Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit reprendre le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet. La nouveauté qui change concrètement la vie des bailleurs et des locataires tient en une clause : la clause résolutoire, désormais obligatoire, produit ses effets six semaines après un commandement de payer resté sans résultat, et plus deux mois comme l’indiquait encore l’ancien modèle. Les baux en cours ne sont pas à refaire, mais deux régimes coexistent selon la date de signature, et le mauvais délai dans un commandement fragilise toute la procédure d’expulsion qui suit. Côté bailleur, la question pratique est immédiate : quel délai viser dans le commandement de payer, et quelles mentions faire figurer dans les nouveaux baux ? Côté locataire, l’enjeu est symétrique : comment payer utilement, obtenir des délais du juge et contester une clause mise en œuvre de mauvaise foi ?

Le présent article décrit successivement les obligations nouvelles du bailleur depuis le 1er octobre 2026, puis les recours du locataire visé par la clause résolutoire, avec un développement consacré à Paris et à l’Île-de-France. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable ou à une décision vérifiée, citée mot pour mot.

I. Ce que le nouveau contrat type impose au bailleur depuis le 1er octobre 2026

A. Quels baux relèvent du nouveau modèle et que contient la clause résolutoire obligatoire

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, ainsi que le livre VIII du code de la construction et de l’habitation. Il vise les locations nues, les locations meublées et les colocations à bail unique. Seuls les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 doivent reprendre le nouveau modèle : les baux en cours se poursuivent avec leur clause d’origine, sans obligation de signer un avenant. Un second volet du texte, relatif au maintien des aides au logement, entre en vigueur le 1er janvier 2027.

La mesure centrale reprend l’apport de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat : la clause résolutoire devient obligatoire dans tout bail d’habitation, pour le défaut de paiement du loyer et des charges, mais aussi pour le non-versement du dépôt de garantie, hypothèse que l’ancien droit ne prévoyait pas. Le délai laissé au locataire pour régulariser après le commandement passe de deux mois à six semaines. Pendant trois ans, l’ancien contrat type a continué d’afficher deux mois, en décalage avec la loi, ce qui a fragilisé de nombreux commandements et explique l’insécurité constatée par les praticiens.

Pour les baux antérieurs au 1er octobre 2026, le délai applicable dépend de la clause effectivement signée. Dans son avis du 13 juin 2024 rendu sous le n° 24-70.002, la Cour de cassation a jugé que le délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours comportant encore une clause à deux mois, en application du principe de non-rétroactivité. L’article 2 du code civil dispose : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » (article 2 du code civil). Autrement dit, un bail signé avant la réforme reste régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de sa conclusion. Le tribunal judiciaire de Paris l’a confirmé dans une ordonnance du 18 juin 2025 : « Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. » (TJ Paris, ord. réf. 18 juin 2025, RG 25/00858).

Au-delà de la clause obligatoire, le nouveau modèle ouvre des clauses résolutoires facultatives que le bailleur a intérêt à stipuler par écrit : le défaut d’assurance contre les risques locatifs et les troubles de voisinage constatés. Le défaut d’assurance mérite une attention particulière : un locataire non assuré expose le bailleur en cas de dégât des eaux, et la résiliation pour ce motif suppose que la clause figure expressément au bail. Les lecteurs confrontés à un sinistre entre voisins trouveront un éclairage complémentaire dans l’analyse consacrée aux dégâts des eaux entre voisins et à la recherche de fuite à Paris. Autre nouveauté : une clause rappelant l’affectation du logement à la résidence principale du locataire, destinée à lutter contre les sous-locations de type Airbnb non autorisées. Enfin, la mention du numéro de téléphone portable des parties devient possible, sans être obligatoire : elle facilite les échanges en cas d’impayé naissant, avant que le contentieux ne se fige.

En pratique, le bailleur qui fait signer un bail depuis le 1er octobre 2026 doit vérifier trois points avant la remise des clés : le contrat reprend la clause résolutoire au délai de six semaines, le montant et les modalités du dépôt de garantie sont stipulés, et les clauses facultatives d’assurance et de troubles de voisinage figurent au texte s’il entend s’en prévaloir un jour. Un bail ancien modèle signé après le 1er octobre 2026 n’est pas nul pour autant, mais sa clause à deux mois offrira au locataire un délai plus long que le délai légal, sans que le bailleur puisse s’en plaindre ensuite.

