Un propriétaire âgé vous propose d’acheter une parcelle voisine de votre maison. Il ne vend que la nue-propriété et se réserve l’usufruit jusqu’à son décès, c’est-à-dire le fermage versé par l’agriculteur qui cultive la terre dans le cadre d’un bail de neuf ans conclu deux ans plus tôt. La parcelle est donc louée, occupée, exploitée. Le fermier en place peut-il préempter la nue-propriété alors qu’il ne deviendra pleinement propriétaire qu’au décès du vendeur ? Le notaire doit-il lui notifier la vente ? Et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, qui surveille toutes les ventes de terres agricoles, peut-elle préempter à son tour ?
La réponse tient en trois règles. D’abord, le fermier en place préempte sur la vente de la nue-propriété comme sur celle de l’usufruit, à la seule exception de la consolidation entre un nu-propriétaire et un usufruitier déjà en place. Ensuite, la SAFER ne préempte pas la vente isolée d’un droit démembré, mais elle préempte la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété qui reconstitue la pleine propriété, même au profit de deux acquéreurs distincts, et elle peut invoquer la fraude quand le démembrement n’a été imaginé que pour échapper à son contrôle. Enfin, chaque manquement à ces notifications se paie par la nullité de la vente, dans des délais de forclusion de six mois dont le point de départ varie selon que l’on est fermier évincé ou acquéreur évincé par la SAFER.
Cet article explique qui doit être notifié quand une terre louée se vend en démembrement, comment le prix se discute, et comment contester la vente manquée devant le bon tribunal, dans le bon délai, avec les bonnes pièces.
I. Le fermier en place préempte la nue-propriété et l’usufruit, sauf consolidation entre ayants droit déjà en place
A. Un droit d’ordre public ouvert à toutes les aliénations à titre onéreux, y compris démembrées
Le statut du fermage donne au preneur en place un droit de préemption d’ordre public. « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux » ne peut vendre sans tenir compte de ce droit, sauf expropriation pour cause d’utilité publique. Le texte vise toutes les aliénations à titre onéreux, sans distinguer selon que la vente porte sur la pleine propriété ou sur un droit démembré. Le fermier qui cultive depuis plusieurs années n’est donc pas écarté au seul motif que le vendeur garderait l’usufruit.
Le législateur l’a écrit noir sur blanc. « Il en est de même en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit », dispose l’article L. 412-2 du code rural et de la pêche maritime. La vente de la nue-propriété d’une terre louée, avec réserve d’usufruit au profit du vendeur qui continuera de percevoir le fermage, entre dans le champ de la préemption du preneur. Il en va de même de la vente de l’usufruit seul, par exemple quand un bailleur cède son droit de percevoir les fermages jusqu’à son décès. Dans les deux cas, le notaire chargé de la vente doit notifier l’opération au fermier, qui peut acheter le droit vendu aux prix et conditions notifiés.
La seule exception concerne la consolidation d’un démembrement préexistant. Le même article réserve le cas où l’acquéreur est déjà, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété. Autrement dit, quand la propriété est déjà démembrée entre deux personnes, le nu-propriétaire peut vendre librement sa nue-propriété à l’usufruitier, et inversement, sans que le fermier puisse préempter. La logique est simple : l’opération ne fait entrer aucun tiers dans la propriété, elle réunit ce qui était séparé. En revanche, dès que l’acquéreur est un tiers, même un voisin qui convoite la parcelle depuis des années, la notification au fermier reste obligatoire.
Pour comprendre la portée de l’usufruit réservé, il faut rappeler sa définition civile. « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » L’usufruitier d’une terre louée perçoit le fermage, donne les congés, renouvelle ou refuse le renouvellement dans les limites du statut, mais il ne peut ni vendre le fonds ni en changer la substance. Le nu-propriétaire, lui, attend l’extinction de l’usufruit pour recouvrer la pleine propriété, tout en supportant d’ores et déjà les grosses charges de la propriété. Quand le fermier préempte la nue-propriété, il achète donc un bien dont il ne percevra aucun revenu tant que l’usufruitier vivra, mais dont il est déjà le locataire : à l’extinction de l’usufruit, il deviendra plein propriétaire d’une terre qu’il exploite depuis des années, sans avoir eu à financer la totalité du prix d’emblée.
