Vous venez de signer un bail à Paris et le loyer vous paraît élevé : un loyer de base proche du plafond parisien, auquel s’ajoute un complément de loyer de 200, 300 euros ou davantage pour le charme de l’ancien , la proximité du métro ou une cuisine équipée. Ce montage reste courant dans la capitale, alors même que les juges parisiens annulent régulièrement de tels compléments quand le bailleur ne démontre pas un atout exceptionnel du logement. Le 8 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi annulé un complément de 265 euros par mois et condamné la bailleresse à restituer 2 508 euros aux locataires (RG 23/06289). Le 26 février 2026, le même tribunal a annulé un complément de 303 euros et condamné les bailleurs à payer 4 818,68 euros, dépôt de garantie compris (RG 25/05963). Dans les deux affaires, les locataires avaient d’abord saisi la commission départementale de conciliation dans les trois mois du bail, puis le juge dans les trois mois de l’avis de la commission. Cette séquence en deux temps n’a rien d’optionnel : la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission peut être soulevée d’office par le juge . Le calendrier législatif rend le sujet pressant : l’expérimentation de l’encadrement des loyers, prolongée jusqu’au 24 novembre 2026, pourrait être reconduite pour deux années supplémentaires, un dispositif discuté au Sénat en octobre 2026 dans le cadre de la proposition de loi pour la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs , déjà votée à l’Assemblée nationale. Cet article décrit pas à pas la voie à suivre à Paris : vérifier le dépassement à partir de l’arrêté préfectoral des loyers de référence, saisir la commission départementale de conciliation de Paris dans le délai de trois mois, puis saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’annulation du complément, un avenant au bail et le remboursement des sommes versées depuis la prise d’effet du bail.
I. Saisir la commission départementale de conciliation de Paris dans les trois mois du bail
A. Dans quel délai et comment saisir la commission quand le loyer dépasse le plafond parisien
À Paris, commune qui a demandé la mise en place du dispositif expérimental, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique . Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 % . Ces définitions figurent à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), dont les motifs sont reproduits mot pour mot dans les deux jugements parisiens cités en introduction. Concrètement, le locataire parisien doit d’abord identifier la catégorie de son logement (époque de construction, nombre de pièces, meublé ou vide) et son secteur géographique, puis comparer le loyer de base stipulé au bail avec le loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur à la signature. Dans l’affaire jugée le 26 février 2026, le loyer de base était de 1 037 euros pour un loyer de référence majoré de 1 037 euros : le loyer de base atteignait exactement le plafond, et tout l’enjeu portait donc sur le complément de 303 euros ajouté au-dessus. Dans l’affaire du 8 janvier 2024, le bail portait un loyer initial de 1 216 euros pour un appartement meublé de 39 m², plus 119 euros de provisions pour charges et un complément de 265 euros ; le tribunal a relevé que le bail ne mentionne ni l’année de construction de l’immeuble, ni le prix au m2 du loyer de référence majoré qu’il dit appliquer , des données indispensables pour permettre de vérifier la conformité du montant du loyer au regard de la réglementation sur l’encadrement des loyers . Le premier réflexe utile consiste donc à réclamer au bailleur, dès les premiers jours, l’année de construction prise en compte, le secteur géographique retenu et le montant au mètre carré du loyer de référence et du loyer de référence majoré, puis à recouper ces chiffres avec l’arrêté de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) applicable à Paris.
Lorsque le bail applique un complément de loyer, le texte applicable impose une démarche préalable avant tout recours au juge : Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. Les commissions départementales de conciliation elles-mêmes sont instituées par le décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l’application de l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et relatif aux commissions départementales de conciliation. À Paris, la saisine s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la commission départementale de conciliation de Paris, en joignant la copie du bail, l’état des lieux d’entrée et tout élément permettant d’identifier le loyer de référence applicable. L’exemple du dossier jugé en janvier 2024 montre le tempo à tenir : bail signé le 12 décembre 2022, saisine de la commission par lettre recommandée du 13 février 2023, soit deux mois après la signature, donc à l’intérieur du délai de trois mois. Dans le dossier jugé en février 2026, le bail avait pris effet le 4 octobre 2024 et la commission avait été saisie le 16 novembre 2024, soit six semaines après l’entrée dans les lieux, avant de rendre son avis le 19 février 2025. Deux précautions s’imposent. D’abord, le point de départ du délai de trois mois court à compter de la signature du bail, non de l’état des lieux ni du premier avis d’échéance : un locataire qui attend la première régularisation de charges ou la fin de l’installation prend le risque de laisser passer le délai. Ensuite, l’envoi doit être prouvé : recommandé avec accusé de réception, conservé avec le bordereau, et doublé d’un courrier au bailleur l’informant de la contestation, car la conciliation suppose que le bailleur accepte de discuter. Si aucun accord n’émerge, la commission rend un avis, favorable ou non, qui ouvre la seconde phase : En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. Le locataire parisien dispose donc d’un calendrier à double détente, trois mois puis trois mois, dont chaque terme conditionne la recevabilité de la suite. Manquer le premier délai expose à une irrecevabilité que le juge peut relever de lui-même, puisque la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge .
