Votre fermier a contesté le congé pendant un an, a perdu, puis vous adresse six mois plus tard une facture d’améliorations : drainage, fumures, extension d’un hangar. Devez-vous payer alors que le bail est fini depuis plus d’un an ? À l’inverse, vous quittez la ferme après vingt ans d’exploitation, le bailleur réclame les clés mais refuse de chiffrer vos améliorations : pouvez-vous rester dans les lieux tant que le compte n’est pas réglé ? Ces deux questions se jouent sur deux mécanismes que les sorties de ferme ratent souvent : un délai de douze mois qui ne pardonne presque rien, et une indemnité provisionnelle qui, une fois fixée, bloque le départ du preneur tant qu’elle n’est pas versée ou consignée.

Le principe de départ est connu : le preneur qui a amélioré le fonds par son travail ou ses investissements a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité payée par le bailleur. Mais ce droit se perd vite quand on agit trop tard, et il se paie comptant quand le juge l’a chiffré, même provisoirement. Trois arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en dessinent les frontières : le 6 novembre 2025, la Cour confirme que contester le congé ne prolonge pas le délai d’un an ; le 11 juillet 2024, elle refuse toute indemnité quand le bail est annulé ; le 6 juin 2019, elle rappelle que seul le bailleur paie, et que faire payer le preneur entrant expose à répétition. Pour replacer la sortie de ferme dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez aussi consulter notre analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage, la préemption et le fermage.

I. Un délai de douze mois qui ne pardonne pas

A. Le point de départ : la fin du bail, même quand le congé est contesté

L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime pose le droit dans une formule large : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Résiliation pour faute, congé pour reprise, non-renouvellement, départ volontaire : la cause de la fin du bail ne prive pas le sortant de son droit. La même phrase explique d’ailleurs pourquoi les bailleurs reçoivent parfois des demandes alors même qu’ils ont repris leurs terres dans leur droit : dès lors que des améliorations régulières subsistent avec une valeur utile, le compte de sortie reste dû.

Le même article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime fixe ensuite le délai dans une formule couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Le mot décisif est forclusion : passé le délai d’un an, le droit est éteint, et le juge n’a plus rien à examiner sur le fond. La date de fin de bail s’entend de la date d’effet du congé ou de l’échéance du bail, non de la date à laquelle le preneur quitte matériellement les lieux ni de celle où le litige sur le congé se termine.

L’arrêt du 6 novembre 2025 l’établit avec une netteté qui surprend encore beaucoup d’exploitants (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 novembre 2025, pourvoi n° 24-19.704). Des bailleurs avaient délivré des congés à effet au 11 novembre 2020. Les preneurs avaient contesté ces congés, avaient été déboutés par le tribunal paritaire le 7 octobre 2021, avaient restitué les lieux le 27 novembre 2021, puis avaient assigné en référé le 21 mars 2022 pour faire désigner un expert chargé d’évaluer les améliorations. La cour d’appel avait déclaré la demande irrecevable, et la Cour de cassation rejette le pourvoi en approuvant ce raisonnement : « Après avoir exactement rappelé que le délai de douze mois imparti au preneur sortant pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime était un délai de forclusion, courant à compter de la fin du bail et insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension, la cour d’appel a, à bon droit, retenu que le délai imparti aux preneurs pour agir en indemnisation des améliorations qu’ils avaient apportées au fonds loué avait commencé à courir le 11 novembre 2020, date d’effet des congés, peu important qu’ils aient contesté en justice leur validité. » La conclusion suit : « l’action des preneurs en paiement d’une indemnité pour améliorations était manifestement forclose depuis le 12 novembre 2021, de sorte que leur demande d’expertise in futurum, formulée le 21 mars 2022, était dépourvue de motif légitime. »

Trois enseignements pratiques découlent de cette décision. D’abord, le calendrier se calcule dès la notification du congé et de sa date d’effet : si le congé prend effet le 11 novembre 2020, le sortant doit agir avant le 12 novembre 2021. Ensuite, la restitution tardive des lieux ne déplace pas le point de départ : les preneurs avaient rendu les parcelles le 27 novembre 2021, cela n’a rien changé. Enfin, la durée de la contestation du congé ne s’impute pas sur le délai : pendant que le tribunal paritaire examinait la validité des congés, le compte à rebours courait.

