Vous êtes bailleur et vous recevez un avis de recouvrement au titre de l’association syndicale d’irrigation pour des parcelles que vous n’exploitez plus depuis des années, pendant que votre fermier, qui utilise l’eau chaque été, vous explique que cette facture ne le concerne pas. Ou, à l’inverse, vous êtes fermier et votre bailleur vous présente chaque année la redevance du réseau collectif en vous demandant de la rembourser au centime près, sans justifier ni du rôle ni de la répartition votée, pendant que l’organisme unique vous réclame à vous le paiement du volume attribué. Dans les deux cas, la question est la même et elle est d’argent : qui doit adhérer au réseau d’irrigation, qui paie les redevances de l’eau, et comment contester la facture ou le raccordement sans mettre le bail rural en danger. La réponse ne tient pas en une phrase, car trois rapports se superposent : celui du propriétaire face à l’association syndicale ou à l’organisme de gestion collective, celui du bailleur et du preneur pendant le bail, et celui du créancier face au juge quand la facture reste impayée. Chacun obéit à des textes différents, et chacun se joue devant un juge différent si le désaccord persiste.
Ce guide explique qui entre au réseau et à quel titre, la ligne de partage entre la redevance due par le propriétaire et le remboursement dû par l’exploitant, les autorisations écrites à obtenir avant tout raccordement ou travaux d’eau sur les terres louées, et la façon de recouvrer les impayés ou de défendre le bail quand la résiliation est demandée. Il s’appuie sur les textes en vigueur vérifiés le 8 octobre 2026 et sur sept décisions rendues entre 2025 et 2026, dont un arrêt de cour d’appel du 21 avril 2026 sur le recouvrement des redevances d’une association et deux jugements de tribunaux paritaires de 2025 sur les comptes entre bailleur et preneur. Pour replacer ces litiges dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. L’eau du réseau n’est pas le fermage : qui entre au réseau et qui paie quoi
A. Face au réseau, seul le propriétaire est membre et redevable des redevances
Le point de départ tient à la nature même des structures d’irrigation collective. Une association syndicale autorisée regroupe des propriétaires, pas des exploitants : ce sont les propriétaires des terrains compris dans le périmètre qui en sont membres, et ce sont eux que l’association connaît. L’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires dispose que les redevances syndicales sont établies annuellement et réparties entre les membres en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat. La répartition n’est donc ni libre ni négociable au cas par cas : elle résulte d’une délibération du syndicat qui fixe les bases, et chaque membre paie sa part selon ces bases. Le décret du 3 mai 2006 pris pour son application ajoute deux règles redoutables pour le propriétaire qui se croit à l’abri derrière son bail : les redevances syndicales sont dues par les membres appartenant à l’association au 1er janvier de l’année de leur liquidation, et les rôles sont rendus exécutoires par le président et mis en recouvrement dans les formes prescrites pour les contributions directes. En pratique, cela signifie que le rôle arrive au nom du propriétaire inscrit au 1er janvier, qu’il est exécutoire sans passer par un juge, et qu’il se recouvre comme l’impôt, avec les mêmes voies d’exécution. L’ordonnance prévoit en outre, pour les redevances de l’année échue et de l’année courante, un privilège sur les récoltes, fruits, loyers et revenus des terrains compris dans le périmètre : le bailleur qui laisse son fermier encaisser seul les récoltes pendant que le rôle reste impayé s’expose à voir l’association se payer sur ce qui pousse sur ses propres terres.
Le même raisonnement vaut pour l’eau gérée en volumes collectifs. Depuis la réforme de la gestion quantitative, les prélèvements d’eau pour l’irrigation à des fins agricoles relèvent en principe d’une gestion collective : la gestion collective des prélèvements d’eau pour l’irrigation s’applique à tous les prélèvements destinés à l’irrigation à des fins agricoles, à l’exception des prélèvements à usage domestique. L’organisme unique de gestion collective répartit entre les irrigants les volumes attribués au titre de l’autorisation unique de prélèvement, et chaque irrigant doit s’acquitter de la redevance pour bénéficier de son attribution : la chambre d’agriculture de la Vienne rappelle ainsi que tout prélèvement d’eau pour irrigation agricole situé dans le périmètre d’intervention de l’organisme doit donner lieu au paiement de la redevance pour bénéficier d’une attribution de volume. Le fermier qui irrigue sans attribution ou sans payer la redevance ne commet pas seulement un manquement envers son bailleur : il s’expose à perdre son volume l’année suivante, voire à une sanction administrative, pendant que le propriétaire reste l’interlocuteur de l’association pour le foncier. Quand l’administration doit faire face à la sécheresse ou à un risque de pénurie, elle peut du reste prendre des mesures de limitation ou de suspension provisoire des usages de l’eau, pour faire face à une menace ou aux conséquences d’accidents, de sécheresse, d’inondations ou à un risque de pénurie : l’année où l’arrêté interdit d’irriguer, la redevance déjà appelée et le fermage restent dus en principe, et c’est dans les comptes de sortie ou dans le dégrèvement fiscal que la perte se règle, comme on le verra, pas dans un refus unilatéral de payer.
