Votre fermier vous apprend qu’il est placé en redressement judiciaire, ou vous découvrez au BODACC l’ouverture d’une liquidation judiciaire à son nom. Premier réflexe du bailleur : croire que le bail rural s’éteint avec la défaillance et que les terres vont revenir libres. C’est l’inverse qui se produit. L’ouverture d’une procédure collective ne résilie pas le bail rural, ni en sauvegarde, ni en redressement, ni en liquidation. Le preneur, son administrateur ou son liquidateur peut exiger la poursuite du bail, et le bailleur qui reprend les parcelles de sa propre autorité s’expose à une condamnation. Pour autant, le bailleur n’est pas désarmé : les fermages nés avant le jugement doivent être déclarés au passif, les fermages nés après doivent être payés à l’échéance, et leur défaut de paiement ouvre une voie de résiliation encadrée par des délais stricts. Enfin, le bail peut changer de mains dans le cadre d’un plan de cession arrêté par le tribunal, y compris contre la volonté initiale du bailleur, à condition que ses intérêts légitimes soient préservés. Cet article décrit pas à pas la conduite à tenir : ce que la procédure fige, ce qu’elle impose de payer, comment mettre en demeure l’administrateur ou le liquidateur de prendre parti, dans quel délai agir, devant quel juge, avec quelles pièces, et comment se joue la cession du bail au repreneur.

I. L’ouverture de la procédure collective ne met pas fin au bail rural

A. Ni la sauvegarde, ni le redressement, ni la liquidation ne résilient le bail à eux seuls

Le droit des entreprises en difficulté pose une règle de gel : l’ouverture de la procédure ne suffit pas à anéantir les contrats en cours. En sauvegarde et en redressement judiciaire, l’article L. 622-13 du code de commerce organise la continuation des contrats en cours et confie à l’administrateur le choix de les poursuivre ou de les abandonner : « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. » Le bailleur doit donc continuer d’exécuter ses propres obligations, notamment assurer la jouissance paisible des terres et des bâtiments loués, alors même que le preneur n’a pas réglé des fermages antérieurs au jugement. Ces impayés anciens n’ouvrent droit qu’à une déclaration au passif, jamais à une résiliation immédiate.

La même protection existe en liquidation judiciaire. L’article L. 641-11-1 du code de commerce dispose qu’« aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire ». Le liquidateur dispose, comme l’administrateur, de la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours, avec une exigence renforcée : lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, le paiement doit se faire au comptant, sauf si le bailleur accepte des délais. Le liquidateur doit vérifier, au vu des documents prévisionnels dont il dispose, qu’il aura les fonds nécessaires, et mettre fin au contrat s’il apparaît qu’il ne pourra pas payer le terme suivant.

Cette logique de continuation s’articule avec le statut du fermage, qui limite déjà strictement les cas de résiliation. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énumère les seuls motifs permettant au bailleur de demander la résiliation : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » L’ouverture d’une procédure collective ne figure pas dans cette liste. Elle ne constitue ni un défaut de paiement, ni un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ni une contravention aux règles de cession ou de mise à disposition. Le bailleur ne peut donc pas convertir le jugement d’ouverture en motif autonome de résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

La Cour de cassation veille à l’équilibre entre ces deux corps de règles. Dans un arrêt du 7 octobre 2020, la chambre commerciale a jugé, au visa des articles L. 620-1, L. 622-1 et L. 622-13 du code de commerce, que la sauvegarde a pour finalité le redressement de l’entreprise et que l’administrateur, informé dès février 2013 de l’absence de paiement des loyers par la société en sauvegarde, avait commis une faute en laissant le bail se poursuivre sans prendre parti, avant de renoncer à sa continuation fin mai 2013 alors que la liquidation était prononcée en juillet (Cass., com., 7 oct. 2020, n° 19-14.807). L’administrateur a été condamné à verser 144 450 euros au bailleur. L’enseignement vaut pour le bail rural : la continuation du bail pendant la période d’observation n’est pas une rente offerte au débiteur, elle suppose que l’administrateur s’assure des fonds nécessaires, et le bailleur qui constate l’impasse doit provoquer une prise de position au lieu de laisser les loyers s’accumuler.

