Votre fermier a fait poser des drains, a curé un fossé ou a comblé une rigole sans vous prévenir, et le voisin du bas se plaint d’inondations. Ou, à l’inverse, la direction départementale des territoires vous met en demeure parce qu’un busage a été réalisé sans autorisation sur vos terres louées. Dans les deux cas, trois questions se posent en même temps : le preneur avait-il le droit de toucher au réseau d’eau sans l’accord du bailleur, l’ouvrage respecte-t-il la police de l’eau, et qui paiera à la sortie du bail, en indemnité d’amélioration ou en réparation de dégradation. Cet article répond à ces trois questions à partir des textes en vigueur et de décisions récentes, dont un arrêt de la cour d’appel de Limoges du 3 avril 2025 qui ordonne le remblaiement d’un fossé creusé sur une parcelle louée, et un arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2023 qui fixe les limites de la remise en état en cours de bail.
Le contentieux est fréquent parce que chaque acteur applique sa propre logique. Le fermier raisonne en agriculteur : drainer une mouillère, recalibrer un fossé ou supprimer une rigole améliore le rendement et fait partie d’une exploitation normale. Le bailleur raisonne en propriétaire : le fonds a été transformé sans son accord, le voisin menace d’agir, et l’administration parle de remise en état. L’administration raisonne en police de l’eau : un drainage ou un busage modifie l’écoulement et peut exiger une déclaration ou une autorisation, quel que soit le contenu du bail. Le tribunal paritaire des baux ruraux, lui, applique le statut du fermage, qui distingue strictement les travaux autorisés, les améliorations indemnisables et les dégradations. Comprendre cette grille avant d’écrire ou de répondre à une mise en demeure évite les fautes irréparables, comme détruire un ouvrage que le juge aurait qualifié d’amélioration, ou laisser passer le délai de contestation d’une opposition du bailleur.
I. Pendant le bail : autoriser les travaux, entretenir le réseau, déclarer à l’administration
A. Drainage, comblement et retournement : l’accord du bailleur n’est pas une formalité
Le statut du fermage organise trois régimes distincts selon la nature des travaux, et le drainage se situe à leur croisement. Premier régime, la disparition des éléments qui morcellent le parcellaire. Aux termes de l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. » Le texte vise donc expressément les rigoles, qui font partie du petit réseau hydraulique de la parcelle. La procédure protège le bailleur : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » Concrètement, le fermier qui veut supprimer une rigole ou araser un talus pour agrandir un îlot cultural doit notifier son projet par lettre recommandée avec avis de réception et attendre deux mois. Un accord verbal, un simple échange en bord de champ ou un silence qui ne suit aucune notification ne valent pas autorisation.
Deuxième régime, les pratiques culturales nouvelles. Aux termes de l’article L. 411-29 du même code : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. » La pose d’un réseau de drains enterrés relève typiquement des moyens culturaux non prévus au bail initial. La procédure est plus rapide mais plus contraignante : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Et : « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » Le bailleur qui reçoit une telle notification ne doit donc pas se contenter de protester par courrier : s’il estime le drainage dégradant, il saisit le tribunal paritaire dans les quinze jours. Passé ce délai, « Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur. » Autrement dit, l’inaction du bailleur dans le délai de quinze jours autorise le preneur à drainer, même sans accord exprès.
Troisième régime, les améliorations au sens de la section IX du statut, dont relève le drainage lourd. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur », après notification de sa proposition et avis d’un comité technique départemental, le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire en cas d’opposition à un avis favorable. Le même article traite spécialement le cas du drainage collectif : « Pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux. » Le fermier intégré dans un périmètre d’association syndicale autorisée doit donc transmettre au bailleur, avec son projet, l’engagement écrit de payer les taxes syndicales. En pratique, beaucoup de litiges naissent de l’oubli de cette pièce : le bailleur, qui reste redevable des taxes à l’égard de l’association, découvre l’opération par l’avis d’imposition et refuse ensuite toute indemnisation au motif qu’il n’a jamais été régulièrement informé.
B. Curage, écoulement vers le voisin et police de l’eau : la triple contrainte du réseau existant
À côté des travaux neufs, l’entretien du réseau existant oppose souvent le bailleur, le preneur et les voisins. La première contrainte vient du droit civil de l’écoulement. Aux termes de l’article 640 du code civil : « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » Un drainage qui concentre les eaux et les rejette brutalement vers le fonds inférieur peut constituer une aggravation de cette servitude. Le complément figure à l’article 641 du code civil : « Tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds. Si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie par l’article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur. » La troisième chambre civile reste régulièrement saisie de ce type de litige : le 20 novembre 2025, elle a statué dans une affaire où des propriétaires dénonçaient des nuisances liées pour partie « à l’aggravation d’une servitude d’écoulement d’eaux pluviales » imputée au fonds supérieur (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.342). Pour le bailleur et le fermier, la leçon est directe : avant de drainer vers un exutoire, vérifier où l’eau aboutit et si le rejet aggrave la situation du voisin, car c’est le propriétaire du fonds, donc le bailleur, qui répondra en premier lieu de l’aggravation, quitte à se retourner ensuite contre son preneur.