B. Ce qui ne sauve pas le délai : ni la contestation, ni l’expertise tardive

Le moyen rejeté en 2025 mérite l’attention parce qu’il correspond à un réflexe fréquent : les preneurs soutenaient que la contestation de la validité du congé constituait une demande en justice interrompant le délai jusqu’à la décision définitive validant le congé, en invoquant l’article 2241 du code civil et le droit au procès équitable. La Cour répond par la nature du délai : forclusion insusceptible d’interruption ou de suspension, sauf texte contraire, qui n’existe pas ici. Autrement dit, on ne peut pas attendre de savoir si le congé est valable pour chiffrer ses améliorations : les deux actions doivent avancer en parallèle.

Concrètement, le preneur qui conteste un congé pour reprise doit, dans la même année, saisir le tribunal paritaire d’une demande en fixation de l’indemnité ou, à tout le moins, d’une demande d’expertise destinée à constater les améliorations avant qu’elles ne disparaissent. Le référé aux fins d’expertise reste l’outil adapté : l’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner des mesures d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Mais encore faut-il le faire dans l’année : dans l’affaire de 2025, la demande d’expertise du 21 mars 2022, formée quatre mois après l’expiration du délai, était « dépourvue de motif légitime » précisément parce que l’action au fond était déjà éteinte. L’expertise in futurum ne ressuscite pas un droit forclos.

Un deuxième piège guette les sortants : il faut un bail pour être indemnisé. Quand le contrat est annulé, il est censé n’avoir jamais existé, et aucun droit à indemnité ne naît. Le 11 juillet 2024, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait ordonné une expertise sur les améliorations alors même que les baux étaient annulés (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-11.688). Dans cette affaire, un usufruitier avait donné à bail des parcelles sans le consentement du nu-propriétaire ; les baux avaient été annulés, mais la cour d’appel avait quand même ordonné une expertise pour évaluer une éventuelle indemnité du preneur sortant. La Cour de cassation casse : « le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. » La portée pratique est double. Pour le preneur dont le titre est fragile — bail verbal contesté, bail signé par une personne sans pouvoir, congé dont la nullité rejaillirait sur le contrat —, il faut d’abord sécuriser le contrat avant de chiffrer la sortie. Pour le bailleur qui fait annuler un bail, la décision écarte le compte de sortie, mais elle ne règle pas l’enrichissement éventuel du fonds : d’autres fondements, hors statut du fermage, relèvent d’un débat distinct que le juge du fond tranchera au cas par cas.

Un troisième verrou concerne le circuit de l’argent : l’indemnité se paie entre bailleur et sortant, jamais en reportant la charge sur celui qui entre. Le 6 juin 2019, la Cour de cassation l’a rappelé avec force (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juin 2019, pourvoi n° 17-19.486) : « l’indemnisation des améliorations culturales apportées au fonds par le preneur sortant incombe au seul bailleur et que les conventions en mettant le coût à la charge du preneur entrant, illicites quelle qu’en soit la forme, donnent lieu à répétition des sommes indûment perçues ». Dans cette affaire, le preneur entrant avait versé 83 580 euros dans le cadre d’un procès-verbal de conciliation du président du tribunal paritaire, somme reversée aux précédents preneurs au titre de la sortie de ferme. La cour d’appel avait refusé la restitution au motif que le procès-verbal constituait un titre exécutoire. Cassation partielle : « l’existence d’un titre exécutoire constatant une conciliation ne fait pas obstacle à la répétition des sommes versées en exécution de ce titre lorsque l’objet de l’accord est illicite et pénalement sanctionné ». Le preneur entrant qui paie la sortie de son prédécesseur peut donc en obtenir la répétition, majorée des intérêts, même quand le versement résulte d’une conciliation homologuée. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : organiser ou laisser organiser un tel report expose à une action en répétition pendant toute la durée du bail et des renouvellements, et dix-huit mois encore après un congé de reprise.