Encore faut-il que le fermier remplisse les conditions personnelles du droit de préemption. « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Un preneur installé depuis deux ans seulement sur la parcelle ne peut pas préempter, même si son bail court encore pour sept ans. Le texte ouvre toutefois des souplesses familiales : le preneur peut exercer le droit pour faire exploiter par son conjoint ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité qui participe à l’exploitation, ou par un descendant, dès lors que ce proche a lui-même exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou détient un diplôme d’enseignement agricole. Il peut aussi subroger ce proche dans l’exercice du droit. Dans une transmission vers un enfant qui s’installe, cette subrogation évite que la vente au dehors ne ruine le projet familial.
Ce droit prime les arrangements privés du vendeur. La Cour de cassation a jugé le 11 janvier 2024 qu’il résulte des articles L. 412-1 et L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime que le fermier dispose d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel, par exemple un pacte de préférence consenti par le bailleur à un voisin ou à un membre de sa famille (arrêt n° 21-24.580). Le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir l’annulation de la vente au fermier, ou sa substitution à ce dernier, qu’en établissant un concert frauduleux entre le vendeur et le fermier préempteur, ourdi dans l’unique dessein de faire échec à son droit. La simple connaissance du pacte par le fermier ne suffit pas. Concrètement, le voisin qui détenait une promesse du vendeur ne déloge pas le fermier préempteur en invoquant sa promesse : il doit prouver une fraude montée contre lui, ce qui suppose des manoeuvres caractérisées et un dessein exclusif.
Cette primauté éclaire les ventes en démembrement. Quand un bailleur vend la nue-propriété à un voisin en se réservant l’usufruit, le pacte ou l’avant-contrat signé avec ce voisin ne fait pas échec au droit du fermier. Le notaire doit notifier au preneur, et si ce dernier préempte dans les formes et délais, le voisin est évincé au profit du fermier, sans pouvoir se prévaloir de son avant-contrat pour annuler la substitution. La seule voie du voisin évincé consiste à démontrer une fraude, charge redoutable dont la jurisprudence montre qu’elle échoue presque toujours.
B. La notification notariale, le prix contestable devant le tribunal paritaire et le cas du fonds vendu en bloc
La vente notifiée au fermier suit une procédure notariale stricte. Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire doit faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, les nom et domicile du candidat acquéreur (article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime). Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle contient. « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier » pour accepter ou refuser dans les mêmes formes. Le point de départ court à la réception effective, pas à l’envoi : un fermier en déplacement qui retire son recommandé une semaine plus tard gagne cette semaine.
Quand le bien vendu est démembré, la notification doit décrire avec précision le droit vendu. Pour une nue-propriété, elle indique la consistance des parcelles, l’identité et l’âge de l’usufruitier réservataire, la durée de l’usufruit s’il est temporaire, le prix demandé pour la nue-propriété seule et les charges, notamment la répartition de la taxe foncière et des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire. Pour un usufruit, elle précise sa durée et son prix. Une notification qui présenterait l’opération comme une vente de pleine propriété, en masquant la réserve d’usufruit, expose la vente à l’annulation : le fermier n’a pas été mis en mesure d’apprécier l’offre réelle. De même, si le propriétaire modifie ses prétentions en cours de délai, il doit notifier les nouvelles conditions par l’intermédiaire du notaire, et le délai du preneur est alors augmenté de quinze jours. Si la vente n’est pas réalisée dans l’année de la dernière notification, toute la procédure doit être renouvelée.
