Le 2 octobre 2026, le site officiel service-public.gouv.fr a rappelé les dates de la trêve hivernale 2026-2027 : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même lorsque le bailleur dispose d’une décision de justice définitive. Pour un propriétaire parisien qui vient d’obtenir en justice le départ d’un locataire qui ne paie plus, la nouvelle tombe à trois semaines de l’échéance : le jugement existe, le commissaire de justice est prêt à intervenir, mais la porte de l’appartement restera fermée pendant cinq mois. Pendant ce temps, les loyers impayés continuent de s’accumuler et l’indemnité d’occupation fixée par le juge reste très souvent impayée. Ce que beaucoup de bailleurs ignorent, c’est que cette attente forcée ouvre un droit précis contre l’État : quand le préfet refuse ou diffère le concours de la force publique, le bailleur peut obtenir une indemnité qui compense la perte subie. Une réforme récente, issue de la loi du 27 juillet 2023 et d’un décret du 3 novembre 2025, a en outre simplifié et clarifié la procédure d’indemnisation. Cet article explique, étape par étape, ce que la trêve hivernale suspend vraiment, comment déclencher le droit à réparation, quelles sommes réclamer et quelles erreurs éviter, avec les spécificités parisiennes : préfet de police, tribunal judiciaire de Paris et montants réellement alloués en 2026.

I. L’expulsion suspendue, la créance protégée : trêve hivernale et droit à réparation du bailleur

A. Trêve hivernale 2026-2027 : ce qui est vraiment suspendu du 1er novembre au 31 mars

La règle de la trêve hivernale figure à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Le texte dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Concrètement, si l’occupant est encore dans les lieux au 1er novembre 2026, l’expulsion matérielle attendra le 1er avril 2027, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. La trêve ne fait pas disparaître le jugement : elle en suspend l’exécution forcée.

Avant la trêve, le droit commun de l’expulsion impose déjà un calendrier strict. D’abord, l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Ensuite, l’article L412-1 du même code ajoute : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sans préjudice des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code. Un bailleur qui reçoit son jugement d’expulsion à la mi-octobre 2026 doit donc faire signifier le commandement de quitter les lieux, laisser courir le délai de deux mois, puis se heurter à la trêve : dans la pratique parisienne, l’expulsion matérielle d’un jugement obtenu à l’automne 2026 se joue au printemps 2027.

La procédure judiciaire, elle, ne s’arrête pas pendant l’hiver. Le bailleur peut assigner, obtenir le constat de la clause résolutoire, faire fixer une indemnité d’occupation et faire signifier le commandement de quitter les lieux. La Cour de cassation contrôle régulièrement ces jugements : dans une décision du 12 mars 2020 (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-15.785), la troisième chambre civile a eu à examiner un arrêt qui avait, selon le moyen du pourvoi, « d’avoir confirmé le jugement ayant constaté la résiliation du bail intervenue entre les parties et ordonné l’expulsion de la société NVH Loisirs et celle de toute personne occupant les lieux de son chef ». Le raisonnement vaut pour les baux d’habitation : le juge constate la résiliation, ordonne l’expulsion des occupants et liquide les sommes dues, même si l’exécution attendra la fin de la trêve.

Le locataire menacé d’expulsion dispose de son côté de deux leviers pour obtenir du temps. D’une part, l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » D’autre part, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », en précisant que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pour le bailleur, l’enjeu dès l’audience est donc de documenter la mauvaise volonté de l’occupant, ses propres besoins et les diligences de relogement accomplies ou non, car l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution impose au juge de tenir compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ». Un dossier salarial, un tableau des impayés et un historique des relances pèsent directement sur la durée des délais accordés, dans une fourchette qui « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ».

Deux limites importantes entourent la trêve. La première concerne les occupations sans droit ni titre obtenues par la force : le deuxième alinéa de l’article L412-6 exclut du sursis l’expulsion prononcée après une entrée sans droit ni titre dans le domicile d’autrui commise par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La seconde concerne le relogement : quand un relogement suffisant est assuré dans le respect de l’unité et des besoins de la famille, l’expulsion peut se poursuivre pendant la trêve. Hors ces cas, le bailleur classique d’un logement loué impayé doit intégrer cinq mois d’attente dans son plan de recouvrement, et c’est précisément cette attente que le droit à réparation vient compenser.

