Un DPE flatteur qui range le logement en classe C, puis un second diagnostic qui le reclasse en D avec 40 kWh de plus au mètre carré et par an : le scénario n’a rien d’exceptionnel. Pendant que la requête «ademe» grimpe sur Google France, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie est devenue le pivot de la lutte contre les diagnostics arrangés : depuis l’arrêté du 16 juin 2025, elle détecte automatiquement les irrégularités statistiques et signale les cas suspects aux organismes de certification, et depuis le 1er octobre 2025 tout diagnostiqueur qui réalise plus de 1 000 DPE de maisons ou d’appartements sur douze mois glissants encourt une suspension quasi automatique. Pour l’acheteur comme pour le locataire, l’enjeu est double : vérifier le diagnostic avant de s’engager grâce à l’observatoire de l’ADEME, puis, si l’étiquette est fausse, obtenir réparation et faire sanctionner le professionnel. Le DPE est pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et les tribunaux condamnent régulièrement : 16 000 euros à Bordeaux en juin 2026, 29 900 euros à Dijon en mars 2026. Voici la méthode, les textes et les décisions qui permettent de vérifier, de contester et de sanctionner.

I. Repérer un DPE de complaisance et vérifier le diagnostic sur l’observatoire de l’ADEME

A. DPE obligatoire : ce que le vendeur et le bailleur doivent remettre avant la signature

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui «comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment», avec une classification qui permet de comparer les logements entre eux. Il «est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6» du code de la construction et de l’habitation, et «Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.» (article L126-26 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, un DPE n’est pas un simple avis : c’est un document réglementé, établi selon une méthode officielle par un professionnel certifié, et c’est ce formalisme qui permet de débusquer les diagnostics de complaisance.

En cas de vente, «un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente», et ce dossier comprend au 6° «Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code» (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). Le même article impose au propriétaire qui met son bien en vente ou en location de tenir le DPE à la disposition de tout candidat : «En cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.» et «Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.» (article L126-28 du code de la construction et de l’habitation). Un vendeur ou un bailleur qui refuse de montrer le DPE avant la signature commet déjà une première faute : le candidat doit exiger le document complet, avec son numéro d’enregistrement, avant toute offre.

La durée de validité est de dix ans, mais avec deux bornes à connaître par coeur. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans, tandis que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent donc être refaits en cas de mise en location (fiche service-public sur le DPE en location). Un DPE antérieur au 1er juillet 2021 présenté en 2026 pour vendre ou louer ne vaut rien : s’il sert à afficher une belle étiquette, la complaisance confine à la tromperie. Deux actualisations récentes compliquent encore la lecture des étiquettes et fournissent aux diagnostiqueurs malhonnêtes des prétextes faciles. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes du DPE ont été adaptés pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m², et les propriétaires concernés peuvent télécharger sur le site de l’ADEME une attestation remplaçant l’étiquette initiale par une nouvelle étiquette. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité est modifié, passant de 2,3 à 1,9 ; tous les DPE réalisés à partir de cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient, et les DPE réalisés en 2025 et avant restent valables tout en pouvant être mis à jour sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le même site internet, en cas d’amélioration de l’étiquette énergétique. Face à un vendeur qui justifie une étiquette étonnamment bonne par la nouvelle réglementation, le réflexe consiste à vérifier l’attestation ADEME correspondante plutôt que de croire l’argument sur parole.

Le statut juridique du DPE a basculé le 1er juillet 2021 : le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable, selon le ministère de la transition écologique (page officielle du ministère sur le DPE). L’acquéreur et le locataire peuvent donc s’en prévaloir, à une nuance près que le texte rappelle : «L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.» (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, II). Les recommandations de travaux restent indicatives, mais la performance annoncée, elle, engage. Cette distinction commande tout le contentieux : on ne reproche pas au diagnostiqueur de mal conseiller, on lui reproche d’avoir mal mesuré.

Les annonces immobilières fournissent un premier indice de complaisance. L’annonce de location doit mentionner les lettres des classements énergétique et climatique, précédées des mots classe énergie et classe climat, en majuscules et dans une taille au moins égale à celle du texte de l’annonce, et l’annonce de vente obéit à des mentions équivalentes (mentions énergétiques obligatoires des annonces). Une annonce qui affiche une classe flatteuse sans numéro de DPE, qui reprend une étiquette sans la mettre en cohérence avec la surface ou le mode de chauffage décrit, ou qui change d’étiquette entre deux portails pour le même bien mérite une vérification immédiate sur l’observatoire avant toute visite.

