La refacturation des honoraires de gestion dans le bail commercial : prohibition de l’article R. 145-35 4°, clause réputée non écrite et restitution de l’indu

Le statut des baux commerciaux organise un équilibre patrimonial particulièrement strict entre les prérogatives financières du bailleur et la protection économique du locataire exploitant son activité commerciale. Les charges locatives représentent un enjeu financier majeur dans la mesure où leur imputation excessive altère directement la rentabilité opérationnelle du fonds de commerce exploité. La loi du dix-huit juin deux mille quatorze relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a profondément refondu cette répartition contractuelle des charges. Le législateur a ainsi entendu mettre un terme aux dérives constatées en instaurant un régime impératif d’ordre public protecteur des exploitants commerciaux.

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose désormais un inventaire précis, limitatif et annuel des catégories de charges pouvant être légalement répercutées sur le locataire. Ce dispositif législatif a été complété par les dispositions réglementaires issues du décret du trois novembre deux mille quatorze fixant la liste des charges non imputables. L’article R. 145-35 4° du Code de commerce dispose que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ne sont pas imputables au preneur. Or, de nombreux contrats continuent de stipuler des clauses complexes refacturant des honoraires de gestion administrative, technique ou comptable sous des dénominations diverses et trompeuses.

La sanction juridique attachée à la méconnaissance de cette interdiction d’ordre public découle directement de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Les clauses contraires aux dispositions impératives de répartition des charges sont réputées non écrites et réputées n’avoir jamais existé dans l’ordonnancement juridique contractuel. Le jugement rendu par le TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 21 juillet 2026, n° 25/03807 confirme l’éradication rétroactive de ces clauses de gestion illicites. Dès lors, le preneur commercial bénéficie d’une action en répétition des sommes indûment versées pour obtenir le remboursement intégral des frais de gestion prélevés sans cause.

Par ailleurs, le contentieux de la refacturation des honoraires soulève des difficultés substantielles au regard de l’article R. 145-35 du Code de commerce. L’analyse de la jurisprudence récente révèle une exigence accrue des juges du fond quant à la justification précise des diligences accomplies par les mandataires du bailleur. À cet égard, l’assistance d’un cabinet d’avocats en bail commercial à Paris s’avère indispensable pour auditer la conformité des redditions de charges et neutraliser les clauses prohibées. L’analyse minutieuse du périmètre légal de cette prohibition d’ordre public précède naturellement l’étude du régime contentieux de la répétition des sommes indûment perçues.

I. Le périmètre d’ordre public de la prohibition des honoraires de gestion locative

A. L’interdiction impérative d’imputer les honoraires de gestion des loyers selon l’article R. 145-35 4° du Code de commerce

La répartition des charges locatives dans le bail commercial a longtemps relevé du principe fondamental de la liberté contractuelle consacré par le Code civil. Les bailleurs inséraient traditionnellement des clauses très larges transférant l’intégralité des dépenses d’administration, de gestion et d’assurance sur les preneurs à bail. Cette pratique contractuelle déséquilibrée a conduit le législateur à intervenir de manière autoritaire par la loi du dix-huit juin deux mille quatorze. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce pose désormais l’exigence d’un inventaire précis et limitatif des charges dans chaque contrat de bail commercial.

Le pouvoir réglementaire a précisé les contours de cette réforme essentielle par le décret numéro deux mille quatorze mille trois cent dix-sept. L’article R. 145-35 du Code de commerce dresse une liste exhaustive des dépenses et impôts qui ne peuvent en aucun cas être répercutés. Le quatrième paragraphe de ce texte énonce expressément que « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble » sont prohibés. La Cour d’appel de Rennes a appliqué ces prescriptions impératives dans son arrêt CA Rennes, 4ème chambre commerciale, 17 avril 2026, n° 25/02782.

La juridiction rennaise a jugé que l’inventaire limitatif s’impose de plein droit à toute convention locative soumise au statut protecteur des baux commerciaux. Le champ d’application temporel de cette interdiction a fait l’objet d’une clarification prétorienne majeure par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt de principe Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, la haute juridiction a déterminé l’entrée en vigueur de ces dispositions réglementaires. La Cour suprême a énoncé que ces règles sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret le cinq novembre deux mille quatorze.

