Votre terrain est frappé d’un emplacement réservé au plan local d’urbanisme : la mairie peut y prévoir une voie, un équipement public, un espace vert ou un programme de logements, et votre droit de construire se trouve gelé tant que la réserve est opposable. Face à ce blocage, le code de l’urbanisme ouvre au propriétaire un droit de délaissement, c’est-à-dire la faculté de mettre la collectivité bénéficiaire en demeure d’acheter le terrain. Le régime de cette mise en demeure vient toutefois d’être profondément remanié par la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement : là où la collectivité se trouvait autrefois engagée dans un processus d’acquisition dont elle ne pouvait s’extraire, elle peut désormais renoncer à acheter, et le propriétaire ne conserve à titre de garantie que l’inopposabilité de la réserve. À Paris et en Île-de-France, où les plans locaux d’urbanisme comportent de nombreux emplacements réservés pour voirie, équipements et espaces verts, cette bascule change concrètement la stratégie du propriétaire : faut-il mettre en demeure, quand saisir le juge, quel prix espérer, et que faire si la collectivité refuse d’acquérir ? Cet article décrit la procédure applicable en 2026, les délais qui enferment chaque étape, la fixation du prix et les recours devant le juge judiciaire et le juge administratif, à partir des textes en vigueur et de décisions rendues sur des terrains franciliens.
I. Votre terrain est-il vraiment bloqué par un emplacement réservé opposable ?
Avant d’adresser la moindre mise en demeure, le propriétaire doit vérifier trois éléments : l’existence et l’opposabilité de la réserve dans le document local applicable, l’identité exacte de son bénéficiaire, et la portée réelle du gel du droit de construire. Une mise en demeure adressée à la mauvaise personne ou fondée sur une réserve non opposable expose à un refus, à une année perdue et à un contentieux mal engagé.
A. Identifier la réserve, son bénéficiaire et le document qui la rend opposable
L’article L. 151-41 du code de l’urbanisme dispose que le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés : aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques, aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier, aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques, et, dans les zones urbaines et à urbaniser, à des programmes de logements définis dans le respect des objectifs de mixité sociale. La réserve figure dans les pièces réglementaires du plan local d’urbanisme, avec sa localisation, sa superficie et la collectivité ou le service public bénéficiaire. Le propriétaire la découvre le plus souvent à l’occasion d’un certificat d’urbanisme, d’une demande de permis refusée ou d’une déclaration d’intention d’aliéner, mais seule la lecture du plan et de son règlement permet de savoir qui est bénéficiaire et pour quel projet.
Le droit de délaissement naît dès que le plan est opposable aux tiers. L’article L. 152-2 du code de l’urbanisme prévoit que le propriétaire d’un terrain réservé peut exiger l’acquisition dès que le plan est opposable, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité. La lettre exacte du texte mérite d’être citée : le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. Autrement dit, ni l’attente d’une révision du plan ni un sursis à statuer en cours ne privent le propriétaire de son initiative : c’est au bénéficiaire de la réserve de se prononcer.
À Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique comporte des emplacements réservés au profit de la Ville, de l’État ou d’établissements publics, notamment pour des équipements, des espaces verts et des programmes de logements. En petite et grande couronne, les plans intercommunaux réservent fréquemment des terrains pour des voies, des groupes scolaires ou des continuités écologiques. Le bénéficiaire n’est pas toujours la commune : il peut s’agir du département pour une route, d’un établissement public territorial ou d’un syndicat pour un équipement. Or la qualité du destinataire de la mise en demeure est déterminante, car la jurisprudence sanctionne les erreurs d’aiguillage. Dans une affaire jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 16 avril 2013, des propriétaires avaient mis en demeure la commune puis le conseil général, et le département, devenu bénéficiaire des emplacements après une modification du plan, avait déclaré reprendre le délai d’instruction de la mise en demeure avant de saisir le juge de l’expropriation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2013, n° 11-27.643). La cour d’appel avait déclaré la saisine irrecevable au motif que le département ne justifiait pas de sa qualité de bénéficiaire ; la Cour de cassation a censuré cette analyse pour méconnaissance des termes du litige et violation du contradictoire, et a renvoyé l’affaire. L’enseignement pratique demeure : identifier le bénéficiaire actuel de la réserve, vérifier les modifications du plan intervenues depuis son inscription, et conserver la preuve de chaque notification.