Le recouvrement de ces redevances obéit à une mécanique contractuelle stricte, que la cour d’appel de Grenoble a rappelée le 21 avril 2026 dans un arrêt rendu entre une association chargée de la gestion collective et une société propriétaire membre (n° RG 25/00371, arrêt infirmatif partiel sur les montants). L’association réclamait quatre factures annuelles de 21 600 euros au titre de charges collectives, outre les intérêts légaux courant depuis la réception des mises en demeure des 25 août 2020 et 19 février 2021. La cour a condamné la société au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, à hauteur de 18 000 euros hors taxes par facture, majorés des intérêts légaux de retard à compter de la réception de chaque mise en demeure. Trois enseignements intéressent directement le bail rural. D’abord, la redevance se prouve par les statuts et les délibérations d’assemblée générale : l’association avait confié la gestion à une délégataire par décisions votées, et c’est cette chaîne statuts plus délibérations qui fonde la créance. Ensuite, les intérêts courent depuis la mise en demeure, pas depuis la facture : le bailleur ou le fermier qui veut faire courir les intérêts contre l’autre doit mettre en demeure, et celui qui reçoit une facture sans mise en demeure préalable ne doit pas d’intérêts avant d’avoir été sommé. Enfin, le juge contrôle les montants : la cour a ramené 21 600 euros toutes taxes à 18 000 euros hors taxes, preuve qu’une facture même votée se discute ligne à ligne. Transposé au bail rural, cela donne une méthode : le bailleur qui réclame au fermier le remboursement d’une redevance doit produire le rôle, la délibération qui fixe les bases de répartition et la preuve du paiement, puis mettre en demeure ; le fermier qui conteste doit attaquer les bases ou le calcul, pas refuser en bloc.
B. Dans le bail, le fermier rembourse l’usage de l’eau et se fait reverser les allégements fiscaux
Si le propriétaire est seul membre du réseau, l’exploitant n’est pas pour autant à l’abri de la facture : l’économie du bail rural fait remonter vers le preneur les charges liées à l’usage du fonds, et redescendre vers lui les allégements obtenus par le bailleur. La règle la plus méconnue joue en faveur du fermier : dans tous les cas où, à la suite de dommages susceptibles d’être indemnisés, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier, qui déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. L’année où la sécheresse détruit la récolte irriguée malgré les tours d’eau, le bailleur qui obtient un dégrèvement de taxe foncière doit donc en faire profiter le fermier, euro pour euro, sur le fermage de l’année du sinistre. Symétriquement, les taxes et charges afférentes au fonds que le bail supporte se règlent dans un compte de prorata en fin d’année, et ce compte se juge au centime près.
La cour d’appel de Nancy l’a montré le 23 janvier 2025 dans un litige opposant une bailleresse à la société d’exploitation de son frère (n° RG 24/01551, infirmation partielle du jugement du tribunal paritaire d’Épinal du 28 juin 2024). Les parties s’accordaient sur l’existence d’un bail verbal conclu le 6 mai 2017, sans agrément de cession au profit de la société : le bail liait donc la bailleresse au gérant en son nom propre pour les terres en cause. Après une mise en demeure de payer 5 322,50 euros adressée le 21 avril 2022 pour les fermages 2017 à 2021, restée sans effet, la bailleresse avait saisi le tribunal paritaire en résiliation. La cour a condamné la société d’exploitation à payer 3 318,20 euros de fermages échus de 2017 à 2023 et 25,75 euros de solde de charges échues de 2018 à 2022, et elle a condamné la bailleresse à verser à la société 320,20 euros au titre des dégrèvements de taxes foncières des années 2018 à 2022. La cour a en outre ramené à 55,75 euros la somme due au titre du compte de prorata entre taxes foncières, dégrèvements et taxes de remembrement pour 2018 à 2022. L’enseignement pour l’eau est direct : les taxes de remembrement, qui financent les travaux collectifs dont les réseaux d’irrigation font souvent partie, se règlent dans le même compte que les taxes foncières et leurs dégrèvements, et le juge tranche les comptes sur pièces, année par année. Le fermier qui paie la redevance d’irrigation à la place du bailleur peut la porter dans ce compte ; le bailleur qui paie le rôle ASA peut en demander le remboursement dans ce même compte, à condition de produire le rôle et la preuve du paiement.