Dès lors que le bail commercial a pris effet ou s’est renouvelé après cette date charnière, la prohibition réglementaire frappe immédiatement toutes les stipulations contraires. La Troisième chambre civile a rappelé cette solution dans sa décision Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844 en liant l’application du texte au renouvellement contractuel. Or, la gestion des loyers constitue une tâche inhérente à la qualité même de propriétaire bailleur et relève exclusivement de son intérêt patrimonial personnel. L’émission des quittances, l’encaissement des loyers et le suivi des règlements ne sauraient faire l’objet d’une quelconque refacturation accessoire au preneur exploitant.

La sanction du non-respect de cette prohibition légale est d’une sévérité exemplaire en vertu de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Le texte déclare en effet réputées non écrites toutes les clauses et stipulations qui portent atteinte aux règles impératives régissant les charges locatives commerciales. La Cour de cassation a réaffirmé ce principe directeur dans son arrêt fondamental Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904. Les magistrats de cassation rappellent que les clauses contraires à l’ordre public statutaire doivent être éradiquées de plein droit par les tribunaux judiciaires saisis.

En conséquence, toute clause mettant les frais de gestion des loyers à la charge du locataire est réputée n’avoir jamais existé dans le contrat. Le Tribunal judiciaire de Paris l’a expressément prononcé dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 21 juillet 2026, n° 25/03807. Le tribunal parisien a déclaré réputée non écrite la clause transférant au preneur les honoraires du gestionnaire à hauteur d’un pourcentage fixe sur le loyer. La juridiction a retenu sans ambiguïté que l’imputation de ces frais viole directement l’ordre public institué par l’article R. 145-35 du Code de commerce.

À cet égard, l’intervention d’avocats en contrats commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction contractuelle en purgeant les clauses incompatibles avec le statut. La prohibition de l’article R. 145-35 4° du Code de commerce s’impose donc impérativement à toute convention locative commerciale. Toute tentative conventionnelle d’éluder ce texte impératif expose le bailleur à des condamnations financières substantielles et à l’annulation de ses refacturations de charges. Cette protection légale s’étend avec une rigueur équivalente aux manœuvres rédactionnelles tendant à masquer la gestion locative sous des qualificatifs techniques ou administratifs.

B. La requalification prétorienne des stipulations obscures de gestion administrative ou technique et le réputé non écrit

Face à la prohibition expresse des honoraires de gestion des loyers, la pratique contractuelle a cherché à dissocier artificiellement les différentes composantes de l’administration immobilière. De nombreux baux commerciaux stipulent ainsi la refacturation d’honoraires qualifiés de gestion technique, de gestion administrative ou encore de suivi juridique des locaux. Or, les juridictions du fond exercent un contrôle approfondi et rigoureux sur la réalité matérielle des prestations effectivement couvertes par ces dénominations conventionnelles. Le Tribunal judiciaire de Paris a statué sur cette problématique dans sa décision TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 21 juillet 2026, n° 25/03807.

Les magistrats parisiens ont relevé que la clause visant de manière globale les honoraires du gestionnaire de l’immeuble péchait par une imprécision rédactionnelle manifeste. Le tribunal a jugé que le bailleur ne rapportait pas la preuve de la consistance exacte des prestations couvertes par la prétendue gestion immobilière facturée. Le tribunal énonce que « la société n’a pas pallié l’imprécision de la clause charges figurant dans le contrat de bail par la production de pièces » probantes. En conséquence, les magistrats ont déclaré cette clause réputée non écrite au visa de l’article L. 145-15 du Code de commerce.

La Cour d’appel de Pau a adopté une sévérité analogue dans son arrêt rendu CA Pau, 2ème CH – Section 1, 9 décembre 2025, n° 24/01459. Dans cette espèce, le bailleur prétendait refacturer au preneur des honoraires de suivi commercial, juridique et technique fixés unilatéralement à six pour cent du loyer. La cour d’appel a rejeté cette prétention en constatant que les factures produites mentionnaient des tâches administratives et comptables relatives aux loyers et aux charges. Les juges palois ont affirmé qu’une telle formulation extensive expose le preneur à supporter des charges imprévisibles contraires à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.

