Votre bailleur vend vos terres louées aux enchères, les héritiers les partagent aux enchères ou le notaire vous notifie un lot unique qui mélange vos parcelles et des biens que vous ne louez pas : votre droit de préemption de fermier survit à ces montages, mais il obéit alors à des délais plus brefs et à des formes plus strictes que dans une vente de gré à gré. La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut, elle aussi, se présenter à l’adjudication, y compris lorsque la vente intervient dans une liquidation judiciaire. Chaque omission ouvre une nullité, chaque retard referme le droit. Ce guide décrit la procédure propre aux adjudications volontaires et forcées, les cas où la licitation et le partage entre parents écartent la préemption, la vente globale interdite sauf indivisibilité démontrée, l’articulation avec la préemption de la SAFER et les recours ouverts devant le tribunal paritaire des baux ruraux, avec les délais exacts et les décisions récentes qui les appliquent.

I. En cas d’adjudication, le fermier conserve son droit de préemption mais selon une procédure propre et des délais raccourcis

A. Convocation vingt jours avant, décision vingt jours après : le mode d’emploi de la préemption sur adjudication

Le principe est posé sans détour par le code : les dispositions de la section du droit de préemption du preneur « s’appliquent à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère ». Le fermier en place ne perd donc pas son droit au seul motif que la vente prend la forme d’enchères publiques, qu’elles soient volontaires, organisées par le notaire à la demande du bailleur, ou forcées, poursuivies devant le tribunal dans le cadre d’une saisie immobilière ou d’une liquidation judiciaire. Le texte d’ouverture de la section confirme la généralité du droit : le bailleur qui décide ou est contraint d’aliéner à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». Seule l’expropriation pour cause d’utilité publique échappe à ce mécanisme, ainsi que les partages familiaux examinés plus loin.

La procédure propre aux adjudications figure à l’article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime. D’abord, « le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal ». Le défaut de convocation régulière entraîne la nullité de la vente, et cette nullité profite au preneur évincé. Ensuite, « Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption ». Le preneur ne préempte donc pas avant les enchères ni pendant l’audience : il laisse l’adjudication se dérouler, prend connaissance du prix atteint, puis décide dans les vingt jours s’il se substitue à l’adjudicataire. « L’exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire ». La déclaration de substitution, par acte authentique ou par acte d’huissier, est annexée au procès-verbal ou au jugement d’adjudication et publiée avec lui. Enfin, « La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu’à l’adjudicataire », et le preneur peut intervenir dans l’instance en validité de la surenchère.

La cour d’appel de Nancy a appliqué ce régime dans un arrêt du 27 mars 2025 qui illustre concrètement le contentieux (CA Nancy, 2e ch. civ., 27 mars 2025, RG 24/01348). Des bailleurs avaient fait vendre aux enchères volontaires, devant notaire, onze hectares loués en Meuse, après l’échec d’une négociation de gré à gré avec leur fermier sur le prix de 45 900 euros. Le fermier, convoqué par acte d’huissier vingt jours avant l’audience, avait assisté à l’adjudication prononcée au profit d’un tiers pour 46 000 euros, puis avait saisi le tribunal paritaire de Verdun pour faire requalifier l’adjudication en vente de gré à gré déguisée et en obtenir la nullité. Il invoquait l’absence de mise à prix, l’intermédiation d’un agent immobilier et une publicité qu’il jugeait insuffisante. La cour rejette point par point l’argumentation : aucune disposition n’impose une mise à prix dans l’adjudication volontaire, le mandat confié à un professionnel pour organiser la vente n’a rien d’illicite, et la publicité par affichage dans les communes du secteur, placards à l’étude et annonces légales suffit dès lors que le preneur lui-même a été personnellement convoqué et a assisté à la vente. La cour « CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions » et valide l’adjudication. L’enseignement est net : l’adjudication volontaire est une voie licite de vendre des terres louées, le preneur ne peut la faire annuler qu’en démontrant une fraude précise, et sa présence à l’audience sans exercice du droit dans les vingt jours fragilise toute contestation ultérieure.