Le tribunal paritaire de Châteauroux, le 3 juillet 2025 (n° RG 24/00008, bail notarié du 15 mars 2018 portant sur 61 hectares 96 ares 32 centiares), et le tribunal paritaire d’Amiens, le 28 février 2025 (n° RG 24/00043 et 24/00056 joints), confirment que ces comptes se paient rubrique par rubrique. À Châteauroux, les parties s’étaient accordées en conciliation partielle sur la résiliation du bail au 16 janvier 2025, et le tribunal a condamné le preneur à payer 9 131 euros de fermages et impôts dus au titre de l’année 2023, avec intérêts. À Amiens, le tribunal a prononcé la résiliation de deux baux, l’un de 2007 sur des parcelles et l’autre de 2009 sur un corps de ferme, et condamné la société preneuse à payer 12 672 euros de fermages pour le premier bail et 4 780,75 euros pour le second, outre 1 240,80 euros de taxes foncières et d’assainissement, plus 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dans les deux cas, fermages, impôts et taxes forment des lignes distinctes du compte, et les taxes d’assainissement comme les redevances d’eau suivent le même sort : elles se réclament sur justificatifs, elles se paient avec intérêts après mise en demeure, et elles ne se compensent pas d’office avec d’hypothétiques améliorations. Le preneur d’Amiens l’a appris à ses dépens : il invoquait des embellissements et des diminutions de fermage consenties entre 2019 et 2021 pour 16 514,52 euros, mais le tribunal a tenu les comptes séparés et l’a condamné sur chaque ligne due.
Deux garde-fous protègent le fermier qui investit dans l’eau. D’abord, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail : le réseau d’irrigation enterré, la borne ou le forage réalisés à ses frais peuvent ouvrir droit à indemnité de sortie, mais seulement s’ils ont été autorisés et s’ils améliorent réellement le fonds, comme on le verra. Ensuite, le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur : le fermier qui réduit ses prélèvements, qui accepte les tours d’eau ou qui installe du goutte-à-goutte pour économiser l’eau ne commet pas une faute d’exploitation, et le bailleur ne peut pas s’en servir pour demander la résiliation. Économiser l’eau n’est jamais un manquement.
II. Contester la facture ou le raccordement sans perdre le bail rural
A. Raccorder, étendre ou transformer le réseau exige l’écrit préalable du bailleur
Poser une borne, enterrer une canalisation, créer un branchement sur le réseau collectif ou modifier le système d’irrigation existant, ce sont des travaux sur le fonds d’autrui, et le statut du fermage les encadre par l’écrit et les délais. La page officielle consacrée aux droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme le résume en pratique : le preneur peut effectuer tous types de travaux ou améliorations, sous réserve d’en informer préalablement le propriétaire, l’autorisation de ce dernier étant parfois requise. Les textes distinguent trois niveaux. Pour réunir des parcelles en faisant disparaître talus, haies, rigoles ou arbres, le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à compter de l’avis de réception de la lettre recommandée du preneur, et passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. Pour retourner des prairies, mettre en herbe ou mettre en oeuvre des moyens culturaux non prévus au bail afin d’améliorer l’exploitation, à défaut d’accord amiable, le preneur doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède l’opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre, et le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours de la réception de l’avis. Pour les plantations, les constructions et notamment les ouvrages liés à l’énergie ou à l’eau, la notification au bailleur ouvre un délai de deux mois au terme duquel, en cas de refus ou de silence, le tribunal paritaire peut autoriser les travaux, sauf si le bailleur choisit de les exécuter à ses frais. Dans tous les cas, la lettre recommandée avec description détaillée est le geste qui protège : elle fait courir les délais, elle prouve l’information, et elle interdit au bailleur de prétendre ensuite qu’il ignorait tout.
