La société dénommée SCI KALO, société civile immobilière établie 70 avenue Victor Hugo à Aubervilliers et immatriculée sous le numéro 851 306 761 au registre du commerce et des sociétés de Bobigny, fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte le 29 septembre 2026 par le tribunal de commerce de Bobigny, publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 8 octobre 2026. Son activité déclarée est l’acquisition, l’administration et la gestion de tous biens immobiliers. Le jugement fixe la date de cessation des paiements au 23 décembre 2025 et désigne en qualité d’administrateur judiciaire la SELARL AJRS, mission conduite par Maître Catherine Poli, et en qualité de mandataire judiciaire la SELARL Asteren, mission conduite par Maître Julia Ruth à Bobigny. Les déclarations des créances sont à adresser au mandataire judiciaire ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce, dans les deux mois à compter de la publication au BODACC. Ces éléments résultent de l’annonce BODACC A202601933743, acte officiel qui seul fait foi de la procédure.
Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de SCI KALO, sur laquelle l’article ne formule aucun constat.
Concrètement, trois catégories de professionnels doivent prendre des décisions rapides quand une société civile immobilière qui leur loue des locaux ou qui leur doit de l’argent entre en redressement judiciaire. La banque qui a financé l’acquisition des immeubles doit vérifier ce que deviennent le prêt, les intérêts, l’hypothèque et les garanties des associés. Les entreprises locataires des biens gérés par la société doivent vérifier ce que deviennent leur bail, leurs loyers, leurs dépôts de garantie et les charges. Les fournisseurs, le syndic, les artisans et l’ensemble des créanciers doivent déclarer leurs créances dans le délai légal et décider s’ils poursuivent leurs prestations. À la date de rédaction, aucune responsabilité n’est établie par le seul jugement d’ouverture, la banque, les locataires et les fournisseurs ne sont pas visés par la procédure ouverte contre la seule société, le redressement judiciaire n’est pas une liquidation, l’activité peut se poursuivre pendant la période d’observation, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge saisi de chaque dossier tranche les contestations.
I. L’ouverture ne fige rien, sauf les poursuites : la banque et les locataires face au jugement
A. La banque prêteuse : ce que le jugement arrête et ce qu’il n’arrête pas
Le redressement judiciaire suppose d’abord que la société soit en cessation des paiements, c’est-à-dire, selon la loi, « dans l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible » (article L. 631-1 du code de commerce). Mais l’ouverture n’est pas une fin : « La procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif » (article L. 631-1 du code de commerce). Pour la banque, cette finalité change tout : le prêt immobilier consenti à la société civile immobilière ne devient pas exigible par le seul effet du jugement, et les sûretés réelles qui le garantissent ne disparaissent pas. Ce qui change, en revanche, c’est le calendrier et la manière d’être payé.
Premier effet, automatique : le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts. La loi dispose que « Le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus » (article L. 622-28 du code de commerce). En pratique, pour un prêt immobilier amortissable sur quinze ou vingt ans, les intérêts continuent donc de courir, tandis que pour un concours à court terme, ils sont gelés. La banque doit relire chaque contrat de financement ligne à ligne, échéancier à l’appui, au lieu d’appliquer un traitement unique à l’ensemble de ses encours. C’est le contrat de prêt signé qui commande, et c’est lui qui fera foi devant le juge-commissaire lors de la vérification des créances déclarées.
Deuxième effet : les personnes physiques qui se sont portées caution de la société bénéficient d’un répit. La loi prévoit que « Le jugement d’ouverture suspend jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie » (article L. 622-28 du code de commerce). Les associés d’une société civile immobilière qui ont cautionné le prêt ou affecté un bien en garantie ne peuvent donc pas être poursuivis pendant la période d’observation, même si la banque estime que la situation se dégrade. Ce répit n’est pas un effacement : la dette subsiste, et la loi précise que « Les créanciers bénéficiaires de ces garanties peuvent prendre des mesures conservatoires » (article L. 622-28 du code de commerce). Concrètement, la banque avisée fait inscrire ou renouveler ses sûretés, fait constater l’état des immeubles, et prépare son plan de continuation ou de cession sans engager une action au fond vouée à la suspension.