B. Quel dossier présenter : loyer de référence majoré, arrêté préfectoral et preuve du caractère exceptionnel
Devant la commission comme devant le juge, la répartition de la preuve penche en faveur du locataire : En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le principe général du droit civil de la preuve va dans le même sens : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Autrement dit, le locataire n’a pas à démontrer que son appartement est banal ; il lui suffit de contester le complément dans les formes et délais, et il revient au bailleur d’établir l’atout exceptionnel. Le dossier du locataire doit néanmoins mettre la commission en mesure de comprendre la situation : copie du bail avec le montant du complément et les caractéristiques invoquées, arrêté DRIHL applicable avec le tableau des loyers de référence du secteur, calcul du prix au mètre carré, photographies de l’immeuble et du logement, état des lieux d’entrée, et tout document sur la performance énergétique. Ce dernier point mérite une attention particulière, car la loi énumère des défauts qui interdisent purement et simplement tout complément : Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. Un diagnostic de performance énergétique classé F ou G, des traces d’humidité, un vis-à-vis proche ou une installation électrique dégradée ferment donc le débat avant même toute comparaison avec le voisinage. Dans le dossier de janvier 2024, les locataires invoquaient un boîtier fibre inopérant, un compteur défectueux et une installation électrique non conforme, ainsi qu’un vis-à-vis proche de moins de dix mètres en oblique ; le tribunal a écarté ce dernier argument, non confirmée par des éléments probants et ne respectant pas la charge de la preuve qui incombe aux demandeurs , ce qui rappelle que chaque défaut allégué doit être étayé par des pièces : diagnostic, constats, photographies datées, échanges écrits avec le bailleur.
Pour le surplus, le complément n’est admis que si trois conditions cumulatives sont réunies, posées par l’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 cité par le jugement du 26 février 2026 : les caractéristiques invoquées 1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; 2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; 3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Le tribunal parisien en déduit une grille d’analyse exigeante : le complément de loyer doit s’agir de caractéristiques qui sont réellement exceptionnelles, c’est-à-dire qu’on ne trouve que rarement, et déterminantes ; elles ne doivent pas être accessoires , tout en admettant qu’ une terrasse ou un jardin, une hauteur de plafond de plus de 3,3 mètres, une vue exceptionnelle sur un monument ou des équipements luxueux peuvent justifier un supplément au-delà du plafond. À l’inverse, les justifications courantes sont systématiquement écartées. Dans le dossier de février 2026, le bail visait immeuble idéalement situé proche des transports et commerce, rue en sens unique, charme de l’ancien avec poutres apparentes, fenêtres en double vitrage, cuisine ouverte aménagée et équipée de plaques de cuisson et d’un réfrigérateur, très bonne disposition sans perte de place . Le tribunal répond point par point : la proximité du métro et des commerces constitue une caractéristique générale du marché parisien, déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur , le calme lié au sens unique ne présente aucun caractère exceptionnel , le charme de l’ancien et les poutres apparentes sont fréquentes dans les immeubles anciens , la cuisine aménagée est un élément de confort courant , le plan optimisé est un atout normal , et le double vitrage tend à devenir un standard dans les immeubles au regard des obligations liées à la performance énergétique . Dans le dossier de janvier 2024, le bail justifiait le complément par une liste d’équipements électroménagers et d’ameublement : lave-linge séchant, bouilloire, grille-pain, canapé convertible, télévision, aspirateur, fer à repasser . Le tribunal juge que ces éléments, certes ne figurent pas dans la liste des équipements obligatoires du bail meublé, et qui sont éléments de confort, pouvant le cas échéant, justifier l’application du loyer majoré, n’entrent pas dans le champ visé par le complément de loyer , car le complément exige des différences notables lui conférant un attrait supérieur aux autres appartements de la même catégorie, dans le même secteur géographique , avec des éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer comme une vue directe sur un monument historique, des prestations complémentaires (parking, cave, garage à vélo, terrasse, balcon, jardin, équipements spéciaux, prestations rares et remarquables…) . Le même jugement précise que les atouts invoqués ne doivent pas avoir déjà été pris en compte pour l’application du loyer de référence majoré . Enfin, l’argument tiré des annonces du quartier ne passe pas : la production par le bailleur d’avis de location relatifs à des appartements comparables dans le même secteur géographique est dépourvue de pertinence , car le dispositif d’encadrement des loyers repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral , et les annonces ou avis de location ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent en aucun cas se substituer aux loyers de référence légalement opposables . Le dossier gagnant du locataire se construit donc en miroir : rappeler le plafond de l’arrêté, lister les défauts éventuels qui ferment tout complément, puis montrer que chaque caractéristique invoquée est soit déjà intégrée au loyer de référence, soit courante, soit non structurelle.