La Cour d’appel de Pau a ainsi déclaré ces honoraires non imputables au preneur en application de l’article R. 145-35 4° du Code de commerce. Par ailleurs, la Cour d’appel de Douai a apporté des nuances significatives dans son arrêt CA Douai, 5ème Chambre, 11 juin 2025, n° 24/01555. La cour douaisienne a considéré que les honoraires du gérant technique ne se confondent pas nécessairement avec la gestion des loyers prohibée par le décret. Toutefois, la cour a immédiatement condamné le bailleur à rembourser ces sommes car les honoraires forfaitaires n’étaient corroborés par aucune justification des diligences accomplies.

Le Tribunal judiciaire de Paris a également censuré cette carence probatoire dans son jugement TJ Paris, 2ème chambre 2ème section, 25 juin 2025, n° 23/13892. La juridiction a débouté le propriétaire de sa demande d’imputation d’honoraires de gestion technique fixés à quatre pour cent faute de pièces justificatives régulières. Le tribunal a jugé que le bailleur ne versait aucun appel de fonds ni aucune facture démontrant la réalité matérielle des diligences accomplies par son mandataire. Dès lors, les tribunaux refusent systématiquement d’entériner des honoraires forfaitaires calculés en pourcentage du loyer lorsqu’ils ne correspondent pas à des prestations réelles et individualisées.

Le Tribunal judiciaire de Nanterre a confirmé cette exigence dans son jugement TJ Nanterre, 4ème Chambre, 12 mai 2026, n° 22/04449. Le magistrat nanterrien a réduit de moitié des demandes d’honoraires de gestion administrative en raison d’informations contractuelles insuffisantes délivrées lors de la conclusion du bail. De surcroît, le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans sa décision TJ Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026, n° 24/15424 un principe interprétatif cardinal. Le tribunal énonce que l’imprécision d’une clause de charges s’interprète toujours en faveur du débiteur de l’obligation, à savoir le locataire commercial exploitant.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a souligné dans son arrêt CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 30 janvier 2025, n° 21/01693 l’obligation impérative d’un inventaire contractuel exhaustif. Seule une clause transparente détaillant avec exactitude les missions techniques accomplies peut prétendre échapper à la sanction de la réputation de non écrit. À cet égard, les entreprises confrontées à ces refacturations opaques doivent solliciter des avocats en contentieux commercial à Paris pour faire constater la nullité de ces charges. La requalification judiciaire des stipulations de gestion technique illicites ouvre alors la voie à une action efficace en restitution des montants indûment acquittés.

II. Le contentieux de la restitution des honoraires indus et la paralysie des sanctions contractuelles

A. L’exercice de l’action en répétition de l’indu sous l’empire de la prescription quinquennale et la capitalisation des intérêts

La constatation du caractère réputé non écrit d’une clause d’imputation d’honoraires de gestion emporte des conséquences patrimoniales immédiates pour les parties au contrat. La clause illicite étant censée n’avoir jamais existé, les versements effectués à ce titre par le preneur commercial se trouvent rétroactivement dépourvus de toute cause juridique. L’article 1302 du Code civil dispose à cet effet que « tout paiement suppose une dette » et ce qui a été indûment reçu doit être restitué. Ce principe général est renforcé par l’article 1302-1 du Code civil qui oblige expressément l’accipiens à restituer les sommes perçues sans titre.

Le régime de la prescription applicable à cette action en répétition a fait l’objet d’arrêts majeurs rendus par la Cour de cassation. Dans son arrêt de principe Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, la haute juridiction a délimité l’articulation entre imprescriptibilité et restitution. La Cour suprême a jugé que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est soumise à aucune prescription légale. Le locataire peut donc solliciter la neutralisation de la clause litigieuse à tout moment pendant l’exécution ou lors du renouvellement du contrat de bail.

En revanche, la demande en restitution des sommes versées en vertu de la clause réputée non écrite constitue une action personnelle en répétition de l’indu. La Troisième chambre civile énonce dans l’arrêt Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643 que cette action se prescrit par cinq ans. L’article 2224 du Code civil régit ce délai de droit commun qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits. Le preneur commercial est donc parfaitement recevable à réclamer le remboursement intégral de l’ensemble des honoraires indûment prélevés au cours des cinq dernières années.