Troisième effet : la banque, comme tout créancier antérieur, doit déclarer. La règle est générale :
« A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat » (article L. 622-24 du code de commerce).
Le décret fixe un cadre simple : le délai de déclaration est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, avec deux mois supplémentaires pour les créanciers établis hors de France métropolitaine (article R. 622-24 du code de commerce). Pour la banque, la déclaration porte sur le capital restant dû, les intérêts courus, les accessoires et les sûretés : hypothèque conventionnelle ou judiciaire, privilège de prêteur de deniers, nantissement, cautionnements. Chaque sûreté doit être décrite avec sa date d’inscription et son rang, car le rang conditionne l’ordre des répartitions en cas de réalisation des immeubles. Une banque qui omet de mentionner son hypothèque dans sa déclaration s’expose à la voir écartée des distributions, alors même que l’inscription figure au service de publicité foncière. La déclaration n’est donc pas une formalité : c’est l’acte qui conserve le rang.
Enfin, la banque doit surveiller la période d’observation sans l’entraver. L’administrateur judiciaire, désigné aux côtés du mandataire, établit le bilan économique de la société et propose soit un plan de continuation, soit un plan de cession. La banque est consultée sur le plan, vote le cas échéant dans sa classe si des classes de parties affectées sont constituées, et peut proposer des aménagements de son concours. Toute décision de ne plus financer, de dénoncer un découvert ou de compenser des comptes doit être mesurée à l’aune des textes, car le paiement des créances antérieures est interdit et la compensation n’est admise que pour des créances connexes. La précipitation est l’ennemie du rang : un établissement qui se paie seul sur un compte de la société en procédure s’expose à devoir restituer.
B. Les locataires : le bail continue, les loyers se trient par date
Pour l’entreprise qui loue des bureaux, un local commercial ou un entrepôt à une société placée en redressement judiciaire, le réflexe premier est souvent de cesser de payer ou de chercher un autre local. Les deux réactions sont prématurées. Le régime des contrats en cours s’applique au redressement judiciaire par renvoi exprès : « Les articles L. 622-3 à L. 622-9 , à l’exception de l’article L. 622-6-1 , et L. 622-13 à L. 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire, sous réserve des dispositions qui suivent. » (article L. 631-14 du code de commerce). Et la règle de base est la continuité : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde » (article L. 622-13 du code de commerce). Une clause du bail qui prévoirait sa résiliation automatique en cas de procédure collective du bailleur est privée d’effet. Le bail se poursuit, le locataire reste dans les lieux, et le bailleur en procédure reste tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien.
La Cour de cassation l’a jugé nettement à propos d’un bail de locaux d’exploitation poursuivi pendant la procédure : « L’administrateur, qui n’a reçu qu’une mission de surveillance, ne peut donc être tenu pour responsable de l’exécution ou de l’inexécution fautives du bail des locaux d’exploitation de l’entreprise, lequel s’est poursuivi de plein droit, tant qu’il n’a pas pris parti sur sa poursuite, dès lors que sa principale mission est d’établir le bilan économique de l’entreprise et de proposer un plan de sauvegarde » (Cass. com., 7 oct. 2020, n° 19-14.807). Autrement dit, tant que l’administrateur ne s’est pas prononcé, le bail continue de plein droit, et le locataire ne peut ni considérer que le contrat a disparu ni réclamer à l’administrateur une faute pour ce seul maintien. Pour le locataire d’une société civile immobilière en redressement, la leçon est directe : le bail commercial ou professionnel signé avant le jugement demeure, avec ses clauses de durée, de renouvellement, de charges et de dépôt de garantie.
