Le 2 octobre 2026, le site officiel service-public.fr a publié son actualité annuelle sur la trêve hivernale 2026-2027 : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, les expulsions de locataires sont suspendues, même lorsqu’une décision de justice a déjà été rendue. Beaucoup de commerçants parisiens en difficulté lisent cette annonce comme un répit général : les loyers de la boutique ou du restaurant pourraient attendre le printemps, l’huissier ne pourrait rien exécuter pendant l’hiver. Cette lecture est dangereuse pour un local commercial. Le sursis hivernal protège l’occupant d’un logement, pas l’exploitant d’un bail commercial. Entre le 1er novembre et le 31 mars, le bailleur d’un local commercial peut faire constater la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et la faire exécuter, sans attendre la fin de l’hiver. Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire commercial dispose toutefois d’une défense renforcée mais exigeante : des délais de paiement subordonnés à la preuve de sa capacité à régler la dette et à la reprise du loyer courant avant la première audience. Cet article décrit le régime exact applicable aux loyers impayés en bail commercial à l’approche de l’hiver 2026, les pièces qui permettent d’obtenir des délais, les fautes qui font perdre le local, et le calendrier pratique devant le tribunal judiciaire de Paris et en Île-de-France.

I. En bail commercial, l’hiver ne suspend pas l’expulsion : le régime applicable aux loyers impayés

A. Pourquoi la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne protège pas le local commercial

Le sursis hivernal résulte de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». La référence au relogement et aux besoins de la famille indique le champ du texte : la protection de l’occupant d’un logement d’habitation contre une expulsion en période de grand froid. L’actualité publiée le 2 octobre 2026 par service-public.fr s’inscrit dans ce champ : elle présente la période pendant laquelle les procédures d’expulsion d’un locataire par un propriétaire sont suspendues, pour tout motif d’expulsion, y compris les loyers impayés, avec les exceptions habituelles tenant au relogement assuré, aux locaux frappés d’un arrêté de péril ou aux occupations sans droit ni titre commises par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Le bail commercial relève d’un autre corps de règles. La résiliation pour loyers impayés est régie par l’article L145-41 du code de commerce, dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026 et applicable à la date du 10 octobre 2026, qui organise son propre calendrier : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Aucune disposition de ce régime commercial ne prévoit de suspension hivernale. La doctrine professionnelle des avocats en immobilier d’entreprise l’énonce sans détour : contrairement aux baux d’habitation, la trêve hivernale ne s’applique pas aux baux commerciaux, de sorte que le bailleur peut obtenir et exécuter une décision d’expulsion même entre le 1er novembre et le 31 mars. Un guide parisien consacré à l’immobilier commercial retient la même analyse : la grande majorité des sources affirme que la trêve hivernale ne s’applique pas aux locaux loués en bail commercial, parce que le dispositif est conçu pour protéger les occupants de logements d’habitation, et si un locataire commercial cesse de payer, le bailleur peut engager le recouvrement ou mettre en oeuvre la clause résolutoire même en période hivernale.

Deux réserves doivent être formulées avec rigueur. D’abord, une page isolée datant de l’hiver 2023-2024 soutenait l’opinion inverse, selon laquelle la protection s’étendrait aux locaux commerciaux : cette position reste marginale, ne repose sur aucun fondement tiré du code de commerce et ne doit pas déterminer la stratégie d’un preneur. Ensuite, l’absence de trêve ne signifie pas l’absence de délais : le juge peut toujours accorder des délais au locataire commercial, dans les conditions strictes rappelées plus loin, et un local pris en location pour un usage mixte d’habitation et d’activité doit être analysé à partir de la destination stipulée au bail et de l’occupation réelle. En pratique parisienne, le réflexe utile consiste à vérifier la nature du bail avant de compter sur l’hiver : un preneur à bail commercial qui attend le 1er novembre pour réagir au commandement de payer perd le mois de délai qui pouvait encore sauver le bail.

B. Ce qui reste obligatoire même en hiver : décision de justice, commandement de quitter les lieux et interdiction de se faire justice

L’absence de trêve hivernale ne rend pas l’expulsion libre pour autant. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose une règle intangible : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le bailleur d’une boutique parisienne ne peut donc ni changer les serrures pendant les congés du preneur, ni faire vider le local par ses propres équipes, ni couper l’alimentation pour contraindre au départ, même si plusieurs mois de loyers restent impayés et même si le bail contient une clause résolutoire. La violation de cette interdiction expose à des sanctions pénales : l’article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat, « à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende ». La formule vise le lieu habité, mais le principe vaut pour tout local loué : l’expulsion manuelle, sans décision de justice et sans concours de la force publique, constitue une voie de fait ouvrant droit à réintégration et à dommages-intérêts devant le juge.

