La restitution des honoraires d’agent immobilier au locataire commercial exerçant son droit de préférence : portée de l’arrêt du 1er octobre 2026 sous l’article L. 145-46-1 du Code de commerce

L’insertion du droit de préférence au bénéfice du locataire commercial a profondément renouvelé l’équilibre patrimonial gouvernant les mutations des locaux d’activité. Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le bailleur désireux d’aliéner son bien doit préalablement notifier au preneur une offre de vente légale. Cette disposition impérative poursuit un objectif économique évident en facilitant l’accès direct des exploitants à la pleine propriété de leur outil d’exploitation. Toutefois, la mise en œuvre de cette faculté statutaire se heurte couramment aux mandats de vente préalablement confiés à des intermédiaires immobiliers professionnels. Ces négociateurs prétendent régulièrement réclamer une commission financière substantielle au locataire acceptant d’acquérir le local commercial dans lequel il exerce.

Or, l’application rigoureuse du statut protecteur exclut formellement la prise en charge de ces frais d’entremise par l’acquéreur prioritaire statutaire. La jurisprudence de la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 28 juin 2018, n° 17-14.605 avait déjà affirmé l’interdiction d’imposer de tels honoraires. Cependant, de nombreux praticiens inséraient des stipulations conventionnelles dérogatoires pour obliger le preneur à supporter ces coûts lors de la régularisation notariée. Cette pratique controversée a fait l’objet d’une censure retentissante par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 1er octobre 2026, n° 25-14.711. À cet égard, l’accompagnement stratégique assuré par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de faire valoir ces droits financiers indispensables. Dès lors, l’examen de l’inutilité de l’intermédiaire et du droit absolu à répétition de l’indu commande une attention soutenue de tous les praticiens.

I. L’exclusion légale des honoraires d’agent immobilier lors de la purge du droit de préférence commercial

A. L’inutilité juridique de l’intermédiaire dans une vente résultant de l’effet direct de la loi

Le droit de préférence institué par le législateur repose sur un mécanisme d’offre légale unilatérale s’imposant impérativement au propriétaire du local loué. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose une notification par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier de justice. Cette notification doit impérativement préciser le prix exact ainsi que les conditions précises de la vente projetée sous peine de nullité textuelle. La vente conclue entre le bailleur et le preneur ne résulte donc aucunement de démarches commerciales ou d’une recherche active d’acquéreurs extérieurs. En conséquence, la mutation immobilière procède exclusivement de l’effet direct de la loi spéciale qui régit le statut des baux commerciaux.

Cette analyse causale a été consacrée avec une grande clarté par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 28 juin 2018, n° 17-14.605. La haute juridiction a jugé que le bailleur « doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires ». Dès lors que le preneur accepte d’acquérir au seul prix principal, « la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ». La Cour a rappelé à cette occasion la nature d’ordre public attachée aux prérogatives protectrices définies au sein du statut des baux commerciaux. L’intermédiaire immobilier ne saurait donc justifier d’une quelconque créance rémunératrice à l’encontre d’un commerçant bénéficiant de cette priorité légale absolue.

Ce principe directeur a été réitéré avec fermeté par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 23 septembre 2021, n° 20-17.799. La Cour a énoncé « qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi » statutaire. La prestation matérielle fournie par l’agence immobilière n’apporte aucune plus-value contractuelle au preneur déjà en place dans les locaux loués depuis plusieurs années. Le locataire dispose déjà d’une parfaite connaissance matérielle et juridique du bien immobilier dont il assure personnellement l’exploitation commerciale quotidienne. Par ailleurs, le mandat consenti par le bailleur ne lie conventionnellement que son auteur sans pouvoir créer d’obligations pécuniaires à la charge du locataire.

En effet, les règles impératives encadrant les mandats d’entremise immobilière prohibent la mise à la charge d’un tiers des frais de négociation convenus. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne confère aucune mission de représentation au négociateur désigné unilatéralement par le seul bailleur vendeur. Le preneur en place ne sollicite aucune entremise et n’a consenti aucun mandat écrit préalable fixant les conditions financières de sa propre représentation contractuelle. Dès lors, l’intermédiaire ne saurait se prévaloir d’un travail effectif de rapprochement des consentements pour prétendre à une commission envers le locataire. Cette solution protège le locataire contre la répercussion mécanique d’engagements contractuels pris exclusivement dans l’intérêt personnel de son cocontractant propriétaire.