B. DPE ADEME : vérifier le numéro sur l’observatoire et télécharger l’attestation

Chaque DPE établi depuis la réforme porte un numéro d’enregistrement délivré par l’observatoire de l’ADEME, et sans ce numéro, le DPE n’est pas valable (fiche service-public sur le DPE). Le service officiel de vérification du DPE ou de l’audit énergétique, avec téléchargement d’une attestation, est accessible à tous après saisie du numéro de DPE ou d’audit énergétique (outil service-public de vérification du DPE), et l’outil de recherche se trouve sur l’observatoire DPE et audit de l’ADEME (accès via la page service-public de vérification). La vérification prend quelques minutes : saisir le numéro figurant sur le diagnostic, contrôler que le bien, la date, la surface et l’étiquette affichés correspondent au document remis, puis télécharger l’attestation. Tout écart entre le papier remis et la fiche de l’observatoire est un signal d’alerte majeur : soit le document a été modifié après enregistrement, soit il n’a jamais été transmis, et dans les deux cas la signature doit attendre.

Cette transmission n’est pas facultative. «Les personnes qui établissent les diagnostics de performance énergétique ou les audits énergétiques les transmettent à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie», et «Ces informations sont transmises à des fins d’information, de contrôle, d’études statistiques, d’évaluation, d’amélioration méthodologique, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques» (article L126-32 du code de la construction et de l’habitation). Le même article organise la surveillance : «Dans le cadre de la réalisation des diagnostics de performance énergétique, sont mis en place des moyens d’identification des personnes mentionnées à l’article L. 271-6 et de vérification du lieu de leurs interventions.» Les données sont en outre mises à disposition de l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, c’est-à-dire la DGCCRF, dans le cadre de l’exercice de ses missions de contrôle. Un diagnostiqueur qui promet une étiquette sans se déplacer, qui refuse de fournir le numéro d’enregistrement ou qui remet un DPE dont le numéro reste introuvable sur l’observatoire se place hors de ce circuit de contrôle, et c’est précisément ce circuit qui protège l’acheteur : notre analyse détaillée du cas du numéro ADEME introuvable sur le DPE, avec la conduite à tenir quand la vente est bloquée, décrit les vérifications à mener dans cette situation.

Depuis 2025, l’ADEME ne se contente plus d’enregistrer : elle traque. L’arrêté du 16 juin 2025, publié au Journal officiel le 18 juin 2025, confie à l’ADEME la détection automatique des irrégularités statistiques et le signalement des cas suspects aux organismes de certification, puis un nouvel arrêté validé le 1er août 2025 définit de manière claire les anomalies révélant un exercice irréalisable de l’activité de diagnostiqueur, détectées par analyse statistique, et prévoit une suspension quasi automatique des diagnostiqueurs dépassant certains seuils d’activité, tout en maintenant un droit au contradictoire (communiqué du ministère du 1er août 2025 sur la lutte contre les fraudes au DPE). Le seuil est chiffré : tout diagnostiqueur réalisant plus de 1 000 DPE de maisons individuelles ou d’appartements sur une période glissante de douze mois fera l’objet d’une suspension, sauf justification recevable, avec une entrée en vigueur au 1er octobre 2025. Concrètement, un DPE réalisé à la chaîne, sans visite réelle ou avec des données recopiées d’un logement à l’autre, laisse une trace statistique que l’ADEME repère et transmet. Pour le particulier, l’enseignement est simple : avant de mandater un diagnostiqueur pour un contre-diagnostic, contrôler sa certification sur l’outil officiel de recherche d’un diagnostiqueur certifié (rechercher un diagnostiqueur certifié ou vérifier ses certificats), et après la remise du DPE, vérifier le numéro sur l’observatoire sans délai.

Quatre vérifications résument la méthode : le DPE est-il postérieur au 1er juillet 2021 et en cours de validité ; le numéro d’enregistrement figure-t-il sur le document et correspond-il à la fiche de l’observatoire ; l’étiquette est-elle cohérente avec la surface, l’année de construction et le mode de chauffage ; le diagnostiqueur est-il certifié, assuré et indépendant. Si l’une de ces réponses est négative, le candidat à l’achat ou à la location dispose d’un levier immédiat : exiger un nouveau diagnostic par un professionnel certifié de son choix, ou renoncer sans frais avant tout engagement. Après la signature, les mêmes constats fondent l’action en justice.

