Vous avez signé l’acte authentique d’achat de votre appartement parisien il y a quelques semaines. Les cartons sont à peine défaits lorsqu’une lettre recommandée du syndic de copropriété arrive : plusieurs milliers d’euros de charges de copropriété resteraient dus sur votre lot, pour des exercices antérieurs à votre achat. Le syndic vous demande de payer, parfois sous la menace d’une action en justice ou d’une inscription d’hypothèque. Faut-il régler pour avoir la paix, ou ces sommes regardent-elles uniquement le vendeur ? La réponse tient en deux documents que beaucoup d’acquéreurs découvrent trop tard : l’état daté délivré par le syndic avant la vente et, le cas échéant, l’opposition formée par le syndic sur le prix de vente. Ces deux mécanismes, organisés par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et par les articles 5, 5-1, 6, 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967, répartissent les dettes entre le vendeur et l’acquéreur et offrent au syndicat un moyen direct de se payer sur le prix. Encore faut-il que chaque acteur respecte les délais et le formalisme : un état daté approximatif mais complet, un avis de mutation adressé dans les quinze jours, une opposition qui énonce le montant et les causes de la créance. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé ces règles dans un jugement du 25 mars 2026, et la Cour de cassation sanctionne les oppositions et les avis irréguliers. Cet article explique qui doit payer quoi, comment vérifier la réclamation du syndic et quels recours engager, à Paris et en Île-de-France, lorsque le syndic frappe à la mauvaise porte.
I. L’état daté et l’opposition du syndic : les deux verrous qui répartissent les dettes entre vendeur et acquéreur
A. L’état daté du syndic indique, même approximativement, les sommes dues par le vendeur
Avant la signature de l’acte authentique, le notaire ou le vendeur demande au syndic un état daté. Ce document n’est pas une simple formalité : il fige la photographie financière du lot au jour de la vente et sert de base à la répartition entre les parties. L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic adresse au notaire « un état daté comportant trois parties » et que, dans la première partie, « le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant », notamment au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel, des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, des charges impayées sur les exercices antérieurs et des avances exigibles. Le lien officiel de ce texte peut être consulté ici : article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
La deuxième partie de l’état daté recense, toujours de manière approximative, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur, comme les avances ou les provisions postérieures rendues exigibles par la déchéance du terme. La troisième partie annonce les sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire : reconstitution des avances, provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et provisions non encore exigibles des dépenses hors budget. Une annexe précise, pour les deux exercices précédents, la quote-part du lot dans le budget prévisionnel et dans les dépenses hors budget, ainsi que les procédures en cours auxquelles le syndicat est partie. Concrètement, l’acquéreur qui lit attentivement ces trois parties sait, avant de signer, ce que le vendeur laisse derrière lui et ce qu’il devra lui-même assumer.
Le tribunal judiciaire de Paris a illustré ce mécanisme dans son jugement du 25 mars 2026 (RG 23/14082), rendu à propos de la vente d’un lot de copropriété constatée par acte authentique du 4 mai 2021. Le syndic avait transmis au notaire, le 6 avril 2021, un état daté faisant apparaître 26 369,21 euros dus par le vendeur, 867,92 euros éventuellement dus par le syndicat au vendeur et de petites sommes incombant à l’acquéreur. Le notaire avait adressé au vendeur un décompte reprenant ces 26 369,21 euros et le vendeur, en transmettant son relevé d’identité bancaire sans émettre d’observation, avait donné son accord pour que le syndicat soit payé par prélèvement sur le prix de 990 000 euros. Le tribunal en a déduit que le vendeur ne démontrait aucune faute du syndic et l’a débouté de ses demandes fondées sur l’article 1240 du code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). La leçon est directe : le vendeur qui laisse passer l’état daté sans le contester avant la vente perd ensuite l’essentiel de ses moyens contre le prélèvement opéré sur le prix.
L’état daté protège aussi l’acquéreur. Lorsque le notaire adresse l’avis de mutation puis verse au syndicat les sommes retenues sur le prix, l’acquéreur entre dans les lieux avec un compteur remis à zéro pour le passé, à la condition que l’état daté ait été complet. Si le syndic réclame ensuite à l’acquéreur des arriérés antérieurs à la vente qui ne figuraient pas dans l’état daté, la première vérification porte sur ce document : ce qui n’y figure pas peut difficilement être imputé à celui qui a acheté en s’y fiant. À l’inverse, les sommes de la troisième partie, provisions non encore exigibles et reconstitution d’avances, restent à la charge naturelle de l’acquéreur et ne peuvent pas être renvoyées au vendeur.