Le gel du droit de construire mérite lui aussi une vérification précise. L’emplacement réservé rend en principe le terrain inconstructible, hormis la réalisation du projet justifiant la réserve ou un projet compatible avec elle. Mais les règlements locaux admettent parfois l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes. Avant de mettre en demeure, le propriétaire a donc intérêt à faire établir par un certificat d’urbanisme ce qui reste autorisé sur sa parcelle : si une extension limitée ou une réfection demeure possible, la stratégie contentieuse et patrimoniale n’est pas la même que face à un blocage total. Cette vérification conditionne aussi l’évaluation du préjudice et, le cas échéant, du prix.
B. Adresser une mise en demeure régulière : destinataire, mentions et occupants
La procédure commence par une mise en demeure de procéder à l’acquisition, adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien, conformément à l’article L. 230-1 du code de l’urbanisme. Le texte dispose que la mise en demeure est adressée à la mairie de la commune où se situe le bien et qu’elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. La formule légale mérite citation complète : la mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l’initiative de la collectivité ou du service public qui fait l’objet de la mise en demeure, et ils sont tenus de se faire connaître dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité.
Trois exigences pratiques en découlent. D’abord, l’envoi à la mairie, même lorsque le bénéficiaire de la réserve est une autre personne publique : c’est la réception en mairie qui fait courir le délai d’un an imparti à la collectivité pour se prononcer, et c’est cette date qui servira de point de départ au paiement du prix en cas d’accord amiable. L’envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conservé avec son accusé, constitue la preuve minimale. Ensuite, l’inventaire des occupants et titulaires de droits : un fermier, un locataire, un emphytéote ou un usufruitier omis peut compliquer le transfert et priver des intéressés de leurs droits à indemnité. Enfin, la publicité collective organisée à l’initiative de la personne mise en demeure : le propriétaire doit s’assurer qu’elle a bien eu lieu, car les ayants droit qui ne se sont pas fait connaître dans les deux mois perdent tout droit à indemnité.
Un cas particulier mérite attention : la transmission du bien pour cause de décès. L’article L. 230-2 du code de l’urbanisme prévoit que les ayants droit peuvent obtenir un sursis au recouvrement des droits de mutation lorsque l’immeuble représente au moins la moitié de l’actif successoral et sous réserve de présenter la demande d’acquisition dans le délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession, si celle-ci n’a pas été formulée par le propriétaire décédé. Les héritiers d’un terrain réservé en Île-de-France, où les valeurs foncières rendent les droits de succession particulièrement lourds, doivent donc agir vite : six mois pour formuler la demande, avec justification de la part de l’immeuble dans l’actif successoral, faute de quoi le sursis ne joue pas.
La mise en demeure n’est pas une déclaration d’intention d’aliéner et ne se confond pas avec le droit de préemption urbain : elle ne propose pas une vente à un prix déterminé, elle exige l’ouverture d’une procédure d’acquisition dont le prix sera négocié ou fixé par le juge. Cette distinction importe à Paris et en petite couronne, où les zones de préemption sont étendues : un propriétaire peut être tenté de purger les deux procédures ensemble, mais les délais, les destinataires et les effets sont différents. La mise en demeure de l’article L. 230-1 fait courir un délai d’un an au terme duquel le silence vaut renonciation depuis la réforme de 2025, comme on va le voir, tandis que la déclaration d’intention d’aliéner ouvre au titulaire du droit de préemption un délai de deux mois pour décider d’acheter au prix proposé. Mélanger les deux courriers expose à des notifications irrégulières et à des délais manqués.
II. Que change le nouveau régime pour obtenir l’achat de votre terrain ou y construire ?
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite loi Huwart, a remanié l’article L. 230-3 et l’article L. 230-4 du code de l’urbanisme. Le basculement est net : la mise en demeure n’engage plus la collectivité dans une acquisition forcée ; elle devient une offre d’acquérir à laquelle la collectivité peut renoncer, et le juge de l’expropriation n’intervient plus que pour trancher un désaccord sur le prix lorsque le principe de l’acquisition est accepté. Le propriétaire conserve une garantie réelle, l’inopposabilité de la réserve, mais il doit repenser ses délais et ses recours.
A. Le délai d’un an, la renonciation de la collectivité et la réserve devenue inopposable
Le point de départ n’a pas changé : aux termes de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, la collectivité mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire, et en cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. Pendant cette année, la collectivité instruit : opportunité du projet, financement, vérification du bénéficiaire, négociation du prix. Le propriétaire, lui, attend, sans pouvoir saisir le juge avant l’expiration du délai.