Le principe de continuation joue dans les deux sens. Quand c’est le bailleur qui fait l’objet de la procédure, le preneur en règle conserve la jouissance des terres louées : la liquidation du propriétaire n’éteint pas le bail, et le preneur fait valoir ses droits auprès du liquidateur. La cour d’appel d’Amiens a ainsi eu à connaître d’un litige où la société propriétaire d’un domaine agricole avait vu son plan de redressement résolu avant l’ouverture d’une liquidation judiciaire sans poursuite d’activité par jugement du 16 juillet 2020, le preneur restant en place pendant que le sort de l’immeuble se jouait entre le liquidateur et les créanciers (CA Amiens, ch. baux ruraux, 15 janv. 2026, RG 24/04500). Pour le panorama des décisions rurales récentes, on pourra se reporter à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

Concrètement, à l’annonce de la procédure du preneur, le bailleur doit proscrire trois réflexes : changer les serrures des bâtiments d’exploitation, faire labourer ou faire pâturer les parcelles par un tiers, et donner congé sur le fondement du jugement d’ouverture. Chacun de ces gestes caractérise une voie de fait et expose à une remise en jouissance sous astreinte, sans préjudice de dommages et intérêts. La bonne attitude consiste à identifier les organes de la procédure, à arrêter le compte des fermages à la date du jugement d’ouverture, à déclarer la créance antérieure, puis à exiger le paiement des termes postérieurs et, à défaut, à provoquer la décision de continuation ou d’abandon dans les délais légaux.

B. Fermages d’avant le jugement : déclaration au passif ; fermages d’après : paiement exigé à l’échéance

Le jugement d’ouverture trace une ligne de partage entre deux masses de fermages, soumises à deux régimes opposés. Tout ce qui est né avant, même exigible après, relève du passif à déclarer. Tout ce qui naît après, en contrepartie de la jouissance poursuivie, doit être payé à l’échéance et son défaut rouvre la voie de la résiliation.

Les fermages antérieurs suivent le droit commun de la déclaration des créances. L’article L. 622-24 du code de commerce prévoit qu’« A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat ». Le bailleur doit donc déclarer chaque terme impayé né avant le jugement, ainsi que les accessoires prévus au bail : intérêts de retard, taxes récupérables, indemnités contractuelles. Lorsque le bail a été publié, le bailleur, lié au débiteur par un contrat publié, doit en principe être averti personnellement par le mandataire, et le délai court à compter de cette notification. À défaut de déclaration dans le délai, la créance est forclose et le bailleur ne pourra plus être payé sur le patrimoine du débiteur pour ces termes anciens, sauf à obtenir un relevé de forclusion dans les conditions de l’article L. 622-26 du même code. La déclaration se fait auprès du mandataire judiciaire désigné dans le jugement, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout mandataire, en joignant le bail, le décompte arrêté à la date du jugement et les mises en demeure déjà délivrées.

Les fermages postérieurs obéissent à une logique inverse : dès lors que l’administrateur ou le liquidateur exige la poursuite du bail, ou que le preneur reste en jouissance pendant la période d’observation, les termes qui courent après le jugement doivent être réglés à leur échéance normale. En sauvegarde et en redressement, l’administrateur ne peut exiger l’exécution qu’en s’assurant qu’il disposera des fonds nécessaires pour payer ; s’il s’agit d’un contrat à exécution échelonnée comme le bail rural, il doit y mettre fin s’il apparaît qu’il ne pourra pas payer le terme suivant. En liquidation, le paiement doit se faire au comptant. Le bailleur n’a donc pas à subir une accumulation de termes postérieurs impayés : passé les délais légaux, le défaut de paiement postérieur fonde la résiliation, comme on le verra.

Une difficulté fréquente tient aux mises en demeure délivrées avant le jugement sur le fondement de l’article L. 411-31. La Cour de cassation a précisé que les manquements du preneur s’apprécient au jour de la demande de résiliation : dans un litige opposant les bailleurs d’une ferme donnée à bail à long terme en 1998 au preneur, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait prononcé la résiliation sur le seul fondement de commandements de payer de 2007 et 2008, au motif que les manquements du preneur devaient être appréciés à la date de la demande de résiliation, en l’espèce formée le 5 mai 2009 (Cass., 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-18.097, preneur en liquidation judiciaire, liquidateur en cause). Autrement dit, des impayés anciens, même constatés par commandement, ne suffisent pas si, au jour où le juge statue sur la résiliation, la situation a été régularisée ou si les conditions légales ne sont plus réunies. Le bailleur doit donc actualiser son décompte jusqu’à la date de sa demande et distinguer rigoureusement l’antérieur déclaré au passif du postérieur exigible.