Le prix de la nue-propriété se discute. « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. » Le fermier qui trouve le prix de la nue-propriété surévalué, par exemple parce que l’usufruitier réservataire est jeune et que la pleine propriété ne se reconstituera que dans plusieurs décennies, saisit le tribunal paritaire des baux ruraux. Le tribunal ordonne une expertise, souvent confiée à un expert foncier qui applique une décote selon l’âge de l’usufruitier et les revenus du bail en cours, puis fixe la valeur vénale et les conditions. Les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur si la vente se réalise. Si le vendeur refuse le prix fixé, il peut renoncer à la vente, mais il supporte alors seul les frais d’expertise. Cette arme est redoutable contre les prix de complaisance : un vendeur qui affiche un prix dissuasif pour décourager le fermier s’expose à une fixation judiciaire inférieure, sauf à abandonner son projet en payant l’expertise.
La vente en bloc d’un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées appelle une vigilance particulière. Le bailleur doit en principe vendre séparément chaque exploitation, de façon à permettre à chaque fermier de préempter la partie qu’il exploite. La Cour de cassation a jugé le 16 avril 2026 que le bailleur qui veut vendre un fonds mêlant parcelles louées et parcelles non louées doit permettre au fermier d’exercer son droit sur les seuls biens loués, « à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural ». Et la Cour verrouille la notion : « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible. » Dans cette affaire, un propriétaire voulait vendre d’un seul tenant des vignes louées et une bastide d’habitation avec piscine, en invoquant une clôture commune et des voies de circulation intérieures. La Cour a cassé : l’indivisibilité économique alléguée ne suffit pas quand les biens n’appartiennent pas tous au même vendeur, et le fermier devait pouvoir préempter les seules vignes.
Transposée aux ventes en démembrement, cette solution protège le fermier contre les montages qui noient sa parcelle dans un ensemble. Un bailleur ne peut pas imposer au preneur l’achat de la nue-propriété de tout le domaine, y compris des parcelles non louées, sous prétexte d’indivisibilité, sauf à démontrer une indivisibilité réelle entre des biens lui appartenant tous. En pratique, le fermier qui reçoit une notification globale doit vérifier la structure de propriété au service de la publicité foncière : si une partie des biens appartient à un indivisaire différent ou à une société distincte, l’argument d’indivisibilité s’effondre et la vente séparée s’impose. Cette vérification foncière, peu coûteuse, conditionne toute la contestation.
Le fermier qui préempte s’engage pour neuf ans. « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », c’est-à-dire l’exploitation personnelle et continue du bien pendant neuf années, dans les conditions du droit de reprise. À défaut, l’acquéreur évincé peut réclamer des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire. Le préempteur pressé qui achète la nue-propriété pour la revendre aussitôt avec une plus-value commet une faute lourde : outre les dommages-intérêts, il discrédite toute sa défense en cas de litige ultérieur. La seule soupape consiste à apporter le bien préempté à un groupement foncier agricole, à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement. Pour suivre l’évolution de cette jurisprudence sur la préemption et le statut du fermage, la synthèse des derniers arrêts de la Cour de cassation sur le statut du fermage et la préemption donne le contexte utile avant d’engager une procédure.
II. La SAFER ne préempte pas le démembrement isolé, mais elle reprend la main sur la pleine propriété reconstituée, la fraude et les notifications manquées
A. Pas de préemption sur l’usufruit ou la nue-propriété vendus seuls, sauf cession simultanée ou fraude démontrée
Le droit de préemption de la SAFER porte sur les biens, pas sur les droits démembrés isolés. Il est institué en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et des biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole (article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime). La jurisprudence en déduit qu’une vente portant uniquement sur l’usufruit d’un fonds, ou uniquement sur sa nue-propriété avec réserve d’usufruit au profit du vendeur, n’ouvre pas le droit de préemption de la SAFER. La raison est fonctionnelle : la SAFER a pour mission l’installation d’agriculteurs, la consolidation d’exploitations viables, la lutte contre la spéculation et le maintien d’exploitations existantes. Un droit démembré, qui ne donne ni la jouissance immédiate ni la disposition du fonds, ne permet pas directement ces objectifs. Le vendeur âgé qui cède la nue-propriété de ses terres à un voisin en gardant l’usufruit et le fermage jusqu’à son décès ne déclenche donc pas, en principe, la préemption de la SAFER.
