Vous avez construit sans permis, ou en dépassant largement l’autorisation obtenue, et la convocation devant le tribunal correctionnel vient d’arriver. Ou bien la commune vous assigne pour faire démolir l’ouvrage. La première question qui occupe les nuits du propriétaire est directe : la démolition est-elle inévitable, combien l’astreinte peut-elle coûter chaque jour de retard, et existe-t-il encore un moyen de sauver la construction ? La réponse du droit de l’urbanisme est plus nuancée que la rumeur : le juge dispose d’un choix entre la mise en conformité et la démolition, l’astreinte obéit à des conditions strictes de validité, et la prescription peut éteindre l’action publique lorsque les travaux sont achevés depuis plus de six ans. Trois décisions récentes de la Cour de cassation, rendues en 2024 et 2026, précisent chacun de ces points et dessinent une stratégie de défense concrète. Cet article décrit, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs, ce que le tribunal peut ordonner, ce que l’astreinte coûte réellement, quels délais surveiller et quels recours exercer, étape par étape.

I. Le juge choisit entre la mise en conformité et la démolition, et ce choix se contrôle

A. Devant le tribunal correctionnel, la démolition n’est qu’une des mesures possibles

Construire sans permis de construire, ou en méconnaissance des prescriptions du permis obtenu, constitue le délit prévu par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme. Le texte dispose que le fait d’exécuter les travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des règles applicables « est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite ». Pour une extension de 40 mètres carrés de surface de plancher, le plafond théorique atteint ainsi 240 000 euros d’amende, outre six mois d’emprisonnement en cas de récidive. Les poursuites peuvent viser non seulement le propriétaire, mais aussi les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes et les entrepreneurs. L’amende n’est toutefois que le premier volet du jugement : le tribunal doit en outre statuer sur le sort de l’ouvrage lui-même.

Le champ des travaux soumis à permis est défini par l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme, qui couvre les constructions nouvelles, et les violations des règles du plan local d’urbanisme relèvent en outre de l’article L. 610-1 du même code, visé par l’article L. 480-5 aux côtés de l’article L. 480-4 pour le prononcé des mesures sur l’ouvrage. C’est l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme qui organise cette seconde décision. En cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal statue « soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur ». Le juge dispose donc d’une alternative réelle : ordonner les travaux qui rendent la construction conforme, ou ordonner sa démolition pure et simple. Le choix dépend de la gravité de la violation, de la possibilité technique et juridique d’une régularisation, et des observations recueillies avant de statuer.

Car la loi impose au tribunal d’entendre l’administration avant de trancher. Le même article L. 480-5 du code de l’urbanisme prévoit que le tribunal statue « au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent », et il peut décider « même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers ». La formule est équilibrée : l’avis du maire ou du préfet doit être sollicité, mais il ne lie pas le juge. Cette garantie procédurale n’est pas une formalité que le tribunal pourrait négliger. Dans un arrêt du 20 janvier 2026 (Cour de cassation, chambre criminelle, pourvoi n° 25-83.987), la Cour a cassé un arrêt d’appel qui avait ordonné la remise en état des lieux au motif qu’aucune mention de l’arrêt, de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissait que le maire, le préfet ou son représentant avaient été entendus ou avaient produit des observations (même arrêt du 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Le propriétaire poursuivi pour avoir édifié sans permis plusieurs constructions, dont une piste de quad, a donc obtenu l’annulation de la mesure de remise en état pour ce seul motif procédural. En pratique, la défense vérifie systématiquement, dès la première audience, si le dossier contient les observations écrites de la mairie ou la trace d’une audition : leur absence vicie la mesure ordonnée, même lorsque la culpabilité elle-même est établie.

Le tribunal peut également ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du condamné, dans deux journaux régionaux ou locaux. Le même article L. 480-4 permet en outre de poursuivre toute la chaîne des intervenants : utilisateurs du sol, bénéficiaires des travaux, architectes, entrepreneurs et autres personnes responsables de l’exécution. Le maître d’ouvrage parisien qui a fait réaliser les travaux par une entreprise ne porte donc pas seul le risque pénal, et l’entrepreneur qui a exécuté des travaux manifestement irréguliers sans s’enquérir de l’autorisation peut être condamné aux côtés du propriétaire. Cette pluralité de responsables ouvre aussi des voies de recours entre eux : le propriétaire condamné peut rechercher la garantie de l’entrepreneur ou de l’architecte qui l’a laissé construire sans permis, devant le juge civil, lorsque leur mission comprenait le suivi administratif du chantier.