B. Commandement de payer : viser six semaines ou deux mois selon la date du bail

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l’acte qui fait courir le délai. Sa rédaction exige une vigilance redoublée pendant la période de transition, car le délai à viser dépend de la clause effectivement signée et non d’un délai unique. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, le commandement vise six semaines. Pour un bail en cours comportant encore une clause à deux mois, le commandement doit viser deux mois : viser six semaines dans ce second cas expose le bailleur à une contestation sur la régularité de l’acte, et viser deux mois pour un bail nouveau allonge inutilement la procédure.

Le contenu du commandement obéit en outre aux exigences du droit commun. L’article 1225 du code civil dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du code civil). Le commandement doit donc reproduire la clause résolutoire insérée au bail et rappeler les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Plus largement, l’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » (article 1224 du code civil). Quand le bail ne contient aucune clause résolutoire, notamment pour les locaux qui ne relèvent pas de la loi de 1989, seule la résolution judiciaire reste possible et le juge apprécie la gravité de l’inexécution.

La jurisprudence récente illustre ces exigences. Dans une affaire jugée en référé par le tribunal judiciaire de Paris le 18 juin 2025, un bail d’habitation conclu le 16 janvier 2024, donc après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, avait donné lieu à un commandement délivré le 2 août 2024 pour un arriéré de 16 449,04 euros. Le tribunal relève : « Le commandement de payer délivré le 2/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. » Puis il tranche la question du délai applicable : le bail « a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023 », de sorte que « Le délai prévu au commandement était donc de six semaines et non de deux mois. ». Surtout, le tribunal admet la substitution : « En l’absence de grief invoqué par le défendeur sur cette erreur de délai, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour l’acquisition de la clause résolutoire. » (TJ Paris, ord. réf. 18 juin 2025, RG 25/00858). Le locataire n’ayant pas réglé dans les six semaines, le tribunal constate : « M. [J] [P] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/09/2024 à minuit, soit à compter du 14/09/2024. » Cette solution ne doit pas être lue comme un blanc-seing : la substitution n’a été admise qu’en l’absence de grief du défendeur, lequel n’avait ni comparu ni contesté l’acte. Un locataire qui soulève l’irrégularité du délai devant le juge place le bailleur dans une position nettement plus fragile.

Avant d’assigner aux fins de constat de la résiliation, le bailleur personne morale doit en outre justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité de sa demande. Dans l’ordonnance parisienne précitée, le tribunal rappelle : « En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. » (TJ Paris, ord. réf. 18 juin 2025, RG 25/00858). Le bailleur, en l’espèce une société d’économie mixte, justifiait d’une saisine du 5 août 2024 pour signaler les impayés et l’assignation avait en outre été dénoncée au préfet six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Ces formalités préalables conditionnent la recevabilité : un dossier d’expulsion solide suppose un commandement régulier, une saisine documentée de la CCAPEX et une assignation dénoncée au préfet dans les délais. Les bailleurs qui s’interrogent sur la suite de la procédure, de l’assignation au concours de la force publique, peuvent se reporter au développement consacré à la décision d’expulser un locataire lorsque le bail est résilié et que l’occupant se maintient dans les lieux.

Le décompte joint au commandement doit enfin être exact et détaillé : loyers, charges, indemnité d’occupation après résiliation, intérêts, frais. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à connaître, le 18 décembre 2025, d’un commandement visant la clause résolutoire pour « diverses sommes au titre du loyer impayé du troisième trimestre 2022, de la clause pénale, des intérêts de retard et du coût du commandement » : « Le 8 août 2022, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer diverses sommes au titre du loyer impayé du troisième trimestre 2022, de la clause pénale, des intérêts de retard et du coût du commandement, puis l’a assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de sommes provisionnelles. » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). Réclamer des sommes indues ou mélanger loyers et pénalités contestées fragilise le commandement et nourrit la contestation du locataire sur le caractère certain de la dette.