En pratique, le bailleur tient deux tableaux : d’un côté, l’état des fermages antérieurs au jugement, déclaré au mandataire et suivi dans la vérification du passif ; de l’autre, le suivi des termes postérieurs, avec relances écrites à l’administrateur ou au liquidateur dès le premier terme manqué. Cette séparation conditionne tout le contentieux ultérieur, car le juge n’admettra la résiliation que sur du postérieur impayé dans les délais, ou sur des manquements ruraux caractérisés et actuels au jour de la demande.

II. Quand et comment le bailleur peut reprendre la main

A. Mettre en demeure de prendre parti, laisser courir trois mois, puis demander la résiliation

Le bailleur dispose d’une arme spécifique au droit des procédures collectives : la mise en demeure de prendre parti. En liquidation judiciaire, l’article L. 641-11-1 du code de commerce prévoit que le contrat en cours est résilié de plein droit « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse ». Le même mécanisme existe en sauvegarde et en redressement à l’article L. 622-13 du code de commerce : mise en demeure adressée à l’administrateur, restée plus d’un mois sans réponse, le juge-commissaire pouvant impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois. Cette mise en demeure doit être explicite : viser le bail rural avec ses références cadastrales, rappeler la date du jugement d’ouverture, inviter le destinataire à opter pour la continuation ou l’abandon, et être adressée à l’administrateur ou au liquidateur, pas seulement au preneur. Passé le délai sans réponse, la résiliation est acquise de plein droit, sans qu’il soit besoin de démontrer un manquement supplémentaire.

Pour les baux, un régime spécial complète ce dispositif général. L’article L. 622-14 du code de commerce organise la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise. Premier cas : le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail, et la résiliation intervient à cette date, le bailleur pouvant déclarer au passif des dommages et intérêts pour l’inexécution. Second cas : le bailleur demande la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, sachant que « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement ». Ce délai de trois mois est une protection de la période d’observation : le bailleur ne peut pas assigner dès les premières semaines. Mais il n’est pas une dispense de payer : « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ». Le preneur, l’administrateur ou le liquidateur peut donc sauver le bail en réglant le postérieur avant l’expiration des trois mois. À l’inverse, le défaut d’exploitation des terres pendant la période d’observation n’entraîne pas à lui seul la résiliation du bail, le texte le disant expressément.

Parallèlement, la voie rurale de droit commun reste ouverte devant le tribunal paritaire des baux ruraux sur le fondement de l’article L. 411-31 : deux défauts de paiement de fermage ayant persisté trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, la mise en demeure devant rappeler les termes de la disposition à peine de nullité. En présence d’une procédure collective, cette voie ne peut porter que sur des manquements postérieurs ou sur des manquements ruraux non monétaires actuels, et elle suppose la mise en cause des organes de la procédure : le mandataire ou le liquidateur doit être appelé dans la cause, comme le montre l’arrêt du 23 novembre 2017 où le liquidateur avait repris l’instance aux côtés du preneur. La demande est portée devant le tribunal paritaire après la tentative de conciliation : le jugement du tribunal paritaire de Saint-Brieuc du 2 juillet 2026 illustre ce préalable, le bailleur ayant été convoqué à l’audience pour une tentative de conciliation préalable, le tribunal statuant ensuite par jugement réputé contradictoire malgré sa non-comparution (TPBR Saint-Brieuc, 2 juil. 2026, RG 25/01650). Le dossier du bailleur doit donc comprendre le bail et ses avenants, le jugement d’ouverture et les coordonnées des organes, la déclaration de créance et son accusé, le décompte séparant antérieur et postérieur, les mises en demeure avec leurs accusés, et la preuve de la tentative de conciliation.

L’articulation entre les deux juges appelle de la méthode. La résiliation pour défaut de paiement postérieur dans les conditions de l’article L. 622-14 relève du juge de la procédure collective, tandis que la résiliation rurale de l’article L. 411-31 appartient au tribunal paritaire. En pratique, le bailleur commence par la mise en demeure de prendre parti, laisse courir les délais, puis saisit le juge compétent selon le fondement retenu, en appelant systématiquement les organes de la procédure. Une assignation lancée trop tôt, devant le seul tribunal paritaire, sans mise en demeure de l’administrateur ou du liquidateur et sans distinguer l’antérieur du postérieur, s’expose au rejet ou au sursis. À l’inverse, un calendrier tenu — déclaration immédiate, mise en demeure de prendre parti dès le premier terme postérieur manqué, action à l’expiration des trois mois — place le bailleur en position de force, soit pour obtenir la résiliation, soit pour contraindre au paiement.