La cour d’appel de Douai a fixé les limites de ce régime le 20 novembre 2025 (n° RG 24/01762, confirmation du jugement du tribunal paritaire de Cambrai du 2 avril 2024). La bailleresse, propriétaire de parcelles louées depuis un bail initial de neuf ans ayant commencé le 15 octobre 1992, avait fait constater par huissier les 2 septembre et 20 octobre 2020 des travaux d’aménagement et de terrassement en cours, obtenu en référé le 8 décembre 2020 une expertise confiée à un expert qui avait déposé son rapport le 7 avril 2022, puis saisi le tribunal paritaire le 19 août 2022 en résiliation pour manquements graves, remise en état sous astreinte, indemnisation et expulsion d’une parcelle contiguë. Le tribunal l’avait déboutée de la résiliation et de la remise en état, et la cour a confirmé : il n’était pas établi que le preneur avait à demander l’autorisation préalable de la bailleresse pour les travaux de réhaussement des terres louées par apport de terres en cause. La cour rappelle à cette occasion deux principes que tout bailleur d’un réseau d’irrigation doit méditer : les causes de résiliation d’un bail rural sont limitativement énumérées par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, et la preuve du manquement invoqué incombe au bailleur. Autrement dit, des travaux d’eau ou de terrassement réalisés sans lettre préalable ne sont pas automatiquement une cause de résiliation : encore faut-il que le bailleur prouve un manquement entrant dans l’une des cases de l’article L. 411-31, par exemple des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, et le juge apprécie concrètement, expertise à l’appui. La bailleresse de Douai a en outre perdu sa demande d’indemnisation contre l’entreprise de terrassement : la cour a jugé que le préjudice allégué, un risque possible de pollution des sols par des terres d’apport d’origine imprécise, n’était qu’un événement futur et incertain, qui ne donne lieu à indemnisation que s’il est certain. En matière d’eau comme de terres, le risque redouté ne se paie pas : seul le dommage prouvé se paie.
Le pendant de cette sévérité pour le bailleur est une intransigeance égale envers l’occupant sans titre. Le 27 mai 2025, la cour d’appel de Poitiers (n° RG 24/00175, infirmation du jugement du tribunal paritaire du 21 décembre 2023) a jugé qu’une exploitante était occupante sans droit ni titre de nombreuses parcelles cadastrées appartenant au propriétaire qui les avait acquises le 4 mai 1996, et elle en a ordonné l’expulsion. L’exploitante cultivait et irriguait peut-être ces terres de fait, mais sans bail ni titre : face à l’association d’irrigation comme face au propriétaire, l’occupant sans droit ni titre n’a ni volume d’eau attribué à défendre, ni indemnité de sortie à réclamer, ni qualité pour contester le rôle. La leçon vaut pour le fermier en place comme pour le voisin : avant de payer une redevance, de demander un branchement ou de contester une attribution, vérifier le titre d’occupation. Celui qui exploite sans bail écrit ni bail verbal prouvé ne conteste rien utilement : il régularise d’abord, il réclame ensuite.
B. L’impayé d’eau se recouvre comme une dette, la résiliation reste l’exception du juge
Quand la redevance d’irrigation ou le fermage reste impayé, le créancier dispose d’une voie royale et d’une voie étroite : le recouvrement de la dette, qui prospère sur pièces, et la résiliation du bail, que le juge n’accorde que dans les cases de la loi. La voie royale commence par la mise en demeure. L’association syndicale n’en a pas besoin pour rendre son rôle exécutoire, mais le bailleur qui veut reporter la charge sur son fermier et le fermier qui veut faire payer le bailleur doivent sommer : sans mise en demeure, pas d’intérêts de retard, et sans décompte précis, pas de condamnation. L’arrêt de Grenoble du 21 avril 2026 en est l’illustration chiffrée : les intérêts légaux ont couru à compter de la réception des mises en demeure des 25 août 2020 et 19 février 2021, facture par facture, et la cour a vérifié chaque montant avant de condamner. Devant le tribunal paritaire, la méthode est identique : produire le rôle ou la facture, la délibération qui fixe les bases, la preuve du paiement par celui qui répète l’indu ou réclame le remboursement, le décompte année par année, puis la mise en demeure. Les jugements de Châteauroux et d’Amiens montrent que le tribunal condamne volontiers sur ces bases, avec intérêts, quand le compte est clair : 9 131 euros de fermages et impôts 2023 à Châteauroux, 12 672 euros et 4 780,75 euros de fermages plus 1 240,80 euros de taxes foncières et d’assainissement à Amiens. Le compte de Nancy montre l’envers : quand les deux parties se doivent mutuellement des sommes, le juge compense ligne à ligne et peut condamner le bailleur lui-même, ici à 320,20 euros de dégrèvements au profit de l’exploitant.