Le cas de la vente du bien loué obéit à la même logique de circuit fermé. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci. » L’acquéreur de terres louées et améliorées achète donc une dette potentielle : le prix qu’il paie est censé en tenir compte, et le notaire doit l’en avertir. En cas d’adjudication, le cahier des charges mentionne la nature, le coût et la date des améliorations, établis d’après les indications du bailleur et du preneur, avec mention des éléments contestés en cas de désaccord. L’acquéreur qui découvre après la vente des améliorations non déclarées ne pourra pas s’en prendre au preneur : son recours éventuel vise le vendeur ou l’officier public, pas l’exploitant sortant.

Reste la question des travaux eux-mêmes : seules les améliorations régulières ouvrent droit à indemnité. Le régime des autorisations, prévu à l’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime, distingue trois cercles. Certains travaux s’exécutent sans accord préalable, notamment ceux qui figurent sur la liste régionale ou dont l’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci », et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire en cas de désaccord motivé, « dans le délai de deux mois à peine de forclusion ». Les plantations, les constructions liées aux productions hors sol et les installations de méthanisation exigent une notification puis, en cas de refus ou de silence de deux mois du bailleur, l’autorisation du tribunal paritaire. Tous les autres travaux d’amélioration supposent l’autorisation du bailleur, notifiée avec saisine d’un comité technique départemental. Le preneur qui construit ou plante sans respecter ces étapes s’expose, à la sortie, à voir l’indemnité refusée pour les ouvrages irréguliers, voire à une demande reconventionnelle du bailleur en remise en état. Deux régimes voisins complètent le tableau : l’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime autorise la suppression de haies, talus ou rigoles pour regrouper des parcelles, sauf opposition du bailleur dans les deux mois, et l’article L. 411-29 du même code permet le retournement d’herbages ou les changements de pratiques culturales après information du bailleur un mois avant, sous contrôle du tribunal paritaire saisi dans les quinze jours. Ces textes expliquent l’essentiel du contentieux sur la régularité : à la sortie, le premier contrôle du juge porte sur les papiers — notifications, autorisations, décisions du tribunal — avant tout chiffrage.

II. L’argent avant les clés : provisionnelle et maintien dans les lieux

A. Le référé provisionnel : une avance à payer ou consigner en un mois

Quand le montant des améliorations est contesté et que l’expertise s’annonce longue, la loi offre au sortant une arme rapide : l’indemnité provisionnelle. L’article L. 411-76 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que si l’indemnité n’a pas été définitivement fixée un an avant l’expiration du bail, « la partie la plus diligente peut saisir le président du tribunal paritaire statuant en référé en vue de la fixation d’une indemnité provisionnelle d’un montant aussi proche que possible de celui de l’indemnité définitive et qui, nonobstant toute opposition ou appel, doit être versée ou consignée par le bailleur dans le mois de la notification de la décision en fixant le montant ». Chaque mot compte. Le président statue en référé, donc vite, sur la base des pièces disponibles et d’une première évaluation, parfois après une expertise déjà ordonnée. Le montant doit être « aussi proche que possible » de l’indemnité définitive : ce n’est pas une avance symbolique, c’est une anticipation sérieuse du compte final. Et l’exécution est immédiate malgré les recours : opposition ou appel ne suspendent pas l’obligation de verser ou consigner dans le mois de la notification.