Trois particularités de fond distinguent encore l’adjudication de la vente amiable, comme le rappelle la chambre d’agriculture du Cantal dans sa note sur le droit de préemption du fermier et la vente par adjudication. D’abord, la subrogation n’est ouverte qu’au descendant du preneur dans les conditions de l’article L. 412-5, sans extension au conjoint ni au partenaire de pacte civil de solidarité qui existe en vente de gré à gré. Ensuite, le fermier qui préempte est soumis aux clauses du cahier des charges de l’adjudication, qu’il doit se procurer avant l’audience et examiner avec soin : servitudes, conditions de paiement des frais, occupation des lieux. Enfin, l’action en révision du prix devant le tribunal paritaire, ouverte par l’article L. 412-7 lorsque le preneur estime le prix exagéré en vente amiable, ne lui est pas ouverte sur adjudication : le prix résulte des enchères, le preneur prend ou laisse au prix adjugé. Ces trois différences expliquent pourquoi le choix entre gré à gré et adjudication n’est jamais neutre, ni pour le bailleur qui espère un meilleur prix, ni pour le fermier qui perd la faculté de discuter le prix devant le juge.

Pour une analyse d’ensemble des arrêts récents qui structurent le statut du fermage et la préemption, le lecteur peut se reporter au bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace ces solutions dans la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

B. Trois ans d’exploitation effective et neuf ans d’engagement : les conditions de fond qui font gagner ou perdre le droit

La procédure ne profite qu’au preneur qui remplit les conditions de fond, et les juges les vérifient avec rigueur. « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Trois années d’activité, une exploitation personnelle ou familiale au jour de la vente : ces deux exigences sont cumulatives. Le droit « s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et « Il ne peut en aucun cas être cédé » : le bailleur ne peut ni le supprimer par une clause du bail, ni le monnayer, et le preneur ne peut le transmettre à un tiers de son choix en dehors de la subrogation familiale prévue par la loi.

L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025 montre comment un preneur perd son droit faute d’exploitation effective (CA Rennes, ch. baux ruraux, 6 mars 2025, RG 24/03051). Un fermier du Finistère, preneur de près de quatorze hectares depuis 1991, avait mis ses terres à disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun, avant d’en être exclu puis révoqué de sa gérance par des résolutions d’assemblée générale devenues définitives après son désistement d’instance. Sa bailleresse avait vendu sans le notifier, et il demandait la nullité de la vente. La cour d’appel commence par le déclarer recevable, en appliquant l’interprétation littérale du délai de forclusion de six mois qui court de la connaissance de la date exacte de la vente, puis l’examine au fond. Elle rappelle que « Peut se prévaloir du droit de préemption le preneur qui, au jour de la vente, a un titre régulier d’occupation (bail en cours régulièrement passé, prorogation de bail, décision de justice) et exploite le fonds », exigeant un titre confirmé par une exploitation effective dont le preneur rapporte la preuve. Or l’exclusion définitive du groupement avait fait perdre au fermier l’exploitation personnelle et effective des terres : « M. [B] [P] ayant perdu l’exploitation personnelle et effective du fonds loué, il doit être considéré comme n’étant pas bénéficiaire du droit de préemption, de sorte que c’est à bon droit que Me [F] ne l’a pas informé du projet de vente ». La demande de nullité est rejetée. La leçon vaut pour toute adjudication : avant d’invoquer la nullité pour défaut de convocation, le preneur doit établir qu’il exploitait lui-même ou par sa famille au jour de l’adjudication, faute de quoi le moyen tombe.

Symétriquement, celui qui préempte s’engage pour neuf ans. « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », c’est-à-dire l’exploitation personnelle pendant neuf années aux conditions du congé pour reprise, à défaut de quoi l’acquéreur évincé peut obtenir des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire. Le préempteur qui achète pour revendre rapidement ou pour installer un tiers sans exploiter s’expose donc à une action en responsabilité, et cette perspective doit entrer dans le calcul avant d’exercer le droit sur adjudication au prix des enchères. Le descendant subrogé supporte la même obligation d’exploitation personnelle de neuf ans.

En pratique, le fermier convoqué à une adjudication doit vérifier quatre points avant l’audience : ses trois années d’activité et son exploitation effective au jour de la vente, l’identité du bénéficiaire possible puisque seul son descendant peut être subrogé sur adjudication, le contenu du cahier des charges auquel il sera soumis sans pouvoir en discuter le prix devant le juge, et sa capacité à exploiter personnellement pendant neuf ans après la substitution. S’il remplit ces conditions, il peut laisser les enchères se dérouler puis se substituer à l’adjudicataire dans les vingt jours ; s’il ne les remplit pas, mieux vaut concentrer ses efforts sur la négociation d’un maintien dans les lieux face au nouvel acquéreur, car le bail continue avec l’adjudicataire et le congé pour reprise reste soumis à ses conditions propres.

