Les ronciers gagnent les pâtures, les chardons envahissent les herbages, les bâtiments d’exploitation se dégradent et le fermier ne répond plus aux demandes d’entretien. Pour un propriétaire de terres agricoles, cette situation soulève une question directe : le bail rural peut-il être résilié parce que le preneur laisse le fonds se dégrader, et que peut-on obtenir du tribunal paritaire des baux ruraux une fois la résiliation prononcée. La réponse tient en deux temps. D’une part, le statut du fermage autorise le bailleur à demander la résiliation judiciaire du bail lorsque les agissements du preneur compromettent la bonne exploitation du fonds, notamment par défaut d’entretien. D’autre part, la sortie du bail donne lieu à un compte précis entre les parties : indemnité d’occupation, frais de remise en état, indemnisation des dégradations constatées par comparaison entre l’entrée et la sortie, et indemnisation des améliorations apportées par le preneur sortant.

Cet article décrit d’abord les conditions dans lesquelles le défaut d’entretien et la dégradation du fonds permettent d’obtenir la résiliation du bail rural, à partir des textes et d’un jugement récent du tribunal paritaire de Blois. Il expose ensuite les conséquences financières de la sortie et les moyens de défense dont dispose le preneur, y compris le cas particulier de la résiliation demandée par le bailleur pour changer la destination des parcelles. Les décisions citées ont été lues dans leur texte intégral et les articles de code vérifiés dans leur version en vigueur au 10 octobre 2026.

I. Obtenir la résiliation du bail rural pour défaut d’entretien et dégradation du fonds

A. Le motif des agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds

Le statut du fermage énumère de manière limitative les motifs pour lesquels le bailleur peut demander la résiliation du bail. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, «le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants» puis vise «2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation». Le même article précise que ces motifs «ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes».

Ce texte pose des conditions cumulatives que le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a rappelées dans un jugement du 22 mai 2025 : la résiliation sur ce fondement suppose à la fois des agissements caractérisés du preneur et une atteinte à l’exploitation du fonds qui met en péril le fonds lui-même. Le tribunal insiste sur ce point : «la résiliation n’est possible sur ce fondement que s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même. Il s’agit de conditions cumulatives, à savoir caractériser des agissements, puis une atteinte caractérisée à l’exploitation du fonds.» Il ne suffit donc pas de relever des négligences ponctuelles ou des désordres mineurs ; il faut démontrer que le comportement du preneur fait peser un risque réel sur la valeur productive du bien loué. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

L’appréciation de la gravité des manquements relève du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui donne au dossier de preuve une importance décisive. La preuve des manquements peut être rapportée par tous moyens : constats de commissaire de justice, photographies datées, attestations de témoins, et surtout expertise judiciaire ordonnée par le tribunal. Dans l’affaire jugée à Blois, opposant les héritiers d’un bailleur à une société d’élevage de poneys preneuse d’un bail à ferme de 1998 portant sur seize hectares, quatre constats dressés entre 2010 et 2023 décrivaient l’extension des taillis et des ronces sur les parcelles, l’envahissement des herbages par les chardons et le très mauvais état des stalles et des écuries. L’expert judiciaire désigné par le tribunal a confirmé que «le fond loué souffre d’un manque d’entretien courant du preneur, en particulier par manque de pratiques de régularisations des haies et ronciers», relevant que «Très régulièrement, la végétation a une emprise de plus de 10 mètres de large dans les parcelles exploitées» et que cette situation n’était pas récente. (Tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

Trois règles de procédure méritent l’attention du bailleur avant d’agir. Premièrement, les manquements du preneur s’apprécient au jour de la demande en justice, et non au jour du jugement. Le tribunal de Blois le rappelle en ces termes : «il est de jurisprudence constante que les manquements du preneur, invoqués à l’appui d’une demande de résiliation de bail, doivent être appréciés au jour de la demande.» Il en résulte qu’une remise en état tardive, postérieure à la saisine du tribunal, ne permet pas au preneur d’échapper à la résiliation : «il n’y a pas lieu de tenir compte de l’état du bien loué postérieurement à cette date, ni à la possibilité de remédier aux manquements du preneur postérieurement à cette date.» Le bailleur a donc intérêt à faire constater l’état du fonds avant de saisir le tribunal, par des constats réguliers et si possible contradictoires, plutôt que de se contenter d’un état des lieux dressé après l’assignation. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

