Vous vendez un appartement à Paris à l’automne 2026 et le notaire vous réclame une déclaration d’intention d’aliéner. Ce formulaire, la DIA, conditionne la validité de la vente dès que le bien se trouve dans une zone de préemption de la Ville de Paris. Oubliée, déposée tard ou mal purgée, elle expose l’acte authentique à une action en nullité qui se prescrit par cinq ans. Le 3 juillet 2026, la cour d’appel de Paris a confirmé un jugement dans une affaire où une première DIA était devenue sans effet après l’acquisition d’un terrain voisin par la commune, où une seconde DIA avait dû être déposée et où la préfecture refusait d’instruire le dossier (CA Paris, pôle 4 chambre 1, 3 juillet 2026, RG 24/08880). De son côté, la Cour de cassation rappelle que l’exercice du droit de préemption par la commune rend la vente parfaite (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226). Cet article explique quand déposer la DIA à Paris, comment la mairie répond dans son délai de deux mois, ce qui purge définitivement la préemption et comment agir quand la vente a été signée sans purge régulière.
I. Droit de préemption de la mairie à Paris : la DIA à déposer avant de vendre
Le droit de préemption urbain permet à la collectivité d’acheter un bien à la place de l’acquéreur pressenti, au prix et aux conditions notifiés, pour réaliser une opération d’aménagement ou un équipement. À Paris, où le plan local d’urbanisme couvre la quasi-totalité du territoire municipal, le réflexe du vendeur et de son notaire doit être systématique : vérifier la zone, déposer la DIA, attendre la réponse ou l’expiration du délai, puis seulement signer l’acte authentique. La sanction de l’oubli est la plus lourde du droit de la vente immobilière : la nullité de l’acte.
A. Quand et comment déposer la déclaration d’intention d’aliéner son appartement parisien
Les communes dotées d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent instituer le droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future, aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme. Concrètement, avant de mettre en vente un studio du 11e arrondissement, un deux-pièces de Montmartre ou un appartement familial du 15e, le propriétaire fait vérifier par son notaire si le bien entre dans un périmètre de préemption. Le site d’urbanisme de la Ville de Paris et le règlement du PLU permettent ce contrôle parcelle par parcelle, et le notaire parisien joint en pratique cette vérification à l’état hypothécaire et aux diagnostics.
Lorsque le bien est soumis au droit de préemption, la règle est posée sans détour : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme). La DIA mentionne obligatoirement le prix et les conditions de l’aliénation projetée, ou l’estimation du bien en cas d’adjudication. À Paris, elle est adressée à la mairie, en pratique instruite par les services d’urbanisme de la Ville, et le notaire du vendeur la prépare sur le formulaire Cerfa n° 10072, disponible sur le site officiel des formulaires administratifs (Cerfa n° 10072).
La forme n’est pas une formalité de confort. L’article R. 213-5 du code de l’urbanisme dispose : « Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l’aliénation projetée y compris, s’il y a lieu, le prix d’estimation de l’immeuble ou du droit offert en contrepartie. » L’envoi se fait par pli recommandé avec demande d’avis de réception, par dépôt contre décharge ou par voie électronique en un seul exemplaire. Une DIA incomplète, qui tait une condition du compromis, qui minore le prix réel ou qui omet un paiement en nature, fait courir un risque direct : le délai de réponse de la mairie ne court pas régulièrement et la purge de la préemption peut être remise en cause des années plus tard.
Le titulaire du droit de préemption dispose d’un atout procédural souvent méconnu des vendeurs pressés : « Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme). La demande de visite, comme la demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, suspend le délai de deux mois. Le délai reprend à compter de la réception des documents ou du refus de la visite. Pour un vendeur parisien qui a déjà fixé la date de signature chez le notaire, ce mécanisme impose d’anticiper : déposer la DIA dès le compromis signé, et non la semaine de l’acte authentique.