II. Saisir le juge des contentieux de la protection pour annuler le complément et se faire rembourser
A. Annulation du complément et remboursement depuis la prise d’effet : avenant, dépôt de garantie et intérêts
Quand la conciliation échoue, le second délai de trois mois court à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation . Le juge compétent à Paris est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par requête ou par assignation délivrée par commissaire de justice. La chronologie du dossier de février 2026 illustre un parcours complet : bail à effet au 4 octobre 2024, saisine de la commission le 16 novembre 2024, avis du 19 février 2025 estimant que les caractéristiques techniques, de localisation et de confort mentionnées au bail ne justifient pas le complément de loyer , assignation du 13 mai 2025, audience le 19 décembre 2025 et jugement le 26 février 2026. Le locataire demandait l’annulation du complément de 303 euros, un avenant de suppression sous astreinte, le remboursement du trop-versé actualisé à 4 818,68 euros et 2 000 euros au titre des frais de procédure. Le tribunal ANNULE le complément de loyer stipulé au contrat de bail , CONDAMNE les bailleurs à payer la somme de 4 818,68 euros en remboursement du complément de loyer versé depuis le mois d’octobre 2024 et au montant inclus à ce titre dans le dépôt de garantie , et ENJOINT aux bailleurs de soumettre au locataire pour signature un avenant au contrat de bail prévoyant la suppression du complément de loyer , tout en refusant l’astreinte, dès lors que les bailleurs, au regard du présent jugement, s’exposent à de nouvelles condamnations pour le cas où le complément de loyer serait encore facturé . Trois enseignements pratiques s’en dégagent. D’abord, l’annulation rétroagit à la prise d’effet du bail : Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail. Le trop-perçu se calcule donc mois par mois depuis l’entrée dans les lieux, au prorata pour un mois incomplet : 303/31 × 28 jours plus 303 × 14 mois dans le cas jugé en 2026. Ensuite, le dépôt de garantie suit le même sort : quand il a été calculé sur un loyer incluant le complément illicite, la fraction correspondante doit être restituée, soit 303 euros dans cette affaire. Enfin, la décision fixe l’avenir en plus du passé : avenant de suppression ordonné par le juge, ce qui évite au locataire de devoir contester chaque échéance. Le dossier de janvier 2024 complète le tableau pour le cas où le bailleur ne se présente pas : la bailleresse, régulièrement convoquée pour avoir accusé réception du dossier le 18 août 2023, ne comparaît pas et n’est pas représentée , sans informer le tribunal d’un motif d’absence ou d’une demande de renvoi . Le tribunal applique alors la règle du défaut : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » La décision, réputée contradictoire , PRONONCE LA NULLITE de la clause du bail fixant un complément de loyer mensuel de 265 euros et CONDAMNE la bailleresse à payer aux locataires solidairement la somme de 2508 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts à taux légal à compter de date du présent jugement . Le fondement civiliste est rappelé dans les motifs : un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul , et le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé , tandis que le contrat est maintenu lorsque la loi répute une clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien ; le bail survit donc, amputé de sa seule clause illicite. Sur les intérêts, le tribunal vise la règle selon laquelle En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement , avec des intérêts qui courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement . Le bail, pour le reste, demeure régi par la force obligatoire du contrat : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Et quand le bailleur persiste à facturer un complément annulé, le créancier peut en poursuivre l’exécution en nature, puisque Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Un comportement durablement abusif peut en outre engager la responsabilité du bailleur sur le fondement du fait dommageable : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
B. Dépens, frais de procédure et exécution immédiate : ce que le bailleur qui perd paie à Paris et en Île-de-France