La procédure régulière comporte trois temps que le calendrier hivernal ne modifie pas en bail commercial. Premier temps, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice, qui doit mentionner le délai d’un mois à peine de nullité depuis la réforme du 26 mai 2026. Le locataire qui reçoit cet acte en octobre 2026 ne bénéficie d’aucun report automatique lié à la proximité du 1er novembre : le mois court, et l’inaction à son terme permet au bailleur de saisir le tribunal. Deuxième temps, la décision du tribunal judiciaire, qui constate l’acquisition de la clause résolutoire ou prononce la résiliation judiciaire, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation et statue sur les délais sollicités. Troisième temps, l’exécution : signification du jugement, commandement d’avoir à libérer les locaux, puis, si le preneur ne part pas, réquisition du concours de la force publique auprès du préfet. A Paris, cette réquisition est instruite par la préfecture de police, et l’octroi du concours peut prendre plusieurs mois, ce qui offre un répit de fait sans constituer un droit au maintien.

Le locataire commercial conserve, à chaque stade, des moyens de défense que le juge apprécie au regard de sa bonne volonté. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Les locaux à usage professionnel sont donc expressément visés par les délais du juge de l’exécution. L’article L412-4 du même code encadre ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », en tenant compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant », ainsi que des diligences accomplies en vue du relogement ou de la relocalisation de l’activité. Pour un commerce parisien, la relocalisation d’une boutique, le transfert d’un fonds ou la réinstallation d’un atelier constituent des arguments sérieux, à condition d’être documentés par des recherches effectives de locaux, des échanges avec des agences et un plan de financement.

La Cour de cassation a précisé l’articulation entre sursis hivernal et mesures d’accompagnement de la décision. Dans son arrêt du 4 juillet 2007, la deuxième chambre civile a jugé que les dispositions prévoyant « seulement un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées à la date du premier novembre de chaque année, n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d’ordonner la libération des lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision », au motif que « l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée » (pourvoi n° 05-15.382, publié au Bulletin). Cette solution, rendue en matière d’habitation, éclaire la logique d’ensemble : le juge garde la main sur le calendrier et les incitations, même quand l’exécution forcée est suspendue. En bail commercial, où l’exécution n’est pas suspendue, le juge dispose d’autant plus de latitude pour assortir ses décisions d’astreintes et d’indemnités dissuasives.

II. Sauver le local ou sécuriser l’expulsion : la méthode qui fonctionne depuis la réforme du 26 mai 2026

A. Locataire : contester le commandement, obtenir des délais et prouver la capacité à payer

Le point de départ de toute défense utile se situe dans le mois qui suit le commandement de payer. Depuis la réforme du 26 mai 2026, l’article L145-41 du code de commerce subordonne les délais à deux conditions cumulatives : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Un preneur parisien qui cesse tout paiement en espérant négocier plus tard ne remplit aucune de ces conditions. A l’inverse, celui qui reprend immédiatement le loyer courant, même sans apurer l’arriéré, et qui démontre par ses comptes la capacité à résorber la dette selon un échéancier réaliste, se place dans le champ de la protection légale. Les juges saisis dans les formes de l’article 1343-5 du code civil peuvent alors, selon ce texte, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », avec suspension des procédures d’exécution engagées et neutralisation des pénalités de retard pendant le délai accordé.

La Cour de cassation veille strictement au respect de ce mécanisme. Le 25 mai 2023, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait suspendu les effets d’une clause résolutoire au seul motif que la locataire avait apuré sa dette, sans lui avoir accordé auparavant de délais de paiement : « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (pourvoi n° 22-11.315). L’enseignement vaut pour tout bail commercial jugé à Paris en 2026 : la suspension de la clause ne se décrète pas, elle s’obtient par des délais formellement accordés, adossés à un échéancier que le preneur respecte. Un apurement spontané et tardif, sans délais judiciaires, ne garantit pas le maintien dans les lieux.