Le Tribunal judiciaire de Paris a fait une stricte application de ces règles dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 21 juillet 2026, n° 25/03807. La juridiction parisienne a condamné le bailleur à verser à son locataire la somme totale de neuf mille deux cent quatre-vingt-cinq euros au titre de l’indu. Cette condamnation couvrait l’ensemble des trimestres échus au cours de la période quinquennale non prescrite précédant l’introduction de la demande en justice. Par ailleurs, le tribunal a rejeté l’argument du bailleur selon lequel l’émission postérieure d’un simple avoir comptable aurait rendu la demande de remboursement sans objet.

Le tribunal parisien a souligné avec fermeté que seule la preuve d’un remboursement effectif et complet des fonds permet d’éteindre l’action du preneur commercial. De surcroît, la restitution des sommes indûment perçues donne lieu à l’application des intérêts moratoires au taux légal fondés sur l’article 1302 du Code civil. Le jugement TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807 a fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts échus. L’article 1343-2 du Code civil prévoit que les intérêts dus pour une année entière produisent eux-mêmes des intérêts selon le mécanisme de l’anatocisme légal.

La Cour d’appel de Pau a également ordonné cette capitalisation des intérêts dans sa décision CA Pau, 2ème CH – Section 1, 9 décembre 2025, n° 24/01459. Les magistrats de la cour d’appel ont condamné le bailleur à restituer les honoraires indus assortis de l’intérêt légal capitalisé à compter de la sommation. Dès lors, le coût financier de la refacturation irrégulière s’accroît considérablement pour le bailleur récalcitrant qui tarde à restituer les montants indûment perçus. La Cour d’appel de Douai a pareillement condamné un propriétaire dans l’arrêt CA Douai, 11 juin 2025, n° 24/01555 au remboursement de quatre années d’honoraires.

En conséquence, les commerçants disposent d’un levier juridique puissant pour auditer leurs décomptes historiques et recouvrer des liquidités précieuses pour leur exploitation. À cet égard, le concours d’un avocat en recouvrement de créances commerciales à Paris sécurise le chiffrage précis de la créance et son exécution forcée. L’action en répétition de l’indu permet ainsi de rétablir la vérité des comptes locatifs tout en dissuadant le bailleur de perpétuer ses pratiques tarifaires abusives. Cette contestation de fond produit également des effets déterminants lorsqu’elle est opposée aux mesures d’exécution engagées par le bailleur au titre de la clause résolutoire.

B. L’inopposabilité du commandement de payer fondé sur des charges injustifiées et l’obstacle à la clause résolutoire

Le contentieux des charges locatives et des honoraires de gestion interfère directement avec la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail commercial. Les bailleurs délivrent fréquemment des commandements de payer visant la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce en y intégrant des arriérés contestés. Or, la régularité du commandement de payer dépend impérativement du caractère certain, liquide et immédiatement exigible des sommes réclamées au preneur par le bailleur. L’article R. 145-36 du Code de commerce impose la communication des pièces justificatives à la première demande formulée par le locataire.

La Cour suprême a rendu les arrêts de principe Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270 et n° 24-14.982. La haute juridiction rappelle que le bailleur est tenu d’adresser effectivement les justificatifs de charges sans pouvoir se borner à une mise à disposition. Dans un arrêt fondamental du Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, la Troisième chambre civile a censuré une décision constatant l’acquisition de clauses résolutoires. La Cour suprême a cassé l’arrêt d’appel au visa de l’article 835 du Code de procédure civile relatif aux pouvoirs du juge des référés.

La haute juridiction a jugé qu’il incombait impérativement à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant précis des charges réclamées. La Cour de cassation a expressément écarté l’argument selon lequel le locataire n’avait pas formellement contesté les rubriques de charges lors des exercices antérieurs. L’absence de contestation passée ne dispense aucunement le bailleur d’administrer la preuve complète de la régularité des honoraires et charges dont il exige le paiement. Dès lors que les charges intégrées au commandement font l’objet d’une contestation sérieuse, le juge des référés ne peut en aucun cas constater la résiliation du bail.

Cette solution protectrice a également été réaffirmée dans l’arrêt rendu le Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643. La Cour de cassation a cassé la décision qui avait prononcé l’acquisition de la clause résolutoire tout en constatant une carence du bailleur dans ses justificatifs. En conséquence, un commandement de payer qui exige le règlement d’honoraires de gestion contraires à l’article R. 145-35 4° est privé de toute efficacité résolutoire. Le preneur commercial poursuivi peut légitimement soulever l’inexigibilité de ces montants pour paralyser la procédure d’expulsion introduite à son encontre par le bailleur.