La voie étroite, c’est la résiliation, et elle est verrouillée par l’article L. 411-31. Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, et cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la disposition. Chaque mot compte : deux défauts, pas un ; trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance, pas avant ; et le rappel du texte dans la mise en demeure, à peine de nullité. La cour d’appel de Dijon, le 13 février 2025 (n° RG 21/01495, confirmation du jugement du tribunal paritaire de Chalon-sur-Saône du 29 octobre 2021), ajoute deux précisions qui ferment et ouvrent le débat : le motif ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, et le paiement effectué après le délai de trois mois mais avant la saisine du tribunal libère le preneur, car les manquements s’apprécient au jour de la demande en résiliation. Le fermier qui reçoit une mise en demeure pour des redevances d’eau ou des fermages impayés dispose donc d’une dernière porte de sortie : payer avant d’être assigné. Le bailleur, lui, ne doit pas traîner : assigner vite après l’expiration du délai, vérifier que sa mise en demeure recopie le texte, et viser deux échéances distinctes. À défaut, le tribunal rejette, et le preneur condamné aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700, comme à Dijon, l’est sur un dossier en règle, pas sur une mise en demeure approximative.
Le jugement d’Amiens du 28 février 2025 offre le mode d’emploi des moyens qui échouent. La société preneuse reprochait aux bailleurs l’absence pendant des années de compteurs d’eau individuels, qui l’aurait obligée à payer des consommations qui ne lui étaient pas imputables, des fuites du réseau d’eau persistantes, l’absence d’isolation du logement et le défaut d’étanchéité des fenêtres, et elle opposait ces griefs en exception d’inexécution pour refuser de payer. Le tribunal a débouté la société de ses exceptions d’inexécution, prononcé la résiliation des deux baux et condamné au paiement. La morale est double. Pour le preneur, l’inexécution alléguée du bailleur ne dispense pas de payer : elle s’invoque par une demande reconventionnelle chiffrée, avec constats, factures et mises en demeure préalables, pas comme un prétexte pour cesser tout paiement. Le preneur d’Amiens qui paie l’eau du voisin depuis quinze ans faute de compteur individuel doit d’abord exiger par écrit la pose du compteur, faire constater les index et les fuites, puis réclamer le trop-payé : s’il cesse de payer le fermage, il s’expose à la résiliation pour deux défauts. Pour le bailleur, la décision confirme qu’un réseau d’eau vétuste ou des compteurs absents n’empêchent pas de faire résilier quand les fermages sont impayés à hauteur de 12 672 euros et 4 780,75 euros : les griefs du preneur se paient en dommages-intérêts s’ils sont prouvés, ils n’effacent pas la dette de fermage. Et quand les parties s’accordent, le tribunal constate : à Châteauroux, la résiliation amiable au 16 janvier 2025, consignée dans un procès-verbal de conciliation partielle, a clos le bail sans vainqueur ni vaincu, ne laissant au juge que le compte des 9 131 euros dus. Concilier sur la résiliation et ne plaider que sur les comptes, c’est souvent l’économie la mieux comprise des deux côtés.
Conclusion
La facture d’eau des terres louées n’est jamais une fatalité : elle se répartit. Au propriétaire, l’adhésion au réseau et la redevance appelée au rôle, exécutoire et recouvrable comme l’impôt, avec son privilège sur les récoltes ; à l’exploitant, le remboursement de l’usage de l’eau sur justificatifs et le bénéfice des dégrèvements obtenus par le bailleur, euro pour euro sur le fermage de l’année du sinistre. Entre les deux, l’écrit préalable avant tout raccordement ou travaux, la mise en demeure avant tout intérêt, et le compte année par année devant le tribunal paritaire. La jurisprudence de 2025 et 2026 trace la ligne avec constance : le juge contrôle les montants facture par facture et fait courir les intérêts depuis la sommation, il compense les comptes dans les deux sens et condamne parfois le bailleur, il refuse la résiliation quand l’autorisation préalable n’était pas requise et que la preuve du manquement manque, il expulse l’occupant sans titre, et il résilie quand deux défauts de paiement persistent après une mise en demeure en règle, sans se laisser arrêter par des griefs d’inexécution non prouvés. Écrire avant de brancher, sommer avant de réclamer, payer avant d’être assigné : en matière d’irrigation des terres louées, celui qui paie est presque toujours celui qui n’a pas écrit à temps.