La contestation du commandement lui-même constitue le deuxième axe de défense, souvent négligé. Le commandement doit viser la clause résolutoire du bail, détailler les sommes réclamées poste par poste, rappeler le délai d’un mois et mentionner ce délai à peine de nullité. Toute omission ou inexactitude sérieuse ouvre une action en nullité : décompte fantaisiste mêlant loyers, charges non justifiées et pénalités contractuelles, absence de ventilation entre le principal et les accessoires, commandement délivré pour des sommes déjà réglées, clause résolutoire invoquée alors que le bail ne la contient pas ou la limite à certains manquements. Le décompte doit être rapproché du bail, des appels de charges, des quittances et des relevés bancaires. A Paris, où les baux commerciaux stipulent fréquemment des indexations, des paliers et des charges récupérables complexes, l’audit du décompte révèle régulièrement des écarts de plusieurs milliers d’euros. Chaque mois indûment réclamé réduit l’arriéré à apurer et crédibilise la demande de délais.

Le dossier de délais se construit comme un dossier de financement. Le juge attend la liasse fiscale et les bilans des deux derniers exercices, les relevés bancaires professionnels des six derniers mois, le grand livre des loyers et des charges, la preuve de la reprise du loyer courant, un échéancier chiffré compatible avec la trésorerie, et, lorsque l’activité traverse une passe difficile identifiable, les pièces qui l’établissent : baisse de chiffre d’affaires documentée, travaux de voirie devant la boutique, sinistre non encore indemnisé, départ d’un associé, retards de paiement de clients publics. Les attestations de l’expert-comptable sur la capacité à régler la dette et sur la reprise du versement intégral du loyer courant pèsent d’un poids particulier depuis la réforme, puisque la loi en fait des conditions légales. Le preneur joint également les diligences de relocalisation si l’expulsion paraît inévitable : recherches de locaux de remplacement, correspondances d’agences, étude du coût d’un transfert de fonds. Un dossier complet déposé avant la première audience transforme l’audience en discussion d’échéancier ; un dossier vide la transforme en constat d’expulsion.

B. Bailleur à Paris et en Île-de-France : calendrier, juridiction, pièces et indemnité d’occupation

Pour le bailleur parisien, l’hiver 2026-2027 ouvre une fenêtre d’action que le bailleur de logements n’a pas : agir en octobre et novembre sans craindre le couperet du 1er novembre. La séquence recommandée devant le tribunal judiciaire de Paris suit le calendrier légal au plus près. Dès le premier impayé significatif, mettre en demeure par lettre recommandée en rappelant le montant exact et le délai de régularisation amiable, puis, sans laisser vieillir la dette, faire délivrer par commissaire de justice le commandement de payer visant la clause résolutoire, avec mention du délai d’un mois. La notification du commandement à la caution, lorsque le bail en stipule une, sécurise le recours ultérieur contre le garant. Si le mois s’écoule sans paiement ni accord écrit, assigner devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation au paiement de l’arriéré. La procédure suivie pour obtenir l’expulsion d’un commerce parisien obéit à la même logique que la procédure d’expulsion du locataire décrite pour les locaux parisiens : commandement régulier, saisine du juge, décision exécutoire, puis concours de la force publique, sans mesure d’exécution sauvage. Le détail du régime de la clause résolutoire depuis la réforme du 26 mai 2026, avec le délai d’un mois, la mention à peine de nullité et les conditions de délais, est exposé dans l’analyse consacrée à la clause résolutoire du bail commercial après la réforme du 26 mai 2026, qui sert de référence pour la rédaction du commandement et la préparation de l’audience.

Le choix du fondement de l’action mérite réflexion. Lorsque le bail contient une clause résolutoire claire et que le commandement a été régulièrement délivré, la demande de constat d’acquisition de la clause offre la voie la plus rapide : le juge vérifie la régularité formelle et l’existence de l’impayé à l’expiration du délai, sans apprécier la gravité du manquement. Lorsque la clause fait défaut, est ambiguë ou que le commandement présente une fragilité, la résiliation judiciaire pour inexécution suffisamment grave reste ouverte, au prix d’un débat sur la gravité et d’un aléa supérieur. Dans les deux cas, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation courant de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. La doctrine professionnelle retient qu’après la résiliation, toute occupation est sans droit ni titre et que l’indemnité, généralement fixée au niveau du loyer majoré des charges, se recouvre comme une créance locative ordinaire. Le bailleur parisien a intérêt à chiffrer cette indemnité dès l’assignation, en joignant le dernier loyer quittancé, l’indexation applicable et le décompte des charges récupérables, afin que le jugement la liquide sans renvoi. L’indemnité court pendant les délais éventuellement accordés au preneur et pendant l’instruction de la demande de concours de la force publique, ce qui préserve la rentabilité de l’attente administrative.