II. Faire sanctionner le diagnostiqueur de complaisance et obtenir réparation

A. DPE faux et vente : perte de chance, prix de vente et vices cachés devant le juge

Le fondement de l’action contre le diagnostiqueur est délictuel : «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.» (article 1240 du code civil). L’arrêt de principe reste celui de la troisième chambre civile du 21 novembre 2019 (pourvoi n° 18-23.251, publié au Bulletin, Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251) : «selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative», et dès lors «le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente». Les acquéreurs avaient obtenu 15 000 euros. Cette solution vaut pour les DPE de l’époque ; depuis que le DPE est devenu pleinement opposable le 1er juillet 2021, l’acquéreur trompé par une étiquette fausse dispose d’un argument plus fort, mais la perte de chance de négocier le prix demeure le poste d’indemnisation que les juges allouent le plus volontiers, parce qu’elle se prouve par la comparaison entre le prix payé et la valeur réelle du bien mal classé.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 11 juin 2026 (RG 23/09245, TJ Bordeaux, 11 juin 2026, RG 23/09245), illustre la méthode complète. Suivant acte authentique du 11 octobre 2019, des époux avaient acquis une maison 512 500 euros sur la foi d’un DPE du 28 juin 2019 classé C avec 143 kWhEP par mètre carré et par an ; un nouveau DPE du 19 juin 2020 classait le bien en D avec 184 kWhEP, écart confirmé par une expertise amiable puis par une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés de Bordeaux. Après l’échec d’une médiation judiciaire, le tribunal a condamné le diagnostiqueur et son assureur MMA in solidum à 15 000 euros pour l’erreur de classement, plus 1 000 euros pour résistance abusive face aux expertises et aux tentatives amiables, soit 16 000 euros, avec 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Deux enseignements : faire constater l’écart par une expertise, amiable puis judiciaire, avant d’assigner, et ne pas laisser le silence du diagnostiqueur sans réponse, car la résistance abusive se paie en plus.

Le tribunal judiciaire de Dijon, 2e chambre, 10 mars 2026 (RG 23/00357, TJ Dijon, 10 mars 2026, RG 23/00357), a retenu contre une société de diagnostic «d’une faute dans le diagnostic de performance énergétique établi par elle, le 25 avril 2019 engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard», et l’a condamnée in solidum avec ses assureurs à 29 900 euros «en réparation de son préjudice au titre de la perte de chance». La cour d’appel de Pau, 1re chambre, 18 mars 2025 (RG 23/01760, CA Pau, 18 mars 2025, RG 23/01760), a confirmé la responsabilité délictuelle d’une société de diagnostic pour un DPE du 19 juin 2015, en retenant 15 % du coût estimé des travaux d’isolation des combles, soit 6 500 euros, tout en jugeant que «La perte de chance a été évaluée ci-dessus et indemnise l’entier préjudice imputable au diagnostic erroné» et en rejetant les demandes complémentaires, y compris au titre du préjudice de jouissance. La leçon est nette : le juge indemnise la chance perdue de payer moins cher, pas la totalité des travaux ni le trouble de jouissance, et les demandes doivent être chiffrées avec l’aide de l’expert.

Contre le vendeur lui-même, deux voies existent. La garantie des vices cachés oblige le vendeur «à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus» (article 1641 du code civil), sachant que «Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.» (article 1642 du code civil). Une performance énergétique réelle très inférieure à celle annoncée peut fonder une action pour vice caché immobilier quand le défaut était inconnu de l’acheteur et rend le bien impropre à l’usage ou diminue fortement cet usage, par exemple un logement affiché en D qui se révèle passoire au sens des critères de décence. La seconde voie vise la clause d’exonération : «En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.» (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, II). Le DPE, document du 6°, ne figure pas dans cette liste : son absence ne prive pas automatiquement le vendeur du bénéfice de la clause, ce qui rend d’autant plus précieuse l’action directe contre le diagnostiqueur et la preuve de la faute de mesure.

Le locataire n’est pas démuni. Quand le bailleur a volontairement communiqué de fausses informations sur le logement ou ses équipements, le locataire peut saisir le tribunal du lieu de situation du logement pour demander des dommages et intérêts ou l’annulation du bail (recours du locataire en cas de fausses informations). À Paris et en Île-de-France, où les loyers et les écarts d’étiquette se traduisent vite en milliers d’euros de surcoût énergétique, le tribunal judiciaire de Paris statue sur ces litiges pour les logements situés dans la capitale : faire constater l’écart par un nouveau DPE établi par un diagnostiqueur certifié indépendant, chiffrer le surcoût de chauffage et la décote locative, puis assigner le bailleur en s’appuyant sur le DPE opposable et sur la fiche de l’observatoire.