Deuxièmement, le preneur peut toujours opposer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, et c’est à lui d’en rapporter la preuve. Dans l’affaire de Blois, la société preneuse soutenait que les ronciers provenaient d’arbres morts appartenant au bailleur, que celui-ci aurait interdit d’enlever, et que son matériel restait suffisant. Le tribunal a écarté ces moyens : l’expert avait précisé que les arbres morts «n’expliquent que très ponctuellement l’absence de régulation des ronciers» et que cela «n’exonère pas» la société de l’entretien annuel de la végétation. Le tribunal a conclu que la société «ne rapporte pas la preuve de raisons sérieuses et légitimes pouvant expliquer les manquements constatés». Troisièmement, le fondement juridique doit être visé avec précision dans l’acte de saisine : la résiliation pour défaut d’entretien relève de l’article L. 411-31, I, 2°, et non du régime des fermages impayés, qui exige une mise en demeure préalable rappelant le texte à peine de nullité, ni d’une clause de résiliation automatique, qui ne produit aucun effet par elle-même. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

Le socle civiliste de l’obligation d’entretien figure à l’article 1766 du code civil : «Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.» Ce texte, auquel l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime renvoie pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds, éclaire la notion d’agissements fautifs : abandon de la culture, défaut de culture raisonnable, détournement de l’usage convenu. Le lien de maillage vers la page d’expertise du cabinet consacrée au contentieux des baux ruraux devant le tribunal paritaire permet de replacer cette action parmi les autres litiges du fermage, du congé pour reprise à la contestation du fermage.

B. Les situations sanctionnées par les juges et celles qui ne suffisent pas

La jurisprudence distingue les manquements graves, qui justifient la résiliation, des difficultés d’exploitation ordinaires, qui ne la justifient pas. Le défaut d’entretien durable des parcelles entre dans la première catégorie lorsque l’appauvrissement du fonds est établi. Dans le jugement de Blois, le tribunal a retenu que les parcelles étaient «manifestement à l’abandon depuis plusieurs années», que «cette mauvaise exploitation conduit à l’appauvrissement des parcelles nécessitant pour le bailleur d’engager des frais de remise en état importants», et il a prononcé «la résiliation du bail rural aux torts» de la société preneuse sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°. L’ancienneté des constats produits par le bailleur, dont certains remontaient à 2010 et 2017, n’a pas affaibli la demande : échelonnés sur plus de dix ans, ils établissaient au contraire la persistance du défaut d’entretien et son aggravation. Pour le bailleur, la leçon pratique est claire : une série de constats espacés dans le temps vaut mieux qu’un constat unique, car elle démontre que la dégradation n’est ni accidentelle ni passagère. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

Le changement d’usage des terres louées sans l’accord du bailleur constitue un autre agissement sanctionné, qui touche à la destination du fonds. La Cour de cassation l’a illustré dans un arrêt du 30 juin 2021 : un preneur avait développé sur les parcelles louées à usage agricole une activité forestière à caractère commercial, sans autorisation expresse du bailleur. La cour d’appel avait néanmoins autorisé la cession du bail au fils du preneur, au motif que cette activité restait limitée à une partie réduite du domaine et ne mettait pas l’exploitation en péril. La troisième chambre civile a censuré cette analyse : «En statuant ainsi, tout en constatant un manquement du preneur à l’obligation d’exploiter le bien mis à sa disposition conformément à la destination que lui avait conférée le bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé», et elle a prononcé la cassation en toutes ses dispositions avec renvoi devant la cour d’appel de Metz. (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343) L’enseignement dépasse la seule question de la cession : exploiter les terres louées pour un usage étranger à leur destination agricole, sans l’accord du bailleur, caractérise un manquement grave aux obligations nées du bail, qui peut fonder une demande de résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31 comme il faisait obstacle, dans cette affaire, à la cession autorisée par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.

