Le défaut d’exploitation du fonds de commerce et le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction : exigence d’une cessation définitive ou continue sur trois ans selon l’arrêt du 1er octobre 2026 sous les articles L. 145-8 et L. 145-17 du Code de commerce

La pérennité des entreprises commerciales repose fondamentalement sur la stabilité conférée par la propriété commerciale au sein des locaux loués. L’article L. 145-8 du Code de commerce subordonne expressément le droit au renouvellement à l’exploitation effective d’un fonds de commerce. Cette condition d’ordre public vise à protéger les exploitants réels tout en évitant la spéculation stérile sur le droit au bail. Cependant, la vie des affaires expose fréquemment les locataires à des interruptions d’activité temporaires ou à des réaménagements structurels importants. Face à ces suspensions d’activité, les bailleurs tentent couramment d’évincer leurs preneurs sans bourse délier en invoquant la cessation d’exploitation.

Or, l’équilibre statutaire interdit formellement de priver le commerçant d’indemnité d’éviction en dehors des prévisions rigoureusement circonscrites par le législateur. La frontière technique entre la déchéance du droit statutaire et le congé pour motif grave et légitime suscite un contentieux abondant. Par un arrêt décisif rendu le 1er octobre 2026, pourvoi n° 24-21.463, la Troisième chambre civile a opéré une clarification déterminante. La haute juridiction a censuré les juridictions du fond ayant validé un refus sans indemnité fondé sur de simples arrêts intermittents. À cet égard, l’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris s’avère indispensable pour sécuriser la gestion de ces congés litigieux. Dès lors, l’articulation entre l’exigence d’un défaut triennal continu et la procédure de mise en demeure commande une rigoureuse analyse juridique.

I. La dualité des régimes juridiques de la cessation d’exploitation du fonds entre déchéance statutaire et motif d’éviction

A. L’interprétation stricte du défaut d’exploitation triennal continu sous le visa de l’article L. 145-8 du Code de commerce

Le droit au renouvellement du bail commercial constitue la pierre angulaire du statut protecteur issu du décret du trente septembre 1953. L’article L. 145-8 du Code de commerce dispose que le droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité. Ce texte précise que le fonds « doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années ». Ces trois années correspondent à la période qui a précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation légale statutaire. La haute juridiction veille depuis toujours à ce que cette exigence temporelle ne devienne pas un piège procédural pour le preneur.

Dans son arrêt retentissant rendu le 1er octobre 2026, pourvoi n° 24-21.463, la Cour de cassation a fixé une règle d’une rare netteté. La Cour a jugé que « seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ayant précédé » justifie ce congé. Elle a expressément censuré la cour d’appel de Lyon qui avait privé le locataire d’indemnité pour de simples interruptions épisodiques constatées. La juridiction d’appel avait retenu que le preneur ne démontrait aucune activité effective d’avril à septembre 2014 puis au début 2015. En conséquence, une cessation temporaire ou fragmentée ne saurait permettre au bailleur de se dispenser du versement de l’indemnité statutaire légale.

Ce principe protecteur s’inscrit dans la continuité d’un arrêt de principe prononcé le 14 juin 2006, pourvoi n° 05-12.708 par la Troisième chambre civile. La haute juridiction avait déjà affirmé que « seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée » ouvre droit au renouvellement. L’arrêt du premier octobre 2026 apporte une précision capitale quant à la continuité temporelle absolue exigée sur les trois années entières. Si le fonds a fonctionné même de façon intermittente au cours du triennat, l’article L. 145-8 ne peut servir de fondement direct. Par ailleurs, la qualification d’exploitation effective suppose la réunion d’une clientèle autonome attachée directement à l’activité exercée dans le local considéré.

Cette stricte délimitation a été récemment illustrée par la Cour d’appel de Rennes, Chambre commerciale 3-2, le 12 mai 2026, n° 25/02483. La cour d’appel a rappelé que l’exploitation effective s’entend d’une activité « réelle, régulière et conforme à la destination du bail commercial ». Dans cette affaire, le preneur avait totalement délaissé les locaux pendant l’intégralité des trois années sans produire la moindre facture d’approvisionnement. Les juges ont constaté l’absence d’encaissements commerciaux, l’inexistence de comptabilité et le report exclusif de l’activité sur un autre point de vente. Dès lors, la déchéance du droit au renouvellement sans indemnité d’éviction était pleinement consommée en raison de cette inactivité continue et totale.