Cette peine complémentaire, souvent négligée dans les stratégies de défense, s’ajoute à l’amende et à la mesure sur l’ouvrage ; elle mérite d’être contestée lorsqu’elle apparaît disproportionnée au regard de la situation personnelle du prévenu.

B. La commune peut aussi agir au civil, mais la démolition y est devenue subsidiaire

Parallèlement à l’action pénale, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée. C’est la voie de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui vise l’ouvrage « édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Cette action civile présente une particularité redoutable pour le propriétaire : « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. » Dix ans, contre six pour l’action publique : une construction achevée depuis sept ans peut échapper au procès pénal tout en restant exposée à l’action en démolition de la commune.

La mesure peut aussi être prononcée dans le cadre des procédures simplifiées : l’article L. 480-5 vise expressément l’ordonnance pénale des articles 495 à 495-6 du code de procédure pénale et la comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité. Même jugé vite, le dossier peut donc se solder par une démolition, ce qui impose de préparer la défense sur l’ouvrage dès la première convocation, y compris en procédure simplifiée. Pour les aménagements dispensés de toute formalité, l’article L. 480-14 renvoie à l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme : une terrasse ou un exhaussement dispensé de permis reste exposé à l’action communale s’il viole cet article. Mais cette voie civile s’est considérablement resserrée au profit du propriétaire. Par sa décision du 31 juillet 2020 (Conseil constitutionnel, décision n° 2020-853 QPC), le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution, dans leur rédaction alors applicable, les mots de ce texte qui permettaient au juge civil d’ordonner la démolition. Depuis, la démolition ou la remise en état d’origine ordonnée sur ce fondement est une mesure subsidiaire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé avec netteté le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-14.342) : la Cour juge qu’il résulte de la décision du Conseil constitutionnel que la démolition ou la remise en état d’origine ne peut être ordonnée sur ce fondement qu’après vérification qu’aucune mise en conformité ne suffit. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait réalisé un exhaussement de terrain de grande ampleur sans autorisation, et la cour d’appel de Chambéry avait ordonné la remise en état d’origine en retenant simplement que l’ampleur des travaux nécessitait une autorisation. Cassation : les juges d’appel auraient dû rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire. Le juge doit donc explorer d’office la piste de la régularisation, dès lors que le propriétaire l’accepte, avant de prononcer la démolition.

Pour le propriétaire assigné par la commune, la ligne de défense est claire : proposer explicitement une mise en conformité, déposer ou faire état d’une demande d’autorisation couvrant l’existant, et contraindre le tribunal à motiver pourquoi cette solution ne suffirait pas. Une démolition prononcée sans cette recherche encourt la cassation. Cette jurisprudence récente transforme profondément l’équilibre du contentieux : la démolition civile n’est plus la sanction réflexe de la construction sans permis, mais l’ultima ratio d’un ouvrage que rien ne peut mettre en conformité.

II. Astreinte, délais et recours : ce qui se joue après le jugement

A. L’astreinte peut coûter très cher, mais elle n’est valable qu’avec un délai fixé par le juge

Lorsque le tribunal ordonne la démolition ou la mise en conformité, il assortit presque toujours son injonction d’une astreinte : une somme due par jour de retard dans l’exécution. C’est l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme qui fixe le régime : « Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard. » Au taux maximal, une année d’inexécution représente 182 500 euros, et le tribunal peut même, si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, relever le montant de l’astreinte au-delà du maximum, sur réquisition du ministère public. Le dispositif est donc potentiellement ruineux, et le tribunal peut en outre ordonner l’exécution provisoire de l’injonction : la démolition doit alors être réalisée même en cas d’appel.

