Octobre 2026, à Paris : les baux étudiants et les locations meublées de la rentrée se terminent, les états des lieux de sortie s’enchaînent et les courriers de restitution tardent. Vous avez rendu les clés il y a deux mois et le bailleur garde la caution, invoque des dégradations floues ou promet un décompte qui ne vient jamais. Ce réflexe est fréquent dans la capitale, où les loyers élevés rendent chaque mois de retard coûteux pour le bailleur : la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution du dépôt de garantie dans un délai d’un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans les autres cas, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé. Cet article explique comment récupérer son dépôt de garantie à Paris, comment contester les retenues une à une et comment obtenir la pénalité devant le juge des contentieux de la protection, pièces à l’appui.
I. Exiger la restitution de la caution dans les délais légaux et calculer la pénalité de retard
A. Un mois ou deux mois à Paris : le délai qui s’applique à votre sortie
Le point de départ ne se discute pas : le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La règle figure à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont le texte officiel dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le même article ajoute le délai court : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Concrètement, si la comparaison des deux états des lieux ne fait apparaître aucune différence, le bailleur parisien doit rendre la caution dans le mois. S’il reste des sommes dues ou des dégradations à chiffrer, le délai passe à deux mois, sans jamais l’autoriser à garder la somme sans justification.
Deux situations particulières méritent l’attention des locataires parisiens. D’abord, les immeubles collectifs : quand le logement se situe dans une copropriété, la Cour de cassation juge que « le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069). Le bailleur peut donc conserver une provision pour charges en attendant l’arrêté des comptes, mais il doit restituer le reste dans les délais et solder ensuite. Ensuite, la vente du logement en cours de bail : le même article 22 précise que la restitution incombe au nouveau bailleur en cas de mutation des locaux loués, ce qui arrive souvent à Paris quand un investisseur revend un studio occupé. L’ancien propriétaire ne peut pas renvoyer le locataire vers l’acquéreur, et l’acquéreur ne peut pas prétendre qu’il n’a jamais reçu la somme.
Le montant du dépôt lui-même est plafonné : un mois de loyer en principal pour une location vide, deux mois pour une location meublée, et aucun dépôt quand le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Si le bailleur a exigé davantage, l’excédent doit être rendu et la pratique peut être signalée. À Paris, où un studio se loue couramment entre 900 et 1 400 euros, chaque mois de retard déclenche une pénalité de 90 à 140 euros : le calcul mérite d’être posé par écrit dès la première relance. La fiche officielle de Service-Public sur le dépôt de garantie dans un bail d’habitation rappelle ces délais et ces plafonds étape par étape (dépôt de garantie dans un bail d’habitation), et constitue un point d’appui utile avant d’écrire au bailleur.
B. La majoration de 10 % du loyer par mois de retard : calcul, mise en demeure et intérêts
La sanction du retard est automatique et se calcule mois par mois. Le texte officiel prévoit : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Chaque période mensuelle commencée compte en entier : un retard de deux mois et cinq jours ouvre droit à trois fois 10 % du loyer mensuel en principal, hors charges. Pour un loyer parisien de 1 200 euros en principal, trois mois de retard représentent 360 euros de majoration en plus du dépôt lui-même, et le compteur tourne tant que le solde n’est pas versé. La majoration porte sur le dépôt restant dû : si le bailleur a rendu la moitié dans les temps et conserve l’autre moitié sans motif, la pénalité s’applique à la partie conservée.
La méthode qui produit des résultats tient en trois courriers. D’abord, une relance écrite dès l’expiration du délai d’un ou deux mois, qui rappelle la date de remise des clés, le montant du dépôt et le décompte de la majoration à la date du courrier. Ensuite, une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui fait courir les intérêts au taux légal en plus de la majoration : l’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Cette mise en demeure est la pièce qui transforme un retard en dette chiffrée devant le juge. Enfin, la saisine de la commission départementale de conciliation, qui convoque les deux parties et rend un avis : les tribunaux regardent d’un bon œil le locataire qui a tenté la conciliation avant d’assigner, et l’avis obtenu fait pression sur les bailleurs professionnels.
Les juges appliquent la majoration sans hésiter quand le retard est établi. Le tribunal judiciaire de Dax, le 21 avril 2026 (RG n° 25/00561), a condamné des bailleurs qui tardaient à restituer le solde du dépôt au titre de la majoration de 10 % du loyer mensuel pour retard de restitution, pour un montant de 855 euros correspondant à neuf périodes mensuelles de retard, en plus du solde lui-même et d’une indemnité de procédure de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal judiciaire de Toulouse, le 24 janvier 2025 (RG n° 24/03350), illustre le parcours complet d’une locataire d’un bailleur social : bail conclu le 3 mars 2022 avec un dépôt de 398,22 euros, état des lieux de sortie du 8 septembre 2022, réclamation du 17 octobre 2022, saisine de la commission départementale de conciliation le 13 février 2023, avis du 9 novembre 2023 invitant le bailleur à restituer la somme retenue, mises en demeure restées vaines, puis assignation du 29 juillet 2024 en restitution du solde, majoration de 10 %, 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1 500 euros au titre des frais de procédure. Retenez la leçon de procédure : chaque étape écrite et datée renforce la demande de pénalité, et l’avis de la commission de conciliation pèse dans le dossier.
