La mise en demeure du syndic vient d’arriver : plusieurs trimestres de charges de copropriété impayées, des pénalités qui s’ajoutent, puis la menace d’une injonction de payer ou d’une assignation devant le tribunal judiciaire. Quand le découvert se creuse et que d’autres créanciers poursuivent déjà, la question se pose vite : le dossier de surendettement déposé à la Banque de France peut-il englober ces charges, suspendre les poursuites du syndicat et sauver le logement ? La réponse est oui, à des conditions précises que cet article décrit pas à pas.

Les charges de copropriété impayées sont des dettes comme les autres devant la commission de surendettement : elles se déclarent, elles se chiffrent avec les appels de fonds, les régularisations et les frais, et elles entrent dans l’état du passif. Dès la recevabilité du dossier, les voies d’exécution du syndicat sont suspendues, ce qui bloque le commissaire de justice. Ensuite, tout dépend de la capacité de remboursement : plan conventionnel ou mesures imposées avec rééchelonnement quand un effort reste possible, vente du logement quand l’actif l’impose, rétablissement personnel quand la situation est irrémédiablement compromise. Chaque étape se conteste devant le juge des contentieux de la protection, dans des délais stricts, pièces à l’appui. Voici la méthode complète, textes et décisions à l’appui.

I. Le syndic poursuit pour des charges de copropriété impayées : déclarer la dette et suspendre les poursuites, que faire ?

A. Comment déclarer les charges de copropriété impayées dans le dossier de surendettement déposé à la Banque de France ?

Le point de départ ne change pas : le surendettement suppose une impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes, et les charges de copropriété en font partie. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le texte ajoute que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes ne fait pas obstacle à la caractérisation du surendettement. Autrement dit, posséder son appartement à Paris, à Boulogne-Billancourt ou à Saint-Denis n’interdit pas le dépôt : c’est même le cas typique du copropriétaire débiteur. Pour une présentation d’ensemble de la recevabilité et de l’effacement, le lecteur peut se reporter à la page pilier du cabinet consacrée au dossier de surendettement Banque de France, recevabilité et effacement.

Concrètement, le dossier doit recenser le syndicat des copropriétaires comme créancier, avec le décompte exact : appels de fonds ordinaires, cotisations au fonds de travaux, régularisations de charges, frais de mise en demeure et frais de recouvrement quand ils sont justifiés. La fiche officielle de Service public consacrée au recouvrement des charges de copropriété impayées rappelle la gradation : relance simple, puis mise en demeure du syndic qui demande officiellement le règlement dans un délai donné avant toute procédure judiciaire, puis, en cas d’échec, injonction de payer ou assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Joindre au dossier Banque de France les appels de fonds, la mise en demeure, l’ordonnance d’injonction de payer si elle existe déjà et l’assignation permet à la commission de chiffrer la créance du syndicat au même rang que les crédits, les loyers ou les dettes fiscales. Omettre le syndicat serait une faute de méthode : la dette continuerait de courir, avec intérêts et frais, hors du plan.

La bonne foi conditionne la recevabilité, et les charges de copropriété fournissent un bon test. La Cour de cassation juge avec constance que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » Dans un arrêt du 2 juillet 2020, la deuxième chambre civile a ainsi validé l’irrecevabilité d’une débitrice qui « ne justifiait d’aucun revenu et d’aucune recherche d’emploi, stage ou reconversion », avec des condamnations pénales à l’origine d’au moins la moitié de l’endettement (Cass. 2e civ., 2 juill. 2020, n° 18-26.213). À l’inverse, le copropriétaire qui a payé tant qu’il a pu, qui a alerté le syndic, qui a demandé des délais et qui dépose un dossier complet avec avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires et décompte du syndic présente le profil inverse. L’aggravation volontaire après le dépôt, en revanche, fait basculer vers la déchéance : « Est déchue du bénéfice des dispositions du présent livre : 1° Toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou remis des documents inexacts ; 2° Toute personne qui a détourné ou dissimulé ou tenté de détourner ou de dissimuler, tout ou partie de ses biens ; 3° Toute personne qui, sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l’exécution du plan ou des mesures prévues à l’article L. 733-1 ou à l’article L. 733-4 .» Cesser de payer les charges courantes sans autorisation pendant l’instruction, souscrire un crédit pour combler le retard ou vendre le logement sans accord expose donc à perdre le bénéfice de la procédure (art. L. 761-1 du code de la consommation).