Mais cette arme obéit à une condition de validité absolue : le jugement doit fixer le délai imparti pour exécuter l’ordre. Sans délai, l’astreinte ne court jamais. La Cour de cassation l’a jugé le 26 mars 2024 (chambre criminelle, pourvoi n° 23-81.499) dans une affaire où un tribunal correctionnel avait ordonné en 2013 une mise en conformité sous astreinte de 50 euros par jour de retard, sans fixer le point de départ. Un titre de perception de 11 450 euros avait été émis en 2015, suivi d’un commandement de payer du Trésor public. La cour d’appel d’Orléans a annulé le titre et les décisions prises sur son fondement, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la préfète : l’astreinte avait été ordonnée sans que soit fixé le délai imparti pour la mise en conformité exigé par l’article L. 480-7, de sorte qu’elle n’avait jamais commencé à courir faute de point de départ fixé par le tribunal. Onze mille euros d’astreinte liquidée ont ainsi été effacés pour un vice du jugement initial. Tout propriétaire sommé de payer une astreinte d’urbanisme doit donc commencer par relire le jugement qui l’a prononcée : si aucun délai d’exécution n’y figure, la liquidation est contestable devant le juge de l’exécution par la voie de l’incident contentieux d’exécution.

Même régulièrement prononcée, l’astreinte n’est pas une mécanique aveugle. L’article L. 480-7 du code de l’urbanisme autorise le tribunal à « dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter ». Le propriétaire qui démontre des démarches actives — devis d’entreprises de démolition, demande de permis de régularisation en cours d’instruction, difficultés financières documentées — peut obtenir une remise partielle. L’astreinte court en principe de l’expiration du délai jusqu’au jour de l’exécution complète, de sorte que chaque semaine gagnée par une exécution rapide réduit directement la dette. Enfin, la liquidation de l’astreinte donne lieu à un titre exécutoire qui peut être contesté : opposition au titre de perception, recours gracieux, puis requête devant le tribunal correctionnel statuant sur l’incident contentieux d’exécution, avec appel possible. Chaque étape est un délai supplémentaire mis à profit pour régulariser ou exécuter.

Lorsque l’exécution provisoire de l’injonction a été ordonnée, le propriétaire peut saisir le premier président de la cour d’appel d’une demande de suspension en démontrant des conséquences manifestement excessives : démolition d’une résidence principale occupée, coût de démolition disproportionné alors qu’une demande de permis est en cours d’instruction, ou atteinte irréversible avant que la cour d’appel ne statue. Cette procédure de référé, jugée en quelques semaines, constitue souvent la seule parade contre une démolition exécutée avant l’arrêt d’appel.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux de l’exécution présente des traits locaux concrets. Le tribunal compétent est celui du lieu des travaux, et les astreintes prononcées par le tribunal judiciaire de Paris ou les tribunaux franciliens sont liquidées puis recouvrées par les services de l’État dans le département. Les montants en jeu sont souvent élevés car les surfaces construites sans permis en zone dense représentent des valeurs foncières considérables : à 500 euros par jour, six mois de retard coûtent 91 500 euros. La juridiction d’appel compétente, la cour d’appel de Paris, statue sur les incidents d’exécution comme sur les appels au fond, et les délais d’audiencement franciliens, souvent de plusieurs mois, offrent une fenêtre réelle pour déposer une demande de permis couvrant l’existant pendant que la procédure suit son cours.

