Vous venez de recevoir un appel de fonds de plusieurs milliers d’euros pour des travaux dont vous n’avez jamais entendu parler en assemblée générale. Ni vote, ni devis présenté, ni résolution au procès-verbal : le syndic vous demande pourtant de payer sous trente jours, parfois avec la menace d’intérêts de retard ou d’une procédure de recouvrement. Cette situation, fréquente à Paris à l’automne quand les syndics appellent les fonds des chantiers de l’année, n’est pas une fatalité. Un syndic ne peut pas, hors urgence, engager des dépenses de travaux sans une décision préalable de l’assemblée générale, et un copropriétaire qui paie sans vérifier perd une partie de ses armes. La méthode tient en trois réflexes : vérifier en quarante-huit heures si un vote existe et à quelle majorité il aurait dû être acquis, contester par écrit en respectant le délai de deux mois qui court à compter de la notification du procès-verbal, puis, si les fonds ont déjà été appelés ou les travaux exécutés, exiger le remboursement et engager la responsabilité du syndic. Les tribunaux appliquent ces règles sans état d’âme : en janvier 2026, un tribunal judiciaire a condamné un ancien syndic professionnel à verser près de 94 000 euros au syndicat pour des dépassements de travaux non autorisés par l’assemblée générale. Voici, point par point, comment refuser de payer à bon escient, contester dans les délais et récupérer ce qui a été indûment appelé, à Paris et en Île-de-France.
I. Votre syndic vous réclame des travaux que l’assemblée générale n’a jamais votés : ce qu’il aurait dû voter et ce que la loi exige
Avant de payer ou de refuser, il faut qualifier les sommes réclamées. Toutes les dépenses de la copropriété ne relèvent pas du même vote, et le syndic dispose d’une seule porte de sortie : l’urgence. Hors urgence, aucun appel de fonds pour travaux ne peut reposer sur sa seule décision.
A. Entretien courant, travaux importants, fonds travaux : chaque dépense a sa majorité et son vote
La loi du 10 juillet 1965 organise les votes de travaux en trois niveaux. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à l’entretien courant et à la sécurité relèvent de la majorité simple : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ». C’est l’article 24 de la loi, qui vise notamment les travaux de conservation, de stabilité, de clos et de couvert. En pratique parisienne, la réfection d’une gouttière, la réparation d’une chaudière collective ou la mise aux normes d’un digicode relèvent de ce niveau.
Les travaux importants sur les parties communes, les actes de disposition et les autorisations données à un copropriétaire de réaliser des travaux exigent la majorité absolue. « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant » notamment ces catégories, énumère l’article 25 de la loi. Un ravalement, une réfection complète de toiture, le remplacement d’un ascenseur ou l’installation d’équipements collectifs nouveaux appartiennent à cette catégorie. La Cour de cassation veille strictement à ce que le bon collège vote : dans un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile juge que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586). Un vote acquis dans un collège incomplet peut donc être annulé, ce qui prive d’assise tous les appels de fonds qui en découlent.
Troisième niveau : la cotisation au fonds de travaux, obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. L’article 14-2-1 de la loi impose au syndicat de constituer ce fonds à l’issue d’une période de dix ans après la réception de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et de la réalisation des travaux prévus par ce plan. Les appels au titre du fonds de travaux doivent eux aussi avoir été votés dans leur principe et leur montant : un syndic ne peut pas fixer seul la cotisation ni l’affecter à des travaux que l’assemblée n’a pas décidés. Enfin, la clé de répartition des charges obéit à l’article 10 de la loi : les copropriétaires participent aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, selon les quotes-parts fixées par le règlement de copropriété. Tout appel de fonds doit donc pouvoir être rattaché à une résolution votée et à une quote-part conforme au règlement : c’est le premier contrôle à effectuer.