Prenons un cas parisien ordinaire pour fixer le calcul : loyer mensuel en principal de 1 150 euros, dépôt de garantie de 1 150 euros, clés remises le 5 juillet 2026, état des lieux de sortie conforme à l’entrée. Le délai d’un mois expire le 5 août 2026. Si le bailleur verse 500 euros le 20 août et conserve 650 euros sans motif, la majoration court sur le solde restant dû : 115 euros pour la période mensuelle commencée le 6 août, puis 115 euros pour celle commencée le 6 septembre, et ainsi de suite jusqu’au paiement intégral. Au 10 octobre 2026, la pénalité atteint déjà 345 euros pour trois périodes commencées, en plus des 650 euros de solde et des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure. Quand l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, le même raisonnement s’applique à compter de l’expiration du délai de deux mois. Le bailleur qui a vendu le logement entre-temps ne change rien à ce calcul : la restitution incombe au nouveau bailleur et la majoration sanctionne le retard de celui qui doit restituer, quelle que soit la date de la mutation.
II. Contester les retenues du bailleur et gagner devant le juge parisien
A. Les retenues que le bailleur doit justifier au centime : dégradations, loyers et régularisation de charges
Aucune retenue n’est valable sans preuve comparée et chiffrée. La Cour de cassation l’a rappelé le 6 février 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-21.193) dans une affaire où « Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et amiablement par les parties. » et où « Le locataire a restitué les clés le 21 octobre 2021 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et amiablement par les parties le même jour. » : tout se joue dans la comparaison des deux documents. Sans état des lieux d’entrée, le code civil fait présumer que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731), et le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » (art. 1732). Le bailleur qui n’a ni état des lieux d’entrée précis ni photographies datées ne peut pas imputer au locataire l’usure normale du logement.
La distinction entre vétusté et dégradation décide de la plupart des litiges parisiens : peinture jaunie après six ans, moquette usée dans le passage, joints de salle de bain vieillis relèvent de l’usage normal et restent à la charge du bailleur, tandis que trous importants dans les murs, porte enfoncée, sol brûlé ou équipement cassé peuvent justifier une retenue. Une grille de vétusté convenue entre les parties au moment de l’entrée permet d’appliquer un abattement d’usure année par année ; sans grille, le juge apprécie la durée d’occupation et l’état comparé. Dans tous les cas, le bailleur doit produire des justificatifs : devis ou factures d’artisans, photographies comparatives entrée et sortie, et décompte précis ligne par ligne. Un forfait global, une facture sans rapport avec les désordres constatés ou des photographies prises après remise en état ne suffisent pas. Quand le bailleur retient une somme pour des loyers restés impayés, il doit produire le décompte locatif complet ; le locataire qui conteste ce décompte suit la même méthode que tout locataire qui ne paie pas son loyer et exige la preuve de chaque mois réclamé, quittances et commandements à l’appui. Quand la retenue porte sur une régularisation de charges, le bailleur doit joindre le décompte de charges et les pièces de la copropriété, et le locataire peut exiger la consultation des factures pendant la période de régularisation.
À Paris, les retenues les plus contestées portent sur le nettoyage et la remise en peinture. Un logement rendu propre mais non repeint ne justifie pas une retenue systématique : seule une dégradation excédant l’usure normale, établie par comparaison des états des lieux, autorise le bailleur à garder une partie du dépôt. Les frais de ménage forfaitaires facturés par l’agence sans devis ni constat sont régulièrement écartés par les juges. De même, le bailleur ne peut pas retenir le dépôt pour des désordres signalés pendant le bail qu’il n’a jamais réparés alors qu’ils relevaient des grosses réparations de l’article 606 du code civil applicable par analogie aux obligations du bailleur d’habitation : les infiltrations par la toiture, la chaudière hors d’âge ou les menuiseries extérieures pourries ne sont pas des dégradations locatives. Si le bailleur a perçu un loyer supérieur au plafond de l’encadrement des loyers parisien, le trop-perçu peut se compenser avec les sommes qu’il prétend retenir, comme l’explique notre analyse du loyer trop cher à Paris et de la récupération du trop-perçu : vérifiez le plafond applicable à votre adresse avant d’accepter le décompte du bailleur.
Quand l’état des lieux de sortie a été établi sans vous, refusez d’en accepter les conclusions sans vérification : un constat dressé unilatéralement par le bailleur ou son agent, sans convocation préalable du locataire, ne vaut pas état des lieux contradictoire et ne permet pas à lui seul de justifier des retenues. Si le bailleur refuse l’état des lieux contradictoire au jour du départ, faites établir un constat par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié quand il est établi à l’amiable, et photographiez chaque pièce avec un journal du jour visible sur l’une des images pour dater la série. À l’inverse, si c’est le bailleur qui a refusé de se présenter alors que vous l’aviez convoqué par écrit, conservez la preuve de la convocation : le juge en tirera les conséquences sur la valeur probante du document produit. Les attestations de l’état du logement rédigées par le nouveau locataire entré après vous, parfois produites par les bailleurs pour combler un état des lieux de sortie vide, sont appréciées avec prudence par les tribunaux, qui leur préfèrent systématiquement la comparaison des deux états des lieux contradictoires.