La loi exclut en outre expressément la consolidation. « Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires. » ne peuvent faire l’objet du droit de préemption de la SAFER. Quand la propriété est déjà démembrée, sa réunion entre les mains d’un seul ne regarde ni la SAFER ni, on l’a vu, le fermier. Cette exclusion symétrique évite que le contrôle foncier ne bloque des opérations purement extinctives, qui ne changent pas l’équilibre de l’exploitation.
Mais la Cour de cassation a fermé la porte aux démembrements de façade. Dans un arrêt de principe du 31 mai 2018, publié au Bulletin, elle a jugé que l’aliénation simultanée, à titre onéreux, de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien agricole, même au profit de deux personnes distinctes, est soumise au droit de préemption de la SAFER (arrêt n° 16-25.829). En l’espèce, deux propriétaires avaient cédé l’usufruit de leurs parcelles à un particulier et la nue-propriété à un groupement foncier agricole, par un même acte authentique. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que l’acte du 17 septembre 2012 emportait la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément », de sorte que l’opération transférait en une seule fois la pleine propriété. Peu importait que l’usufruit et la nue-propriété partent vers deux acquéreurs différents, et la cour d’appel n’avait même pas à rechercher une intention frauduleuse, ses constatations la rendant inopérante.
La leçon pour les montages est sévère. Vendre le même jour l’usufruit à l’un et la nue-propriété à l’autre, même par deux actes apparentés, reconstitue économiquement une vente de pleine propriété que la SAFER peut préempter. Les praticiens qui conseillent de scinder la vente en deux actes espacés de quelques semaines pour échapper à la solution jouent avec le feu : les juges apprécient la simultanéité et l’unicité de l’opération au fond, pas la présentation formelle, et la fraude, quand elle est alléguée, s’apprécie à l’aune d’un faisceau d’indices dont l’espacement artificiel fait partie. À l’inverse, une vente de la nue-propriété seule, avec un usufruit conservé durablement par un vendeur qui continue de percevoir le fermage et d’assumer ses obligations de bailleur, reste hors de portée de la SAFER, sauf à démontrer que la réserve d’usufruit est fictive ou dérisoire.
La fraude, justement, ne se présume pas. Dans une affaire jugée au milieu des années 2010, un exploitant proche de la retraite avait cédé la nue-propriété de vingt hectares en conservant l’usufruit pendant plus de deux ans. La SAFER, pourtant informée par le notaire bien que l’opération soit exemptée, avait préempté en soutenant que la réserve d’usufruit n’avait pour but que d’échapper à son contrôle et que le prix de la nue-propriété était en réalité un prix de pleine propriété. Le tribunal de grande instance l’a déboutée : la SAFER ne démontrait pas en quoi l’opération constituait une fraude, et le prix relevait de la liberté contractuelle, son montant ne pouvant à lui seul prouver la fraude. Cet enseignement rejoint la solution retenue en 2024 à propos du pacte de préférence : sans concert frauduleux établi, avec un dessein exclusif de faire échec au droit du tiers, la connaissance de l’opération par l’acquéreur et le caractère élevé du prix ne suffisent pas. Pour la SAFER comme pour le voisin, alléguer la fraude exige des pièces : correspondances montrant le montage, contre-lettre, prix sans rapport avec toute décote d’usufruit, extinction programmée de l’usufruit dans un délai dérisoire, reprise immédiate de la jouissance par l’acquéreur de la nue-propriété.