La DIA ne concerne pas que les ventes de gré à gré entre particuliers. En cas d’adjudication, la déclaration comporte l’estimation du bien ou sa mise à prix, et le régime s’applique avec ses adaptations. De même, lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie, faute de quoi la mairie ne peut apprécier l’opération et la purge reste fragile. Les montages parisiens sophistiqués, vente à la bougie, apport en société suivi de cession de parts, démembrement avec cession séparée de l’usufruit et de la nue-propriété, n’échappent pas à la vigilance du juge, qui recherche l’existence d’une aliénation unique déguisée. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir retenu qu’un acte emportait la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété à deux personnes distinctes, de sorte que l’aliénation transférait en une seule opération la pleine propriété et se trouvait soumise à préemption (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 16-25.829). Le vendeur parisien qui fractionne son opération pour contourner la DIA prend donc un risque de requalification, avec la nullité à la clé.
B. Droit de préemption de la mairie et délai de deux mois : les trois réponses qui purgent ou qui saisissent la vente
À compter de la réception d’une DIA complète, la mairie dispose de deux mois pour se prononcer. Le principe qui protège le vendeur est simple : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme). Passé ce délai sans réponse, le vendeur peut vendre librement au prix déclaré, et la préemption est purgée pour cette mutation.
Lorsque la mairie répond, l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme encadre ses trois options pour une vente de gré à gré sans contrepartie en nature : renoncer à préempter, acquérir « aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère », ou proposer un autre prix et, à défaut d’acceptation, saisir le juge de l’expropriation : « son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ». La décision est publiée et notifiée au vendeur, au notaire et à l’acquéreur pressenti, et le notaire la transmet aux titulaires de droits mentionnés dans la DIA.
La troisième branche mérite une attention particulière à Paris, où l’écart entre le prix du marché et l’estimation de la collectivité alimente les contentieux. Notre analyse détaillée de la riposte du vendeur quand la mairie casse le prix après la DIA décrit les trois issues : accepter le prix de la mairie, saisir le juge de l’expropriation ou renoncer et vendre librement. Devant la juridiction de l’expropriation, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme s’applique : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. » Autrement dit, le vendeur ne perçoit ni indemnité de remploi ni accessoires : seul le prix du bien, fixé selon les règles de l’expropriation.
La purge obtenue n’est pas éternelle. L’article L. 213-8 du code de l’urbanisme prévoit : « Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable » mentionnée à l’article L. 213-2. Un vendeur dont l’acquéreur s’est désisté, dont le prêt a été refusé ou dont la succession a traîné doit donc vérifier la date de la renonciation avant de signer avec un nouvel acquéreur. C’est exactement le scénario jugé à Paris en juillet 2026 : une première DIA était devenue sans effet et un avenant à la promesse avait prévu le dépôt d’une nouvelle DIA avec prorogation de la promesse. En pratique parisienne, le compromis doit donc contenir une condition suspensive de purge de la préemption rédigée avec une date butoir cohérente avec le délai de deux mois, éventuellement suspendu par une demande de visite. Les parties qui signent un avant-contrat sans organiser cette rétractation après une promesse de vente adossée à la purge s’exposent à un litige sur le séquestre quand la mairie préempte ou quand le délai dérape.
II. Vente signée sans DIA purgée à Paris : qui peut demander l’annulation et dans quel délai
L’acte authentique signé sans DIA, ou sur la base d’une DIA périmée depuis plus de trois ans, n’est pas seulement irrégulier : il est annulable pendant cinq ans. Cette épée de Damoclès pèse sur l’acquéreur, qui peut perdre le bien, sur le vendeur, qui peut devoir restituer le prix et indemniser, et sur le notaire, dont la responsabilité est recherchée. La période est propice aux découvertes tardives : revente rapide du bien, contrôle du notaire de la seconde mutation, consultation du registre des DIA par la mairie, ou contentieux entre ex-époux et héritiers qui exhume l’irrégularité.
A. Vente annulée pour DIA oubliée : l’action en nullité de cinq ans et la parole des juges
Le texte qui fonde l’action est le premier alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, et son dernier alinéa fixe le compte à rebours : « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. » Cinq ans à compter de la publication au service de publicité foncière, et non à compter de la découverte de l’irrégularité : un appartement vendu en novembre 2026 sans DIA purgée reste attaquable jusqu’en novembre 2031. Le titulaire du droit de préemption, privé de son droit par l’absence de déclaration, est le demandeur naturel de cette action, et l’annulation anéantit rétroactivement la vente.