B. Le préfet refuse le concours de la force publique : un droit à réparation contre l’État

Une fois le jugement d’expulsion définitif et le délai de deux mois expiré, l’expulsion matérielle suppose le concours de la force publique : le commissaire de justice demande au préfet — à Paris, au préfet de police — l’autorisation de recourir à la force publique pour l’évacuation. En pratique, à l’approche et pendant la trêve hivernale, ces demandes sont massivement différées ou refusées pour des motifs d’ordre public ou sociaux. Ce refus n’est pas une simple déception administrative : l’article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. Les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d’exécuter une mesure d’expulsion sont précisées par décret en Conseil d’Etat. » Le fondement se double du droit commun de la responsabilité : l’article 1240 du code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ce mécanisme est illustré par une décision récente du tribunal judiciaire de Paris, rendue le 15 juillet 2026 (RG 24/15879). Dans cette affaire, une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 13 octobre 2020 avait, selon le jugement, l’expulsion des locaux loués a été ordonnée avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire, et les occupants ont été condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2471,09 euros à compter du 1er octobre 2020. Faute de concours accordé à temps, la bailleresse avait conclu avec le préfet un protocole transactionnel : l’indemnité versée par l’État à la bailleresse en réparation du retard apporté par le préfet de police à l’octroi du concours de la force publique a été fixée à la somme de 12 355,45 euros pour la période du 1er mai au 30 septembre 2021. L’occupant contestait ce protocole et le tribunal a débouté l’occupant de l’ensemble de ses demandes. L’enseignement pour les bailleurs est double : l’indemnisation se calcule mois par mois sur la base de l’indemnité d’occupation judiciaire, et la voie transactionnelle avec la préfecture fonctionne quand le dossier d’exécution est en règle.

La doctrine spécialisée décrit les conditions pratiques : une demande de concours de la force publique adressée au préfet du département — au préfet de police pour Paris — par le commissaire de justice. Sans cette demande préalable, régulière et documentée, aucune réparation n’est envisageable : c’est elle qui fait naître le refus, exprès ou implicite, et qui fixe le point de départ de la période indemnisable. Les bailleurs qui mènent eux-mêmes une procédure d’expulsion du locataire sans commissaire de justice passent à côté de ce droit, faute d’avoir provoqué la décision administrative qui l’ouvre. Le réflexe utile dès l’automne 2026 consiste donc à faire déposer la réquisition de concours par le commissaire de justice sans attendre la fin de la trêve, pour que le refus soit constaté et que la période indemnisable commence à courir.

Enfin, la réforme la plus récente change la donne financière : la réforme opérée par la loi du 27 juillet 2023 et le décret du 3 novembre 2025 marque une avancée importante pour les bailleurs confrontés à une occupation sans droit ni titre et au refus de l’État de mettre en œuvre le concours de la force publique. Le nouveau cadre précise l’assiette de la réparation et permet au bailleur d’établir la valeur locative réelle du bien, qui peut dépasser le montant du loyer contractuel sous-évalué. Pour un studio parisien dont le loyer de 2015 n’a jamais été réévalué, cette faculté peut augmenter sensiblement l’indemnité. Elle impose en retour un dossier d’évaluation sérieux : avis de valeur d’agence, références de loyers comparables du quartier et, si besoin, expertise.

II. Se faire indemniser à Paris : la méthode complète du bailleur bloqué par la trêve

A. Demander le concours puis l’indemnisation : l’ordre des démarches qui évite le rejet

La première étape consiste à vérifier que le dossier d’exécution est complet : jugement d’expulsion passé en force de chose jugée ou exécutoire, commandement de quitter les lieux signifié et délai de deux mois expiré. À Paris, le commissaire de justice adresse ensuite au préfet de police la réquisition de concours de la force publique. Cette demande doit être écrite, datée et conservée avec son accusé de réception, car tout le contentieux indemnitaire repose sur elle : date de la demande, délai de réponse de l’administration et teneur du refus, exprès ou résultant du silence gardé pendant un délai raisonnable. Les pièces à préparer dès maintenant comprennent la copie exécutoire du jugement, le commandement de quitter les lieux et ses mentions de signification, le décompte actualisé des impayés et de l’indemnité d’occupation, les échanges avec le commissaire de justice et la preuve du dépôt de la réquisition. Un dossier incomplet expose à l’échec : la juridiction saisie vérifie que la transmission par le commissaire de justice a bien eu lieu et que l’expulsion était juridiquement possible à la date considérée, trêve mise à part.