Reste la question qui commande la trésorerie : quels loyers payer, et à qui. La distinction tient à la date de naissance de la créance. Les loyers échus avant le jugement d’ouverture sont des créances antérieures : le locataire ne doit pas les payer spontanément au bailleur, car « Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes » (article L. 622-7 du code de commerce). Le bailleur, de son côté, doit les déclarer au passif. Les loyers nés après le jugement, en contrepartie de la jouissance continue des locaux, relèvent en revanche du régime des créances postérieures : « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance » (article L. 622-17 du code de commerce). Le locataire paie donc le loyer courant à son échéance normale, entre les mains du bailleur ou de l’administrateur selon les instructions reçues, et conserve les preuves de chaque paiement.
Si l’administrateur envisage de ne pas poursuivre le bail, parce que la cession des immeubles suppose des locaux libres ou parce que le plan l’exige, le locataire dispose d’un levier procédural précis : la mise en demeure de prendre parti. La loi organise la sortie : « Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse » (article L. 622-13 du code de commerce). Passé ce délai d’un mois sans réponse, le bail est résilié de plein droit, et « l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif » (article L. 622-13 du code de commerce). Le locataire évincé ne part donc pas les mains vides : indemnité d’éviction ou dommages, frais de réinstallation, différentiel de loyer, préjudice commercial. Mais chacun de ces chefs doit être chiffré, justifié et déclaré, faute de quoi il restera une espérance sans traduction au passif.
Deux points de vigilance complètent le tableau du locataire. D’abord la compensation : un locataire qui doit des loyers antérieurs au bailleur en procédure et qui détient lui-même une créance connexe contre ce bailleur, par exemple un trop-perçu de charges ou des travaux incombant au bailleur et avancés par le locataire, peut opposer la compensation. La Cour de cassation vient de le rappeler le 30 septembre 2026 : « lorsqu’un créancier invoque la compensation d’une créance antérieure connexe déclarée pour s’opposer à la demande en paiement formée contre lui par un débiteur en procédure collective, le juge du fond saisi de cette demande doit d’abord se prononcer sur le caractère vraisemblable ou non de la créance ainsi invoquée » (Cass. com., 30 sept. 2026, n° 25-18.783). La connexité ne se présume pas : elle se prouve, contrat et factures à l’appui, et la créance invoquée doit avoir été déclarée. Ensuite la qualité de la déclaration : dans une affaire où un crédit-bailleur avait déclaré des loyers échus, la Cour a cassé le rejet de sa créance au motif que « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé », alors « qu’elle avait relevé que le créancier justifiait, pour la déclaration de ces créances, d’une chaîne ininterrompue de pouvoir » jusqu’à la personne qui les avait déclarées (Cass. com., 8 mars 2017, n° 15-18.641). Pour le locataire comme pour tout créancier, la leçon vaut pour chaque déclaration : pouvoir régulier du signataire, pièces justificatives complètes, montant détaillé. Une déclaration rejetée pour un défaut de pouvoir se conteste, mais une déclaration complète dès l’origine évite le contentieux.
II. La période d’observation se pilote avec des preuves : fournisseurs, créanciers et pièces à conserver
A. Fournisseurs et créanciers : déclarer vite, revendiquer à temps, ne rien se payer seul
Le syndic de copropriété, l’artisan chargé de l’entretien des immeubles, le courtier en assurance, l’expert-comptable, le prestataire de gestion locative : tous les fournisseurs d’une société civile immobilière en redressement partagent la même situation de départ. Leurs factures impayées antérieures au jugement sont des créances à déclarer, leurs prestations postérieures sont des créances à faire payer à l’échéance, et toute initiative individuelle de recouvrement forcé est suspendue. Trois gestes rythment utilement la période d’observation : déclarer, revendiquer quand un bien s’y prête, et documenter la poursuite des prestations.