À l’inverse, plusieurs moyens couramment invoqués par les bailleurs ne suffisent pas, à eux seuls, à obtenir la résiliation. L’insuffisance alléguée du matériel d’exploitation doit être prouvée concrètement : à Blois, les bailleurs soutenaient que la société preneuse ne disposait pas du matériel nécessaire, mais l’expert avait retenu que «le matériel présent sur l’exploitation est certes réduit mais suffisant pour exploiter les terres louées, compte tenu qu’elles sont en nature de pâtures», ajoutant qu’un gyrobroyeur «utilisé régulièrement permet aisément de contenir le développement des ronciers naissants». Le tribunal en a déduit que la société disposait du matériel suffisant mais qu’elle devait l’utiliser : le grief pertinent restait le défaut d’entretien, non le sous-équipement. De même, l’éloignement géographique entre le siège de la société preneuse et les parcelles, plus de deux cents kilomètres dans cette affaire, n’a pas été retenu comme un motif autonome de résiliation dès lors que le gérant justifiait résider à proximité des terres. Enfin, le caractère réversible des désordres, établi par l’expert qui chiffrait les travaux de reprise à un peu plus de cinq mille euros, n’a pas sauvé le bail : la réversibilité technique ne compense pas des années d’abandon appréciées au jour de la demande. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

Le bailleur doit aussi composer avec une limite importante posée par l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime : «Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article.» Des haies conservées pour la biodiversité, un couvert maintenu contre l’érosion ou des pratiques économes en eau ne constituent donc pas un défaut d’entretien au sens de l’article L. 411-31. La frontière entre friche négligée et infrastructure écologique entretenue se joue sur les faits : bordures contenues et haies taillées d’un côté, ronciers de dix mètres de large gagnant les herbages de l’autre. Le dossier photographique et l’expertise font toute la différence devant le tribunal.

II. Sécuriser la sortie du bail et parer les contestations du preneur

A. Ce que le bailleur peut obtenir une fois la résiliation prononcée

La résiliation judiciaire ouvre droit à un ensemble de mesures que le bailleur doit demander expressément au tribunal. La première est l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, assortie d’une astreinte destinée à hâter le départ. À Blois, le tribunal a ordonné l’expulsion et condamné la société à une astreinte de cinquante euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, alors que les bailleurs demandaient cent cinquante euros : le montant de l’astreinte relève de l’appréciation du tribunal, qui tient compte des relations entre les parties et de la situation de l’exploitation, ici la présence de chevaux sur les parcelles.

La deuxième mesure est l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre la résiliation et le départ effectif. Le preneur maintenu dans les lieux après la résiliation devient occupant sans droit ni titre, et le préjudice qui en résulte pour le bailleur doit être réparé sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer». En pratique, les tribunaux fixent cette indemnité au montant du fermage qui aurait été dû sans la résiliation, comme l’a fait le tribunal de Blois, «à compter du prononcé de la décision et jusqu’au départ effectif des lieux». Le bailleur doit donc chiffrer sa demande par référence au fermage en cours et veiller à ce que le jugement précise le point de départ de l’indemnité. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