II. Licitation entre héritiers, vente globale et préemption de la SAFER : purger chaque droit puis contester dans les bons délais

A. Partage familial et lot unique : quand la préemption du fermier s’efface ou doit être purgée parcelle par parcelle

Toutes les ventes ne purgent pas le droit du fermier. L’article L. 412-1 écarte les transmissions familiales : « Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus ». Lorsqu’un indivisaire attribue les terres à son frère, à sa fille ou à son neveu dans le cadre d’un partage, le fermier ne peut pas préempter, sauf s’il est lui-même parent ou allié du bailleur au même degré. En revanche, la licitation qui vend les terres à un tiers, même organisée entre cohéritiers aux enchères devant le tribunal, n’entre pas dans cette exclusion dès lors que l’acquéreur final est étranger à la famille : le droit du fermier doit alors être purgé selon la procédure de l’article L. 412-11, avec convocation vingt jours avant et faculté de substitution vingt jours après. La question se pose fréquemment au décès du bailleur, quand les héritiers en indivision choisissent la licitation pour sortir de l’indivision : le fermier convoqué tardivement ou pas du tout dispose de l’action en nullité, à condition d’avoir conservé son exploitation effective comme l’exige l’arrêt de Rennes.

La vente globale appelle la même vigilance. Lorsque le bailleur veut vendre d’un seul tenant ses terres louées et des biens que le fermier ne loue pas, maison d’habitation, parcelles exploitées par un tiers ou terres libres, « Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite ». La Cour de cassation a précisé le 16 avril 2026 la seule exception admise : « Lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural », et « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587). Dans cette affaire de vignes provençales, deux propriétaires distinctes, mère et fille donataire d’une parcelle détachée, avaient notifié au fermier un prix global pour l’ensemble au motif que vignes et bastide formaient un domaine clôturé indivisible : la Cour casse, car des biens appartenant à des propriétaires distincts ne peuvent former un tout indivisible et le fermier devait pouvoir préempter les seules parcelles louées. Pour le fermier confronté à une notification globale ou à un lot unique d’adjudication, le réflexe est donc de vérifier qui est propriétaire de chaque parcelle et d’exiger la ventilation : à défaut, la nullité de la vente pour violation de l’obligation de vente séparée peut être demandée devant le tribunal paritaire, et la promesse de vente comme le cahier des charges doivent détailler le prix parcelle par parcelle.

Le même arrêt du 16 avril 2026 tranche une autre manœuvre fréquente, la donation préalable d’une parcelle suivie d’une promesse globale. La mère bailleresse avait donné à sa fille une parcelle issue de la division d’une parcelle louée, puis toutes deux avaient promis ensemble leurs biens à un même acquéreur en imposant une vente indissociable. La Cour juge que cette présentation ne crée pas l’indivisibilité et ne prive pas le fermier de son droit sur les biens loués. Le preneur avisé contestera donc la notification globale en demandant au notaire la ventilation du prix entre biens loués et biens non loués, saisira le tribunal paritaire en nullité et substitution s’il n’obtient pas satisfaction, et conservera la preuve de la date exacte à laquelle il a connu chaque acte, car c’est elle qui fait courir les délais.

B. La SAFER préempte aussi sur adjudication, et chaque droit manqué se conteste devant son juge dans son délai

Le fermier n’est jamais seul sur les rangs : la société d’aménagement foncier et d’établissement rural dispose de son propre droit de préemption, y compris sur les ventes aux enchères. « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ». La Cour de cassation a confirmé le 4 septembre 2025 que ce droit s’exerce sur adjudication dans le cadre d’une liquidation judiciaire (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 24-13.064). Des agriculteurs liquidés avaient vu leurs immeubles, terres, maison d’habitation, dépendances et bois-taillis, adjugés à un tiers en 2016 après autorisation du juge-commissaire, et la SAFER avait préempté un mois après l’adjudication. L’adjudicataire contestait la décision en soutenant que la maison n’avait plus d’usage agricole et que les bois échappaient à la préemption. La Cour casse l’arrêt qui avait validé la préemption, mais pour un motif qui confirme le principe tout en durcissant sa mise en œuvre : « En se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Autrement dit, la SAFER peut préempter l’ensemble adjugé, mais elle doit établir au jour de l’aliénation l’usage agricole des bâtiments et l’existence de l’exploitation dont ils dépendent, la simple absence de changement de destination ne suffisant pas quand l’activité a cessé depuis plus de dix ans.