En pratique, le notaire reste le pivot. Même quand l’opération paraît exemptée du droit de préemption de la SAFER, il informe la société par une déclaration d’opération exemptée. Cette déclaration ne vaut pas offre de vente et n’ouvre pas le droit de préemption, mais elle purge le risque d’une annulation ultérieure pour défaut d’information. Le vendeur qui court-circuite le notaire, ou qui lui demande de taire l’opération, transforme une vente régulière en vente annulable.
B. Nullité sans substitution, forclusion de six mois et tribunaux compétents : le contentieux des ventes manquées
La sanction varie selon la nature du manquement, et c’est là que les rôles du fermier et de la SAFER divergent le plus. Quand le bailleur vend à un tiers sans notifier le fermier, ou à un prix différent de celui notifié, ou en lui imposant des conditions qui l’empêchent d’acheter, le tribunal paritaire « doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées », sauf à lui faire bénéficier du prix inférieur si la vente frauduleuse a été conclue moins cher. La substitution est donc la sanction normale de l’éviction du fermier : le preneur prend la place de l’acquéreur, aux conditions notifiées ou au prix réel s’il est inférieur. Pour une nue-propriété, il devient nu-propriétaire à la place du voisin, l’usufruit réservé subsistant tel quel.
Mais quand la SAFER n’a reçu qu’une déclaration d’opération exemptée, et non une notification valant offre de vente, la sanction change. Dans l’arrêt du 31 mai 2018, la Cour de cassation a cassé la substitution prononcée au profit de la SAFER : le notaire « avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente ». La vente simultanée, qui reconstituait une pleine propriété, aurait dû être notifiée comme telle et devait être annulée pour méconnaissance des prérogatives d’ordre public de la SAFER. En revanche, faute d’offre de vente, la SAFER ne pouvait pas être substituée aux acquéreurs. La vente est annulée, les parties restituées, mais la SAFER ne devient pas propriétaire. Cette nuance change tout pour l’acquéreur : dans le contentieux du fermier, il perd le bien au profit du preneur ; dans celui de la SAFER sur une opération déclarée exemptée, il affronte une annulation sèche, avec restitution du prix et des frais, mais sans éviction-substitution.
Les délais sont couperets des deux côtés. Pour le fermier, « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». La Cour de cassation a précisé le 30 mai 2024 que ce délai court du jour où le preneur a eu effectivement connaissance de la date exacte de la vente, et non du jour où il a appris l’existence d’une vente (arrêt n° 21-21.366). Dans cette affaire, une cour d’appel avait déclaré le fermier forclos au motif que, même sans connaître la date exacte, il savait que la vente était antérieure à des courriels échangés avec le notaire et aurait dû agir dans les six mois de ces courriels. Cassation : « au jour où le preneur avait eu effectivement connaissance de la date de la vente », pas un jour plus tôt. Concrètement, le fermier qui apprend en juillet qu’une vente a eu lieu, sans en connaître la date, puis découvre l’acte daté du 22 mars en consultant la publicité foncière, dispose de six mois à compter de cette découverte datée. La forclusion ne se présume pas : au bailleur et à l’acquéreur de prouver la connaissance de la date exacte, par exemple par une notification, une attestation notariée ou une mention dans un courrier que le fermier a contresignée.
Pour la SAFER, les actions contestant ses décisions de préemption se prescrivent aussi par six mois, mais le régime diffère. Les actions en justice contestant les décisions de préemption de la SAFER sont irrecevables quand elles sont « intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques ». La décision de la SAFER doit être motivée au regard de ses objectifs légaux et notifiée au notaire, puis à l’acquéreur évincé. « Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. » La Cour de cassation a jugé le 9 juillet 2026 que, lorsque cette notification à l’acquéreur évincé repose sur des informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation effective, elle ne constitue pas une notification régulière et le délai de six mois ne peut courir contre lui, même s’il a eu connaissance de la décision par un autre moyen (arrêt n° 25-15.423). L’acquéreur qui reçoit une lettre à une adresse erronée, sans identification cadastrale exacte ni prix, garde son recours ouvert tant qu’une notification régulière ne lui est pas parvenue. Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, la première vérification porte donc sur la régularité formelle de la décision SAFER : motivation par les objectifs, identification cadastrale, prix, signature de la personne habilitée, double notification au notaire puis à l’acquéreur dans les quinze jours, affichage en mairie.