Par ailleurs, l’inclusion de frais de gestion illicites dans un décompte d’arriéré vicie la mise en demeure et démontre la mauvaise foi du propriétaire bailleur. Le Tribunal de Paris a jugé dans la décision TJ Paris, 22 juin 2026, n° 24/15424 que les décomptes locatifs doivent être rigoureusement purgés. Le tribunal a retranché du commandement l’ensemble des provisions sur charges indûment facturées sans justificatifs avant de liquider les montants effectivement dus par le preneur. De surcroît, le locataire commercial dispose de la faculté d’invoquer la compensation légale entre sa dette de loyers réels et sa créance de restitution d’honoraires.

La compensation extinctive neutralise l’arriéré locatif allégué et fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le preneur évite ainsi la résiliation automatique de son contrat de louage et préserve intégralement la valeur marchande de son fonds de commerce exploité. Cette articulation contentieuse confère une arme défensive redoutable aux commerçants menacés d’éviction par des bailleurs institutionnels aux pratiques comptables défectueuses. La jurisprudence contemporaine veille ainsi à sanctionner la déloyauté procédurale des bailleurs qui instrumentalisent la clause résolutoire pour forcer le paiement de frais illicites.

À cet égard, la représentation par des avocats en contentieux commercial à Paris garantit l’efficacité des moyens de défense opposés aux commandements de payer litigieux. La rigueur prétorienne assure le respect des équilibres voulus par la loi Pinel en protégeant les preneurs contre les imputations injustifiées de charges locatives. L’action conjuguée en répétition de l’indu et en contestation du commandement de payer sécurise durablement le droit au maintien dans les lieux loués. Les exploitants commerciaux disposent de règles protectrices claires pour faire triompher la transparence financière au sein de leurs relations locatives quotidiennes.

Conclusion

L’encadrement impératif des charges locatives constitue l’un des piliers essentiels de la protection du preneur au sein du statut des baux commerciaux. L’article R. 145-35 4° du Code de commerce interdit formellement de répercuter sur le locataire les honoraires liés à la gestion des loyers du bail. Les juridictions judiciaires neutralisent sans complaisance les clauses obscures tendant à contourner cette règle sous couvert de gestion technique, administrative ou commerciale. Le jugement rendu par le TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 21 juillet 2026, n° 25/03807 consacre la réputation de non écrit de ces stipulations abusives.

Cette jurisprudence rigoureuse s’inscrit dans le sillage de l’arrêt de principe rendu le CA Pau, 2ème CH – Section 1, 9 décembre 2025, n° 24/01459. Les magistrats imposent au bailleur l’administration d’une preuve irréfutable quant à la réalité matérielle et au bien-fondé de chaque dépense refacturée. Par ailleurs, l’action en répétition de l’indu permet au preneur de récupérer les honoraires indûment versés au cours des cinq dernières années d’exploitation. L’arrêt fondamental Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643 confirme l’imprescriptibilité du réputé non écrit conjuguée à la prescription quinquennale de restitution.

De surcroît, la Cour suprême a rappelé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221 l’impossibilité d’actionner la clause résolutoire sur des charges contestées. Le commandement de payer visant des honoraires injustifiés se trouve irrémédiablement paralysé, sauvegardant ainsi le droit au bail et la pérennité de l’entreprise. Or, la règle temporelle issue de l’arrêt Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844 soumet désormais les baux en cours à cette discipline. Dès lors, les propriétaires bailleurs doivent impérativement réformer leurs pratiques contractuelles pour aligner leurs redditions de charges sur les exigences d’ordre public.

Les praticiens du droit immobilier d’entreprise accompagnent utilement les parties dans cet audit minutieux afin de prévenir les contentieux financiers préjudiciables. En définitive, la clarification prétorienne de l’article R. 145-35 4° consolide la sécurité juridique et la loyauté indispensable à la vie économique des baux commerciaux. La transparence des décomptes locatifs garantit un partenariat contractuel sain, équilibré et protecteur des investissements durables réalisés dans l’immobilier commercial français.