La deuxième étape est la demande d’indemnisation adressée au préfet qui a refusé le concours. Le nouveau cadre réglementaire organise une phase amiable : le bailleur saisit le préfet d’une demande chiffrée, période par période, en joignant les justificatifs de la valeur locative et des diligences accomplies. Cette phase aboutit fréquemment à un protocole transactionnel, comme dans l’affaire parisienne de juillet 2026 où l’État et la bailleresse avaient fixé ensemble l’indemnité pour cinq mois de retard. La transaction présente un avantage de rapidité et un coût procédural réduit, mais elle suppose de ne pas brader l’assiette : accepter sans discussion le seul loyer contractuel alors que la valeur locative réelle est supérieure fait perdre plusieurs milliers d’euros sur une période de trêve complète. Avant de signer, le bailleur compare donc le montant proposé avec son propre calcul fondé sur l’indemnité d’occupation judiciaire et, le cas échéant, sur une évaluation actualisée du bien.

En cas d’échec amiable, la troisième étape est le recours contentieux. L’action en responsabilité pour refus de concours relève de l’ordre judiciaire et doit être dirigée contre l’agent judiciaire de l’État : dans le jugement parisien du 15 juillet 2026, le tribunal a déclaré l’agent judiciaire de l’État recevable en son intervention volontaire et mis hors de cause la préfecture de police, tout en rappelant que toute action portée devant les tribunaux judiciaires pour faire déclarer l’État créancier ou débiteur pour une cause étrangère à l’impôt et au domaine doit, sauf exception légale, être intentée à peine de nullité par ou contre l’agent judiciaire de l’État. À Paris, ce contentieux se plaide devant le tribunal judiciaire de Paris, dans le pôle de la responsabilité professionnelle du droit : assigner la préfecture seule expose à une mise hors de cause et à des mois perdus. Le bailleur joint à son assignation la décision de refus, la chronologie complète de l’exécution, le calcul détaillé de la période indemnisable et les preuves de son préjudice, en distinguant soigneusement les loyers contractuels impayés, l’indemnité d’occupation et les frais d’exécution restés à sa charge.

Les erreurs qui font échouer les demandes sont connues et évitables. Première erreur : saisir le juge sans avoir fait déposer la réquisition de concours par le commissaire de justice, ce qui prive le dossier de son fait générateur. Deuxième erreur : confondre la période de trêve, qui suspend l’expulsion matérielle en vertu de la loi, avec un refus fautif : la trêve elle-même n’est pas indemnisable en tant que telle, seule l’absence de concours à l’issue de la procédure régulière ouvre le droit, et le calcul doit neutraliser les périodes où l’expulsion restait juridiquement impossible pour une autre cause, comme le délai de deux mois non expiré ou un délai de grâce judiciaire en cours. Troisième erreur : réclamer sans pièces une valeur locative supérieure au loyer, sans avis de valeur ni références comparables, ce qui conduit le juge à revenir au montant de l’indemnité d’occupation. Quatrième erreur : négliger les délais de recours et laisser passer le temps sans relancer le commissaire de justice après le 31 mars, alors que la reprise de l’exécution au printemps suppose une réquisition actualisée. Un calendrier rigoureux, tenu avec le commissaire de justice dès octobre, sécurise à la fois l’expulsion d’avril et l’indemnisation de l’hiver.

B. Chiffrer la réparation et préparer l’après-trêve : indemnité d’occupation, valeur locative et relogement

Le calcul de l’indemnité part de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement d’expulsion : tant que l’occupant se maintient dans les lieux, il doit une contrepartie mensuelle, et c’est cette somme qui sert de base à la réparation lorsque l’État refuse son concours. Dans l’affaire parisienne de 2026, l’indemnité mensuelle de 2471,09 euros a produit 12.355,45 euros pour cinq mois, soit une stricte proportionnalité. Le bailleur reconstitue donc chaque période indemnisable mois par mois, en partant de la date à laquelle le concours aurait dû être accordé et en s’arrêtant à la libération effective des lieux ou à l’octroi du concours. Les versements partiels de l’occupant se déduisent, tout comme les périodes où le bailleur a lui-même retardé l’exécution. Les frais de garde-meuble, de serrurier et d’huissier engagés en pure perte peuvent s’ajouter lorsqu’ils sont justifiés par des factures, mais ils ne se présument pas : chaque euro réclamé doit correspondre à une pièce.