Le tribunal compétent dépend du droit invoqué. Le contentieux de la préemption du fermier relève du tribunal paritaire des baux ruraux : contestation du prix, annulation-substitution, dommages-intérêts de l’acquéreur évincé, forclusion de six mois. Le contentieux de la préemption de la SAFER relève du tribunal judiciaire, même quand il emprunte la procédure des articles L. 412-8 à L. 412-11 : la fonction dévolue au tribunal paritaire est alors exercée par le tribunal compétent de l’ordre judiciaire. Saisir le tribunal paritaire d’une demande d’annulation d’une préemption SAFER, ou le tribunal judiciaire d’une substitution au profit du fermier, expose à une irrecevabilité qui fait courir les délais pendant que le dossier voyage. En cas de cumul, par exemple une vente simultanée d’usufruit et de nue-propriété sur des terres louées où fermier et SAFER agissent ensemble ou successivement, il faut articuler les deux procédures : le fermier prime sur les parcelles louées dès lors qu’il remplit ses conditions, la vente à la SAFER ne pouvant intervenir qu’après mise en mesure des titulaires de droits prioritaires d’exercer les leurs. L’ordre des notifications n’est pas une politesse, c’est une condition de validité de la vente à la SAFER.
En pratique, le fermier qui apprend la vente d’une nue-propriété sur ses terres louées suit un ordre strict. D’abord, il fait dater sa connaissance : demande écrite au notaire de communication de l’acte et de sa date, consultation de la publicité foncière, conservation des enveloppes et des accusés de réception. Ensuite, il vérifie son éligibilité, trois ans d’exploitation et notification régulière d’une offre réelle portant sur le droit vendu. Puis il agit dans les six mois de la connaissance de la date exacte, devant le tribunal paritaire, en demandant l’annulation et la substitution, avec une demande subsidiaire de dommages-intérêts. S’il estime le prix excessif, il saisit le même tribunal d’une demande de fixation de la valeur vénale, après expertise. L’acquéreur, de son côté, vérifie la notification SAFER dans ses moindres mentions et conteste la décision devant le tribunal judiciaire dans les six mois d’une notification régulière, en soulevant l’irrégularité formelle dès qu’un doute existe sur l’adresse, l’identification ou la motivation. Le vendeur, enfin, sécurise l’opération en amont : notification séparée au fermier pour les parcelles louées, déclaration complète à la SAFER, refus de tout acte simultané qui reconstituerait une pleine propriété sans purge.
La vente de la nue-propriété d’une terre louée, avec réserve d’usufruit, n’est donc ni interdite ni libre. Elle oblige le notaire à notifier le fermier, qui peut acheter la nue-propriété ou faire fixer son prix par le tribunal paritaire. Elle dispense en principe de notifier la SAFER pour préemption, sauf quand l’usufruit et la nue-propriété partent ensemble vers des acquéreurs, auquel cas la pleine propriété reconstituée retombe sous son contrôle, ou quand une fraude est établie avec des preuves, jamais par le seul montant du prix. Et chaque oubli se règle devant le juge : nullité avec substitution au profit du fermier évincé, nullité sans substitution pour la SAFER privée d’offre, dans des délais de six mois dont le départ se prouve au jour près. Vérifier le droit vendu, dater sa connaissance, saisir le bon tribunal : ces trois réflexes décident de l’issue avant même tout débat sur le fond.