Un point mérite une vigilance particulière lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire dans le même immeuble, situation fréquente à Paris quand un voisin rachète le studio d’à côté ou quand une société civile immobilière complète son patrimoine. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise alors un contrôle préalable : le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur et le syndic délivre un certificat attestant soit que l’intéressé n’est pas copropriétaire de l’immeuble, soit qu’il est à jour de ses charges. Le texte prévoit que « Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’acquéreur parisien déjà propriétaire dans l’immeuble doit donc solder ses propres dettes avant de signer, faute de quoi la vente ne peut pas être conclue.
B. L’opposition sur le prix permet au syndic de se payer avant que les fonds rejoignent le vendeur
Lorsque le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété », puis que « Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Les effets de cette opposition sont strictement encadrés. D’abord, « Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé » : le syndic ne peut pas retenir plus que ce qu’il a chiffré dans son acte. Ensuite, « Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition » : si le notaire verse l’intégralité du prix au vendeur malgré une opposition régulière, ce versement ne libère pas l’acquéreur ni le vendeur envers le syndicat. Enfin, « L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 », selon article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette hypothèque légale garantit largement le syndicat puisque l’article 19 dispose que « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et que l’article 19-1 ajoute que « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil » (article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le sort des fonds suit ensuite une mécanique simple. Le même article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que « Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues » et que, à défaut d’accord, « dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties ». Autrement dit, le vendeur qui conteste les sommes dispose d’une fenêtre de trois mois pour saisir le tribunal ; passé ce délai sans contestation, le notaire verse les fonds au syndicat et le vendeur ne peut plus s’opposer au paiement, même s’il conserve d’éventuels recours au fond. Dans l’affaire jugée à Paris en mars 2026, le notaire avait notifié l’avis de mutation le 5 mai 2021 et viré 25 889,21 euros sur le compte du syndicat : le vendeur, qui avait accepté le décompte avant la vente, a été débouté de sa demande de restitution présentée sur le fondement de l’article 1302 du code civil, selon lequel « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution » (article 1302 du code civil), faute de démontrer le caractère indu des sommes prélevées.
La Cour de cassation contrôle sévèrement la régularité de ces oppositions. Dans un arrêt du 22 juin 2017 (pourvoi n° 16-15.195), la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel qui avait validé une opposition globale, au motif que l’opposition doit détailler les sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes se rattachent. Le syndicat qui se contente d’un montant global, sans ventiler les provisions, les charges d’exercices antérieurs et les avances, et sans rattacher chaque somme au lot concerné, s’expose donc à l’annulation de son opposition. Dans un arrêt du 27 novembre 2013 (pourvois n° 12-25.824 et 12-27.385), la même chambre a rappelé l’exigence, à peine de nullité, de l’énoncé du montant et des causes de la créance, et la limitation des effets de l’opposition au montant ainsi énoncé. Pour l’acquéreur comme pour le vendeur, exiger la copie de l’acte d’opposition et vérifier sa ventilation constitue le premier réflexe utile : une opposition imprécise est une opposition fragile.
Le même formalisme protège les ventes forcées, nombreuses en Île-de-France. L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui encadre le contenu de l’opposition, commence par poser que « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation » et impose d’énoncer de manière précise le montant et les causes des créances de l’année courante et des deux dernières années échues, puis celles des deux années antérieures, puis les créances garanties par l’hypothèque légale et enfin les autres (article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Et lorsque le lot est vendu sur saisie immobilière ou sur licitation, ce texte désigne qui doit prévenir le syndic : « l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ». La Cour de cassation en a tiré les conséquences dans un arrêt du 18 juillet 2001 (pourvoi n° 00-13.404) : que le délai pour former opposition et mettre en oeuvre le privilège ne pouvait courir sans avis régulièrement adressé par l’avocat désigné par ces textes, de sorte qu’aucune forclusion ne pouvait être opposée au syndicat qui n’avait pas été avisé. L’adjudicataire parisien d’un lot saisi doit donc vérifier que l’avis a bien été adressé, car un avis manquant laisse la porte ouverte à une réclamation ultérieure du syndicat.
Enfin, chaque transfert de propriété doit être notifié au syndic sans délai, indépendamment de l’avis de mutation : l’article 6 du décret du 17 mars 1967 impose cette notification par les parties, par le notaire ou par l’avocat qui a obtenu la décision, et précise que « Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée » (article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). C’est cette notification qui permet au syndic de mettre à jour sa comptabilité et d’appeler les charges suivantes auprès du bon propriétaire. L’acquéreur qui s’assure que son notaire a accompli les deux démarches, avis de mutation et notification du transfert, évite que les appels de charges continuent d’être adressés au vendeur puis reviennent vers lui avec des frais de relance.