Le dossier du bailleur se gagne sur les pièces. Le tribunal attend le bail et ses avenants, l’état des loyers et charges quittancés, le commandement de payer avec ses mentions, la preuve de sa signification et, le cas échéant, de sa dénonciation à la caution, les mises en demeure préalables, le décompte arrêté à la date de l’assignation distinguant loyers, charges, taxes et pénalités, ainsi que les échanges avec le preneur établissant l’absence d’accord ou le non-respect de l’échéancier convenu. Le décompte doit être exact à l’euro près : un commandement gonflé de charges non récupérables ou de pénalités non dues expose à la nullité et fait perdre des mois. Le bailleur joint également, lorsque le preneur invoque des difficultés économiques, les éléments montrant que le loyer reste conforme au marché parisien du quartier et que l’impayé ne résulte d’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Un local inondé par une canalisation de l’immeuble laissée sans réparation, une devanture rendue inaccessible par des travaux commandés par le bailleur sans mesure compensatoire, autant de circonstances que le preneur exploitera pour discuter la dette : le bailleur avisé les traite avant d’assigner.

A Paris et en Île-de-France, trois particularités pratiques méritent l’attention. Premièrement, la compétence : l’assignation est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux, soit le tribunal judiciaire de Paris pour un local intra-muros, avec représentation obligatoire par avocat. Deuxièmement, le coût de l’attente administrative : la demande de concours de la force publique adressée au préfet, à la préfecture de police pour Paris, fait l’objet d’une instruction qui tient compte de l’ordre public local et de la situation du preneur ; en cas de refus ou de silence prolongé, le bailleur peut engager la responsabilité de l’Etat pour défaut de concours et obtenir réparation du préjudice né du maintien sans droit. Troisièmement, le recouvrement des loyers impayés ne s’arrête pas à l’expulsion : saisie des comptes bancaires professionnels, saisie des créances détenues sur les clients du preneur, mesure sur le fonds de commerce, déclaration de créance si une procédure collective s’ouvre. Le bailleur parisien qui découvre en octobre que son preneur a cessé les paiements depuis l’été a intérêt à vérifier sans délai la solvabilité réelle, l’état d’endettement et l’existence d’une procédure collective au greffe, avant d’engager des frais d’expulsion contre un débiteur insolvable.

La négociation reste possible à tout stade et produit souvent un meilleur résultat qu’un local vide pendant des mois. Un protocole transactionnel bien rédigé prévoit l’échéancier d’apurement adossé à la reprise du loyer courant, la renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause pour les échéances couvertes par l’accord, le sort de l’indemnité d’occupation en cas de départ négocié, la libération anticipée contre abandon partiel de l’arriéré lorsque la relocation est aisée dans le quartier, et la caution solidaire du garant sur le protocole. Le protocole est soumis au juge pour homologation ou constaté par le tribunal, ce qui lui confère force exécutoire. A Paris, où la relocation d’une boutique bien placée se réalise en quelques semaines, le départ négocié contre abandon de deux ou trois mois d’arriéré rapporte davantage qu’une expulsion forcée suivie de six mois de vacance et de remise en état. Le calcul inverse vaut pour un local atypique difficile à relouer : le maintien d’un preneur fragile mais payant, sous échéancier strict, préserve le rendement.

Conclusion

A l’entrée de l’hiver 2026, le bail commercial parisien obéit à une règle simple que l’actualité de la trêve hivernale ne doit pas faire oublier : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, les expulsions de logements sont suspendues, mais le local commercial ne bénéficie d’aucun sursis hivernal. Le bailleur peut mettre en oeuvre la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et la faire exécuter en plein hiver, pourvu qu’il respecte le mois de commandement, la mention de ce délai à peine de nullité et la voie judiciaire exclusive. Le preneur n’est pas démuni pour autant : en reprenant le loyer courant avant la première audience, en démontrant sa capacité à régler la dette et en sollicitant des délais dans les formes de l’article 1343-5 du code civil, dans la limite de deux années, il peut suspendre les effets de la clause et conserver son local. La Cour de cassation l’a rappelé avec constance : les délais doivent être formellement accordés, la clause ne s’efface ni par un apurement tardif ni par l’arrivée de l’hiver. Pour les deux parties, octobre 2026 est le mois utile : vérifier le bail et le décompte, chiffrer l’indemnité d’occupation, constituer le dossier de pièces et saisir le tribunal judiciaire du lieu des locaux avant que l’arriéré ne devienne irrattrapable.