Cette exclusion des honoraires découle également de la stricte délimitation du champ d’application temporel et matériel de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le droit de préférence ne trouve à s’appliquer que si le propriétaire envisage volontairement d’aliéner son actif immobilier commercial à un tiers acquéreur. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a jugé le 30 novembre 2023, n° 22-17.505 que ce droit exclut les ventes forcées. La haute juridiction a rappelé que les dispositions protectrices « ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » sur saisie immobilière. De même, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, a confirmé le 15 février 2023, n° 21-16.475 cette solution en liquidation judiciaire. Dans ce cadre judiciaire, aucune intermédiation commerciale ne peut prospérer au détriment du preneur ou des créanciers soumis aux règles de procédure collective.

En conséquence, lorsque la mutation entre dans le champ de la cession volontaire, l’offre adressée au preneur doit être purgée de toute commission. La charge financière d’une éventuelle négociation ne saurait être transférée sur la tête du locataire sous couvert de frais accessoires à la vente. Toute clause visant à imputer cette charge financière au locataire méconnaît l’économie générale du statut impératif des baux commerciaux en vigueur. Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, l’offre vaut engagement ferme de vente aux seules conditions substantielles du projet initial. À cet égard, l’intervention d’un avocat en bail commercial à Paris garantit une analyse rigoureuse des projets de notification dès leur réception formelle. Dès lors, la qualification juridique de la vente légale interdit toute rémunération d’un intermédiaire non missionné par le commerçant acheteur.

B. La régularité maintenue de l’offre notifiée et l’interdiction de majoration du prix principal

Bien que l’offre notifiée ne doive comporter aucun honoraire, la pratique notariale et immobilière continue fréquemment de mentionner ces montants litigieux. Une interrogation cruciale a donc porté sur la régularité formelle de la notification de vente contenant par erreur une ligne relative aux honoraires. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a clarifié cette difficulté le 23 septembre 2021, n° 20-17.799. La haute juridiction a jugé que la seule mention des honoraires de négociation en sus du prix principal n’entraîne pas la nullité de l’offre. Cette solution pragmatique préserve la validité de l’offre dès lors que le prix net vendeur se trouve clairement et distinctement identifié pour le locataire.

Le locataire dispose ainsi de la prérogative d’accepter l’offre en retranchant expressément les frais d’agence immobilière de son engagement unilatéral d’acquisition. En formulant son acceptation au seul prix principal fixé par le propriétaire, le preneur scelle valablement la perfection de la vente entre les parties. Le bailleur se trouve alors irrévocablement engagé envers son locataire sans pouvoir subordonner la régularisation de l’acte authentique au règlement de la commission. Toute tentative de bloquer la réitération de l’acte notarié pour défaut de paiement de ces honoraires exposerait le propriétaire à une exécution forcée. Par ailleurs, l’acquéreur évincé ne saurait revendiquer une priorité contractuelle quelconque sur un bien régulièrement préempté dans les délais statutaires impartis.

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce encadre strictement les délais de régularisation en accordant deux mois au preneur pour signer l’acte de vente. Ce délai légal est automatiquement porté à quatre mois dès lors que le locataire notifie son intention expresse de recourir à un emprunt bancaire. Pendant cette période procédurale, le bailleur ne dispose d’aucun pouvoir pour modifier unilatéralement les conditions financières initialement notifiées au locataire en place. Si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, une nouvelle notification s’impose impérativement. Le notaire instrumentaire est alors légalement tenu de notifier cette seconde offre sous peine de nullité absolue de l’acte de vente régularisé.