Pour le preneur, la stratégie de sortie s’en déduit. Dès la notification du congé, chaque partie peut saisir le tribunal paritaire pour faire fixer l’indemnité, indépendamment de toute action sur le fond, et cette saisine précoce conditionne l’accès au référé provisionnel : il faut que l’indemnité n’ait pas été définitivement fixée un an avant l’expiration. Le sortant qui attend la fin du bail pour engager le débat se prive de ce levier et subit l’expertise au fond dans des délais ordinaires, sans trésorerie. Celui qui saisit tôt obtient, avant même de partir, une décision qui oblige le bailleur à verser ou consigner. Le preneur, en application du même article L. 411-76, « peut exiger, à son départ des lieux, le versement des sommes consignées, sans préjudice de la restitution ultérieure de l’excédent éventuel lors de la décision définitive » : s’il a trop perçu au stade provisoire, il rendra le trop-perçu à la fin, mais en attendant il part avec les fonds.

Pour le bailleur, le message est inverse mais tout aussi clair : contester le principe ou le montant ne dispense pas de payer le provisoire. La consignation — versement entre les mains d’un tiers, typiquement la Caisse des dépôts — libère le bailleur de l’obligation de verser directement au preneur tout en garantissant les fonds ; elle produit les mêmes effets que le versement pour obtenir le départ. En revanche, ignorer la décision de référé, même en relevant appel, expose à l’exécution forcée et aux intérêts, sans compter que le preneur restera dans les lieux, comme on va le voir. Le calcul du provisoire repose sur les mêmes barèmes que le définitif, fixés à l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime : pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », avec cette limite que « l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation » ; pour les plantations, amortissement depuis l’entrée en production « sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds » ; pour les transformations de sol et améliorations culturales, coût des travaux dont l’effet se prolonge après le départ, « déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans ». Le juge du provisoire applique ces règles avec les pièces du moment, quitte à ajuster au fond.

B. Pas de départ imposé sans paiement, et les recours du bailleur qui a payé

La sanction du non-paiement est l’une des plus fortes du statut du fermage, et l’article L. 411-76 du Code rural et de la pêche maritime la formule ainsi : « Si, malgré la fixation de l’indemnité provisionnelle ou définitive, le bailleur n’a pas versé ou consigné celle-ci à la date de l’expiration du bail, il ne peut exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué. » Le preneur impayé reste donc dans les lieux, en droit, après l’expiration du bail, et le bailleur ne peut pas le faire expulser tant que le compte n’est pas réglé ou garanti. Cette situation n’est pas une prolongation du bail aux conditions anciennes : c’est un maintien contraint par la loi, qui dure jusqu’au versement ou à la consignation. Pour le bailleur qui a prévu une reprise personnelle ou l’entrée d’un nouveau fermier à une date précise, le coût d’une provision non payée se mesure en mois de retard sur tout le projet de reprise. Pour le preneur, c’est une protection puissante mais à manier avec rigueur : rester sans titre de séjour régulier apparent suppose que l’indemnité ait été fixée et non payée ; rester sans avoir rien fait fixer expose à une procédure d’expulsion ordinaire.

Le bailleur qui paie n’est toutefois pas démuni. D’abord, l’article L. 411-76 du Code rural et de la pêche maritime lui ouvre des délais de paiement : « le juge peut accorder au bailleur les délais prévus à l’article 1343-5 du code civil ». Ces délais de grâce, accordés en fonction de la situation des parties, permettent d’étaler le versement. Mais ils sont exclus quand le bailleur reprend le bien en invoquant les cas de reprise des articles L. 411-5 à L. 411-7, L. 411-57 à L. 411-64, L. 411-67 et L. 415-11 : celui qui reprend pour exploiter ou faire exploiter doit payer comptant, et c’est précisément dans ce cas que le référé provisionnel et le maintien dans les lieux prennent toute leur portée. Ensuite, le même article L. 411-76 prévoit que le bailleur qui a versé l’indemnité fixée par le juge « peut demander soit une majoration du prix du bail, conformément à l’article L. 411-12, soit le remboursement par le preneur entrant des sommes ainsi versées ». Autrement dit, le coût des améliorations se répercute sur la suite de l’exploitation : soit le nouveau fermage augmente pour amortir l’investissement, soit le preneur entrant rembourse au bailleur — et dans ce second cas, « l’indemnité qui sera due au nouveau preneur à sa sortie sera calculée comme s’il était entré dans les lieux à la date d’entrée du preneur sortant », ce qui lui transmet l’ancienneté utile au calcul. Ce circuit légal, organisé par le juge et transparent, n’a rien à voir avec le report occulte sanctionné en 2019 : ici c’est le bailleur qui a payé, qui se fait rembourser au grand jour, et l’entrant acquiert en contrepartie des droits à indemnité majorés à sa propre sortie.