La troisième mesure concerne la remise en état et l’indemnisation des dégradations. Lorsque l’expert chiffre les travaux nécessaires, le tribunal peut condamner le preneur à en payer le montant : à Blois, cinq mille quarante euros hors taxes, soit six mille quarante-huit euros toutes taxes comprises, mis à la charge de la société preneuse «au titre des frais de remise en état des biens loués». Au-delà de la remise en état chiffrée par expertise, l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que «S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi». La cour d’appel de Dijon a précisé la méthode dans un arrêt du 21 août 2025 : «L’existence de dégradations rend nécessaire la comparaison de l’état des parcelles louées à l’entrée du preneur et à sa sortie.» (CA Dijon, 21 août 2025, RG 22/00888) Cette comparaison suppose de dater exactement l’entrée et la sortie. Dans cette affaire, la bailleresse soutenait que le bail de son preneur avait pris effet en 1966 comme suite d’une cession familiale, tandis que le preneur faisait valoir un bail verbal né en 1989 au départ à la retraite de son père. La cour a tranché en rappelant que la cession de bail ne se présume pas et ne peut être déduite de la poursuite de l’exploitation familiale, que la preuve de la qualité de preneur incombe à celui qui s’en prévaut, et que seul l’état des parcelles à compter de 1989 devait être pris en compte. Pour le bailleur, l’enseignement est double : conserver les baux écrits et les états des lieux d’entrée, car à défaut d’écrit la date d’effet du bail se discute, et faire dresser un état des lieux de sortie contradictoire, car la comparaison entrée-sortie conditionne l’indemnité de dégradation. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

Symétriquement, le preneur sortant peut réclamer une indemnité au titre des améliorations qu’il a apportées au fonds par son travail ou ses investissements. Aux termes de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, «Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail». La résiliation aux torts du preneur ne le prive donc pas de ce droit, mais la demande se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail, à peine de forclusion. Le bailleur qui obtient la résiliation doit anticiper ce poste : vérifier la réalité et le coût des améliorations alléguées, contrôler le respect des autorisations préalables prévues pour certains travaux, et surveiller le délai de douze mois. Le compte de sortie se règle ainsi dans les deux sens, et chaque partie a intérêt à documenter l’état du fonds tout au long du bail plutôt qu’au moment du litige.

Reste la question de l’exécution provisoire. Les jugements du tribunal paritaire sont en principe exécutoires de droit à titre provisoire, mais le juge peut l’écarter lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. À Blois, le tribunal a écarté l’exécution provisoire «Compte tenu de l’incidence de la résiliation du bail sur l’activité du preneur, dont la présence de chevaux sur les parcelles louées». Le bailleur doit donc prévoir que l’expulsion et la libération des terres peuvent attendre l’issue d’un éventuel appel, pendant lequel l’indemnité d’occupation court. Cette conséquence financière renforce l’intérêt de demander dès la première instance une indemnité d’occupation au niveau du fermage et une astreinte dissuasive. (tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633)

B. Les défenses du preneur et le piège de la résiliation pour changement de destination

Le preneur assigné en résiliation dispose de plusieurs moyens de défense qu’il doit articuler avec des preuves, et non par de simples affirmations. Le premier consiste à établir des raisons sérieuses et légitimes expliquant l’état du fonds : conditions climatiques exceptionnelles, dégâts de gibier, interdiction d’accès opposée par le bailleur, ou travaux incombant à ce dernier. À Blois, la société preneuse invoquait l’interdiction faite par la bailleresse d’enlever les arbres morts et imputait au bailleur le défaut d’élagage des bordures ; le tribunal a rejeté ce moyen parce que l’expert avait mesuré que ces arbres n’expliquaient que très ponctuellement l’envahissement et parce que l’interdiction alléguée n’était pas établie par des pièces suffisantes. Le preneur doit donc documenter ses propres diligences : mises en demeure adressées au bailleur pour les travaux lui incombant, factures d’entretien, attestations d’intervenants datées et circonstanciées.

Le deuxième moyen tient à la nature des végétaux et des pratiques en cause. Lorsque les parcelles sont maintenues en herbe, que les bordures sont contenues et que les haies sont entretenues dans un objectif de biodiversité ou de lutte contre l’érosion, le preneur peut utilement invoquer la protection de l’article L. 411-27 contre les demandes de résiliation fondées sur ces pratiques. L’expertise joue ici un rôle d’arbitre technique : dans l’affaire de Blois, l’expert a distingué les haies arbustives appropriées des ronciers et épines noires qui avaient gagné les parcelles, privant la défense environnementale de tout fondement. Le preneur qui entretient réellement ses bordures a intérêt à le faire constater par huissier avant tout litige, car des photographies non datées et des attestations tardives pèsent peu face à une expertise judiciaire.