Un point mérite une attention particulière quand le dossier est déposé en couple : chacun des époux doit être examiné pour son propre compte. Par un arrêt publié au Bulletin du 21 mai 2026, la deuxième chambre civile a censuré un juge qui avait déclaré irrecevable la demande conjointe d’époux en examinant la seule situation du mari : « Il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement. » (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). Quand l’appartement appartient aux deux époux et que les charges sont dues solidairement, cette exigence protège le conjoint qui a géré de bonne foi : son dossier ne peut pas être rejeté par contamination.

B. La recevabilité du dossier suspend-elle l’huissier du syndic, l’injonction de payer et l’hypothèque légale ?

Oui, dès la recevabilité, et c’est l’effet le plus recherché par les débiteurs poursuivis. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » (art. L. 722-2 du code de la consommation). La saisie-attribution déjà pratiquée par le commissaire de justice du syndicat sur le compte bancaire, la saisie-vente du mobilier ou la saisie des rémunérations sont donc suspendues ou interdites pour les dettes non alimentaires, et les charges de copropriété entrent dans ce champ. Le débiteur qui reçoit un procès-verbal de saisie après la décision de recevabilité doit le transmettre aussitôt à la commission et au commissaire de justice, avec la notification de recevabilité : la régularisation passe par ce signalement rapide, pas par un paiement isolé au syndic qui romprait l’égalité des créanciers.

Cette protection dure dans le temps. L’article L. 722-3 du code de la consommation prévoit que « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » Le texte précise que « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » (art. L. 722-3 du code de la consommation). Pendant cette période, le syndic ne peut pas faire avancer une saisie, mais il conserve le droit de déclarer sa créance, de participer à la conciliation et de contester les mesures devant le juge. Le débiteur, de son côté, doit continuer à payer les charges courantes qui naissent après le dépôt : la suspension fige le passé, elle n’autorise pas à laisser filer le présent. Les charges postérieures impayées fragilisent le plan et exposent à la déchéance.

Reste la question que tout copropriétaire parisien pose : l’hypothèque légale du syndicat et la vente du logement. La documentation officielle rappelle que la créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale qui donne à la copropriété un droit de préférence, c’est-à-dire le droit d’être payée en priorité en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot. Concrètement, si l’appartement est vendu pendant ou après la procédure, le syndicat se paie avant les créanciers chirographaires sur le prix. Le dépôt du dossier ne fait pas disparaître cette sûreté, mais il en neutralise l’usage offensif : tant que la suspension joue, le syndicat ne peut pas engager sur ce fondement une saisie immobilière, et toute orientation vers la vente suit les règles du surendettement, pas le calendrier du créancier poursuivant. Quand une procédure de saisie immobilière du syndicat est déjà engagée devant le juge de l’exécution, la décision de recevabilité doit lui être dénoncée sans délai pour obtenir la suspension, et le juge des contentieux de la protection devient l’interlocuteur central du traitement global.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux a ses réflexes propres. L’immeuble relevant du tribunal judiciaire du lieu de situation, c’est le tribunal judiciaire de Paris pour un lot parisien qui connaît de l’action en paiement du syndicat, tandis que le dossier de surendettement se dépose auprès de la succursale de la Banque de France du domicile, avec une commission départementale qui instruit. Les copropriétés parisiennes cumulent souvent des charges élevées, des fonds de travaux votés pour la rénovation énergétique et des honoraires de syndic : le décompte doit distinguer chaque poste, vérifier les appels provisionnels contre le décompte annuel de régularisation et contester les frais de recouvrement non justifiés. Le débiteur qui prépare un tableau mois par mois, avec les justificatifs bancaires des paiements partiels déjà effectués, donne à la commission les moyens de calibrer le rééchelonnement et au juge, en cas de contestation, les moyens de vérifier la créance du syndicat ligne par ligne.

II. Charges de copropriété et plan de surendettement : rééchelonner, sauver le logement ou effacer, comment contester devant le juge ?