À l’inverse, lorsque l’activité n’a subi qu’un ralentissement économique passager, le fonds de commerce conserve son existence juridique et matérielle protégée. L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe d’une indemnisation intégrale du préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le bailleur ne peut éluder cette charge financière en transformant un simple ralentissement conjoncturel en disparition définitive du fonds de commerce loué. Le commerçant qui maintient ses installations et reçoit ponctuellement des clients ne saurait être assimilé à un exploitant ayant abandonné les lieux. En conséquence, la charge de prouver une inexploitation totale et continue pendant les trente-six mois pèse intégralement sur le propriétaire poursuivant l’éviction.

La computation exacte de ce délai triennal obéit à des règles strictes fixées par les textes statutaires et la jurisprudence constante. Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, la période triennale se calcule à rebours depuis la date d’effet du congé signifié. Si le locataire a pris l’initiative d’une demande de renouvellement, le point de départ est le premier jour du trimestre civil suivant. Toute reprise d’exploitation intervenue avant cette date de référence fait obstacle à l’application de la sanction radicale de l’article L. 145-8. À cet égard, le concours d’un avocat en bail commercial à Paris permet de vérifier scrupuleusement la chronologie des actes extrajudiciaires délivrés. Dès lors, le bailleur imprudent qui délivre un congé sous L. 145-8 s’expose à une requalification judiciaire immédiate ouvrant droit à indemnité.

Or, le droit au renouvellement bénéficie exclusivement au titulaire légitime du fonds exploité conformément aux prescriptions statutaires du Code de commerce. Le Tribunal judiciaire de Paris, le 26 mars 2025, n° 22/03603 a rappelé que le locataire doit avoir la propriété du fonds. La juridiction a jugé que le preneur « n’est pas tenu de l’exploiter personnellement » mais doit justifier de son exploitation réelle. Le recours à un gérant mandataire ou à un préposé salarié répond parfaitement aux exigences de l’exploitation effective requise par la loi. Par ailleurs, l’article 1103 du Code civil impose aux parties de respecter les prévisions conventionnelles initialement souscrites lors de la conclusion du bail. En conséquence, le défaut d’exploitation triennal continu demeure une exception d’interprétation stricte ne tolérant aucune extension prétorienne défavorable au locataire.

B. L’obligation impérative d’une mise en demeure extrajudiciaire préalable pour les cessations ponctuelles de l’article L. 145-17

Lorsque la cessation d’exploitation ne présente pas un caractère continu sur trois ans, le bailleur ne se trouve pas totalement démuni. Toutefois, le propriétaire ne peut plus agir sur le terrain de la déchéance automatique mais doit emprunter la voie disciplinaire contractuelle. L’article L. 145-17 du Code de commerce prévoit le refus de renouvellement sans indemnité en cas de motif grave et légitime. Le texte vise spécifiquement « la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8 ». Mais le législateur a assorti cette faculté d’un formalisme protecteur d’ordre public d’une rigueur absolue à l’égard du propriétaire évinceur.

Selon l’article L. 145-17 I 1°, l’infraction commise ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après mise en demeure. Cette sommation extrajudiciaire doit, à peine de nullité textuelle, préciser le grief reproché et reproduire fidèlement les dispositions légales applicables. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a rappelé le 25 janvier 2024, n° 17-31.538 l’office impératif du juge saisi. La haute juridiction a énoncé que le juge doit impérativement « vérifier l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte » statutaire. En l’absence de cet acte préalable conforme, le bailleur est totalement privé du droit de refuser l’indemnité d’éviction au preneur défaillant.

Cette solution de rigueur a été confirmée par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 3 juillet 2025, n° 23-21.273. La Cour a cassé un arrêt d’appel ayant validé un congé sans vérifier si une sommation préalable régulière avait été délivrée. La censure a été prononcée car les juges n’avaient pas répondu aux conclusions du locataire invoquant l’absence d’une mise en demeure légale. Le délai d’un mois confère au commerçant une prérogative essentielle consistant à régulariser sa situation en reprenant immédiatement son activité commerciale. Dès lors que le locataire rouvre ses portes avant l’expiration du mois, le motif grave et légitime se trouve irrémédiablement purgé.

La mise en œuvre pratique de cette sommation a été analysée par la Cour d’appel de Nîmes, 4e chambre commerciale, le 16 mai 2025, n° 23/01244. Dans cette espèce, le bailleur avait fait délivrer une sommation par commissaire de justice d’avoir à reprendre l’exploitation sous un mois. Le commissaire de justice s’était déplacé à l’issue du délai pour constater que le local demeurait clos, poussiéreux et totalement encombré. La cour d’appel a jugé que le refus de renouvellement sans indemnité était parfaitement fondé en raison de la persistance de l’infraction. Par ailleurs, l’acte extrajudiciaire reproduisait intégralement les termes de l’article L. 145-17 I 1° en respectant toutes les exigences formelles requises.