II. Contester la réclamation du syndic et récupérer les sommes indûment payées
A. Acquéreur : vérifier l’état daté, contester l’opposition et se retourner contre le vendeur ou le notaire
L’acquéreur qui reçoit une mise en demeure du syndic pour des dettes antérieures à son achat ne doit ni payer sous la pression ni ignorer le courrier. La première étape consiste à comparer, ligne par ligne, la réclamation avec l’état daté annexé à son acte de vente. Les sommes de la première partie incombent au vendeur ; celles de la troisième partie incombent à l’acquéreur ; les provisions exigibles du budget prévisionnel suivent une règle légale de répartition : l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux, « Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 », incombe au vendeur, tandis que le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel « incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité », et que le trop ou moins perçu révélé par l’approbation des comptes « est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes » (article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Les clauses de l’acte qui aménagent cette répartition ne sont pas opposables au syndicat : l’article 6-3 dispose que « Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux » (article 6-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le syndic applique donc la répartition légale, et c’est entre le vendeur et l’acquéreur que les ajustements conventionnels se règlent ensuite.
Si la réclamation du syndic porte sur des sommes qui auraient dû être prélevées sur le prix de vente, l’acquéreur demande au notaire la copie de l’avis de mutation et, le cas échéant, la copie de l’acte d’opposition. Une opposition qui n’énonce ni le montant ni les causes de la créance, ou qui se borne à un chiffre global sans détail par nature de créance et par lot, encourt la nullité au regard de la jurisprudence rappelée plus haut. L’acquéreur peut alors inviter le syndic à justifier sa créance poste par poste et, en cas de refus, porter la contestation devant le tribunal. L’article 20 ouvre expressément cette voie (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) puisqu’il réserve le cas de la « contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties ». Le vendeur dispose du même droit pendant le délai de trois mois durant lequel les fonds restent consignés chez le notaire : c’est dans cette fenêtre qu’il doit agir, par une assignation qui suspend le versement au syndicat jusqu’à la décision du juge.
Lorsque l’acquéreur a déjà payé au syndic des sommes qui incombaient au vendeur, il peut en demander la restitution au syndicat sur le fondement de l’article 1302 du code civil, à la condition de démontrer, pièces à l’appui, que la dette n’était pas la sienne : état daté, acte de vente, décomptes de charges et relevés de l’exercice concerné. Le jugement parisien de mars 2026 montre l’exigence des tribunaux sur ce point : la demande de restitution a été rejetée parce que le demandeur ne produisait aucun élément permettant au juge d’apprécier le caractère indu des sommes payées. L’acquéreur agit parallèlement contre le vendeur, qui reste tenu des dettes nées avant la vente, et contre le notaire si celui-ci a manqué à sa mission. Sur ce dernier point, le tribunal de Paris rappelle que le notaire est tenu d’une obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus ainsi que d’un devoir d’information et de conseil dont c’est au notaire de prouver l’exécution, sans pouvoir se retrancher derrière les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel. Un notaire qui libère les fonds sans l’accord du vendeur, ou qui omet d’adresser l’avis de mutation au syndic, engage sa responsabilité civile envers son client dès lors que le préjudice est certain et en lien direct avec le manquement.
Le moment le plus efficace pour agir reste celui de l’avant-contrat. Quand l’état daté révèle des arriérés importants, des procédures en cours mentionnées en annexe ou des travaux votés mais non encore appelés, l’acquéreur peut renégocier le prix, exiger que le vendeur solde avant la réitération ou insérer une clause de séquestre. Les acquéreurs dont le financement est fragile examinent au même moment leur clause suspensive d’obtention de prêt : lorsque la banque refuse le crédit, les démarches pour annuler un compromis de vente et récupérer l’acompte obéissent à des conditions strictes de conformité des demandes de prêt, comme l’explique notre analyse consacrée au refus de prêt et au sort de l’acompte (banque qui refuse le prêt : demandes conformes et acompte). De la même façon, un état daté alarmant peut justifier de ne pas réitérer la vente lorsque l’avant-contrat le permet, plutôt que d’acheter un contentieux avec l’appartement.