A. Plan conventionnel, mesures imposées et vente du logement : garder son appartement reste-t-il possible ?

Quand le débiteur est propriétaire de son logement, la commission cherche d’abord la voie négociée. L’article L. 732-1 du code de la consommation dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » (art. L. 732-1 du code de la consommation). Le syndicat figure parmi ces créanciers principaux dès que l’arriéré est significatif : il est invité à la conciliation, il donne son avis sur les délais et les remises, et le plan peut étaler la dette de charges sur plusieurs années avec un taux réduit. Pour le copropriétaire, l’enjeu de cette phase est de démontrer une capacité de remboursement compatible avec le paiement des charges courantes : un plan qui apure l’arriéré mais laisse se reconstituer de nouveaux impayés serait refusé ou dénoncé.

En cas d’échec de la conciliation, la commission peut imposer des mesures. L’article L. 733-1 du code de la consommation prévoit que « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ; 2° Imputer les paiements, d’abord sur le capital » (art. L. 733-1 du code de la consommation). Les charges de copropriété, dettes de toute nature, se rééchelonnent donc comme les crédits : imputation d’abord sur le capital, intérêts réduits sur les échéances reportées, mensualité globale calée sur la capacité restante après le reste à vivre. Point important pour les arriérés mixtes : les charges de copropriété ne figurent pas parmi les dettes exclues de toute remise, rééchelonnement ou effacement. L’article L. 711-4 du code de la consommation réserve ce sort aux dettes alimentaires, aux réparations allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale, à certaines dettes frauduleuses au préjudice des organismes sociaux et à certaines dettes fiscales majorées, et ajoute que « Les amendes prononcées dans le cadre d’une condamnation pénale sont exclues de toute remise et de tout rééchelonnement ou effacement. » (art. L. 711-4 du code de la consommation). Les charges du syndicat restent donc traitables, y compris par un effacement partiel du solde en fin de plan quand les textes le permettent.

La vente du logement, question centrale, obéit à une jurisprudence précise qu’il faut connaître avant de s’engager. D’un côté, la Cour de cassation admet que la commission comme le juge peuvent subordonner les mesures à la vente : « selon l’article L. 733-7 du code de la consommation, par renvoi de l’article L. 733-13 du même code, le juge, saisi d’une contestation des mesures imposées, peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette », d’où « Il en résulte que la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble. » (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 19-26.230). De l’autre, quand le bien est la résidence principale, l’effacement partiel combiné à un rééchelonnement n’est pas systématiquement subordonné à la vente préalable : par un arrêt du 22 mai 2025, la deuxième chambre civile a jugé que la commission « ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire », tout en réservant l’exception de la résidence principale : selon le sommaire de l’arrêt, l’effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable quand le bien est la résidence principale du débiteur et que celui-ci établit qu’il ne pourrait pas se reloger dans des conditions compatibles avec ses ressources. Dans cette même décision, la Cour rappelle que « Selon l’article L. 733-1, 1°, du même code, le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours. » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Pour le copropriétaire parisien dont l’appartement est à la fois le toit et l’actif, la démonstration à construire est donc concrète : valeur du bien, montant des dettes, loyers de relogement envisageables dans le même bassin de vie, capacité mensuelle. Vendre un studio parisien pour solder 20 000 euros d’arriéré et se retrouver locataire à un loyer supérieur à l’ancienne mensualité globale n’a pas de sens économique, et c’est exactement ce calcul que la commission puis le juge attendent.

Quand les ressources ou l’actif réalisable le permettent, la commission prescrit ces mesures dans le cadre de l’article L. 724-1 du code de la consommation : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . » (art. L. 724-1 du code de la consommation). Quand la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que des biens sans valeur marchande, la commission « impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » (art. L. 741-1 du code de la consommation). Le copropriétaire dont le lot vaut encore un prix significatif entre rarement dans ce cadre : l’actif immobilier oriente vers le plan avec vente éventuelle plutôt que vers l’effacement sec. D’où l’importance d’une estimation réaliste, par une agence ou un notaire, versée au dossier dès le dépôt.