C’est à l’issue de ce délai que la réforme change tout. Avant la loi Huwart, le texte prévoyait qu’à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an, le juge de l’expropriation, saisi par la partie la plus diligente, prononçait le transfert de propriété et fixait le prix : la collectivité qui gardait le silence s’exposait à une acquisition forcée. Désormais, l’article L. 230-3 dispose qu’à défaut d’accord amiable sur le prix, le juge fixe le prix et prononce le transfert : à défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. L’ajout des mots sur le prix réserve la saisine du juge au cas où les parties s’accordent sur le principe de l’acquisition mais divergent sur sa valeur. La collectivité qui ne veut pas acheter peut donc renoncer, expressément ou en gardant le silence pendant l’année, sans que le propriétaire puisse la contraindre à acquérir par le juge.
La seconde modification, à l’article L. 230-4, tire les conséquences de ce rééquilibrage. Le texte en vigueur prévoit que la réserve n’est plus opposable faute de saisine du juge dans les trois mois : dans le cas des terrains réservés en application de l’article L. 152-2, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’article L. 230-3. L’ancien second alinéa, qui précisait que cette disposition ne faisait pas obstacle à une saisine ultérieure du juge au-delà des trois mois, a été supprimé : il n’a plus lieu d’être dès lors que le juge ne peut être saisi qu’en cas d’accord sur le principe de l’acquisition avec désaccord sur le prix. Concrètement, si la collectivité renonce ou garde le silence et que personne ne saisit le juge dans les trois mois suivant l’année, le terrain redevient constructible : la commune ne peut plus refuser un permis de construire au seul motif de l’emplacement réservé, sans même avoir à modifier formellement son plan.
Pour le propriétaire francilien, la stratégie se déduit de ce mécanisme. Premièrement, dater précisément la réception en mairie et calculer les deux échéances : un an pour la réponse, puis trois mois pour l’inopposabilité. Deuxièmement, pendant l’année, relancer utilement la collectivité et, si un accord sur le principe de l’acquisition se dessine, négocier le prix en se préparant à la saisine du juge en cas de désaccord persistant : c’est dans cette hypothèse seulement que le juge de l’expropriation peut être saisi. Troisièmement, si la collectivité renonce ou reste silencieuse, préparer sans attendre un projet conforme au règlement du plan hors réserve, car l’inopposabilité rouvre le droit de construire ; déposer une demande de permis ou de déclaration préalable après l’échéance des trois mois place la commune devant ses responsabilités. Quatrièmement, surveiller les modifications du plan : si la commune supprime la réserve en cours de procédure, le juge de l’expropriation ne peut plus prononcer le transfert, selon une jurisprudence constante rappelée par la doctrine, et toute manoeuvre prise uniquement pour faire échec au droit du propriétaire peut être sanctionnée comme un détournement de pouvoir.
Une question reste ouverte et mérite la prudence : la portée d’une renonciation expresse. Si la collectivité renonce formellement puis tente ultérieurement de faire obstacle à un permis en invoquant la réserve, le propriétaire pourra se prévaloir de l’inopposabilité et, le cas échéant, du caractère définitif de la renonciation, par analogie avec la renonciation à préempter. Mais cette analyse n’a pas encore été tranchée par la jurisprudence sous l’empire du nouveau texte : il faut donc conserver chaque écrit de la collectivité, exiger des décisions expresses des organes compétents, et contester tout refus de permis fondé sur une réserve devenue inopposable par les voies de recours ordinaires, gracieuses et contentieuses. Les lecteurs trouveront un exposé de ces voies de recours contre les refus d’autorisation dans l’analyse des recours gracieux, contentieux et indemnitaires après un refus de permis, qui décrit les délais et les juges compétents.
À Paris et en Île-de-France, la renonciation tacite par silence d’un an appelle une vigilance particulière sur l’organe compétent : dans les communes, la réponse à une mise en demeure relève en principe de l’organe délibérant, et les délégations au maire ne couvrent pas toujours cette décision ; dans les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, les possibilités de délégation à l’exécutif sont plus larges. Un propriétaire qui reçoit une réponse signée du seul exécutif doit vérifier la délégation invoquée : une réponse irrégulière peut fragiliser la renonciation comme l’acceptation, et rouvrir le débat sur le point de départ des délais.
B. Le prix, le juge de l’expropriation et les recours quand l’acquisition a lieu ou échoue
Lorsque la collectivité accepte le principe de l’acquisition mais que le prix fait débat, le juge de l’expropriation tranche. Le prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En pratique, le terrain est estimé sans tenir compte de la moins-value créée par la réserve elle-même : le propriétaire ne subit pas deux fois le gel de son bien, d’abord par l’inconstructibilité, ensuite par un prix décoté. L’article L. 322-2 du code de l’expropriation précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, avec pour seule référence l’usage effectif antérieur, ce qui protège le propriétaire contre les manoeuvres de dévalorisation tardive.