B. La cession du bail dans un plan : le tribunal décide, le bailleur est entendu, le repreneur doit pouvoir exploiter

La procédure collective peut aussi aboutir à un transfert du bail rural à un repreneur, dans le cadre d’un plan de cession de l’exploitation. L’article L. 642-7 du code de commerce prévoit que le tribunal détermine les contrats nécessaires au maintien de l’activité au vu des observations des cocontractants transmises au liquidateur ou à l’administrateur, et que « Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats ». Le bail rural, contrat nécessaire par excellence à la poursuite d’une exploitation agricole, peut donc figurer dans le plan et être cédé au repreneur aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture, nonobstant toute clause contraire. Le bailleur n’est pas spectateur : le texte organise la transmission de ses observations et, pour les baux d’immeubles utilisés pour l’activité, le tribunal statue après l’avoir entendu ou dûment appelé. Le bailleur doit donc adresser ses observations écrites au liquidateur ou à l’administrateur dès qu’un projet de plan se dessine : montant des fermages impayés, garanties demandées, identité et solidité du repreneur, conditions de mise en valeur des terres.

Cette cession judiciaire bouscule le principe rural d’incessibilité. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et qu’à défaut d’agrément, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Hors procédure collective, le tribunal paritaire n’autorise la cession familiale qu’après avoir vérifié qu’elle ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur. Le tribunal paritaire de Saint-Brieuc l’a rappelé le 2 juillet 2026 : le juge doit vérifier que la cession ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du bailleur, en regardant la bonne foi du preneur et les conditions dans lesquelles le repreneur mettra le fonds en valeur (TPBR Saint-Brieuc, 2 juil. 2026, RG 25/01650). En l’espèce, le cédant partait à la retraite, était à jour de ses charges, et le repreneur, son fils, était titulaire d’une autorisation d’exploiter délivrée par la préfecture le 24 janvier 2025 : la cession a été autorisée. Dans un plan de cession en liquidation, le contrôle du tribunal de la procédure se combine avec cette exigence rurale : le repreneur désigné doit être en mesure d’exploiter régulièrement les terres, ce qui inclut, lorsque le contrôle des structures l’exige, l’autorisation d’exploiter préfectorale. Le bailleur qui conteste la cession a donc intérêt à porter le débat sur ce terrain concret : absence d’autorisation, incapacité professionnelle, sous-capitalisation du repreneur, projet incompatible avec la vocation des parcelles.

Le bailleur doit aussi anticiper deux prolongements. D’une part, le repreneur prend le bail aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture : il ne peut pas exiger une baisse du fermage ni imposer des travaux au bailleur, et toute clause de solidarité entre cédant et cessionnaire imposée au cessionnaire d’un bail est réputée non écrite par l’effet de l’article L. 642-7. D’autre part, si aucun plan de cession n’emporte le bail et que la liquidation se clôt sans reprise, le bailleur recouvre la libre disposition des terres une fois la résiliation acquise ou constatée, et peut relouer en purgeant les questions d’indemnité du preneur sortant et de préemption. Pendant toute la procédure, il conserve l’obligation de ne pas entraver la jouissance tant que le bail se poursuit, et l’administrateur comme le liquidateur conservent la faculté d’abandonner le bail s’ils estiment ne pas pouvoir payer les termes à venir.

En résumé, face à un plan de cession, le bailleur avisé transmet ses observations, se fait entendre par le tribunal, vérifie l’autorisation d’exploiter du repreneur et négocie, lorsque c’est possible, des garanties de paiement des termes postérieurs. S’il s’oppose à la cession, il doit démontrer en quoi elle nuit à ses intérêts légitimes et compromet la bonne mise en valeur du fonds, avec des pièces et non des affirmations générales. Et si le plan échoue, il reprend la voie de la résiliation pour défaut de paiement postérieur, dans les délais et devant le juge compétent.

La procédure collective du fermier n’est donc ni la fin automatique du bail rural, ni une impasse pour le bailleur. Le bail se poursuit tant que l’administrateur ou le liquidateur l’exige et paie les termes postérieurs ; les termes antérieurs se déclarent au passif dans les délais ; la résiliation suppose une mise en demeure de prendre parti restée sans réponse plus d’un mois ou un défaut de paiement postérieur constaté après trois mois, outre la voie rurale de l’article L. 411-31 exercée devant le tribunal paritaire avec une appréciation des manquements au jour de la demande ; et la cession du bail dans un plan suppose que le tribunal entende le bailleur et que le repreneur puisse exploiter régulièrement. Tenir ce calendrier, séparer l’antérieur du postérieur et mettre en cause les organes de la procédure : c’est ce qui distingue le bailleur qui récupère ses terres ou ses fermages de celui qui accumule les forclusions.