Les exclusions profitent toutefois aux acquéreurs dans trois situations que le fermier comme l’adjudicataire doivent connaître. D’abord, « Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire » échappent à la préemption de la SAFER, comme les cessions aux parents ou alliés jusqu’au quatrième degré et les actes entre indivisaires : la licitation familiale qui attribue les terres à un cohéritier ne peut donc être préemptée ni par le fermier, hors cas du preneur parent examiné plus haut, ni par la SAFER. Ensuite, les bois et forêts cadastrés sont exclus sauf vente conjointe avec des parcelles agricoles de la même exploitation, et « l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication » : l’adjudicataire qui veut garder les bois doit vérifier que le cahier des charges ventile leur prix, faute de quoi la SAFER peut tout préempter. Enfin, les biens compris dans un plan de cession d’entreprise arrêté en procédure collective et la nue-propriété acquise par l’usufruitier, ou l’usufruit acquis par le nu-propriétaire, échappent également à la préemption de la SAFER.

Reste à contester utilement, et chaque voie a son juge et son délai. En vente amiable, « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus » et « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption » : deux mois pour accepter ou refuser au prix notifié, puis deux mois pour passer l’acte authentique. Si le bailleur modifie ses prétentions, « En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption ». Si le bailleur vend avant l’expiration des délais, à un prix différent ou en imposant des conditions qui empêchent d’acquérir, le tribunal paritaire « doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers ». Lorsque le droit n’a pu être exercé faute pour le bailleur d’avoir exécuté ses obligations, « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». La Cour de cassation a fixé le 30 mai 2024 le point de départ exact : « au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé, par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente devant les tribunaux paritaires des baux ruraux dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion », et la cour qui avait fait courir le délai de la simple connaissance de l’existence de la vente « a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 21-21.366). Seule la connaissance de la date exacte fait courir la forclusion de six mois, et le paiement du fermage au nouvel acquéreur ne suffit pas à l’établir. La contestation d’une décision de la SAFER relève, elle, du tribunal judiciaire, dans un délai pareillement bref à compter de la notification de la décision : l’adjudicataire comme le fermier évincé doivent donc surveiller les publications et réagir sans attendre.

Face à une adjudication annoncée, le fermier suit cet ordre : exiger sa convocation vingt jours avant et le cahier des charges ventilé, vérifier son exploitation effective et ses trois ans d’activité, laisser les enchères fixer le prix sans espérer une révision judiciaire, puis se substituer dans les vingt jours ou, à défaut de convocation régulière, assigner en nullité devant le tribunal paritaire dans les six mois de la connaissance de la date exacte. Face à une licitation familiale ou à une vente globale, il contrôle l’identité des propriétaires et des acquéreurs, exige la vente séparée des biens loués, et conteste la notification globale. Face à la SAFER, il vérifie les exclusions et la ventilation du prix des bois, car une préemption irrégulière de la SAFER peut être annulée devant le tribunal judiciaire tandis que sa propre préemption se défend devant le tribunal paritaire.

Vos terres louées vendues aux enchères, partagées entre héritiers ou noyées dans un lot unique ne signifient ni la perte automatique du bail ni celle du droit d’acheter en priorité : l’adjudication conserve la préemption du fermier avec convocation vingt jours avant et substitution vingt jours après, la licitation familiale et le partage au profit d’un parent proche l’écartent, la vente globale impose la ventilation sauf indivisibilité entre biens d’un même propriétaire, et la SAFER peut préempter l’ensemble adjugé sous contrôle du juge sur l’usage agricole au jour de la vente. Chaque voie de recours a son délai couperet, vingt jours, deux mois ou six mois de la date exacte connue, et l’exploitation personnelle et effective conditionne tout. Réunir avant l’audience le bail, les preuves d’exploitation, le cahier des charges et la ventilation des prix, puis agir dans le délai propre à chaque procédure devant le tribunal paritaire pour la préemption du fermier et devant le tribunal judiciaire pour celle de la SAFER, donne au fermier les moyens concrets de défendre ses terres.