La Cour de cassation éclaire le versant symétrique, celui où la préemption a régulièrement joué. Dans un arrêt du 12 mai 2021, elle juge à propos d’une commission d’agence que « par l’effet de l’exercice par la commune de son droit de préemption, cette vente était devenue parfaite » (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226, ECLI:FR:CCASS:2021:C300407). La cassation a été prononcée au visa des articles L. 211-5, R. 213-5 et R. 213-8 du code de l’urbanisme. La leçon pour les vendeurs et acquéreurs parisiens est double : quand la commune préempte, la vente se forme avec elle aux prix et conditions de la DIA, et les stipulations financières de l’avant-contrat, comme la commission d’agence mise à la charge de l’acquéreur, suivent le sort de cette vente devenue parfaite.
L’arrêt parisien du 3 juillet 2026 illustre la mécanique de la purge et ses ratés (CA Paris, pôle 4, chambre 1, 3 juillet 2026, RG 24/08880, arrêt confirmatif). Une première DIA unique avait été adressée en septembre 2021, mais l’acquisition par la commune d’un terrain en bordure du bien avait rendu cette première DIA et la purge en résultant sans effet. Un avenant à la promesse conclu en septembre 2022 avait prévu le dépôt d’une nouvelle DIA et la prorogation de la promesse, puis une seconde DIA avait été envoyée en novembre 2022. La société venderesse indiquait alors à ses partenaires avoir été informée que la préfecture, compétente pour l’instruction des DIA, refusait d’instruire sa déclaration. La cour a confirmé le jugement entrepris. Pour un vendeur parisien, l’enseignement est concret : une DIA purgée peut perdre tout effet quand l’assiette foncière ou le projet change, et seule une nouvelle DIA complète, suivie d’une renonciation expresse ou d’un silence de deux mois, sécurise la signature.
Qui peut agir, et pour obtenir quoi ? Le titulaire du droit de préemption demande la nullité de la vente conclue sans DIA et peut ensuite préempter dans les formes régulières. L’acquéreur évincé par l’annulation se retourne contre son vendeur en restitution du prix et, le cas échéant, en dommages-intérêts sur le fondement du droit commun de la responsabilité, en démontrant la faute du vendeur ou du rédacteur de l’acte et le préjudice de la perte du bien. Le vendeur de bonne foi, lui, peut rechercher la responsabilité du notaire qui a instrumenté sans vérifier la purge, la vérification de la situation de préemption relevant du devoir de conseil et d’investigation du notaire parisien. Chaque action a son délai propre, et la prescription de cinq ans de l’action en nullité ne doit pas être confondue avec les délais de la responsabilité professionnelle.
Le point de départ de la prescription mérite une vigilance particulière pour les familles parisiennes qui se transmettent un bien. Les cinq ans courent à compter de la publication de l’acte au service de publicité foncière, même si la mairie ignorait tout de la mutation et même si l’acquéreur était de bonne foi. Une revente intermédiaire ne purge pas le vice : le sous-acquéreur peut voir sa propre acquisition anéantie par l’annulation de la vente initiale, avec un recours en cascade contre son vendeur. C’est pourquoi le notaire de la seconde mutation doit lui aussi exiger le dossier de purge de la première vente, et pourquoi la conservation des preuves de dépôt, des avis de réception et des réponses de la mairie pendant au moins cinq ans après chaque publication s’impose comme une règle d’archivage, pas comme une précaution facultative.
B. Mairie qui préempte puis détourne le bien, prix imposé et notaire : que faire à Paris après la DIA
La préemption régulièrement exercée n’éteint pas tous les droits du vendeur et de l’acquéreur évincé. Tout propriétaire peut aussi prendre l’initiative et proposer lui-même son bien au titulaire du droit de préemption : l’article L. 211-5 du code de l’urbanisme dispose que « Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition », et qu’à défaut d’accord amiable le prix est fixé par la juridiction de l’expropriation. Cette offre dite de mise en demeure d’acquérir intéresse le propriétaire parisien d’une chambre de service, d’un local vacant ou d’un terrain devenu inconstructible qui préfère une acquisition publique rapide à une vente privée incertaine.