II. Locataire visé par la clause résolutoire : payer, contester et sauver le bail

A. Les armes du locataire : paiement dans le délai, délais du juge et bonne foi du bailleur

La première défense du locataire reste le paiement intégral dans le délai du commandement : six semaines pour les baux nouveaux, deux mois pour les baux anciens dont la clause n’a pas été mise à jour. Le paiement doit couvrir l’intégralité des sommes visées, y compris les charges et le dépôt de garantie quand le commandement les mentionne, et il doit intervenir avant l’expiration du délai, de préférence par un moyen traçable. Un paiement partiel ne fait pas échec à l’acquisition de la clause, même s’il réduit l’arriéré et démontre la bonne volonté du locataire devant le juge. Dès réception du commandement, le locataire a donc intérêt à faire établir un décompte précis, à vérifier chaque ligne et à payer sans attendre la fin du délai, car les derniers jours sont souvent perdus en délais bancaires.

Quand le paiement intégral immédiat est impossible, le locataire peut demander au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Le même article précise : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pendant le délai accordé, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne sont pas encourues. Devant le juge des contentieux de la protection, la demande de délais doit être documentée : ressources, charges de famille, cause de l’impayé, reprise du paiement du loyer courant, proposition d’échéancier réaliste. Le juge qui accorde des délais suspend parallèlement les effets de la clause résolutoire, ce qui neutralise le commandement tant que l’échéancier est respecté. En revanche, un seul impayé du loyer courant pendant la période de suspension fait retomber la clause.

La deuxième ligne de défense porte sur la régularité du commandement lui-même : délai erroné au regard de la clause signée, clause résolutoire non reproduite, dispositions de l’article 24 non rappelées, décompte inexact ou créance sérieusement contestable. En référé, où le juge statue rapidement, une contestation sérieuse sur l’existence ou le montant de la dette fait obstacle aux provisions et à la constatation de la résiliation. L’arrêt du 18 décembre 2025 précité montre que la Cour de cassation contrôle strictement la motivation des juges du fond sur ce point : pour rejeter une demande de provision, le juge ne peut se borner à affirmer l’existence d’une contestation sérieuse sans expliquer en quoi la contestation est sérieuse. Chaque anomalie du commandement doit donc être soulevée par écrit, pièces à l’appui, dès la première audience.

La troisième arme, la plus neuve, est l’exigence de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause par le bailleur. Le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait constaté la résiliation de plein droit sans vérifier la loyauté du bailleur. Dans cette affaire, la locataire soutenait que les bailleurs avaient refusé d’encaisser les chèques reçus chaque mois en paiement du loyer avant de se prévaloir de la clause. La Cour répond : « Vu l’article 1104 du code civil : » Puis elle énonce : « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Avant de censurer la cour d’appel : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-16.691). L’article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (article 1104 du code civil), et l’article 1103 ajoute : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (article 1103 du code civil). Concrètement, le locataire qui établit que le bailleur a provoqué l’impayé, refusé les paiements, dissimulé le décompte ou instrumentalisé la clause pour reprendre le logement peut faire écarter la résiliation, même si les loyers n’ont pas été réglés dans le délai. Les preuves décisives sont les chèques refusés, les courriers restés sans réponse, les refus de rendez-vous et les relevés bancaires.

B. À Paris et en Île-de-France : juridiction compétente, délais pratiques et pièces à préparer

À Paris, les litiges nés de la clause résolutoire relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé pour la constatation de la résiliation, l’expulsion et les provisions. La rapidité de cette juridiction impose aux deux parties un dossier prêt dès la première audience : le bailleur produit le bail, le commandement avec ses preuves de signification, le décompte détaillé, la preuve de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation au préfet de Paris ; le locataire produit les preuves de paiement, les échanges avec le bailleur, les justificatifs de ressources et, le cas échéant, la preuve de la mauvaise foi du bailleur. L’ordonnance parisienne du 18 juin 2025 montre que le juge vérifie d’office la recevabilité : saisine de la CCAPEX, dénonciation au préfet six semaines avant l’audience, régularité du commandement. Un dossier incomplet vaut renvoi ou rejet, et chaque renvoi allonge l’impayé pour le bailleur comme la dette pour le locataire.