La seule exception admise est l’urgence, et elle est étroite. L’article 18 de la loi charge le syndic d’administrer l’immeuble et « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Une canalisation rompue qui inonde les caves, un balcon qui menace de s’effondrer, une toiture arrachée par la tempête : voilà l’urgence. En revanche, des travaux programmés, même présentés comme obligatoires au regard d’une réglementation, ne dispensent pas du vote. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 12 novembre 2025 : « Les travaux rendus obligatoires par une réglementation en vigueur ne dispensent pas de requérir l’autorisation de l’assemblée générale » (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 12 novembre 2025, RG 22/10437, se référant à Cass. 3e civ., 8 novembre 2006, n° 05-19.141). Un syndic qui invoque la réglementation thermique, un arrêté municipal ou un diagnostic pour justifier des travaux jamais soumis au vote se place donc hors du cadre légal, et les appels de fonds correspondants peuvent être contestés.
B. Les cinq vérifications à mener en quarante-huit heures avant de payer ou de refuser
Première vérification : exiger la résolution. Demandez au syndic, par écrit, la date de l’assemblée générale, le numéro de la résolution et le procès-verbal qui autorise les travaux et leur budget. S’il ne produit que des devis, un mail d’information ou une décision du conseil syndical, il n’y a pas de vote : le conseil syndical assiste le syndic mais ne vote pas les travaux à sa place. L’absence de résolution est le cas le plus simple, et le plus fréquent dans les dossiers contentieux.
Deuxième vérification : contrôler la notification du procès-verbal. Quand un vote existe, le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires dans le mois de l’assemblée, et c’est cette notification qui fait courir le délai de contestation de deux mois prévu par l’article 42 de la loi. Réclamez la preuve de cette notification et sa date : un procès-verbal notifié avec quatre mois de retard ou jamais notifié ouvre des moyens que votre avocat exploitera. Conservez l’enveloppe, l’accusé de réception et le courriel d’envoi.
Troisième vérification : comparer le montant appelé au montant voté. Les dépassements de budget voté constituent le contentieux le plus coûteux pour les syndics. Quand l’assemblée a voté 380 000 euros de travaux et que le syndic en commande pour 480 000 sans revenir devant elle, le surcoût n’engage pas le syndicat. C’est exactement ce qui a conduit le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, le 20 janvier 2026, à condamner un ancien syndic professionnel à payer au syndicat la somme de 93 943,82 euros au titre du dépassement du coût de travaux non autorisés et de la perte de subventions liée à ces irrégularités (TJ Saint-Étienne, 1re chambre civile, 20 janvier 2026, RG 24/04505). Demandez le tableau comparatif entre budget voté, devis initiaux, avenants et factures : tout écart non voté est contestable.
Quatrième vérification : qualifier le document reçu. Un simple appel de fonds n’est pas une mise en demeure, et une mise en demeure n’est pas un titre exécutoire. Le syndic ne peut pas prélever, compenser ni faire vendre votre lot sur la base d’un appel contesté sans décision de justice. En revanche, ne pas payer sans rien faire expose aux intérêts de retard et à une assignation en paiement des charges : la bonne posture consiste à répondre par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant les pièces manquantes et en réservant expressément vos droits, plutôt qu’à ignorer le courrier.
Cinquième vérification : réunir les pièces du dossier parisien type. Règlement de copropriété avec la grille des quotes-parts, trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, contrat de syndic en cours, appels de fonds et décomptes de charges, devis et factures des entreprises, échanges avec le syndic et, si l’immeuble est ancien, tout arrêté ou diagnostic invoqué pour justifier l’urgence. À Paris et en Île-de-France, où les copropriétés haussmanniennes cumulent ravalements, étanchéité et mises aux normes, ces pièces permettent à l’avocat de dire en un rendez-vous si l’appel est régulier, annulable ou purement et simplement indu.
II. Refuser de payer à bon escient, contester dans les délais et faire condamner le syndic : la méthode qui récupère
Une fois l’irrégularité identifiée, l’ordre des démarches compte autant que leur contenu. Payer sans réserve fait présumer l’accord ; attendre plus de deux mois après la notification du procès-verbal fait perdre le droit de contester la résolution ; agir sans mise en demeure préalable affaiblit la demande de dommages et intérêts contre le syndic. Voici la séquence qui protège.