L’articulation entre les deux textes impose désormais une vigilance redoublée aux propriétaires lors de la rédaction de leurs congés commerciaux. Si le bailleur invoque l’article L. 145-8 du Code de commerce pour une inexploitation discontinue, son congé ne peut pas être converti d’office sous l’article L. 145-17. Faute de mise en demeure préalable signifiée au moins un mois plus tôt, le motif grave et légitime ne peut prospérer judiciairement. Le tribunal constatera l’irrégularité du refus sans indemnité et condamnera le propriétaire à verser l’intégralité de l’indemnité d’éviction statutaire. En conséquence, toute erreur d’aiguillage procédural entre déchéance statutaire et résiliation pour faute emporte des conséquences patrimoniales particulièrement désastreuses.

Or, certains bailleurs prétendent insérer dans le bail une clause imposant une exploitation continue sous peine de résiliation sans mise en demeure. Une telle stipulation contractuelle se heurte au caractère d’ordre public des règles gouvernant le renouvellement des baux commerciaux en vigueur. L’article 1728 du Code civil astreint certes le preneur à user de la chose louée raisonnablement selon sa destination contractuelle. Toutefois, les dérogations conventionnelles au formalisme de l’article L. 145-17 sont réputées non écrites par les juridictions judiciaires françaises. À cet égard, les conseils avisés d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris garantissent la validité des actes notifiés aux locataires. Dès lors, la mise en demeure extrajudiciaire demeure le passage obligé pour toute cessation d’activité non continue sur trois années consécutives.

En outre, le bailleur doit lui-même avoir respecté ses propres obligations contractuelles pour pouvoir reprocher une fermeture fautive à son cocontractant. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un bien en état de servir et d’en assurer la jouissance paisible. Le propriétaire qui laisse l’immeuble se dégrader ne peut valablement délivrer une mise en demeure d’exploiter un local devenu insalubre. L’exception d’inexécution paralyse alors les prétentions du bailleur et justifie la suspension temporaire de l’activité du fonds de commerce loué. Par ailleurs, l’article 1104 du Code civil impose une exécution de bonne foi interdisant au propriétaire d’exploiter abusivement les difficultés de son locataire. En conséquence, la mise en œuvre de l’article L. 145-17 exige un examen global du comportement respectif de chacune des parties contractantes.

II. L’administration de la preuve et la caractérisation des motifs légitimes de non-exploitation du fonds commercial

A. La recevabilité des causes justificatives indépendantes de la volonté du preneur et les travaux d’adaptation

Le texte même de l’article L. 145-8 du Code de commerce réserve expressément l’hypothèse de « motifs légitimes » de non-exploitation du fonds. La jurisprudence admet que des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté de l’exploitant suspendent temporairement l’exigence d’une activité continue. La qualification de motif légitime fait l’objet d’une appréciation souveraine mais rigoureusement encadrée par les juges du fond du ressort. Le motif légitime exclut tout manquement fautif et préserve intégralement le droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction du commerçant. Il convient dès lors d’analyser précisément les situations factuelles reconnues par les cours d’appel et la haute juridiction judiciaire.

La réalisation de travaux d’aménagement ou de rénovation indispensable constitue le motif légitime le plus fréquemment invoqué devant les prétoires. Dans son arrêt rendu le 29 octobre 2025, n° 23/05996, la Cour d’appel de Rennes a dégagé une solution particulièrement protectrice. La cour a retenu que la réalisation de travaux de réfection « constitue un motif légitime de non-exploitation du fonds de commerce ». Dans cette affaire, le cessionnaire du fonds n’avait pas exploité pendant près d’une année pour adapter le local à son enseigne. Les juges ont estimé que les devis, autorisations administratives et factures démontraient une volonté réelle et sérieuse d’ouvrir le point de vente.

En conséquence, la bailleresse qui avait refusé le renouvellement sous L. 145-8 a été déclarée débitrice de l’indemnité d’éviction statutaire. La cour d’appel de Rennes a expressément jugé le congé irrégulier « peu important que ce refus n’ait pas été précédé d’une mise en demeure ». Le preneur avait légitimement suspendu son exploitation pour mener à bien les aménagements requis par les normes actuelles du commerce de détail. L’article L. 145-14 du Code de commerce impose la réparation intégrale du préjudice commercial subi lorsque le refus est injustifié. Dès lors, les démarches actives en vue de travaux indispensables privent le propriétaire du droit d’évincer son locataire sans indemnisation pécuniaire.

