Dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026, le marché couvert des Enfants-Rouges, dans le 3ᵉ arrondissement de Paris, a été ravagé par un incendie. Le Monde daté du 12 octobre 2026 décrit un marché « totalement détruit », tandis que BFM Paris relève le même jour qu’« il ne reste plus rien » des étals. Au-delà des commerçants directement sinistrés, ce type d’incendie urbain pose une question immédiate à tous les riverains dont le logement a été enfumé, dégradé par les eaux d’extinction ou fragilisé : dans quel délai faut-il déclarer le sinistre à son assurance habitation, que faut-il prouver, et que se passe-t-il quand la déclaration arrive trop tard ? Les réponses tiennent en deux règles que les assurés confondent souvent. La première relève de la loi : le Code des assurances impose un délai minimal de déclaration et verrouille les conditions dans lesquelles l’assureur peut opposer une déchéance. La seconde relève du contrat : c’est la police d’assurance qui fixe le délai exact, organise l’expertise et détermine comment l’indemnité est calculée. Cet article distingue les deux, dans l’ordre où le foyer sinistré se pose les questions : déclarer vite et dans les formes, prouver l’étendue des dégâts face à l’expert, puis contester une offre insuffisante ou un refus sans laisser passer la prescription.
I. Déclarer l’incendie à son assurance habitation dans les délais
A. Délais de déclaration de sinistre après un incendie : les cinq jours ouvrés et le point de départ
L’article L. 113-2 du Code des assurances oblige l’assuré à donner avis à l’assureur dès qu’il a eu connaissance de tout sinistre de nature à entraîner la garantie, et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, avec une borne légale : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le texte précise que « Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail », et que « Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes. » Pour un incendie de logement, la référence pratique est donc de cinq jours ouvrés au minimum, le contrat pouvant prévoir un délai plus long, jamais plus court. Concrètement, l’assuré dont l’appartement parisien a été enfumé dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026, un dimanche, doit déclarer sans attendre le week-end suivant : le point de départ court dès qu’il a eu connaissance du sinistre, c’est-à-dire dès qu’il constate les suies, les odeurs persistantes, les infiltrations dues aux lances des pompiers ou l’arrêté d’interdiction d’habiter. La déclaration se fait par les canaux que le contrat prévoit, en conservant la preuve de l’envoi : l’article L. 114-2 du même code donne d’ailleurs une place centrale à l’envoi recommandé, puisqu’il dispose que « La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. » Une déclaration adressée en recommandé avec accusé de réception protège donc deux fois : elle établit la date de la déclaration et elle interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité. Ce double effet explique pourquoi la lettre recommandée reste le réflexe à garder même quand la déclaration a d’abord été faite par voie orale ou depuis l’espace client en ligne. La règle des cinq jours ouvrés est d’ordre public : l’article L. 111-2 du Code des assurances dispose que « Ne peuvent être modifiées par convention les prescriptions des titres Ier, II, III et IV du présent livre », sous les seules exceptions qu’il énumère. La Cour de cassation en tire une conséquence directe pour les clauses de délai trop courtes. Dans un arrêt du 21 janvier 2021 (deuxième chambre civile, pourvoi n° 19-13.347, lire la décision), elle juge que « l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » et qu’« Il s’en déduit que l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre. » En l’espèce, la clause litigieuse imposait un délai de quatre jours seulement, et la déchéance a été écartée. Pour le foyer parisien, la leçon est simple : vérifier le délai écrit dans ses conditions particulières, déclarer dans les cinq jours ouvrés au plus tard, et conserver la preuve de la date d’envoi. Le contrat peut allonger le délai, jamais le raccourcir.