La deuxième contrainte concerne le curage. Lorsqu’un cours d’eau traverse ou borde les parcelles, l’article L. 215-14 du code de l’environnement prévoit que « le propriétaire riverain est tenu à un entretien régulier du cours d’eau », dont l’objet est « de maintenir le cours d’eau dans son profil d’équilibre, de permettre l’écoulement naturel des eaux et de contribuer à son bon état écologique », notamment « par enlèvement des embâcles, débris et atterrissements, flottants ou non, par élagage ou recépage de la végétation des rives. » Cette obligation pèse sur le propriétaire riverain, donc sur le bailleur, mais le bail rural met en principe l’entretien courant à la charge du preneur, et beaucoup de baux types le rappellent. Le conflit typique est le suivant : le fossé ne joue plus son rôle, les parcelles s’engorgent, le fermier recreuse et élargit le fossé au-delà d’un simple entretien, le bailleur invoque une transformation sans autorisation et le service de police de l’eau s’en mêle parce que le curage a ressemblé à un recalibrage. La frontière entre entretien régulier et travaux est mince et se prouve par l’état des lieux d’entrée, les photographies datées et les échanges avec la direction départementale des territoires. Sans état des lieux précis du réseau hydraulique à l’entrée, chaque partie affirme que le fossé était, ou non, dans cet état, et le juge tranche sur expertises coûteuses.
La troisième contrainte, souvent découverte trop tard, est la police de l’eau. Aux termes de l’article L. 214-3 du code de l’environnement : « Sont soumis à autorisation de l’autorité administrative les installations, ouvrages, travaux et activités susceptibles de présenter des dangers pour la santé et la sécurité publique, de nuire au libre écoulement des eaux, de réduire la ressource en eau, d’accroître notablement le risque d’inondation, de porter gravement atteinte à la qualité ou à la diversité du milieu aquatique, notamment aux peuplements piscicoles. » Et : « Sont soumis à déclaration les installations, ouvrages, travaux et activités qui, n’étant pas susceptibles de présenter de tels dangers, doivent néanmoins respecter les prescriptions édictées en application des articles L. 211-2 et L. 211-3 » Le drainage agricole entre dans cette nomenclature selon sa surface et sa situation, notamment en zone humide ou à proximité d’un site protégé. L’autorisation du bailleur ne remplace jamais l’autorisation administrative, et réciproquement : un fermier muni d’une déclaration en règle mais sans accord du bailleur viole le statut du fermage, tandis qu’un fermier autorisé par son bailleur mais sans déclaration s’expose à la police de l’eau.
Deux décisions récentes illustrent la sévérité de ce cumul. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Limoges, un preneur avait creusé un fossé sur une parcelle prise à bail et la cour l’avait condamné sous astreinte à le remblayer. Saisi de la liquidation, le juge de l’exécution puis la cour d’appel, par arrêt du 3 avril 2025 (CA Limoges, 3 avr. 2025, n° 24/00562), ont constaté que le fossé subsistait en aval sur plus d’un mètre de large et cinquante centimètres de profondeur, malgré des travaux présentés comme des aménagements de substitution. La cour retient que « l’exécution des travaux de drainage alternatifs préconisés par l’administration ne suffisait pas à démontrer que M. [X] avait satisfait à l’obligation de « remblaiement du fossé » mise à sa charge sous astreinte par la cour d’appel », les deux types de travaux étant « de nature différente ». Elle ramène l’astreinte « au juste montant de 30 euros par jour de retard, soit une somme de 5 940 euros pour les 198 jours correspondant à la période du 6 août 2023 au 20 février 2024 ». Trois enseignements pour les praticiens : un aménagement validé par l’administration ne vaut pas exécution d’une condamnation judiciaire au remblaiement, l’exécution partielle se prouve par photographies et témoignages circonstanciés, et l’astreinte court jusqu’à l’exécution complète.
