Le commandement de payer vient d’arriver par commissaire de justice : deux mois pour régler les loyers impayés, faute de quoi le bailleur saisira le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Dans le même temps, les autres dettes s’accumulent, le compte est à découvert et chaque courrier angoisse. La question se pose alors avec acuité : le dossier de surendettement déposé à la Banque de France protège-t-il le logement, suspend-il les poursuites du bailleur et permet-il d’étaler ou d’effacer l’arriéré de loyers ? La réponse est oui, sous conditions, et elle se joue autant devant la commission de surendettement que devant le juge des contentieux de la protection. Ce guide explique comment déclarer les loyers impayés, ce que la recevabilité bloque exactement, comment sauver le bail ou solder l’ardoise dans le plan, et quels recours exercer devant le juge. Pour le cadre général de la procédure, depuis le dépôt jusqu’à l’effacement, lire d’abord le dossier de surendettement devant la Banque de France : recevabilité, plan et effacement.

I. Loyers impayés : déclarer au dossier et suspendre les poursuites du bailleur

A. Que déclarer et quand déposer pour que la recevabilité bloque l’huissier

Le dossier de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi qui ne parviennent plus à faire face à leurs dettes. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les loyers impayés entrent dans cet ensemble : il s’agit de dettes exigibles, nées du bail d’habitation, qui doivent figurer dans l’état du passif au même titre que les crédits, les factures et les découverts. Concrètement, le dossier doit recenser mois par mois l’arriéré de loyers et de charges, le montant du loyer courant, l’existence d’un commandement de payer, d’une assignation ou d’un jugement d’expulsion déjà rendu, ainsi que les aides au logement perçues. Omettre l’arriéré locatif expose à une orientation incomplète et prive le débiteur de l’effet protecteur de la procédure sur ce poste précis.

La bonne foi conditionne la recevabilité. Elle s’apprécie au jour où le juge statue, au vu de l’ensemble des éléments du dossier, et son évaluation relève du pouvoir souverain du juge du fond. La deuxième chambre civile l’a rappelé le 2 juillet 2020 : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » Dans cette affaire, le juge avait déduit la mauvaise foi d’une débitrice qui ne justifiait d’aucun revenu ni d’aucune recherche d’emploi et dont l’endettement provenait pour moitié d’infractions pénales. Pour un locataire, la leçon est directe : cesser volontairement de payer son loyer alors que les ressources le permettent, dissimuler des revenus ou organiser son insolvabilité fragilise la recevabilité, tandis qu’un impayé subi après une perte d’emploi, une séparation, une maladie ou une baisse de ressources, documenté par des pièces, s’inscrit dans la bonne foi. Payer son loyer courant dès que possible et conserver les preuves des démarches entreprises, demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement, saisine des services sociaux, négociation avec le bailleur, renforce la crédibilité du dossier.

Le dépôt doit intervenir le plus tôt possible, idéalement dès le commandement de payer et avant l’audience devant le juge. Car c’est la décision de recevabilité qui déclenche la protection. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Autrement dit, une fois la recevabilité prononcée, le bailleur ne peut plus engager ni poursuivre de saisie contre les biens du locataire pour l’arriéré, et les cessions de rémunération sont suspendues. La Cour de cassation veille strictement à cet effet. Le 8 février 2024, la deuxième chambre civile a jugé : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Le créancier muni d’un titre exécutoire ne peut plus, pendant cette période, interrompre la prescription par une mesure d’exécution, et personne ne peut exiger de lui qu’il engage une action au fond pour y parvenir.

Cette protection dure dans le temps. L’article L. 722-3 du code de la consommation dispose : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Le locataire dispose donc d’une fenêtre de deux ans au maximum pendant laquelle les saisies sont gelées, le temps que la commission instruise, propose un plan ou impose des mesures. Le 28 mars 2024, la deuxième chambre civile a ajouté une précision importante pour les locataires propriétaires de leur logement comme pour les autres débiteurs : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Un bailleur ne peut donc pas profiter de la procédure pour prendre une hypothèque ou une mesure conservatoire sur les biens du locataire devenu débiteur recevable.