B. Comment contester devant le juge des contentieux de la protection : délais, pièces et recours du syndic ?

Chaque décision de la commission se conteste devant le juge des contentieux de la protection : irrecevabilité, orientation, mesures imposées ou recommandées, rétablissement personnel. Le recours se forme par déclaration au greffe dans le délai indiqué sur la notification, en exposant les moyens et en joignant les pièces. Pour le débiteur copropriétaire, trois contestations reviennent sans cesse. D’abord la créance du syndicat elle-même : les décomptes se vérifient, les appels provisionnels se comparent au décompte annuel, les frais de mise en demeure et de recouvrement se justifient ligne par ligne, les paiements partiels s’imputent. Ensuite la capacité de remboursement : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de prestations, loyers encaissés le cas échéant, charges contraintes du ménage. Enfin la vente du logement : estimation, dettes, coût d’un relogement, mensualité soutenable. Le juge statue après débat contradictoire, le syndicat étant appelé : il peut maintenir, réformer ou annuler les mesures, ordonner une expertise ou une nouvelle estimation, et son jugement se conteste à son tour par appel dans le délai notifié.

Le syndicat, de son côté, dispose des mêmes armes procédurales. Il peut contester la recevabilité en invoquant la mauvaise foi, contester l’état du passif retenu pour sa créance, demander que les mesures soient subordonnées à la vente du lot, ou soutenir que l’effacement partiel n’est pas justifié au vu de l’actif. Le débiteur doit donc anticiper : dossier de bonne foi documenté, estimation indépendante du bien, budget mensuel détaillé incluant les charges courantes futures, preuve du paiement des charges nées après le dépôt. L’audience devant le juge des contentieux de la protection n’est pas un tribunal d’émotion mais une chambre de calcul : celui qui apporte le tableau le plus rigoureux oriente la décision. Quand le plan est en cours d’exécution et qu’une mensualité devient impossible parce que l’assemblée générale a voté des travaux lourds ou que les charges ont augmenté, la demande de révision passe par la commission puis, en cas de refus, par le même juge, avec les procès-verbaux d’assemblée et les nouveaux appels de fonds.

Deux réflexes pratiques ferment la méthode. D’abord, payer les charges courantes pendant toute la procédure, sans exception : elles ne sont pas gelées, et tout nouvel arriéré donne au syndicat un argument pour faire échec au plan ou en demander la déchéance. Ensuite, ne jamais traiter seul avec le syndicat en marge de la commission : un protocole d’apurement signé sans l’accord de la commission ou du juge pendant la procédure expose à la déchéance pour aggravation de l’endettement ou acte de disposition, au sens de l’article L. 761-1 déjà cité. Tout versement, toute reconnaissance de dette, toute promesse de vente partielle transite par la commission ou le juge. Le syndic qui reçoit ces signaux — dossier complet, charges courantes payées, estimation versée, propositions chiffrées — a intérêt à la conciliation : un plan exécuté vaut mieux qu’une vente forcée au prix bradé dont l’hypothèque légale ne garantit pas toujours le recouvrement intégral après frais.

Conclusion

Le copropriétaire poursuivi par son syndic n’est pas sans défense : déclarer l’arriéré de charges dans le dossier Banque de France, obtenir la recevabilité qui suspend l’huissier, négocier un plan qui rééchelonne l’arriéré tout en payant le courant, et, si la vente du logement est envisagée, démontrer chiffres à l’appui que le maintien est économiquement tenable ou que la vente solderait utilement les dettes. Les textes donnent le cadre — recevabilité ouverte aux personnes de bonne foi, suspension des voies d’exécution, conciliation puis mesures imposées, rétablissement quand plus rien n’est possible — et la jurisprudence de la deuxième chambre civile en fixe les limites : bonne foi appréciée souverainement par le juge du fond pour chaque demandeur, mesures subordonnables à la vente de l’immeuble, effacement partiel possible sans vente préalable pour la résidence principale quand le relogement est impossible. Devant le juge des contentieux de la protection, la rigueur du chiffrage fait la différence : décompte du syndic vérifié, estimation du bien, budget mensuel avec charges courantes, preuve des paiements postérieurs au dépôt. À Paris et en Île-de-France, où les charges pèsent lourd et où le logement vaut cher, ce travail préparatoire conditionne tout : il permet de garder l’appartement quand c’est soutenable, de le vendre dans de bonnes conditions quand c’est nécessaire, et d’obtenir l’effacement du solde quand la loi l’autorise.