Le compte de sortie comporte enfin un volet défensif pour le bailleur : les dégradations. L’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Terres épuisées, bâtiments dégradés au-delà de l’usure normale, plantations arrachées sans droit, état sanitaire du fonds compromis : le bailleur fait constater par l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée, par expertise, et par les factures de remise en état. En pratique, les deux indemnités — celle du sortant pour ses améliorations, celle du bailleur pour les dégradations — se chiffrent dans la même expertise et se compensent à due concurrence devant le tribunal paritaire. Le bailleur qui reçoit une demande d’indemnité disproportionnée a donc deux réponses à construire en parallèle : contester la régularité et la valeur des améliorations alléguées, et chiffrer ses propres dégradations. Cette compensation suppose toutefois des preuves : sans état des lieux d’entrée, le bailleur peine à démontrer l’aggravation imputable au preneur, et sans notification préalable des travaux, le preneur peine à démontrer la régularité de ses investissements.

Deux garde-fous ferment le système. D’une part, les clauses qui supprimeraient ces droits sont privées d’effet : l’article L. 411-77 du Code rural et de la pêche maritime répute non écrites « toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes ». Ni renonciation anticipée à l’indemnité dans le bail, ni forfait de sortie imposé au preneur, ni plafond conventionnel ne résistent à ce texte — seule exception étroite, l’indemnité forfaitaire pour la mise en culture de terres incultes, en friche ou en mauvais état, à condition que ces terres aient été déclarées dans le bail. D’autre part, la transmission des améliorations au successeur est organisée : l’article L. 411-75 du Code rural et de la pêche maritime permet au sortant de céder au preneur entrant, en cas de cession de bail, les améliorations qui lui ouvraient droit à indemnité, l’entrant étant alors « subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur ». Le même mécanisme vaut pour l’associé qui met ses terres louées à disposition d’une société. Cette cession suppose l’accord des intéressés, une évaluation sérieuse et, en pratique, l’information du bailleur : c’est la voie régulière pour faire payer l’entrant, à l’opposé du report illicite.

Au terme de ce parcours, la sortie de ferme se résume à une discipline de calendrier et de trésorerie. Côté preneur : inventorier les améliorations et leurs autorisations dès le congé, saisir le tribunal paritaire dans l’année même si le congé est contesté, viser le référé provisionnel quand l’expertise s’annonce longue, et ne quitter les lieux qu’une fois l’indemnité versée ou consignée. Côté bailleur : vérifier la régularité de chaque amélioration facturée, chiffrer les dégradations en miroir, consigner le provisoire dans le mois pour récupérer les terres à la date prévue, puis répercuter le coût payé sur le bail suivant par majoration ou remboursement. Les décisions de 2019, 2024 et 2025 ne laissent guère de place à l’improvisation : le délai d’un an ne s’interrompt pas pendant qu’on conteste, le bail annulé ne produit pas d’indemnité, et l’argent de la sortie transite par le bailleur sous contrôle du juge. Celui qui intègre ces trois règles règle sa sortie ; celui qui les ignore la paie deux fois.