L’autre affaire concerne le volet pénal. Un exploitant avait, selon les constatations, « à des fins de drainage, procédé sans autorisation au busage de l’affluent d’un cours d’eau traversant son exploitation agricole », et avait été condamné en première instance puis en appel pour exécution sans autorisation de travaux nuisibles à l’eau ou au milieu aquatique. Par arrêt du 1er avril 2025, la chambre criminelle a cassé et annulé cette condamnation, sans renvoi (Cass. crim., 1er avr. 2025, n° 24-81.176), au motif que « la nomenclature de l’article R. 414-27 du code de l’environnement, qui instaure un régime spécial d’autorisation et de déclaration propre aux sites Natura 2000, est distincte des seuils limitativement énumérés à l’article R. 214-1 du même code dont la méconnaissance est sanctionnée à l’article L. 173-1 de ce code ». La cour d’appel avait retenu un point de rejet situé sur un site Natura 2000 pour soumettre les travaux à autorisation, alors que le régime applicable relevait des seuils de la nomenclature eau. Cette cassation sans renvoi, qui anéantit les condamnations prononcées, ne signifie pas que drainer sans autorisation est sans risque : elle rappelle que la poursuite doit viser le bon fondement et le bon seuil. Pour le fermier et le bailleur, la prudence commande de faire qualifier le projet par le guichet unique de la police de l’eau avant tout travaux, et de conserver la réponse écrite de l’administration, car c’est elle qui départagera ensuite l’autorisation de la déclaration, ou l’absence de formalité.
II. À la sortie du bail et devant le juge : indemniser, réparer ou résilier
A. Amélioration indemnisable ou dégradation à réparer : le compte de sortie tranche
À l’expiration du bail, le drainage et le curage basculent dans le compte de sortie, qui oppose l’indemnité du preneur sortant à l’indemnité de dégradation du bailleur. Le principe de l’indemnisation figure à l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Un réseau de drains enterrés régulièrement autorisé, qui conserve une valeur d’utilisation à la sortie, entre dans cette catégorie. Le mode de calcul distingue les ouvrages des plantations : aux termes de l’article L. 411-71 du même code, « En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », et l’indemnité n’est due que « dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ». Un drainage posé dix ans avant la sortie, encore fonctionnel, ouvre donc droit à une indemnité égale à son coût réévalué à la sortie, diminué de l’amortissement de 6 % par an. En sens inverse, un drainage qui n’apporte plus rien, parce que les drains sont colmatés ou que la parcelle a changé de destination, ne donne lieu à aucune indemnité.
Le pendant du côté du bailleur figure à l’article L. 411-72 du même code : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Un fossé creusé sans autorisation qui assèche une zone humide du fonds, un busage qui modifie durablement l’exutoire, ou des rigoles comblées qui provoquent l’engorgement d’une partie de la parcelle peuvent constituer une dégradation. La charge de la preuve suit une logique simple : le bailleur compare l’état d’entrée et l’état de sortie, et le preneur défend l’utilité de ses travaux. D’où l’importance, rappelée dans chaque contentieux, de l’état des lieux d’entrée décrivant précisément le réseau hydraulique, des factures et plans de récolement des drains posés, et des autorisations écrites du bailleur et de l’administration.
Deux limites procédurales encadrent strictement ce compte. D’abord, toujours selon l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Le fermier qui a drainé à ses frais et quitte les lieux doit chiffrer et notifier sa demande d’indemnité dans l’année de sa sortie, faute de quoi son droit est éteint, même si les drains sont visibles et utiles. Ensuite, le bailleur ne peut pas obtenir en cours de bail la remise en état d’une transformation non autorisée. C’est l’apport central de l’arrêt du 14 décembre 2023 : des bailleurs demandaient la résiliation du bail et la remise en état de haies arasées par le preneur sans leur accord, bail en cours. La troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir refusé toute condamnation à remise en état pendant le bail (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-20.257) : « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité. » Cette solution, rendue à propos de haies et de bornes, vaut pour les rigoles et les fossés visés par le même article L. 411-28 : le bailleur confronté en cours de bail à un drainage ou un comblement non autorisé doit agir en résiliation s’il estime les manquements suffisamment graves, ou attendre la sortie pour réclamer l’indemnité de dégradation, mais il n’obtiendra pas du tribunal paritaire l’ordre de remettre le réseau en l’état avant l’expiration. En pratique, cette distinction commande toute la stratégie : si le bail expire dans deux ans et que le drainage litigieux n’empêche pas l’exploitation, mieux vaut documenter la dégradation et préparer le compte de sortie que de réclamer une remise en état que le juge refusera.
Pour situer l’ensemble du contentieux du bail rural, on peut se reporter à la synthèse des arrêts récents du statut du fermage, qui rappelle les lignes directrices communes au congé, à la préemption et à la sortie (bail rural : arrêts 2026, statut du fermage et préemption).