Or, certains intermédiaires peu scrupuleux ont tenté de contourner cette prohibition légale en dissimulant leur commission au sein même du prix principal affiché. La Cour d’appel de Rennes a sanctionné ce montage opaque le 23 septembre 2025, n° 24/03953 en retenant la responsabilité de l’agent. La juridiction a condamné l’agence à réparer « le préjudice que constitue la prise en charge indue d’honoraires » délibérément occultés dans l’offre notifiée. L’intermédiaire professionnel commet une faute délictuelle manifeste en intégrant ses honoraires dans le prix net vendeur pour forcer le consentement du commerçant. Cette dissimulation volontaire vicie la transparence économique imposée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce au préjudice direct du preneur.

En outre, le bailleur ne saurait invoquer les exceptions légales au droit de préférence pour imposer des conditions financières exorbitantes au locataire en place. La jurisprudence interprète strictement les hypothèses légales de dispense expressément énumérées au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a précisé le 19 juin 2025, n° 23-19.292 la notion de cession globale d’immeuble. La Cour a confirmé cette analyse par un arrêt jumeau rendu sous le pourvoi n° 23-17.604 le 19 juin 2025. Le droit de préférence ne s’applique pas lorsque le local loué ne constitue qu’une simple partie accessoire d’un ensemble immobilier indivisiblement cédé. De même, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 29 juin 2022, n° 21-16.452 écarte le droit en présence de locaux distincts. L’exception statutaire neutralise la priorité légale en cas de cession unique portant sur plusieurs locaux commerciaux distincts donnés à des preneurs différents. La haute juridiction avait déjà appliqué cette règle d’exclusion dans son arrêt rendu le 17 mai 2018, pourvoi n° 17-16.113.

Dès lors que la vente porte sur le seul local loué, l’obligation de notification loyale s’impose dans toute sa plénitude protectrice d’ordre public. Le prix notifié au commerçant doit correspondre exactement aux prétentions réelles du vendeur sans aucune majoration artificielle liée à des frais d’entremise. Toute dérive tarifaire imposée au locataire sous la menace d’un refus de vente heurte frontalement les principes cardinaux du droit commercial français. Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, les formalités protectrices doivent être intégralement respectées sous peine de sanctions judiciaires impératives. À cet égard, la vigilance d’un avocats en droit immobilier à Paris permet d’identifier immédiatement ces anomalies tarifaires avant toute acceptation précipitée. En conséquence, l’offre de vente demeure juridiquement valable mais ne peut obliger le preneur qu’au versement du seul prix net vendeur légalement déterminé.

II. Le droit absolu à restitution des honoraires indûment versés : le revirement protecteur du 1er octobre 2026

A. L’inefficacité de l’accord du preneur et de sa connaissance du caractère indu du paiement

Malgré la jurisprudence constante interdisant l’imputation des honoraires, de nombreux actes notariés prévoyaient une clause stipulant la prise en charge de la commission. Les bailleurs et intermédiaires faisaient valoir que le locataire avait consenti à ce surcoût en signant l’acte authentique en toute connaissance de cause. La Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, avait validé cette pratique le 10 janvier 2025, n° 23/00301. La cour d’appel avait retenu que les parties pouvaient conventionnellement déroger à la règle jurisprudentielle et convenir d’une prise en charge des frais. Les juges du fond estimaient que l’acceptation expresse du preneur sans confusion caractérisait un accord valable interdisant toute réclamation financière ultérieure en restitution.

Cette position laxiste vidait de sa substance la protection instaurée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce en légitimant la contrainte économique. Saisie du pourvoi formé par le locataire, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, a cassé cet arrêt le 1er octobre 2026, n° 25-14.711. La Troisième chambre civile a prononcé une censure intégrale au visa combiné des articles 1302 du Code civil et L. 145-46-1 commercial. La haute juridiction a rappelé avec autorité que tout paiement suppose l’existence préalable d’une dette juridiquement valable liant le solvens à l’accipiens. Ce qui a été indûment reçu par une partie sans cause légale suffisante est irrémédiablement assujetti à une obligation statutaire de restitution intégrale.