En contrepartie, la suspension impose au débiteur une discipline stricte. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit au débiteur, une fois la suspension acquise, de payer une créance antérieure, de désintéresser une caution, d’aggraver son insolvabilité ou de prendre une garantie ou une sûreté, sauf autorisation du juge des contentieux de la protection. Mais ce même article réserve le cas des loyers : « L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. » Le locataire qui a obtenu du juge des délais de paiement pour son arriéré locatif peut donc continuer à les honorer malgré la suspension. La règle pratique est claire : après la recevabilité, ne payer aucune dette antérieure de sa propre initiative, sauf les pensions alimentaires et les échéances locatives fixées par le juge, et saisir le juge des contentieux de la protection avant tout acte de disposition qui sort de la gestion normale du patrimoine.

B. Commandement de payer, assignation, expulsion : ce que la suspension change concrètement

La procédure d’expulsion pour loyers impayés suit un chemin balisé que le dépôt du dossier vient percuter. Tout commence par le commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail et laisse deux mois au locataire pour régler l’arriéré. Ce commandement est signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et ouvre une phase pendant laquelle un apurement reste possible. Si la dette persiste, le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection, qui peut constater la résiliation du bail, condamner au paiement et ordonner l’expulsion, en accordant éventuellement des délais. Vient ensuite le commandement de quitter les lieux, puis le concours de la force publique. La recevabilité du dossier de surendettement ne fait pas disparaître ce chemin, mais elle en grippe les rouages d’exécution : les saisies sur les biens pour l’arriéré sont suspendues, aucune sûreté nouvelle ne peut être prise, et la commission peut intégrer l’arriéré dans un plan que le juge contrôlera.

Le premier verrou protecteur tient aux délais légaux qui entourent toute expulsion d’un lieu habité. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Ce délai de deux mois court à compter du commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer initial. Le juge peut le réduire ou le supprimer en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée dans les lieux par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ce qui renforce encore l’exigence de bonne foi du locataire surendetté. Quand le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, le juge dispose d’un second levier. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ces délais, demandés au juge de l’exécution, se cumulent utilement avec les mesures de la commission : le locataire peut solliciter à la fois un plan de surendettement et des délais pour se reloger, en expliquant sa situation familiale, son état de santé, ses ressources et ses démarches.

Le troisième verrou est saisonnier. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » La trêve hivernale ne règle pas la dette, mais elle offre cinq mois pour faire aboutir le dossier de surendettement, obtenir un plan et reprendre le paiement du loyer courant. Parallèlement, le juge peut accorder des délais de grâce de droit commun. L’article 1343-5 du code civil prévoit : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Devant le juge des contentieux de la protection saisi par le bailleur, le locataire surendetté peut donc demander à la fois la suspension liée à sa recevabilité, des délais de paiement pour l’arriéré et, si l’expulsion est prononcée, des délais pour quitter les lieux. Ces demandes se préparent avec les pièces du dossier de surendettement : décision de recevabilité, état du passif, justificatifs de ressources et de charges, attestations de démarches de relogement.

Deux démarches concrètes accompagnent utilement le dépôt. D’abord, signaler la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et aux services sociaux du département dès le commandement de payer, afin qu’une enquête sociale et financière soit menée et que des aides soient mobilisées. Ensuite, comparaître à l’audience devant le juge des contentieux de la protection, même quand la honte ou le découragement poussent à rester chez soi : l’absence du locataire prive le juge des éléments qui justifieraient des délais, tandis que sa présence, avec un dossier de surendettement recevable et un plan en cours d’élaboration, change l’issue. Les pages officielles consacrées aux loyers impayés et à l’expulsion décrivent ces étapes, le rôle du juge et les délais de grâce, sans traiter l’articulation avec le surendettement : c’est précisément l’apport du dossier Banque de France, qui transforme une dette exigible en une dette traitée dans un plan sous contrôle du juge, et qui suspend pendant ce temps les mesures d’exécution du bailleur.