B. DPE maison et location : suspension du diagnostiqueur, amendes et signalement du faux

Le diagnostiqueur de complaisance s’expose d’abord à des sanctions professionnelles. La loi exige une certification : «il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions» (article R271-1 du code de la construction et de l’habitation). Elle exige une assurance et une indépendance strictes : «Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.» et «Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa» (article L271-6 du code de la construction et de l’habitation). Le diagnostiqueur recommandé par l’agence qui vend le bien, intéressé à la conclusion de la vente, ou adossé à une entreprise de rénovation qui réalisera les travaux préconisés, méconnaît cette indépendance : le lien doit être prouvé par écrit, correspondances et facturations à l’appui, car c’est lui qui transforme une simple erreur de mesure en faute caractérisée.

Les sanctions pécuniaires sont dissuasives. Le propriétaire bailleur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié encourt une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive, et le diagnostiqueur qui exerce sans certification encourt les mêmes montants (sanctions liées à la certification du DPE). Surtout, l’organisme certificateur peut suspendre les certifications, et le juge contrôle cette suspension : le tribunal judiciaire de Bobigny, chambre 7 section 2, 25 mars 2025 (RG 23/12070, TJ Bobigny, 25 mars 2025, RG 23/12070), a débouté un diagnostiqueur qui demandait l’exécution forcée de son contrat et des dommages et intérêts contre l’organisme qui avait suspendu ses certifications, retenant que l’organisme n’avait pas manqué à ses obligations en refusant de reconsidérer sa décision de suspension. La suspension fait donc effet, et le diagnostiqueur suspendu qui continuerait d’exercer s’exposerait aux amendes pour exercice sans certification.

La DGCCRF surveille le secteur et agit à partir des plaintes. Son enquête sur les diagnostiqueurs, menée en 2019, visait à vérifier la loyauté des informations précontractuelles fournies par les diagnostiqueurs lors de l’établissement des diagnostics immobiliers, dont le DPE, en contrôlant l’information du consommateur, l’aptitude professionnelle et l’indépendance, avec des interventions ciblées à partir de 86 plaintes de consommateurs (enquête DGCCRF sur les diagnostiqueurs immobiliers). Déposer un signalement sur SignalConso en joignant le DPE litigieux, la fiche de l’observatoire et le contre-diagnostic alimente ces contrôles et peut déclencher une injonction ou un procès-verbal. Avec le dispositif de 2025, le signalement du particulier rejoint la détection automatique de l’ADEME : le dossier du diagnostiqueur indélicat se construit des deux côtés.

Enfin, le DPE de complaisance peut relever du droit pénal. «Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques», et «Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.» (article 441-1 du code pénal). Un DPE sciemment falsifié pour obtenir une vente ou une location, par exemple des consommations minorées ou des équipements inventés afin d’afficher une classe flatteuse, serait susceptible de correspondre à cette définition, sous réserve de la preuve de l’altération frauduleuse et de l’intention. En pratique, la plainte pénale se prépare comme l’action civile : contre-diagnostic par un professionnel certifié indépendant, fiche de l’observatoire, correspondances montrant que le diagnostiqueur connaissait la réalité, et chiffrage du préjudice. Le pénal ne remplace pas l’action en indemnisation, mais il pèse dans la négociation et justifie que l’assureur du diagnostiqueur prenne le dossier au sérieux.

Conclusion

Le DPE de complaisance ne résiste pas à la vérification : numéro d’enregistrement contrôlé sur l’observatoire de l’ADEME, attestation téléchargée, validité de dix ans pour les diagnostics postérieurs au 1er juillet 2021, certification et indépendance du diagnostiqueur, cohérence de l’étiquette avec le bien visité. Quand l’étiquette est fausse, l’acquéreur et le locataire disposent d’un arsenal gradué : renégocier ou renoncer avant la signature, agir en responsabilité délictuelle contre le diagnostiqueur sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour la perte de chance de négocier le prix, invoquer la garantie des vices cachés contre le vendeur quand les conditions de l’article 1641 sont réunies, saisir le tribunal du lieu de situation pour le bail, et signaler le professionnel à son organisme certificateur et à la DGCCRF pendant que l’ADEME détecte automatiquement les fraudeurs et que les suspensions pour activité irréaliste s’appliquent depuis le 1er octobre 2025. Les décisions de 2025 et 2026 le montrent : 6 500 euros à Pau, 16 000 euros à Bordeaux, 29 900 euros à Dijon. La vigilance de quelques minutes sur l’observatoire vaut toujours mieux que des années de procédure, mais quand le diagnostic ment, le droit répond.