Le vendeur, de son côté, n’est pas démuni face à un état daté qu’il juge gonflé. Il peut contester les sommes avant la vente en exigeant du syndic le détail des appels, les relevés de compte et les procès-verbaux d’assemblée générale qui les fondent, et refuser de donner son accord à la libération des fonds pour la partie contestée. Il peut également vérifier que « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation », comme l’exige article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. En revanche, la stratégie qui consiste à laisser la vente se conclure en espérant récupérer ensuite les sommes prélevées se heurte à l’enseignement du jugement parisien : sans contestation préalable et sans preuve du caractère indu, le juge déboute. La contestation doit donc être exprimée par écrit, avant la signature de l’acte authentique, et suivie d’une action en justice dans le délai de trois mois si le désaccord persiste.
B. À Paris et en Île-de-France : juridiction compétente, délais pratiques et pièces à préparer
À Paris et en Île-de-France, les litiges de charges après une vente se concentrent devant le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble, puisque l’opposition contient élection de domicile dans le ressort de ce tribunal et que l’immeuble parisien, souvent ancien et aux charges élevées, génère des arriérés importants : ravalements votés à plusieurs dizaines de milliers d’euros, canalisations à reprendre, ascenseurs à remplacer. L’acquéreur d’un lot dans le septième, le seizième ou le huitième arrondissement comme celui d’un studio dans le dix-huitième ou le vingtième suit le même chemin procédural, mais les montants en jeu et la complexité des décomptes franciliens rendent la vérification ligne par ligne d’autant plus nécessaire. Les syndics professionnels parisiens adressent généralement l’état daté dans des délais courts ; l’acquéreur qui constate un retard ou une approximation excessive écrit au notaire pour exiger un état complet avant de signer.
Les délais à garder en tête tiennent sur une page. Quinze jours après le transfert de propriété pour l’envoi de l’avis de mutation par le notaire ; quinze jours après la réception de cet avis pour que le syndic forme opposition par acte extrajudiciaire ; trois mois après l’opposition régulière pour que le notaire verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation portée devant le tribunal par l’une des parties. À ces délais s’ajoute la prescription applicable aux actions en paiement des charges, que le vendeur et l’acquéreur ont intérêt à vérifier avant tout règlement : une créance prescrite ne peut plus fonder ni une opposition ni une condamnation, et le syndic doit alors en être débouté. Devant le tribunal judiciaire de Paris, la contestation d’une opposition prend la forme d’une assignation au fond, avec la possibilité de solliciter des délais de paiement lorsque la dette est établie mais que la situation financière de la partie condamnée le justifie.
Le dossier à constituer comprend l’acte authentique de vente avec l’état daté annexé, l’avant-contrat et ses conditions suspensives, l’avis de mutation et sa preuve d’envoi, l’acte d’opposition du syndic, les décomptes de charges des exercices concernés, les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté les travaux et approuvé les comptes, les relevés de versements et la correspondance avec le notaire. Les copropriétaires franciliens ajoutent utilement les appels de charges postérieurs à la vente, qui montrent à partir de quand le syndicat les a personnellement mis en cause, ainsi que toute mise en demeure reçue. Ce dossier permet au juge de trancher trois questions : la dette existait-elle à la date de la mutation, était-elle liquide et exigible, et qui, du vendeur ou de l’acquéreur, devait la supporter au regard de l’état daté et de la répartition légale. Lorsque le syndicat a inscrit une hypothèque légale sur le lot pour garantir sa créance, article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire, « même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente », de « demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond », ce qui offre une voie rapide pour libérer le bien en vue d’une revente.
Conclusion
L’acquéreur parisien qui reçoit une réclamation du syndic pour des charges antérieures à son achat tient sa défense dans l’état daté annexé à son acte : la première partie désigne les dettes du vendeur, la troisième celles de l’acquéreur, et la répartition légale des provisions s’impose au syndicat. L’opposition sur le prix, lorsqu’elle est régulière, purge le passé en prélevant les dettes sur les fonds de la vente ; lorsqu’elle est imprécise ou tardive, elle se conteste devant le tribunal, dans le délai de trois mois pendant lequel le notaire conserve les sommes. Le vendeur qui conteste doit le faire par écrit avant la vente et agir en justice sans attendre, tandis que l’acquéreur qui a payé à la place du vendeur ne récupère qu’en prouvant, pièces à l’appui, le caractère indu du versement. Vérifier l’état daté avant de signer, exiger l’avis de mutation et l’acte d’opposition, constituer le dossier des décomptes et des procès-verbaux : ces réflexes simples transforment une réclamation angoissante en un litige maîtrisé, à Paris comme dans toute l’Île-de-France.