II. Sauver le logement ou solder l’ardoise : plan, effacement et recours devant le juge

A. Rééchelonner, suspendre ou effacer les loyers impayés dans le plan

Une fois le dossier déclaré recevable, la commission instruit : elle vérifie les créances, établit l’état du passif, évalue la capacité de remboursement et cherche d’abord un plan conventionnel négocié avec les créanciers, bailleur compris. Si la conciliation échoue ou si aucune mission de conciliation n’a été confiée, la commission peut imposer des mesures au débiteur qui en fait la demande, après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations. L’article L. 733-1 du code de la consommation ouvre ainsi : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes », puis énumère le rééchelonnement des dettes de toute nature dans la limite de sept ans, l’imputation des paiements d’abord sur le capital, la réduction du taux d’intérêt et la suspension de l’exigibilité. Pour l’arriéré locatif, le rééchelonnement est l’outil central : la dette de loyers est étalée en mensualités compatibles avec le reste à vivre, tandis que le loyer courant doit être payé chaque mois pour éviter la constitution d’un nouvel arriéré qui compromettrait le plan.

La suspension de l’exigibilité mérite une attention particulière. Le même article prévoit : « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. » Un locataire sans aucune capacité de remboursement immédiate, en arrêt maladie, en recherche d’emploi ou en attente d’une pension, peut ainsi obtenir un moratoire de deux ans sur l’arriéré, le temps de retrouver des ressources. Pendant ce moratoire, sauf décision contraire de la commission, les intérêts sont eux-mêmes suspendus et seules les sommes en capital peuvent produire des intérêts au taux légal. Cette parenthèse n’autorise pas à négliger le loyer courant : le loyer du mois reste dû et son non-paiement répété peut conduire la commission à constater la défaillance du plan. La discipline du plan repose sur une règle simple à afficher sur le réfrigérateur : le plan paie le passé, le budget courant paie le présent, et tout nouveau retard de loyer met le passé en danger.

Quand la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que des biens insaisissables ou sans valeur réalisable, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » L’arriéré de loyers entre dans l’effacement, ce qui libère le débiteur, mais ne fait pas renaître un bail résilié par décision de justice définitive : l’effacement éteint la dette, il ne rouvre pas un contrat que le juge a constaté résilié. D’où l’importance du calendrier : déposer avant la résiliation judiciaire laisse une chance de sauver le bail par un plan, tandis qu’un dépôt après la résiliation définitive ne permet plus que d’effacer la dette et d’organiser le relogement. Entre ces deux pôles, les mesures imposées combinent souvent rééchelonnement partiel et effacement partiel, avec un effort demandé au débiteur sur la durée du plan.

Le sort du bail pendant le plan dépend du stade atteint. Si le bail n’est pas encore résilié, le plan qui apure progressivement l’arriéré et maintient le loyer courant prive la clause résolutoire de son effet : le bailleur, payé selon l’échéancier et informé par la commission, n’a plus de motif à agir. Si une instance est en cours devant le juge des contentieux de la protection, la décision de recevabilité et le projet de plan sont portés à la connaissance du tribunal, qui peut suspendre sa décision, accorder des délais ou constater que l’arriéré est en voie d’apurement. Si le bail a déjà été résilié par jugement définitif, le locataire devenu occupant sans droit ni titre peut encore demander des délais pour quitter les lieux et voir sa dette effacée, mais la réintégration dans le bail suppose l’accord du bailleur ou une décision contraire du juge, hypothèse étroite. Dans tous les cas, le loyer courant et l’indemnité d’occupation après résiliation restent dus : l’effacement ne couvre que l’arriéré antérieur constaté dans le plan, pas les échéances postérieures que le débiteur laisse volontairement impayées.

B. Contester, demander des délais et garder un toit à Paris et en Île-de-France

Le locataire n’est pas démuni face aux décisions de la commission : chaque étape se conteste devant le juge des contentieux de la protection. L’irrecevabilité peut être contestée par le débiteur, qui saisit le juge pour démontrer sa bonne foi et l’impossibilité de faire face à ses dettes. L’état du passif arrêté par la commission peut être vérifié à la demande du débiteur, du bailleur ou de la commission elle-même : le montant de l’arriéré, les charges contestées, les frais réclamés par le bailleur et les aides au logement à déduire sont contrôlés pièce par pièce, ce qui évite de rembourser une somme inexacte pendant sept ans. Les mesures imposées peuvent être contestées dans le délai de recours, et le juge statue alors sur le bien-fondé du plan, sa durée, son taux et son articulation avec les délais déjà accordés pour les créances locatives. Chaque recours se prépare avec le dossier complet : bail, décomptes du bailleur, quittances, commandement de payer, assignation, décision de recevabilité, justificatifs de ressources, de santé et de démarches de relogement.