Les fermetures administratives ordonnées par les autorités publiques constituent également des motifs légitimes insurmontables pour le locataire commercial évincé. Le Tribunal judiciaire de Paris, le 8 décembre 2025, n° 23/13872 a statué sur les fermetures imposées lors de la crise sanitaire. La juridiction a affirmé que les interdictions administratives d’accueil du public constituent « effectivement un motif légitime de cessation d’exploitation ». Le commerçant empêché d’ouvrir par décret gouvernemental ne commet aucun manquement à son obligation d’exploitation effective au sens statutaire de la loi. Par ailleurs, les périodes de fermeture contrainte doivent être purement et simplement neutralisées lors du décompte de la période triennale légale.

Or, le commerçant ne saurait prolonger indéfiniment la fermeture de son établissement une fois les contraintes administratives ou sanitaires formellement levées. Le tribunal judiciaire de Paris a souligné que l’exploitant doit justifier de démarches diligentes pour reprendre sans délai injustifié son activité courante. Selon l’article L. 145-8 du Code de commerce, l’exploitant doit justifier de motifs légitimes pour conserver son droit protecteur au renouvellement du bail. Le preneur qui allègue des travaux doit fournir des devis concordants et prouver le règlement effectif des acomptes aux entreprises du bâtiment. À cet égard, la représentation par des avocats en contentieux commercial à Paris permet de structurer un dossier probatoire solide face aux prétentions adverses.

La maladie grave ou l’incapacité physique temporaire de l’exploitant individuel peut également constituer une cause légitime admise par les tribunaux judiciaires. L’article L. 145-8 du Code de commerce subordonne cette tolérance exceptionnelle à la brièveté de la fermeture et à la reprise d’activité. Si l’incapacité devient permanente, le commerçant est tenu de céder son fonds ou de confier son exploitation à un gérant mandataire. L’abandon prolongé du commerce sans organisation d’une gérance caractérise une inexploitation fautive ouvrant droit au refus de renouvellement sans indemnité. En conséquence, la légitimité du motif s’apprécie toujours au regard de la diligence déployée par le commerçant pour préserver son outil économique.

Enfin, les manquements préalables du bailleur à son obligation d’entretien légitiment la suspension de l’exploitation par le preneur sans déchéance statutaire. Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage contractuel convenu. Des infiltrations d’eau massives ou un risque d’effondrement interdisant l’accueil du public justifient la fermeture temporaire du magasin par mesure de sécurité. Le propriétaire ne saurait tirer argument de l’inactivité causée par sa propre incurie pour dénier le droit au renouvellement du bail commercial. Par ailleurs, l’article 1103 du Code civil prohibe formellement la mauvaise foi contractuelle de la partie demandant la sanction de son cocontractant. Dès lors, la force majeure et la faute du bailleur neutralisent efficacement toute velléité d’éviction non indemnisée de l’exploitant en place.

B. Le contrôle rigoureux des constatations matérielles et les voies procédurales ouvertes au preneur évincé

L’administration de la preuve de l’exploitation effective concentre une part prépondérante des débats judiciaires entre bailleurs et locataires commerciaux. La charge probatoire obéit à un régime rigoureux partagé entre les deux parties selon le stade procédural de l’instance engagée. L’article L. 145-8 du Code de commerce impose au preneur revendiquant le renouvellement d’établir la réalité de son activité commerciale. En revanche, le bailleur qui délivre un congé sans indemnité doit rapporter la preuve matérielle de la cessation continue sur trois années. Cette démonstration factuelle exige des éléments matériels objectifs excluant les simples allégations ou attestations de pure complaisance de tiers.

Le constat de commissaire de justice constitue le mode de preuve privilégié pour établir la vacance ou la fermeture d’un local commercial. Toutefois, un constat isolé ne suffit jamais à démontrer une inexploitation continue sur la totalité de la période triennale de référence. La jurisprudence exige une pluralité de constats échelonnés dans le temps corroborés par des relevés de consommation d’énergie ou d’eau. Dans son arrêt du 12 mai 2026, n° 25/02483, la cour d’appel de Rennes a retenu plusieurs constats d’huissier successifs. Les officiers ministériels avaient constaté l’absence de toute marchandise, la poussière accumulée et l’interruption totale des livraisons pendant trois années entières.