B. Conciliation, juge des contentieux de la protection et pièces : la méthode parisienne qui aboutit
À Paris et en Île-de-France, le parcours gagnant suit un ordre précis. Première étape, la commission départementale de conciliation de Paris, saisie par lettre recommandée avec copie du bail, des deux états des lieux, de la preuve de remise des clés et du décompte contesté : la saisine se fait sans frais, la séance réunit les deux parties et l’avis rendu, même défavorable au bailleur absent, figure ensuite au dossier judiciaire. Deuxième étape, la mise en demeure chiffrée qui récapitule le dépôt versé, les sommes restituées, les retenues contestées une par une et la majoration de 10 % arrêtée à sa date, avec un délai de paiement de quinze jours. Troisième étape, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements parisiens, ou du tribunal du lieu de situation de l’immeuble en Île-de-France : la demande porte sur le solde du dépôt, la majoration de 10 % jusqu’au paiement effectif, les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure et, en cas de résistance abusive caractérisée, des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Le dossier de pièces fait la différence entre une condamnation et un rejet. Rassemblez le contrat de bail et son montant de dépôt, la preuve du versement initial, les deux états des lieux contradictoires avec leurs photographies, le justificatif de remise des clés avec sa date exacte, toute la correspondance avec le bailleur, le décompte de retenues reçu, les devis ou factures que le bailleur invoque, l’avis de la commission de conciliation et le tableau chiffré de la majoration mois par mois. Les juges parisiens vérifient méthodiquement la date de remise des clés, la conformité ou non des états des lieux et la justification de chaque euro retenu : un bailleur qui produit un devis postérieur de plusieurs mois sans photos comparatives perd presque toujours. Demandez aussi l’indemnité de procédure de l’article 700 du code de procédure civile, dont le texte officiel prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », ainsi que les dépens : comme dans le jugement de Dax précité, ces sommes s’ajoutent au dépôt et à la majoration et rendent l’action rentable même pour un dépôt modeste. Pour un studio parisien avec 1 000 euros de dépôt et quatre mois de retard, l’enjeu total dépasse facilement 1 400 euros avant les frais de procédure.
Deux erreurs fréquentes ruinent les dossiers franciliens. La première consiste à attendre : plus le temps passe sans écrit, plus le bailleur prétend que le locataire a accepté le décompte, et plus les photographies comparatives se perdent. Écrivez dès la fin du délai d’un ou deux mois, même brièvement, puis complétez. La seconde consiste à assigner sans avoir exigé les justificatifs : le juge ne peut écarter une retenue que si le locataire démontre qu’elle n’est pas justifiée, et cette démonstration suppose d’avoir réclamé les factures et de produire ses propres preuves, constats et témoignages. Les locataires qui quittent l’Île-de-France pour la province gardent le même juge compétent, celui du lieu de l’immeuble, et peuvent se faire représenter : l’éloignement ne fait pas perdre le droit à la majoration, qui continue de courir jusqu’au versement.
Devant le juge des contentieux de la protection, l’audience se prépare comme le dossier : exposez dans l’assignation la chronologie datée, le tableau de la majoration et la liste des retenues contestées avec, pour chacune, le motif précis du refus (absence de comparaison, usure normale, facture manquante, somme déjà payée). Si vous avez déménagé en province, la représentation par un avocat inscrit au barreau de Paris évite les allers-retours et sécurise la plaidoirie sur les points techniques comme l’approbation des comptes de copropriété ou la lecture d’une grille de vétusté. Demandez au tribunal de condamner le bailleur au paiement du solde, de la majoration jusqu’au jour du paiement effectif, des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure, d’une indemnité pour résistance abusive quand le dossier montre des mois de silence ou des motifs changeants, de l’indemnité de l’article 700 et des dépens, ainsi que l’exécution provisoire pour obtenir le paiement sans attendre l’expiration des voies de recours. Chaque chef de demande chiffré et justifié augmente les chances d’une condamnation complète.
Conclusion
Bailleur qui garde la caution à Paris : le droit est du côté du locataire diligent qui écrit, date et chiffre. Retenez l’essentiel : un mois pour restituer quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, deux mois sinon, 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, aucune retenue sans comparaison des états des lieux ni facture, et un juge des contentieux de la protection qui applique ces règles chaque semaine. Commencez par la relance écrite et la mise en demeure, passez par la commission départementale de conciliation, puis assignez avec un dossier de pièces complet : à Paris, où les dépôts atteignent souvent deux mois de loyer meublé, la majoration cumulée transforme un retard du bailleur en condamnation lourde. Photographiez tout le jour de la sortie, conservez chaque courrier et ne laissez jamais un décompte flou devenir définitif.