À l’audience d’expulsion, la stratégie du locataire surendetté tient en quatre demandes présentées dans l’ordre. Premièrement, faire constater la recevabilité du dossier et la suspension des voies d’exécution, pièces à l’appui, afin que le tribunal mesure que l’arriéré est pris en charge dans une procédure collective d’apurement. Deuxièmement, demander des délais de paiement sur le fondement des textes locatifs et du droit commun, en proposant un échéancier réaliste adossé au plan de la commission : un juge accorde plus volontiers des délais à un locataire qui paie déjà son loyer courant et respecte un plan qu’à un débiteur sans perspective. Troisièmement, si l’expulsion paraît inévitable, solliciter des délais pour quitter les lieux en démontrant que le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales : enfants scolarisés, état de santé, absence de proposition adaptée, démarches attestées auprès des bailleurs sociaux et de la mairie. Quatrièmement, vérifier que le décompte du bailleur est exact : loyers réellement dus, charges justifiées, aides au logement déduites, indemnités et pénalités contestables. Un arriéré ramené à son juste montant change parfois à lui seul l’issue de l’audience.

À Paris et en Île-de-France, ces recours présentent des traits propres qui renforcent l’article. Le tribunal judiciaire de Paris et ceux de la petite et de la grande couronne concentrent un contentieux locatif dense, avec des loyers élevés qui creusent vite des arriérés de plusieurs milliers d’euros : un plan de surendettement y est souvent la seule voie pour étaler une dette que le salaire ne permet plus d’apurer en deux mois. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions de Paris est saisie systématiquement, et l’enquête sociale menée dans ce cadre alimente utilement le dossier de surendettement comme l’audience devant le juge. Les délais pratiques sont longs : entre l’assignation et le jugement, puis entre le jugement et le concours de la force publique soumis à l’autorisation préfectorale, plusieurs mois s’écoulent, pendant lesquels la commission instruit et le plan se met en place. Le locataire parisien ou francilien a donc intérêt à déposer son dossier dès le commandement de payer, à se présenter à chaque convocation, à maintenir le paiement du loyer courant malgré son montant et à documenter chaque recherche de logement adapté à ses ressources, car le juge francilien, confronté à la pénurie de relogement, accorde des délais aux occupants qui démontrent des efforts réels et un plan crédible.

Trois erreurs reviennent dans les dossiers qui échouent et doivent être évitées. La première consiste à cesser de payer le loyer courant après le dépôt, en croyant que la suspension couvre tout : elle ne couvre que les voies d’exécution pour l’arriéré, et le nouvel impayé nourrit une résiliation que le plan ne pourra plus empêcher. La deuxième consiste à ne pas déclarer l’arriéré locatif par crainte d’alerter le bailleur : la commission informe de toute façon les créanciers déclarés, et une dette non déclarée reste exigible hors plan, avec un huissier libre d’agir. La troisième consiste à ignorer les convocations du juge, de la commission ou de la préfecture : chaque absence est interprétée comme un désintérêt, alors que chaque présence, même sans avocat, permet d’obtenir un délai, une aide ou un échéancier. Le dossier de surendettement ne fait pas de miracle, mais il transforme une course solitaire contre l’huissier en une procédure encadrée où la commission chiffre, le juge contrôle et le locataire paie selon ses moyens réels.

Conclusion

Le dossier de surendettement n’annule pas les loyers impayés d’un trait de plume, mais il offre au locataire ce que la procédure d’expulsion ne donne jamais spontanément : du temps, un cadre et un contrôle du juge. Déclarer l’arriéré complet dès le commandement de payer, obtenir la recevabilité pour suspendre les saisies, maintenir le loyer courant, solliciter des délais devant le juge des contentieux de la protection et respecter le plan jusqu’à son terme, telle est la chaîne qui sauve le bail quand il peut encore l’être et qui efface l’ardoise quand la situation l’exige. La bonne foi documentée, l’exactitude des décomptes et la présence à chaque audience font la différence entre une expulsion subie et un logement préservé ou un départ organisé. Face à un commandement de payer, l’urgence n’est pas de se cacher, mais de déposer, de déclarer et de demander des délais, avec les pièces qui prouvent les efforts et les moyens réels.