À l’opposé, le locataire commercial peut combattre ces constats par la production de ses bilans comptables et de ses déclarations fiscales. La présentation d’un journal des ventes, de factures d’achat récentes et de relevés de cartes bancaires démontre la subsistance de l’activité. Même un chiffre d’affaires modeste atteste de l’existence d’une clientèle effective empêchant la disparition définitive du fonds de commerce dans les lieux. L’article L. 145-14 du Code de commerce garantit la sauvegarde de la valeur patrimoniale de ce fonds face à l’éviction projetée. Par ailleurs, la rédaction préventive des baux commerciaux par des praticiens aguerris permet de circonscrire précisément les obligations d’exploitation exigées du preneur.

Lorsque le congé avec refus de renouvellement est notifié, le preneur doit respecter scrupuleusement les délais légaux pour contester la mesure. L’article L. 145-60 du Code de commerce enferme toutes les actions issues du statut des baux dans une prescription biennale absolue. Le locataire dispose d’un délai strict de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal judiciaire. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a jugé le 4 juin 2026, n° 24-21.573 la portée interruptive des contestations. La Cour a cassé l’arrêt ayant déclaré prescrite l’action sans rechercher si la contestation des motifs n’avait pas interrompu le délai biennal.

En conséquence, la contestation initiale des motifs graves et légitimes préserve la recevabilité de la demande subséquente en fixation d’indemnité d’éviction. Le locataire évincé n’est pas tenu de quitter immédiatement les locaux loués tant que l’indemnité ne lui a pas été versée. Selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, le preneur bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux clauses du bail expiré. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a précisé le 15 juin 2023, n° 22-13.376 la liberté du preneur. La Cour a affirmé que l’indemnisation « n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur » qui peut partir librement.

Or, le locataire qui décide de quitter les lieux avant la fixation judiciaire de l’indemnité conserve l’intégralité de ses droits réparateurs. La haute juridiction censure systématiquement les juges du fond qui considèrent qu’un départ anticipé prive l’instance en indemnité de son objet juridique. L’indemnité d’éviction compense la perte de l’actif incorporel que constitue le fonds de commerce attaché à l’emplacement géographique du local loué. Dans un arrêt de principe rendu le 13 octobre 2021, n° 20-19.340, la Troisième chambre civile a rappelé cette composante essentielle. La haute juridiction a jugé que l’indemnité « doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail » du local. Dès lors, l’évaluation de cette indemnité intègre la valeur marchande du fonds ou le droit au bail selon la gravité du préjudice.

Enfin, la qualité de débiteur de l’indemnité d’éviction incombe exclusivement à la personne qui assume légalement les obligations du bailleur statutaire. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a jugé le 19 décembre 2019, n° 18-26.162 cette règle en démembrement de propriété. La Cour a retenu que l’indemnité n’est due que par l’usufruitier qui détient seul la qualité de bailleur envers le locataire. À cet égard, l’appui expert dispensé pour la rédaction de contrats commerciaux permet d’anticiper ces complexités patrimoniales lors de démembrements ou de successions. En conséquence, la maîtrise des règles probatoires et procédurales constitue la garantie ultime d’une défense efficace des intérêts des parties en conflit.

Conclusion

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 1er octobre 2026 marque une étape majeure dans la sécurisation du statut des baux commerciaux. En cantonnant l’article L. 145-8 du Code de commerce aux seules inexploitations continues sur trois années, la Cour protège fermement les commerçants. Toute interruption temporaire d’activité relève désormais exclusivement du régime du motif grave et légitime sous l’article L. 145-17 de ce code. Cette distinction cardinale impose au bailleur la délivrance préalable d’une mise en demeure extrajudiciaire offrant un délai d’un mois pour régulariser. Or, l’absence de sommation conforme vicie irrémédiablement le congé et contraint le propriétaire au paiement intégral d’une indemnité d’éviction substantielle.

Par ailleurs, l’admission libérale des motifs légitimes tels que les travaux d’adaptation confirme la fonction économique protectrice assignée au statut légal. L’article L. 145-14 du Code de commerce garantit la réparation intégrale du préjudice causé par un refus de renouvellement non justifié. Dès lors, les praticiens doivent faire preuve d’une rigueur procédurale absolue avant de conseiller la délivrance d’un congé commercial sans indemnité d’éviction. En conséquence, la Troisième chambre civile réaffirme avec une constance salutaire que la propriété commerciale ne saurait être confisquée sans motif d’une gravité exceptionnelle.