Dans son attendu de principe capital, la Cour pose une règle dénuée de la moindre équivoque au soutien des exploitants commerciaux acheteurs. « les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur ». La haute juridiction ajoute avec force « que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution ». Surtout, l’arrêt du 1er octobre 2026 consacre une précision capitale : « peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement ». Cette solution protectrice s’inscrit dans la continuité directe des principes dégagés par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 23 septembre 2021, n° 20-17.799. Cette formule décisive neutralise définitivement l’argument fondé sur le consentement prétendu ou la signature sans réserve du locataire chez le notaire instrumentaire.

La Cour de cassation s’inscrit ainsi dans le prolongement direct de la jurisprudence fondamentale consacrée en Assemblée plénière en matière de répétition de l’indu. Elle a rappelé le principe constant posé le 2 avril 1993 par l’Assemblée plénière sous le pourvoi numéro quatre-vingt-neuf tiret quinze point quatre cent quatre-vingt-dix. « celui qui rapporte la preuve qu’aucune dette n’existe est en droit, sans être tenu d’aucune autre preuve, d’obtenir la restitution ». Cette solution historique avait été réitérée par la Première chambre civile le 4 juillet 1995 sous le pourvoi numéro quatre-vingt-treize tiret vingt point cent soixante-quatorze. La haute juridiction a ainsi confirmé la pleine efficacité de l’article 1302 du Code civil sans exiger la démonstration d’une erreur subjective du payeur.

En conséquence, le preneur n’a nullement besoin de démontrer avoir commis une erreur de droit ou de fait lors de son règlement financier. La seule constatation objective de l’absence de cause juridique au paiement des honoraires suffit à caractériser l’indu et à déclencher la répétition. L’article 1302 du Code civil trouve ainsi une application exemplaire et salutaire dans les relations d’affaires immobilières les plus tendues. Le consentement exprimé par le locataire lors de la signature ne peut transformer une créance inexistante en dette opposable à son propre préjudice. La nature d’ordre public de la protection légale interdit toute renonciation anticipée ou concomitante aux droits conférés par le statut des baux commerciaux. À cet égard, l’assistance d’un avocats en contentieux commercial à Paris permet de contraindre les bénéficiaires à un remboursement immédiat des sommes indûment perçues.

Par ailleurs, cette décision historique assainit définitivement la pratique des transactions relatives aux murs commerciaux situés en milieu urbain dense. Les preneurs commerciaux se trouvaient fréquemment placés dans une situation d’asymétrie économique majeure face au risque de voir leur bail résilié. L’arrêt du 1er octobre 2026 neutralise toute pression abusive exercée sur l’exploitant contraint de signer sous peine d’échec de son rachat. Selon l’article 1302 du Code civil, la restitution s’impose de plein droit dès l’instant où l’absence de dette est constatée. Dès lors, les juridictions du fond ne peuvent plus opposer au commerçant son prétendu consentement éclairé pour lui refuser le remboursement de sa commission.

B. Le régime procédural de l’action en répétition de l’indu : prescription quinquennale et débiteur de la restitution

La qualification de paiement de l’indu emporte des conséquences procédurales déterminantes concernant le délai de prescription applicable à l’action en recouvrement. Dans le statut général des baux commerciaux, l’article L. 145-60 du Code de commerce soumet les actions statutaires à un délai biennal de deux années. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a jugé le 18 décembre 2025, n° 24-10.767 que la nullité de vente encourt ce délai. La juridiction a retenu que l’action en nullité de la vente conclue au mépris de la priorité statutaire est soumise à la prescription biennale. Toutefois, l’action en répétition d’honoraires indûment versés ne tend aucunement à sanctionner la validité du contrat de bail ou de la vente.

Cette demande en restitution découle d’un quasi-contrat gouverné par les principes généraux de l’enrichissement sans cause du droit civil commun. En conséquence, l’action en restitution des honoraires d’agence n’est pas régie par la prescription biennale restreinte de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Elle relève du délai de prescription quinquennale de droit commun prévu par l’article 2224 du Code civil de la République. Le preneur commercial dispose ainsi d’un délai confortable de cinq années à compter du versement litigieux pour intenter son action en répétition. Cette extension temporelle permet aux acquéreurs ayant indûment acquitté des commissions depuis 2021 d’engager immédiatement des poursuites salvatrices en récupération de fonds.