B. Prescription, régularisation et recours : les trois portes de sortie à examiner dans l’ordre

La première vérification porte sur la prescription de l’action publique. Les infractions d’urbanisme sont des délits, et l’article 8 du code de procédure pénale dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise ». Pour les constructions sans permis, la Cour de cassation juge que l’infraction s’accomplit tant que les travaux s’exécutent : le point de départ du délai de six ans est donc la date d’achèvement des travaux, et non leur commencement. Le service public l’explique dans sa fiche consacrée aux délais de prescription des infractions d’urbanisme (service-public.gouv.fr, fiche F642). Deux précisions issues de l’arrêt du 20 janvier 2026 (n° 25-83.987) sont déterminantes pour la défense. D’abord, la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public, et qu’il appartient au ministère public d’établir que l’action n’est pas éteinte par la prescription : c’est au parquet de prouver que les travaux se sont achevés il y a moins de six ans, au moyen de procès-verbaux datés, de photographies aériennes ou de témoignages, et non au prévenu de démontrer l’ancienneté de sa construction. Ensuite, le juge doit dater précisément l’achèvement : la cour d’appel de Rennes a été censurée pour avoir rejeté l’exception de prescription sans avoir recherché le point de départ du délai de prescription en fonction de la date d’achèvement. Concrètement, le propriétaire rassemble tout ce qui date la fin du chantier — factures d’entreprises, attestations d’achèvement, relevés de consommation d’eau et d’électricité, images satellites horodatées — et conteste pied à pied les pièces du parquet. Si l’achèvement remonte à plus de six ans avant le premier acte de poursuite, l’action publique est éteinte et aucune peine, ni aucune mesure de l’article L. 480-5, ne peut plus être prononcée au pénal. Reste toutefois l’action civile communale de dix ans de l’article L. 480-14, qui court elle aussi depuis l’achèvement : entre six et dix ans, le pénal est fermé mais la commune peut encore agir au civil, avec la protection nouvelle de la mise en conformité prioritaire décrite plus haut.

La deuxième porte de sortie est la régularisation. Une construction édifiée sans permis n’est pas nécessairement condamnée : si elle respecte les règles du plan local d’urbanisme applicable, son propriétaire peut déposer une demande de permis de construire couvrant l’existant, ou une déclaration préalable selon la nature des travaux. La délivrance de l’autorisation éteint l’intérêt pratique de la démolition, même si elle n’efface pas rétroactivement l’infraction pénale déjà commise. Cette articulation entre régularisation administrative et procès pénal fait l’objet de développements détaillés dans l’analyse consacrée à la régularisation des constructions édifiées sans autorisation, de la mise en demeure au recours, qui décrit les démarches, les pièces et les délais à respecter devant la mairie. À Paris, où le plan local d’urbanisme bioclimatique encadre strictement les gabarits, les prospects et les performances énergétiques, la régularisation suppose une vérification minutieuse de la conformité de l’existant aux règles de la zone : hauteur, emprise, destination, aspect. Lorsque l’existant viole le PLU de manière substantielle — dépassement de hauteur en zone de protection, construction en espace libre protégé — la régularisation est illusoire et la défense doit se concentrer sur la prescription et sur la négociation d’une mise en conformité partielle plutôt que d’une démolition totale.

La troisième porte est celle des recours contre le jugement lui-même. L’appel du jugement correctionnel doit être formé dans les dix jours de son prononcé contradictoire, et il est suspensif sauf exécution provisoire ordonnée pour l’injonction de démolir ou de mettre en conformité. Lorsque l’exécution provisoire a été prononcée, un référé devant le premier président peut en demander la suspension, en démontrant des conséquences manifestement excessives. Après l’arrêt d’appel, le pourvoi en cassation reste ouvert, comme le montrent les trois arrêts cités dans cet article : prescription mal motivée, absence d’audition du maire ou du préfet, défaut de recherche d’une mise en conformité sont autant de moyens qui ont prospéré devant la Cour de cassation en 2024 et 2026. Enfin, la liquidation de l’astreinte peut être contestée par l’incident contentieux d’exécution, voie dans laquelle le condamné sollicite le réexamen des conditions d’exécution, la dispense partielle ou la constatation de l’inexécutabilité.

En définitive, le propriétaire qui apprend que le tribunal veut ordonner la démolition de sa construction n’est pas démuni, à condition d’agir vite et dans le bon ordre. Dater l’achèvement des travaux pour tester la prescription de six ans, vérifier que le maire ou le préfet a été entendu avant toute mesure de l’article L. 480-5, exiger qu’un délai figure dans le jugement prononçant l’astreinte, proposer une mise en conformité avant que la commune n’obtienne la démolition au civil, déposer une demande de permis couvrant l’existant lorsque le PLU le permet, et contester chaque titre de perception irrégulier : telle est la méthode qui, pièce par pièce, transforme une démolition annoncée en mise en conformité négociée. Les décisions rendues en 2024 et 2026 montrent que les juges sanctionnent les procédures bâclées et privilégient la conformité à la destruction, pourvu que le propriétaire s’en donne les moyens à temps.