B. Contester utilement : mise en demeure, résiliation et tribunal paritaire
Reste la question opérationnelle : que faire quand le litige éclate. Côté bailleur, la découverte d’un drainage ou d’un fossé non autorisé appelle une réaction écrite immédiate. Un courrier recommandé décrivant précisément les travaux constatés, avec photographies datées et référence à l’état des lieux d’entrée, fige la situation et interdit au preneur de soutenir ensuite qu’il avait informé son bailleur. Si les travaux sont en cours, le bailleur saisit le tribunal paritaire en référé ou au fond selon l’urgence, en visant l’article L. 411-28 ou L. 411-29 selon la nature des travaux et en demandant, outre l’interdiction de poursuivre, la constatation du manquement en vue de la résiliation. Le fondement général de la résiliation pour inexécution figure à l’article 1766 du code civil, applicable au fermage par l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Un drainage sauvage qui dégrade le fonds ou expose le bailleur à une sanction administrative entre dans ce champ, à condition de démontrer le dommage : un simple écart technique sans conséquence sur le fonds ni sur les voisins justifie rarement la résiliation, et le tribunal privilégiera alors l’indemnité de sortie.
Côté preneur, la défense s’organise autour de trois pièces : la notification régulière adressée au bailleur avant travaux, avec l’avis de réception et l’expiration des délais de deux mois ou de quinze jours selon le régime invoqué ; l’avis du comité technique départemental ou la décision du tribunal paritaire si le bailleur s’était opposé ; et le dossier de police de l’eau, déclaration avec preuve de dépôt ou autorisation préfectorale. Le fermier assigné en remise en état en cours de bail oppose la jurisprudence du 14 décembre 2023 rappelée plus haut : la remise en état avant l’expiration ne peut pas être ordonnée sur le fondement de l’article L. 411-28. Le fermier poursuivi en liquidation d’astreinte, comme dans l’affaire limousine, conteste l’assiette en démontrant l’exécution complète, par constat d’huissier contradictoire plutôt que par photographies unilatérales, et sollicite du juge de l’exécution la réduction de l’astreinte à son juste montant.
Dans tous les cas, le calendrier administratif et le calendrier judiciaire doivent être menés de front. La mise en demeure du préfet au titre de la police de l’eau obéit à ses propres délais et peut aboutir à une consignation ou à une exécution d’office, indépendamment du litige entre bailleur et preneur. Le destinataire de la mise en demeure, souvent le propriétaire en tant que responsable du fonds, doit la transmettre sans délai à l’autre partie et convenir par écrit de qui réalise les travaux prescrits, à quelles conditions financières et avec quelle imputation sur le compte de sortie. À défaut d’accord écrit, chacun réalise des travaux de son côté, comme dans l’affaire de Limoges où les aménagements validés par l’administration et le remblaiement ordonné par le juge se sont révélés incompatibles. Enfin, le voisin qui subit l’aggravation de l’écoulement agit sur le fondement des articles 640 et 641 du code civil contre le propriétaire du fonds d’où vient l’eau : le bailleur assigné par son voisin appelle son fermier en garantie devant le tribunal paritaire, en articulant la demande autour de l’autorisation donnée ou refusée et du respect des règles de l’art du drainage.
Conclusion
Drainer, curer ou remodeler le réseau d’eau d’une terre louée n’est jamais un simple geste d’exploitation : c’est un acte qui engage trois régimes à la fois, l’autorisation du bailleur selon les articles L. 411-28, L. 411-29 et L. 411-73 du code rural, l’entretien et l’écoulement vers les voisins selon les articles 640 et 641 du code civil et l’article L. 215-14 du code de l’environnement, et la police de l’eau selon l’article L. 214-3 du même code. La jurisprudence récente durcit chaque étage : pas de remise en état en cours de bail pour des travaux non autorisés, seulement une indemnité à la sortie ; exécution complète et documentée des condamnations au remblaiement, sous peine d’astreinte liquidée au jour près ; et poursuite pénale possible en cas de travaux sans autorisation, même si la cour de cassation veille au visa exact du seuil applicable. Pour le bailleur comme pour le fermier, la méthode tient en quatre réflexes : notifier par écrit avant tout travaux et laisser courir les délais, interroger le guichet de la police de l’eau avant de creuser, photographier et faire constater l’état du réseau à l’entrée comme à la sortie, et chiffrer le compte d’améliorations ou de dégradations dans l’année de la fin du bail. Le tribunal paritaire tranche ensuite sur des pièces, non sur des souvenirs de bord de champ.