Déclarer d’abord, et dans le délai. La sanction du retard est lourde : « A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion » (article L. 622-26 du code de commerce). Le relevé de forclusion existe, mais il se mérite : le créancier doit établir que sa défaillance n’est pas due à son fait ou qu’elle tient à une omission du débiteur dans sa liste. Les juges l’accordent quand la preuve est faite : le 25 mars 2025, la cour d’appel de Chambéry a infirmé le jugement déféré, relevé un groupement agricole de la forclusion encourue et l’a invité à déclarer sa créance au passif de la société en procédure (Cour d’appel de Chambéry, 25 mars 2025, RG 24/00970). Mieux vaut ne pas en arriver là. Le mandataire judiciaire avertit les créanciers connus « dans le délai de quinze jours à compter du jugement d’ouverture » (article R. 622-21 du code de commerce), mais cet avertissement ne dispense pas de surveiller soi-même le BODACC : un fournisseur qui déménage, qui change de comptable ou qui classe mal son courrier peut manquer l’avis et perdre des mois. La déclaration se fait auprès du mandataire désigné ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce, avec le montant détaillé, l’échéance, la nature de la créance et les pièces : contrats, bons de commande, procès-verbaux de réception, factures, relances, mises en demeure.
Revendiquer ensuite, quand le fournisseur a livré un bien qui se trouve encore chez le débiteur. Le délai est bref : « La revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure » (article L. 624-9 du code de commerce). Trois mois à compter de la publication au BODACC, pas à compter de la facture impayée ni de la relance : le calendrier se calcule depuis l’annonce officielle. Le domaine de la revendication couvre notamment les biens confiés : « Peuvent être revendiqués, à condition qu’ils se retrouvent en nature, les biens meubles remis à titre précaire au débiteur ou ceux transférés dans un patrimoine fiduciaire dont le débiteur conserve l’usage ou la jouissance en qualité de constituant » (article L. 624-16 du code de commerce). Pour une société foncière, les cas concrets sont le matériel d’entretien mis à disposition par un prestataire, les meubles meublants d’un local loué meublé appartenant à un tiers, les équipements installés sous réserve de propriété. La condition se prouve : clause de réserve de propriété écrite, bon de dépôt, contrat de mise à disposition, photographies datées, inventaire contradictoire. Sans écrit, la revendication échoue presque toujours, car le bien est présumé appartenir au débiteur.
Ne rien se payer seul, enfin. L’interdiction de payer les créances antérieures s’impose au débiteur comme à ses partenaires : un fournisseur ne peut pas prélever un arriéré sur une prestation en cours, un locataire ne peut pas imputer seul des loyers anciens sur des charges nouvelles sauf compensation de créances connexes régulièrement déclarée, et la société ne peut pas régler un fournisseur privilégié au détriment des autres. Chaque paiement irrégulier expose son auteur à une action en restitution du mandataire. La discipline collective a un corollaire utile : les créances postérieures régulièrement nées, en contrepartie de prestations fournies pendant la période d’observation, sont payées à leur échéance. Le fournisseur qui continue d’entretenir les immeubles, l’assureur qui maintient les garanties, le gestionnaire qui perçoit les loyers pour le compte de la procédure : leurs factures courantes sont prioritaires, à condition que la prestation soit réelle, utile à la procédure et documentée. Cesser toute prestation par crainte de ne pas être payé est aussi dommageable que de travailler sans bon de commande : la bonne décision se prend par écrit, avec l’administrateur, prestation par prestation.
B. Qui détient quelle preuve : la carte des pièces et des décisions
En procédure collective, une créance sans pièce est une créance fragile, et une décision sans délai est une décision perdue. Chaque acteur de la chaîne gagne à dresser, dès l’ouverture, son propre dossier : ce qu’il détient, ce qui lui manque, et la date limite associée. La banque réunit les contrats de prêt avec leurs tableaux d’amortissement, les actes de cautionnement, les bordereaux d’inscription hypothécaire avec leur rang, les relevés d’échéances impayées et la correspondance sur les moratoires éventuels. Sa décision structurante est la déclaration chiffrée et assortie des sûretés dans les deux mois de la publication au BODACC, complétée si nécessaire par des mesures conservatoires pendant la suspension des actions contre les cautions. Le locataire réunit le bail signé avec ses avenants, l’état des lieux d’entrée, les quittances et décomptes de loyers et de charges, le dépôt de garantie, les échanges sur les travaux et les désordres, et les mises en demeure déjà adressées. Sa décision structurante est le tri des échéances par date, le paiement du courant à l’échéance, et, si le maintien dans les locaux est compromis, la mise en demeure adressée à l’administrateur de prendre parti dans le mois. Le fournisseur réunit les contrats-cadres, les bons de commande et de livraison, les procès-verbaux de réception, les factures avec leurs échéances, les relances et les éventuelles clauses de réserve de propriété. Sa décision structurante est la déclaration au passif dans les deux mois, et, pour les biens retrouvés en nature, la revendication dans les trois mois de la publication.