Le troisième moyen, souvent décisif, consiste à contester la régularité procédurale de l’action du bailleur, en particulier lorsque celui-ci poursuit en réalité un changement de destination des terres. Ce cas obéit à un régime distinct, celui de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, dont la méconnaissance fait annuler la résiliation. La cour d’appel de Douai l’a rappelé dans un arrêt du 18 septembre 2025 opposant un fermier à une communauté de communes qui voulait reprendre des parcelles classées en zone à urbaniser : hors des zones urbaines du plan local d’urbanisme, «le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative», et cette autorisation préfectorale, prise après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux, doit être obtenue avant la notification de la résiliation au preneur. (CA Douai, 18 septembre 2025, RG 24/04093)

En l’espèce, un premier arrêté préfectoral du 21 octobre 2022 avait autorisé la résiliation partielle, un congé avait été signifié le 7 novembre 2022, puis le preneur avait formé un recours en excès de pouvoir contre l’arrêté, conduisant la préfecture à prendre un nouvel arrêté le 18 janvier 2023. La cour a jugé que ce second arrêté constituait un acte individuel ouvrant une voie de recours autonome, et non une simple correction d’erreur de plume, de sorte que l’autorisation valable était postérieure à la notification du congé. Elle en a déduit que «L’autorisation du préfet permettant le changement de destination des biens n’ayant ainsi pas été obtenue antérieurement à la délivrance de la notification de résiliation du bail en méconnaissance des dispositions de l’article L. 411-32», la notification devait être annulée, et elle a infirmé le jugement en ce sens. Le preneur confronté à une résiliation motivée par un projet d’urbanisation, d’aménagement ou de construction doit donc vérifier trois points dans l’ordre : le zonage applicable aux parcelles, l’existence et la date de l’autorisation préfectorale, et l’antériorité de cette autorisation par rapport à la notification du congé. (cour d’appel de Douai, 18 septembre 2025, RG 24/04093)

L’arrêt de Douai tranche également une question de qualification que les bailleurs publics rencontrent fréquemment : la résiliation anticipée en cours de bail pour changement de destination relève de l’article L. 411-32, et non de la procédure de non-renouvellement à l’échéance prévue pour l’État, les collectivités et leurs groupements par l’article L. 415-11. Choisir le mauvais fondement expose la notification à l’annulation. Enfin, le preneur dont l’équilibre économique d’exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, et il est indemnisé de son préjudice comme en matière d’expropriation, sans pouvoir être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours sans indemnité versée ou provisionnelle. Ces garanties donnent au preneur un levier de négociation réel, y compris lorsque le changement de destination est régulier au fond.

Conclusion

Le bailleur dont le fermier laisse les terres à l’abandon n’est pas démuni, mais il ne peut agir que sur des fondements précis et avec un dossier de preuve construit dans le temps. La résiliation pour défaut d’entretien suppose des agissements caractérisés qui compromettent la bonne exploitation du fonds et mettent le fonds lui-même en péril, appréciés au jour de la demande en justice, sans qu’une remise en état tardive ni des raisons sérieuses et légitimes non prouvées puissent y faire obstacle. Les constats échelonnés, les photographies datées et l’expertise judiciaire emportent la décision, comme le montre le jugement du tribunal paritaire de Blois du 22 mai 2025, qui a joint à la résiliation l’expulsion sous astreinte, une indemnité d’occupation au niveau du fermage et plus de six mille euros de frais de remise en état. La sortie du bail se règle ensuite par la comparaison entre l’entrée et la sortie pour les dégradations, et dans les douze mois pour les améliorations dont le preneur sortant peut réclamer l’indemnité. Face à une résiliation motivée par un changement de destination, le preneur vérifie le zonage, l’autorisation préfectorale et sa date : notifiée avant l’autorisation, la résiliation est annulée, comme l’a jugé la cour d’appel de Douai le 18 septembre 2025. Chaque situation se joue sur ses faits et ses dates, et c’est leur établissement rigoureux devant le tribunal paritaire qui décide de l’issue du litige.