La question de la valeur locative mérite une attention particulière depuis la réforme. Quand le loyer contractuel est ancien ou manifestement inférieur au marché, le bailleur peut établir la valeur locative réelle du logement pour obtenir une indemnité supérieure aux seuls loyers impayés. À Paris, où l’encadrement des loyers et l’ancienneté des baux créent fréquemment un écart entre le loyer payé et la valeur de marché, l’enjeu est concret : sur cinq mois de trêve, un écart de 300 euros mensuels représente 1 500 euros d’indemnité supplémentaire. Le dossier d’évaluation comprend un avis de valeur circonstancié, des annonces comparables du même arrondissement pour des surfaces et prestations équivalentes, et l’indication des références de l’encadrement applicable. À l’inverse, le bailleur dont le loyer dépasse la valeur de marché reste fondé à réclamer sur la base de l’indemnité d’occupation fixée par le juge, qui fait foi jusqu’à preuve contraire. Dans tous les cas, la coherence entre le montant demandé à l’occupant et celui réclamé à l’État renforce la crédibilité du dossier.

Parallèlement, le bailleur avisé prépare la sortie de trêve. Dès le mois de mars 2027, il demande au commissaire de justice d’actualiser la réquisition de concours pour une exécution début avril, et il signale la situation au préfet avec l’historique complet des refus antérieurs. Il vérifie également la situation sociale de l’occupant : la commission de médiation du droit au logement opposable peut être saisie « sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement », selon l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, et la commission « peut saisir le juge afin que celui-ci accorde des délais dans les conditions prévues aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ». Un occupant reconnu prioritaire au titre du droit au logement opposable obtient fréquemment des délais supplémentaires, ce qui décale d’autant la période indemnisable et allonge l’attente du bailleur. Anticiper cette hypothèse permet d’adapter le calendrier et d’éviter une seconde exécution manquée au printemps.

Le cas parisien appelle trois précautions territoriales. D’abord, l’interlocuteur n’est pas la préfecture de région mais la préfecture de police de Paris, et la réquisition doit être libellée en ce sens, sous peine d’errance administrative. Ensuite, le contentieux indemnitaire relève du tribunal judiciaire de Paris, dont la chambre spécialisée statue régulièrement sur ces dossiers et attend un formalisme rigoureux : désignation correcte de l’agent judiciaire de l’État, chronologie exhaustive et calcul période par période. Enfin, les montants parisiens justifient presque toujours l’effort procédural : avec des indemnités d’occupation courantes entre 1 200 et 2 500 euros mensuels dans la capitale, cinq mois de concours refusé représentent entre 6 000 et 12 500 euros de réparation potentielle, avant même la revalorisation sur la valeur locative. Pour un bailleur qui supporte encore son crédit immobilier pendant l’occupation sans paiement, cette indemnité n’est pas un bonus : c’est la contrepartie légale d’un sacrifice imposé par l’intérêt général, et elle se demande avec un dossier méthodique, pas avec une simple lettre de mécontentement.

Conclusion

La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’expulsion matérielle mais ne suspend ni le jugement ni la créance du bailleur : l’indemnité d’occupation court, les impayés se cumulent et le droit à réparation contre l’État naît dès que le concours de la force publique, régulièrement requis par le commissaire de justice auprès du préfet — du préfet de police à Paris —, est refusé ou indûment différé. La méthode qui sécurise l’indemnisation tient en quatre réflexes : un dossier d’exécution irréprochable avec commandement et délai de deux mois, une réquisition de concours déposée sans attendre, une demande amiable chiffrée adossée à l’indemnité judiciaire et, si besoin, à la valeur locative réelle établie par des comparables, puis un recours dirigé contre l’agent judiciaire de l’État devant le tribunal compétent. La réforme issue de la loi du 27 juillet 2023 et du décret du 3 novembre 2025 a clarifié ce parcours et ouvert la revalorisation sur la valeur locative : les bailleurs parisiens, dont les indemnités mensuelles atteignent couramment plusieurs milliers d’euros comme l’a montré la décision du 15 juillet 2026, ont tout intérêt à l’emprunter dès cet automne, pendant que la trêve fige l’exécution mais fait courir la réparation.