A. Contester la résolution dans les deux mois et neutraliser l’appel de fonds sans vous exposer
Le délai de contestation est un délai de déchéance, donc couperet. « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », dispose l’article 42 de la loi, en précisant que « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. ». Seuls les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre, et les défaillants, absents ou non représentés, peuvent agir : celui qui a voté pour une résolution ne peut pas la contester ensuite. Si vous étiez absent ou avez voté contre, faites assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire dans ce délai de deux mois, en demandant l’annulation de la résolution et, par voie de conséquence, la décharge des appels de fonds qui en procèdent.
La loi organise en outre une protection immédiate : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. ». Autrement dit, pendant le délai de contestation, le syndic ne peut pas faire exécuter les gros travaux votés, sauf urgence avérée. Si le chantier démarre malgré tout, faites constater par un commissaire de justice et saisissez le juge des référés pour faire suspendre les travaux et interdire de nouveaux appels : l’ordonnance de référé, obtenue en quelques semaines à Paris, fige la situation en attendant le jugement au fond.
Quant à l’appel de fonds lui-même, la stratégie dépend de sa régularité apparente. Si aucun vote n’existe, refusez le paiement par lettre recommandée motivée, en visant l’absence de résolution et en demandant la production du procès-verbal : un syndic avisé suspendra le recouvrement plutôt que de risquer un débouté. Si un vote existe mais vous le contestez, la prudence commande souvent de payer sous protestation expresse, en indiquant que le paiement ne vaut pas acquiescement et que vous en demanderez la restitution en cas d’annulation : cette mention, datée et conservée, évite les intérêts de retard tout en préservant l’action en répétition. Dans les deux cas, adressez parallèlement une mise en demeure au syndic de justifier chaque euro appelé, résolution par résolution, et de suspendre tout recouvrement forcé pendant l’examen de la contestation.
Le juge des référés peut également être saisi pour obtenir une provision lorsque l’existence de l’obligation de restituer n’est pas sérieusement contestable, par exemple quand aucun procès-verbal ne correspond aux appels émis. Cette voie rapide, qui ne préjuge pas du fond, permet au copropriétaire de récupérer sans attendre l’issue du procès en annulation les sommes manifestement appelées sans vote, tout en laissant au syndicat la possibilité de faire valoir ses moyens devant le juge du fond. À Paris, la demande de provision s’articule utilement avec la demande de suspension des travaux : une seule assignation en référé peut cumuler la suspension du chantier, l’interdiction de nouveaux appels et l’allocation d’une provision à valoir sur la restitution, ce qui replace immédiatement le rapport de force du côté du copropriétaire vigilant.
À Paris, ces actions relèvent du tribunal judiciaire de Paris, qui connaît un contentieux de copropriété nourri et des chambres spécialisées dans ces litiges : la cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, statue régulièrement sur les annulations de résolutions et les comptes entre syndicats et syndics, comme l’illustre l’arrêt du 12 novembre 2025 précité. Les délais pratiques parisiens doivent être intégrés au calendrier : comptez quelques semaines pour une ordonnance de référé et douze à dix-huit mois pour un jugement au fond, ce qui rend la suspension des travaux et des appels d’autant plus précieuse. Les copropriétaires d’Île-de-France suivent la même procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec les mêmes délais couperets : la règle des deux mois ne connaît aucune exception territoriale.
Pour une vision d’ensemble de la contestation des résolutions, le raisonnement développé dans l’analyse consacrée à la contestation d’une assemblée générale de copropriété à Paris dans le délai de deux mois complète utilement la présente méthode centrée sur les appels de fonds et les travaux non votés.