B. Déclaration tardive de sinistre incendie : la déchéance suppose une clause et un préjudice prouvé par l’assureur
Déclarer hors délai ne fait pas automatiquement perdre la garantie. L’article L. 113-2 du Code des assurances verrouille la sanction : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Deux conditions cumulatives en résultent. D’abord, une clause du contrat doit prévoir la déchéance : sans clause, l’assureur ne peut pas opposer la déchéance, même si la déclaration est manifestement tardive. Ensuite, l’assureur doit établir que le retard lui a causé un préjudice concret, par exemple parce qu’il n’a pas pu faire constater l’état des lieux avant le nettoyage, mandater son expert avant la remise en état, ou exercer un recours contre le responsable avant la disparition des preuves. Une affirmation générale ne suffit pas. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 9 avril 2026 (pourvoi n° 24-12.608, lire la décision) : « la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice. » Dans cette affaire, déclarée avec quatre mois de retard, l’assureur « ne démontre pas, comme cela le lui incombe, en quoi consiste son préjudice, se bornant à invoquer péremptoirement une aggravation objective du risque, sans caractériser une dette locative plus faible en l’absence de retard dans la déclaration de sinistre ». La Cour exige donc un préjudice caractérisé, pas une formule. Transposé à l’incendie d’un logement parisien, cela signifie que l’assureur qui oppose une déchéance doit expliquer précisément ce que le retard lui a fait perdre : une constatation devenue impossible, une expertise faussée par des travaux déjà réalisés, un recours contre le voisin ou le syndic compromis. Si l’assuré a photographié les dégâts, conservé les débris et les factures, et si l’expert a pu travailler sur des éléments intacts, la déchéance devient difficile à soutenir. Le même article L. 113-2 ajoute une immunité totale dans un cas : « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » L’hospitalisation après intoxication aux fumées, l’évacuation ordonnée par les pompiers, l’interdiction d’accéder au logement pendant l’enquête ou la mise sous scellés relèvent typiquement de cette exonération, à condition de les documenter : certificat médical, attestation des secours, arrêté municipal, procès-verbal. En pratique, l’assuré en retard doit donc procéder en trois temps : déclarer immédiatement même tardivement, expliquer par écrit la cause du retard avec pièces à l’appui, et démontrer que l’assureur a conservé tous les moyens de vérifier le sinistre. C’est ce dossier de rattrapage, constitué dès la déclaration tardive, qui fera échec à la déchéance devant le juge. Et lorsque le retard n’est imputable à aucune excuse mais que l’assureur ne prouve aucun préjudice, la garantie reste due : la sanction n’est ni automatique ni punitive, elle répare seulement le tort réellement causé par le retard.
II. Prouver l’incendie et être indemnisé à temps : expertise, montant et prescription
A. Preuve du sinistre, passage de l’expert et contre-expertise : qui prouve quoi après un incendie d’appartement
Une fois le sinistre déclaré, l’assuré doit prouver ce qu’il réclame. L’article 1353 du Code civil pose la règle : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » En assurance habitation, cela se traduit par un inventaire précis des biens détruits ou endommagés, des photographies datées avant tout nettoyage, des factures d’achat, des devis de remise en état et des justificatifs des frais engagés en urgence : relogement provisoire, gardiennage, bâchage, nettoyage des suies. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble, dans une ordonnance du 1er octobre 2026 (RG 26/00537, lire la décision), illustre l’exigence par la négative : l’assuré qui réclamait une nouvelle expertise « soutient avoir missionné » un cabinet d’expertise « pour le chiffrage des travaux à engager », mais le juge relève « la seule production de tableaux (pièces 9 et 10), sans mention de leur auteur ou quelconque élément d’identification de leur source, à l’exclusion de tout rapport d’expertise ». Des tableaux anonymes ne valent pas une preuve. L’assuré doit donc exiger de son propre expert un rapport signé, chiffré et motivé, poste par poste. L’expertise est presque toujours contradictoire : l’assureur mandate son expert, l’assuré peut mandater le sien, et les contrats prévoient souvent une tierce expertise en cas de désaccord. La clause relevée dans l’ordonnance de Grenoble en donne le modèle courant : « En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité, une expertise contradictoire peut être organisée, chaque Partie supportant alors les honoraires de son Expert. A défaut d’accord entre ces Experts, ils font appel à un troisième Expert désigné amiablement ou par voie judiciaire, les honoraires de celui-ci étant supportés par moitié par chacune des Parties ». Trois enseignements s’en dégagent pour le foyer parisien. D’abord, participer