Au-delà des pièces, trois vérifications de procédure conditionnent toutes les décisions. D’abord l’identité des organes et leurs missions : l’administrateur judiciaire pilote la période d’observation et se prononce sur les contrats en cours, le mandataire judiciaire reçoit les déclarations de créances et établit la liste, le juge-commissaire tranche les contestations et le relevé de forclusion, le tribunal arrête le plan ou prononce la liquidation. Écrire au bon destinataire, c’est éviter les délais perdus : une mise en demeure de prendre parti adressée au seul débiteur dessaisi ne produit pas les effets du mois légal, une déclaration envoyée au greffe au lieu du mandataire n’est pas une déclaration. Ensuite le calendrier : jugement d’ouverture, publication au BODACC qui fait courir les deux mois de déclaration et les trois mois de revendication, délai d’un mois de la mise en demeure sur les contrats en cours, quinze jours pour l’avertissement des créanciers connus, six mois pour l’action en relevé de forclusion. Chaque date se note, se prouve et se surveille, car les délais de procédure collective sont préfix et le juge ne les relève que dans les cas prévus par les textes. Enfin la nature exacte des relations contractuelles : un bail commercial, un bail professionnel et une convention d’occupation précaire n’obéissent pas aux mêmes règles de sortie ; un prêt amortissable et un découvert ne subissent pas le même sort des intérêts ; une créance connexe et une créance indépendante n’ouvrent pas les mêmes compensations. Quand les enjeux mêlent baux, financements garantis et créances contestées, l’accompagnement par des avocats en droit des affaires à Paris permet de qualifier chaque créance, de choisir la bonne action et de respecter les délais qui conditionnent son succès.
Deux erreurs reviennent dans presque tous les dossiers et coûtent cher. La première est l’attentisme : attendre le plan pour déclarer, attendre l’administrateur pour mettre en demeure, attendre la fin de la période d’observation pour revendiquer. Les délais courent dès la publication, pas dès la solution, et un plan arrêté sans votre créance déclarée est un plan qui s’exécute sans vous. La seconde est l’action individuelle : assigner la société en paiement d’un arriéré, faire saisir un compte, compenser sans connexité ni déclaration. Ces initiatives se heurtent à l’arrêt des poursuites et à l’interdiction des paiements, et elles transforment un créancier fondé en demandeur débouté qui paie les frais. La procédure collective est une discipline d’ensemble : on y gagne en déclarant tôt, en prouvant par écrit et en saisissant le bon organe, jamais en se servant seul.
En conclusion, l’ouverture d’un redressement judiciaire contre une société civile immobilière ne transfère ni ses dettes ni ses fautes à ses partenaires, mais elle redistribue leurs droits dans un calendrier strict : deux mois pour déclarer, trois mois pour revendiquer, un mois pour forcer l’option de l’administrateur sur les contrats en cours. La banque conserve ses sûretés à condition de les déclarer avec leur rang, les locataires conservent leur bail à condition de payer le courant et de trier l’antérieur, les fournisseurs conservent leurs créances à condition de les prouver par écrit et dans les délais. Aucune responsabilité n’est établie par le seul jugement d’ouverture, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide, dossier par dossier, des contestations qui lui sont soumises. La période d’observation est une fenêtre d’action, pas une salle d’attente : ceux qui y entrent avec leurs pièces et leurs dates en sortent avec leurs droits préservés.