Une fois le bien préempté, la collectivité ne peut pas en faire n’importe quoi. L’article L. 213-11 du code de l’urbanisme impose que les biens préemptés soient utilisés ou aliénés pour l’un des objets d’aménagement prévus par la loi, et organise la rétrocession aux anciens propriétaires quand la collectivité veut employer le bien à d’autres fins. Si ces obligations sont méconnues, l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme ouvre une action indemnitaire, et vise expressément l’acquéreur privé : « la personne qui avait l’intention d’acquérir ce bien saisit le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption. » L’acquéreur évincé qui découvre que l’immeuble préempté a été revendu à un promoteur pour un programme sans rapport avec l’objet affiché dispose donc d’une voie judiciaire, prescrite par cinq ans dans les conditions du texte.
À Paris, le contentieux du prix se joue devant la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris, et le contentieux de la nullité ou de la responsabilité devant le tribunal judiciaire. Le dossier du vendeur doit réunir la DIA et sa preuve de dépôt, la réponse de la Ville ou la preuve du silence de deux mois, le compromis et ses avenants, l’acte authentique et sa publication, la décision de préemption et sa publication, les échanges avec le notaire et, en cas de visite, la convocation et le procès-verbal. Le dossier de l’acquéreur évincé ajoute la preuve du prix payé, des frais d’acquisition, des travaux réalisés et du préjudice de relogement. La rigueur documentaire décide de l’issue : en matière de préemption, le juge confronte des dates, des formulaires et des notifications, et la partie qui ne produit pas l’avis de réception de sa DIA perd le plus souvent le bénéfice du doute.
Trois réflexes parisiens résument la prudence. D’abord, déposer la DIA dès le compromis et calibrer la condition suspensive sur deux mois minimum, en prévoyant la suspension pour demande de pièces ou visite. Ensuite, ne jamais signer l’acte authentique sur une renonciation de plus de trois ans sans déposer une nouvelle DIA, même si l’acquéreur est le même et le prix inchangé. Enfin, conserver pendant au moins cinq ans après la publication de la vente l’intégralité du dossier de purge, car l’action en nullité survit à la revente et peut être exercée contre le sous-acquéreur. La DIA n’est pas un papier administratif parmi d’autres : c’est le verrou qui rend la vente parisienne définitive.
Le vendeur qui découvre l’irrégularité avant toute assignation n’est pas sans ressource. Il peut déposer une DIA régularisatrice, même tardive, et solliciter une renonciation expresse de la Ville : si la mairie renonce, le risque d’annulation à son initiative disparaît, même si la nullité encourue demeure théoriquement invocable. Il peut aussi négocier avec son acquéreur un acte confirmatif, dès lors que la cause de nullité a cessé et que le vice est purgé par une renonciation postérieure. À l’inverse, l’acquéreur qui découvre que le bien qu’il vient d’acheter à Paris n’a jamais été déclaré peut mettre en demeure le vendeur de régulariser sous un délai précis, puis agir en nullité ou en résolution avec dommages-intérêts si la régularisation échoue. Dans les deux cas, la rapidité fait la différence : chaque mois qui passe rapproche l’échéance d’une revente, d’un financement ou d’une succession qui figerait le litige.
Conclusion
À Paris en octobre 2026, vendre sans purger la préemption, c’est signer une vente annulable pendant cinq ans. La DIA déposée en mairie avant l’acte, complète sur le prix et les conditions, suivie d’une renonciation expresse ou d’un silence de deux mois, reste la seule purge sûre, et elle doit être renouvelée si la vente n’intervient pas dans les trois ans. Quand la mairie préempte, la vente devient parfaite avec elle et le prix se discute devant le juge de l’expropriation ; quand elle détourne le bien de son objet, l’acquéreur évincé et l’ancien propriétaire disposent d’actions indemnitaires. L’arrêt parisien du 3 juillet 2026 le confirme : une purge devenue sans effet ne protège plus personne. Vérifier la zone, déposer tôt, dater les réponses et archiver le dossier : ces quatre gestes ferment définitivement le risque de nullité.