activement aux opérations d’expertise et faire assister l’expert de l’assureur par son propre expert évite de découvrir le rapport quand il est trop tard. Ensuite, la tierce expertise contractuelle ne s’improvise pas : elle suppose que chaque partie ait déjà fait travailler son expert, l’assureur pouvant rester « dans l’attente des coordonnées de l’expert qui vous représentera afin qu’entre experts la désignation du tiers expert puisse être formalisée ». Enfin, l’expertise judiciaire demandée en référé reste possible, mais elle se déroule alors aux frais avancés du demandeur : à Grenoble, l’assuré « échoue à démontrer que cette expertise judiciaire puisse se tenir dans les conditions prévues au contrat (partage des frais) », de sorte que « La mesure se déroulera donc aux frais avancés » de celui « qui y a intérêt ». Le fondement de cette demande est l’article 145 du Code de procédure civile, aux termes duquel « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Le demandeur doit démontrer « la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel », l’utilité de la mesure et le sérieux de l’action envisagée. Quand le rapport de l’expert de l’assureur existe déjà mais paraît incomplet, la cour d’appel de Versailles rappelle, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (RG 19/07132, lire la décision), qu’« une mesure d’instruction n’est ordonnée que lorsque la juridiction saisie ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer » et que « Pour obtenir une nouvelle expertise, les parties contestant tout ou partie du rapport doivent démontrer la nécessité d’une nouvelle mesure d’instruction », sans que celle-ci soit « destinée à suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ». Autrement dit, on ne fait pas ordonner une contre-expertise judiciaire pour compenser son propre dossier vide : il faut apporter des éléments sérieux qui montrent en quoi le premier rapport est insuffisant. Sur le montant, le principe est indemnitaire. L’article L. 121-1 du Code des assurances dispose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » La cour d’appel de Versailles cite ce texte dans le même arrêt et en déduit qu’il « s’oppose à ce qu’un assuré bénéficie d’un quelconque enrichissement à la suite de la survenance d’un sinistre, en étant indemnisé au-delà du montant de la valeur de la chose au moment du sinistre ». La valeur à neuf promise par beaucoup de contrats n’échappe pas à cette logique : elle suppose en général une reconstruction effective dans le délai que le contrat fixe. La deuxième chambre civile l’illustre le 5 mars 2020 (pourvoi n° 17-28.319, lire la décision) : l’assurée n’était « pas fondée à revendiquer l’indemnité correspondant à la valeur à neuf du bâtiment, faute de reconstruction de celui-ci dans le délai de deux ans », et « ne peut prétendre à une indemnité supérieure au montant de la chose assurée au moment du sinistre ». Pour un appartement parisien incendié ou enfumé, cela signifie deux choses : chiffrer la valeur au jour du sinistre avec des devis d’entreprises, et, si le contrat promet la valeur à neuf, engager les travaux dans le délai contractuel au lieu d’attendre. Le locataire, de son côté, doit connaître l’article 1733 du Code civil : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire de l’appartement où le feu a pris est donc présumé responsable envers le bailleur, sauf à rapporter l’une de ces trois preuves. Cette présomption explique pourquoi le locataire doit déclarer à son assurance responsabilité locative en plus de sa multirisque, et conserver tout élément établissant l’origine du feu.
B. Offre de l’assureur, prescription biennale et recours : contester sans laisser passer les délais
L’offre d’indemnisation n’est qu’une proposition tant que l’assuré ne l’a pas acceptée. L’ordonnance de Grenoble du 1er octobre 2026 (RG 26/00537, lire la décision) le rappelle : « l’offre d’indemnisation n’engage l’assureur que si elle est acceptée par l’assuré et ses ayants droit, tant en ce qui concerne l’étendue du droit à réparation que le montant des indemnités proposées », tandis que « l’acceptation de l’offre par l’assuré interdit à l’assureur de la rétracter ». Accepter une offre trop basse pour toucher vite une avance peut donc fermer la discussion sur le montant, sauf à démontrer ensuite un vice du consentement. La deuxième chambre civile offre l’exemple inverse dans un arrêt du 16 janvier 2014 (pourvoi n° 13-10.134, lire la décision) : après l’incendie d’un immeuble garanti en multirisque habitation, chaque partie avait « commis un expert aux fins d’évaluation des préjudices subis », l’expert de l’assureur avait proposé une indemnisation « au vu de devis établis au nom de » une entreprise, proposition « acceptée » par l’assurée, qui découvrit ensuite que cette entreprise avait été mise en liquidation judiciaire des années plus tôt. L’assurée fit annuler l’accord pour dol. L’assureur invoquait la prescription biennale, la cour d’appel lui