L’acte ou la décision de transfert purge les droits existants : l’article L. 230-5 du code de l’urbanisme dispose que le transfert éteint les droits réels ou personnels sur l’immeuble cédé, même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure, les droits des créanciers inscrits étant reportés sur le prix. Et l’article L. 230-6 rend applicables aux biens ainsi acquis les dispositions de l’article L. 221-2 du même code, relatives à l’utilisation des biens acquis par les collectivités. Le propriétaire bailleur, l’usufruitier ou le créancier hypothécaire doivent donc faire valoir leurs droits dans la procédure d’acquisition elle-même, et non après le transfert : passé ce stade, il ne reste que le prix à se partager.
Le contentieux francilien récent illustre à la fois les chances et les limites des demandes indemnitaires parallèles. Le 18 mars 2026, la cour administrative d’appel de Paris a rejeté la demande d’une propriétaire de Bagnolet qui réclamait 451 527,90 euros à sa commune pour le classement de sa parcelle en emplacement réservé par une délibération de 2015, l’abandon en 2019 d’une procédure de délaissement engagée en 2018 et le refus de révision du plan (CAA Paris, 3e chambre, 18 mars 2026, n° 24PA00836). Le tribunal administratif de Montreuil avait rejeté sa demande, et la cour a confirmé : la requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal a rejeté sa demande d’indemnisation, et elle a été condamnée à verser 1 500 euros à la commune au titre des frais. L’enseignement est clair : l’abandon d’une procédure de délaissement et le maintien formel d’une réserve au plan n’ouvrent pas mécaniquement droit à indemnisation ; le préjudice doit être prouvé, et la voie indemnitaire ne remplace ni la mise en demeure bien conduite ni, le cas échéant, le bénéfice de l’inopposabilité.
Symétriquement, lorsque la collectivité a acquis le terrain puis le revend avec une plus-value, les anciens propriétaires disposent d’une arme : le droit de rétrocession. Dans l’affaire de Saint-Tropez jugée le 18 avril 2019, l’auteur de la demanderesse avait cédé son bien à la commune sur le fondement du droit de délaissement alors qu’il était inconstructible et grevé d’une réserve pour espace vert, puis la commune avait modifié ses règles d’urbanisme pour revendre le terrain devenu constructible à une personne privée en réalisant une plus-value de plus de cinq millions d’euros (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 avril 2019, n° 18-11.414). La Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt d’appel qui écartait tout droit à rétrocession et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Lyon, au visa notamment des articles L. 222-2 et L. 421-1 du code de l’expropriation et de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. Les propriétaires franciliens dont le terrain délaissé a été revendu après un changement de zonage doivent donc vérifier s’ils peuvent agir en rétrocession ou en indemnisation, dans les délais propres à cette action, plutôt que de laisser la plus-value publique sans contestation. Cette question de la revente après délaissement a déjà été traitée sur ce site à propos d’une commune qui revend après délaissement et de l’indemnisation du détournement de la réserve, dont l’analyse complète utilement le présent article.
Reste la question des frais et du choix du juge. Devant le juge administratif, qui connaît de la légalité du plan, de la réserve et des refus de permis, la partie perdante peut être condamnée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, comme l’illustre la condamnation à 1 500 euros prononcée par la cour administrative d’appel de Paris. Devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire, qui fixe le prix et prononce le transfert, la procédure obéit aux règles de l’expropriation, avec expertise et débat contradictoire sur la valeur. En Île-de-France, le tribunal administratif compétent dépend de la localisation du terrain : Montreuil pour la Seine-Saint-Denis, Melun pour la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne pour partie, Cergy-Pontoise pour le Val-d’Oise et les Yvelines, Versailles pour les Hauts-de-Seine dans certains cas, Paris pour la capitale. Une erreur de saisine fait perdre des mois : vérifier le ressort avant d’introduire le recours, et articuler les deux ordres de juridiction sans les confondre, le juge administratif pour la légalité et l’indemnisation pour faute, le juge judiciaire pour le prix et le transfert.
En définitive, le propriétaire d’un terrain réservé à Paris ou en Île-de-France dispose en 2026 d’un chemin balisé : vérifier la réserve et son bénéficiaire dans le plan opposable, adresser une mise en demeure complète à la mairie, laisser courir l’année de réflexion de la collectivité en préparant la négociation du prix, puis, selon la réponse, saisir le juge de l’expropriation en cas d’accord sur le principe avec désaccord sur le prix, ou tirer parti de l’inopposabilité de la réserve pour construire si la collectivité renonce ou garde le silence. La loi Huwart a retiré au propriétaire le levier de l’acquisition forcée, mais elle lui a donné en échange une libération automatique du gel : à lui de la saisir avec des délais calculés au jour près, des notifications prouvées et un projet prêt à déposer.