Le contentieux du complément de loyer se joue devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, formation du juge des contentieux de la protection, en dernier ressort ou en premier ressort selon les montants en jeu : le jugement de janvier 2024 est rendu en dernier ressort , celui de février 2026 en premier ressort , donc susceptible d’appel. Dans les deux cas, le bailleur qui succombe supporte les dépens : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Au-delà des dépens, le locataire peut solliciter le remboursement de ses frais non compris dans les dépens, sur le fondement du texte qui prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » , en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée . En février 2026, le locataire réclamait 2 000 euros à ce titre et a obtenu 1 200 euros, le tribunal relevant qu’ il serait inéquitable de laisser à la charge du locataire la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens . Conserver les justificatifs, factures d’avocat, constats et frais de déplacement, permet au juge de chiffrer cette indemnité. Surtout, la décision de première instance s’applique sans attendre un éventuel appel : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le jugement de février 2026 RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire , de sorte que le remboursement de 4 818,68 euros et la signature de l’avenant peuvent être exigés dès la signification, même si les bailleurs font appel. À Paris et en Île-de-France, trois repères pratiques complètent le dispositif. D’abord, la juridiction compétente suit le logement : pour un appartement situé dans la capitale, la commission départementale de conciliation de Paris puis le tribunal judiciaire de Paris sont saisis, avec des délais de traitement qui expliquent l’étalement constaté, environ trois mois entre la saisine de la commission et son avis, puis neuf mois entre l’assignation et le jugement dans le dossier de 2026. Ensuite, les locataires en bail mobilité ne suivent pas ce circuit : le délai de trois mois pour saisir la commission ne s’applique pas à eux, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi , et leur contestation obéit à un régime propre lié à la nature temporaire de ce bail d’un à dix mois. Enfin, la révision annuelle du loyer par l’indice de référence des loyers ne doit pas être confondue avec le complément : l’indice fait évoluer le loyer de base chaque année dans la limite légale, tandis que le complément sanctionne un supplément permanent censé rémunérer un atout exceptionnel ; un bailleur ne peut ni déguiser une hausse annuelle en complément, ni cumuler les deux pour franchir indirectement le plafond. Les bailleurs des communes limitrophes de la petite couronne soumises au dispositif, comme les locataires parisiens qui déménagent en proche banlieue, appliquent la même méthode : arrêté du préfet du département concerné, loyer de référence majoré du secteur, puis, en cas de complément, commission départementale du département du logement et juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. Pour un bail signé à Paris à l’automne 2026, le calendrier se résume ainsi : vérifier le plafond dès la remise des clés, saisir la commission parisienne en recommandé avant la fin des trois mois suivant la signature, conserver l’avis rendu, puis, faute d’accord, saisir le juge dans les trois mois de la réception de cet avis, en chiffrant le remboursement mois par mois depuis la prise d’effet, dépôt de garantie inclus, avec les intérêts au taux légal.
Conclusion
À Paris, un complément de loyer ne se présume pas : il se prouve, par le bailleur, au regard d’atouts structurels, rares et durables, jamais pris en compte dans le loyer de référence, et jamais quand le logement présente l’un des défauts qui l’interdisent, de l’humidité au vis-à-vis proche en passant par une étiquette énergétique F ou G. Le locataire qui découvre un supplément contestable après la signature dispose d’une voie balisée : saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature, puis, sans accord, saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois de l’avis, pour obtenir l’annulation du complément, un avenant qui le supprime et le remboursement intégral du trop-versé depuis l’entrée dans les lieux, comme les 2 508 euros restitués en janvier 2024 et les 4 818,68 euros alloués en février 2026, avec les dépens et une indemnité de procédure à la charge du bailleur qui perd, et une exécution immédiate même en cas d’appel. Alors que le Sénat examine en octobre 2026 la prolongation de l’expérimentation au-delà du 24 novembre 2026, vérifier son plafond parisien dès la signature et agir dans les délais reste le réflexe qui transforme un supplément imposé en remboursement obtenu.