B. Faire payer le syndic fautif et récupérer les sommes indûment appelées, à Paris comme en Île-de-France
Le syndic qui engage des travaux sans vote ou dépasse le budget voté engage sa responsabilité professionnelle. Deux fondements se conjuguent : l’article 18 de la loi, qui limite son initiative propre aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, et le droit commun de la responsabilité, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Le syndicat des copropriétaires, représenté par le nouveau syndic ou par un administrateur provisoire, peut assigner l’ancien syndic en remboursement des surcoûts, des subventions perdues du fait des irrégularités et des préjudices financiers subis. Le jugement du 20 janvier 2026 précité, qui alloue près de 94 000 euros au syndicat pour des travaux commandés sans autorisation d’assemblée générale et des subventions perdues, montre que les tribunaux chiffrent sans indulgence : dépassement du coût, perte de subventions, article 700 du code de procédure civile et dépens.
Individuellement, le copropriétaire qui a payé un appel indu dispose de l’action en répétition de l’indu et, lorsque la résolution est annulée, de la restitution des sommes versées en exécution d’une décision anéantie. L’annulation d’une résolution a un effet rétroactif : les appels émis sur son fondement perdent leur cause, et le syndicat doit restituer. Si le syndic a déjà reversé les fonds aux entreprises, le syndicat se retournera contre lui, mais le copropriétaire n’a pas à attendre l’issue de ce second litige pour être remboursé. Pensez à assortir la demande de restitution des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et à chiffrer les frais bancaires ou les pénalités que l’appel indu vous a occasionnés.
Le calendrier de l’action obéit à deux délais distincts qu’il ne faut pas confondre. La contestation de la résolution se prescrit par le délai de déchéance de deux mois de l’article 42, mais les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat relèvent du délai de droit commun : l’article 42 renvoie aux « actions personnelles ou mobilières » qui « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’action en responsabilité contre le syndic et l’action en répétition se prescrivent donc par cinq ans à compter de la découverte des faits, ce qui laisse le temps de faire auditer les comptes par un expert ou par le conseil syndical avant d’assigner dans les meilleures conditions possibles. À Paris, où les mandats de syndics professionnels se succèdent et où les anomalies n’apparaissent souvent qu’au changement de syndic, ce délai de cinq ans permet de remonter utilement plusieurs exercices.
Quelques spécificités parisiennes et franciliennes méritent d’être anticipées dans la demande. Dans les grands ensembles d’Île-de-France et les copropriétés parisiennes à plan pluriannuel de travaux, les appels au titre du fonds de travaux se cumulent avec les appels pour travaux votés : exigez une comptabilité séparée, car le fonds de travaux ne peut pas servir de réserve discrétionnaire pour financer des chantiers non votés. Quand des subventions publiques sont en jeu, comme les aides à la rénovation énergétique, l’irrégularité du vote peut entraîner leur perte ou leur remboursement à l’organisme financeur : ce préjudice, chiffré dans le jugement de janvier 2026, doit figurer dans l’assignation contre le syndic. Enfin, si le syndic sortant refuse de transmettre les archives et les comptes, le tribunal peut le contraindre sous astreinte : sans les pièces, aucun audit n’est possible, et les juges parisiens n’hésitent pas à assortir l’injonction de communiquer d’une astreinte journalière.
Conclusion
Un appel de fonds pour des travaux jamais votés ne se paie pas les yeux fermés et ne s’ignore pas non plus. Vérifiez la résolution, sa notification et la correspondance entre le montant voté et le montant appelé ; contestez la résolution dans le délai de deux mois si vous étiez opposant ou défaillant ; refusez ou payez sous protestation expresse selon que le vote existe ou non ; puis faites chiffrer le préjudice et engagez la responsabilité du syndic dans le délai de cinq ans. La jurisprudence récente, de la cour d’appel de Paris au tribunal judiciaire, donne à cette méthode une assise solide : même des travaux présentés comme obligatoires exigent un vote, et les dépassements non autorisés se paient au prix fort. À Paris et en Île-de-France, où les chantiers de copropriété se chiffrent en centaines de milliers d’euros, ces vérifications préalables valent toujours mieux qu’une régularisation a posteriori, et chaque courrier recommandé envoyé à temps renforce d’autant la position du copropriétaire devant le tribunal judiciaire.