Le rôle du préfet de Paris mérite une attention particulière. L’assignation aux fins de constat de la résiliation doit lui être dénoncée, et le jugement lui est communiqué afin qu’une enquête sociale et une proposition de relogement soient envisagées. Le locataire parisien assigné a intérêt à répondre à l’enquête des services sociaux et à constituer un dossier de relogement : ces démarches n’éteignent pas la dette, mais elles pèsent sur les délais accordés par le juge et sur les conditions d’exécution de l’expulsion. Les aides personnelles au logement entrent dans ce dispositif : l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Les aides personnelles au logement comprennent : 1° L’aide personnalisée au logement ; 2° Les allocations de logement : a) L’allocation de logement familiale ; b) L’allocation de logement sociale. » (article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation). Le signalement de l’impayé aux organismes payeurs conditionne le maintien des aides et constitue, pour les bailleurs personnes morales, le point de départ de la saisine de la CCAPEX. À Paris où les loyers élevés absorbent une part majeure des revenus modestes, la perte de l’aide personnalisée au logement précipite les expulsions : locataires comme bailleurs ont intérêt à déclarer l’impayé tôt et à maintenir le versement du loyer résiduel.

Même après une décision d’expulsion, deux garde-fous temporels protègent l’occupant parisien. D’abord, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux et, à l’inverse, réduire ou supprimer le délai de deux mois, notamment quand il constate la mauvaise foi de l’occupant. Ensuite, l’article L. 412-6 du même code dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La trêve hivernale ne suspend ni la dette ni la résiliation, mais elle reporte l’exécution matérielle : les bailleurs parisiens doivent intégrer ce calendrier dans leur stratégie, et les locataires utiliser ce répit pour apurer la dette ou organiser leur relogement.

Concrètement, le bailleur parisien qui découvre un impayé en octobre 2026 suit une séquence stricte : vérifier la date du bail et la clause signée pour viser le bon délai, faire délivrer par un commissaire de justice un commandement reproduisant la clause et rappelant l’article 24, signaler l’impayé aux organismes d’aide au logement, saisir la CCAPEX, puis assigner en dénonçant au préfet. Le locataire parisien qui reçoit le commandement suit la séquence inverse : vérifier le délai applicable à son bail, payer l’intégralité avant son expiration par un moyen traçable, saisir par écrit le bailleur d’une demande d’échéancier, répondre à l’enquête sociale, préparer le dossier de délais pour le juge et conserver toute preuve d’un comportement déloyal du bailleur. Dans les deux cas, les premières semaines décident de tout : un impayé traité au premier mois se règle par un échéancier, un impayé laissé six mois sans réaction se termine par une résiliation constatée et une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’au départ effectif.

Conclusion

Le nouveau contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026 referme trois ans d’insécurité : la clause résolutoire obligatoire au délai de six semaines s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis cette date, tandis que les baux en cours conservent le délai de leur clause d’origine en vertu de la non-rétroactivité de la loi. Pour le bailleur, la règle opérationnelle tient en une phrase : viser dans le commandement le délai de la clause signée, reproduire cette clause, rappeler l’article 24, joindre un décompte exact, saisir la CCAPEX et dénoncer au préfet. Pour le locataire, la défense tient en trois réflexes : payer l’intégralité avant l’expiration du délai, demander au juge des délais documentés quand le paiement immédiat est impossible, et contester la régularité du commandement comme la bonne foi du bailleur quand les faits le permettent. Les décisions de 2025 et de 2026 confirment ce cadre : substitution du délai légal en l’absence de grief, cassation quand la bonne foi du bailleur n’a pas été recherchée, contrôle strict des contestations sérieuses en référé. À Paris comme ailleurs, le bail signé depuis le 1er octobre 2026 est une pièce nouvelle : le relire aujourd’hui évite de perdre demain le procès de l’impayé.