Par ailleurs, l’identification du débiteur de la restitution soulève une question pratique fréquente dans les contentieux opposant acquéreurs et professionnels de l’immobilier. Si les honoraires ont été réglés directement au mandataire immobilier par l’intermédiaire de la comptabilité notariale, l’agence constitue l’accipiens direct des fonds. L’action en répétition peut alors être dirigée sans détour contre l’intermédiaire qui a encaissé la somme dépourvue de toute cause juridique légitime. Si les fonds ont transité par le vendeur dans le prix global, le bailleur demeure tenu de la restitution sous réserve de recours. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a rappelé le 6 novembre 2025, n° 23-21.442 la complexité des ventes impliquant plusieurs intervenants.

En outre, le locataire est fondé à mobiliser les règles de la responsabilité civile professionnelle à l’encontre de l’agent immobilier fautif. L’article 1240 du Code civil oblige toute personne dont la faute a causé un dommage à autrui à en réparer intégralement les conséquences. Le fait pour un négociateur d’exiger une commission illégale lors de la purge d’un droit statutaire engage indiscutablement sa responsabilité professionnelle délictuelle. Le préjudice réparable inclut les frais accessoires supportés par le preneur, notamment les droits de mutation calculés sur une assiette artificiellement majorée. Les tribunaux allouent couramment des intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle pour sanctionner ces rétentions financières injustifiées et abusives.

Le notaire chargé de rédiger l’acte authentique de vente encourt également une responsabilité professionnelle en cas de manquement à son devoir d’efficacité. En vertu de l’article 1240 du Code civil, l’officier public doit veiller à la parfaite conformité juridique des clauses insérées dans son acte instrumentaire. Le notaire ne saurait valablement insérer une clause d’imputation d’honoraires sans avertir expressément le preneur du caractère indu de ce versement accessoire. À défaut d’information loyale sur l’absence d’obligation de paiement, la responsabilité du notaire instrumentaire peut être recherchée pour faute professionnelle avérée. Cette garantie de conseil impartial renforce la sécurité des transactions et assure l’application effective des principes d’ordre public protecteurs du commerçant.

Enfin, la sécurité juridique exige que les conseils assistent le commerçant tout au long du processus d’acquisition pour neutraliser ces risques. À défaut de restitution spontanée après mise en demeure, la saisine du tribunal judiciaire territorialement compétent s’avère pleinement efficace et rapide. Selon l’article 2224 du Code civil, le délai court à compter du jour où le solvens a connu ou aurait dû connaître les faits. À cet égard, le recours à un avocat en résiliation de bail commercial à Paris permet de prévenir toute manœuvre de rétorsion patrimoniale du bailleur. Dès lors, les locataires disposent désormais d’une arme judiciaire absolue pour assainir les conditions de leur accession à la propriété commerciale.

Conclusion

L’arrêt rendu le 1er octobre 2026 par la Troisième chambre civile marque une étape décisive dans la protection statutaire des locataires commerciaux. En affirmant que la connaissance du caractère indu du paiement ne prive pas le preneur de son droit à restitution, la Cour protège l’exploitant. Cette jurisprudence brise définitivement les pratiques consistant à imposer des commissions indues à des commerçants désireux de préserver leur fonds. La force d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce retrouve ainsi toute sa plénitude protectrice dans les transactions immobilières françaises. En conséquence, les professionnels de l’immobilier doivent adapter immédiatement leurs modèles de notification afin d’exclure rigoureusement toute mention trompeuse d’honoraires.

Par ailleurs, les preneurs ayant consenti au versement de telles commissions au cours des cinq dernières années doivent solliciter leur remboursement intégral. L’action fondée sur l’article 1302 du Code civil offre des garanties procédurales solides pour récupérer rapidement ces sommes injustement prélevées. À cet égard, les diligences expertes déployées par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris constituent un levier stratégique pour réussir cette négociation. Dès lors, la clarté jurisprudentielle nouvelle renforce la sécurité des mutations et consacre la primauté incontestable de la volonté du législateur.