Lyon, les échanges de courriels adressés à compter du 7 novembre 2023, avec photographies datées, puis les alertes répétées sur la persistance ont constitué la colonne vertébrale du dossier ; à Nancy, l’absence de datation et de contexte a privé les photos de force probante. La différence entre ces deux issues tient à quelques habitudes simples : écrire plutôt que téléphoner, conserver les accusés, photographier avec un journal du jour ou des métadonnées intactes, noter les températures et l’humidité relevées, garder les certificats médicaux si la santé est affectée — à Lyon, les répercussions sur la santé de l’enfant figuraient au dossier.
L’étape suivante consiste à faire établir l’origine par un tiers. Le constat par commissaire de justice, dressé à date certaine, fige l’état des lieux : à Lyon, le procès-verbal du 4 octobre 2024 décrivait pièce par pièce les traces et relevait que la VMC était hors service, ce que le tribunal a retenu comme preuve centrale. Le rapport d’un professionnel — étanchéiste, chauffagiste pour la ventilation, diagnostiqueur — rattache les désordres à leur cause : ponts thermiques à Lyon, défaut d’isolation à Saint-Omer. Le courrier d’un service communal d’hygiène ou de santé urbaine, quand la mairie accepte de se déplacer, corrobore avec l’autorité d’un service public. Et lorsque le désordre est massif ou contesté, l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal tranche : à Saint-Omer, c’est elle qui a établi que toutes les pièces étaient affectées et réparti les causes entre bâti et usage, fondant à la fois les condamnations de travaux et l’indemnisation. Le locataire n’a pas à commander seul une expertise coûteuse avant tout procès : il peut demander au juge des contentieux de la protection, en référé ou au fond, la désignation d’un expert, les frais étant ensuite mis à la charge de la partie perdante — à Saint-Omer, les frais d’expertise ont suivi les dépens à la charge du bailleur.
Un point technique mérite une attention particulière, car il revient dans les deux condamnations : la ventilation. Une VMC qui ne fonctionne pas transforme un logement sain en incubateur à moisissures, et son état départage souvent les responsabilités. Le locataire doit vérifier les bouches — feuille de papier plaquée par l’aspiration, bruit du moteur, voyants — et signaler immédiatement toute anomalie par écrit ; le bailleur doit faire entretenir et remettre en état l’installation collective ou l’équipement structurel. À Lyon, la VMC à l’arrêt relevée par le constat a pesé aussi lourd que les ponts thermiques dans la condamnation. À l’inverse, des grilles bouchées par l’occupant ou une hotte jamais dégraissée se retourneront contre lui au titre des réparations locatives. Photographier les grilles propres et dégagées, conserver les factures d’entretien de la hotte et de la VMC individuelle : ce sont des pièces aussi utiles que les photos des taches elles-mêmes.
B. Mettre en demeure, concilier puis saisir le bon juge
La procédure de mise en conformité est décrite avec précision par le service public : le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. (logement décent à louer). Et passé un délai de deux mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, le locataire — ou le propriétaire — peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, ou recourir à un conciliateur de justice (logement décent à louer). Précision utile : l’information du propriétaire par l’organisme qui verse l’allocation logement, ou par un organisme mandaté pour constater la non-décence, produit les mêmes effets qu’une mise en demeure du locataire. (logement décent à louer). La lettre de mise en demeure doit donc lister les désordres, viser l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, impartir un délai raisonnable et annoncer la saisine du juge ; à Saint-Omer, la lettre recommandée du 3 janvier 2023 rappelant un signalement de juillet 2022 a ouvert un délai dont le tribunal a constaté qu’aucun travaux n’avait suivi, ce qui a fondé l’astreinte.
La conciliation mérite d’être tentée : simple et rapide, elle produit un accord exécutoire quand elle réussit — les locataires lyonnais s’y étaient présentés le 17 avril 2024 sans succès, ce qui n’a pas affaibli leur dossier, bien au contraire, car cela démontrait leur bonne foi. Si elle échoue, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux sous astreinte, allouer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral, statuer sur une réduction de loyer pour la période du désordre, et mettre dépens, frais d’expertise et article 700 à la charge du bailleur défaillant. Les montants de 2026 donnent une échelle réaliste : 7 000 euros de préjudice de jouissance à Lyon pour près de deux ans de moisissures avérées avec enfant affecté, 4 361 euros de trouble de jouissance et 500 euros de moral à Saint-Omer avec travaux sous astreinte de 20 euros par jour. Aucune de ces sommes n’est automatique : le juge les proportionne à la durée, à la gravité, aux preuves et au comportement des parties — promptitude du signalement d’un côté, diligence des travaux de l’autre.
Reste le cas où l’humidité dépasse le litige locatif ordinaire et touche à la santé publique : murs gorgés d’eau, champignons invasifs, logement dangereux. La voie est alors administrative et appartient au préfet : toute personne informée de faits révélant une insalubrité doit les signaler au préfet par tous moyens, et la situation est constatée par le directeur général de l’agence régionale de santé ou par le service communal d’hygiène et de santé (habitat insalubre ou indigne). L’autorité compétente est le préfet : il ordonne les mesures de sortie d’insalubrité et, en cas de danger imminent constaté par l’ARS ou le service communal d’hygiène, il peut prescrire sans débat contradictoire préalable les mesures indispensables, avec un délai d’exécution (habitat insalubre ou indigne). Cette procédure ne remplace pas l’action devant le juge civil pour les travaux et l’indemnisation, mais elle la renforce : un arrêté préfectoral ou un rapport d’ARS pèse lourd dans un dossier de décence. En pratique, les deux démarches se cumulent utilement — signalement au préfet et à la mairie d’un côté, mise en demeure au bailleur de l’autre.
Conclusion
Les moisissures d’automne ne sont ni une fatalité ni automatiquement la faute du bailleur : ce sont le symptôme visible d’une eau dont il faut trouver la source, puis d’une responsabilité que les textes répartissent selon l’origine. Le bailleur doit le clos, le couvert, l’isolation et une ventilation qui évacue l’humidité ; le locataire doit l’aération quotidienne, l’entretien des grilles et des équipements, et le signalement écrit et daté. Quand chacun tient son poste, la plupart des situations se règlent par une visite technique et des travaux ciblés. Quand le dialogue se grippe, les décisions de 2026 montrent ce qui fait la différence devant le juge : des pièces datées et contextualisées, un constat ou une expertise qui impute le désordre, une mise en demeure restée sans réponse, et une demande proportionnée. À Lyon et à Saint-Omer, ces éléments ont valu travaux sous astreinte et plusieurs milliers d’euros d’indemnisation ; à Nancy, leur absence a valu débouté et condamnation aux dépens. Avant que les taches de l’hiver ne s’installent, le moment est donc venu d’écrire, de photographier avec date, de faire constater et de mettre en demeure — car en matière d’humidité comme ailleurs, le droit n’aide que ceux qui documentent.