avait donné raison en jugeant que « toutes les actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance et, qu’en l’espèce, l’action introduite par l’assurée dérive directement du contrat d’assurance liant les parties ». La Cour de cassation casse : « alors que la demande en nullité de l’accord du 5 juillet 2004 était fondée sur le dol de l’assureur, et que les stipulations du contrat d’assurance n’étaient pas en cause, la cour d’appel a violé, par refus d’application, le premier de ces textes et, par fausse application, le second ». L’action en nullité pour dol d’un accord transactionnel ne dérive pas du contrat d’assurance et échappe à la prescription biennale. La leçon pour le foyer parisien est double : une offre acceptée sur la base de devis trompeurs peut être remise en cause, mais il vaut mieux ne jamais accepter une offre dont les devis n’ont pas été vérifiés, entreprise par entreprise. Pour tout le reste, la prescription biennale court vite. L’article L. 114-1 du Code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », en ajoutant qu’« En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Deux ans à compter de l’incendie, donc, sauf ignorance prouvée du sinistre, hypothèse rare pour un incendie visible mais envisageable pour des désordres découverts tardivement, comme une charpente fragilisée ou une installation électrique endommagée par les eaux d’extinction. L’interruption se joue tôt : l’article L. 114-2 dispose que « La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre », et que « L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité. » Chaque désignation d’expert et chaque recommandé réclamant l’indemnité fait donc repartir le délai, à condition de les dater et de les conserver. Passé deux ans sans interruption, l’action est prescrite et le juge la déclarera irrecevable sans examiner le fond. Enfin, quand le feu est venu d’à côté, le recours change de terrain. La deuxième chambre civile juge le 7 février 2019 (pourvoi n° 18-10.727, lire la décision) que « la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil ». Or l’article 1242, alinéa 2, du Code civil dispose que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ». Le voisin dont l’appartement a propagé le feu à celui du demandeur n’est donc responsable que si une faute est prouvée contre lui ou contre une personne dont il répond, par exemple un défaut d’entretien d’un appareil, une installation électrique vétuste laissée en l’état malgré les alertes, ou l’imprudence d’un occupant. Le trouble de voisinage ne suffit pas, et c’est à la victime de rapporter la faute, avec l’aide du rapport des pompiers, de l’enquête et de l’expertise. Pour les lecteurs parisiens dont le logement a été enfumé par l’incendie du marché des Enfants-Rouges, la même logique vaut : l’exploitant du local d’où le feu est parti ne répond que si une faute est établie, ce que seule l’enquête en cours permettra de dire. En attendant, c’est l’assurance habitation qui doit jouer, dans les délais et avec les preuves qui viennent d’être décrits. Les lecteurs confrontés à l’autre versant du problème, celui des dégâts des eaux et de leur déclaration, trouveront la même méthode appliquée aux infiltrations dans notre dossier sur les délais de déclaration après une inondation, et ceux qui s’interrogent sur ce que paie l’assurance après l’explosion d’une maison dans notre analyse de l’indemnisation après l’explosion d’une gazinière.
Conclusion
L’incendie qui a ravagé le marché des Enfants-Rouges dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026 rappelle que le premier réflexe du foyer touché n’est pas de chiffrer son préjudice mais de sécuriser ses délais : déclarer le sinistre à l’assurance habitation dès sa connaissance et au plus tard dans les cinq jours ouvrés, par un envoi dont la date est prouvée, c’est se mettre à l’abri de la déchéance. Quand la déclaration est tardive, tout n’est pas perdu : sans clause de déchéance au contrat, ou sans préjudice démontré par l’assureur, ou quand le retard tient au cas fortuit ou à la force majeure, la garantie reste due. Vient ensuite la preuve, qui se prépare avant le passage de l’expert avec des photographies, des factures et des devis vérifiés, et qui se défend avec son propre expert quand les chiffres de l’assureur ne correspondent pas aux dégâts. L’expertise contradictoire prévue au contrat, l’expertise judiciaire demandée en référé sur motif légitime et la provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable forment une gradation que l’assuré doit connaître avant de signer quoi que ce soit. Reste le temps long : deux ans de prescription à compter de l’incendie pour agir contre l’assureur, interrompus par chaque expertise et chaque recommandé, et la nécessité de prouver une faute précise quand le feu est venu du voisin. Déclarer vite, prouver méthodiquement, contester à temps : ces trois verbes résument l’ordre dans lequel le droit de l’assurance habitation protège le foyer sinistré.