Depuis le 1er octobre 2026, un locataire qui ne verse pas son dépôt de garantie s’expose à la résiliation de son bail. La nouveauté vient du décret du 6 juillet 2026 publié au Journal officiel du 7 juillet, qui réécrit les contrats types de location des logements à usage de résidence principale : vide, meublé et colocation à bail unique. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, le contrat type prévoit désormais la résiliation de plein droit du bail en cas de loyers ou charges impayés comme en cas de dépôt de garantie non versé, avec un délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Autrement dit, le simple défaut de versement du dépôt, autrefois cantonné à un litige sur une somme d’argent, peut aujourd’hui faire perdre le logement. Cette réforme s’inscrit dans la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui avait imposé l’insertion de cette clause résolutoire dans les baux d’habitation. Locataires comme bailleurs parisiens doivent donc revoir leurs réflexes : vérifier le montant exigible, payer ou réclamer dans les formes, puis, à la sortie des lieux, sécuriser la restitution. Ce guide détaille les nouvelles règles applicables à Paris et en Île-de-France, les délais exacts, les pièces à réunir et les recours devant le juge.

I. Depuis le 1er octobre 2026, le dépôt de garantie non versé peut faire résilier le bail de plein droit

A. Quels baux sont concernés et quel montant le bailleur peut exiger à la signature

Le décret du 6 juillet 2026 vise les trois contrats types : location non meublée, location meublée et colocation à bail unique d’un logement à usage de résidence principale. Son article 1er est entré en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail signé le 5 octobre 2026 à Paris contient donc la nouvelle clause résolutoire, tandis qu’un bail signé en 2024 et non renouvelé depuis reste régi par son contrat initial, sauf avenant. En pratique, les agences parisiennes ont déjà mis à jour leurs modèles, et tout locataire qui signe ou renouvelle cet automne doit lire la clause de résiliation de plein droit avant de parapher.

Le montant du dépôt de garantie, lui, n’a pas changé, mais il conditionne tout : une somme excessive ou exigée à tort fragilise la position du bailleur qui voudrait s’en prévaloir. Pour un logement vide, le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer hors charges, et ce montant doit figurer dans le bail ; aucune augmentation n’est possible en cours de bail ni au renouvellement. Pour un logement meublé, le plafond est de deux mois de loyer hors charges, également mentionné au bail et non révisable en cours de bail. Lorsque le loyer est payable d’avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est interdit, et il l’est aussi dans le bail mobilité. Le versement intervient à la signature du bail, en même temps que le premier loyer et les frais d’agence : exiger d’autres sommes pour remettre les clés est interdit, même si une clause du bail le prévoit. Le locataire qui paie en espèces peut exiger un reçu, et le chèque remis au bailleur peut être encaissé. Les locataires aux revenus modestes peuvent solliciter l’avance Loca-Pass d’Action Logement ou une aide du fonds de solidarité pour le logement afin de financer ce versement, ce qui évite de se trouver en défaut dès l’entrée dans les lieux.

À Paris, où les loyers atteignent couramment 1 200 à 2 000 euros pour un deux-pièces, l’enjeu financier est immédiat : un dépôt d’un mois représente déjà une somme que beaucoup de locataires réunissent difficilement avec le premier mois et les frais d’agence. Vérifier le plafond applicable avant de signer reste donc le premier réflexe. Un bailleur qui réclame deux mois pour un vide, ou qui exige un dépôt dans un bail mobilité, commet une irrégularité que le locataire pourra invoquer si un litige survient. À l’inverse, un locataire informé du plafond qui refuse de verser un dépôt pourtant régulier s’expose désormais à la mécanique décrite ci-après. La symétrie est claire : un dépôt régulier doit être payé à la signature, et seul un dépôt régulier peut fonder une résiliation.

B. Commandement de payer, délai de six semaines et contestation de la clause

La résiliation ne joue jamais automatiquement le jour du défaut de paiement. Le décret reprend une mécanique protectrice : la clause ne prend effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite. Le bailleur doit donc faire délivrer par un commissaire de justice un commandement visant expressément la clause résolutoire et rappelant le délai de six semaines. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai, si le locataire n’a ni payé ni obtenu des délais du juge, que le bail se trouve résilié de plein droit. Le droit commun des contrats renforce cette exigence de forme : aux termes de l’article 1225 du code civil, « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui omet de reproduire la clause ou de mentionner le délai peut donc être contesté, et la résiliation avec lui.

Le locataire visé par un commandement dispose de plusieurs leviers pendant les six semaines. Payer l’intégralité des sommes réclamées, dépôt de garantie ou arriéré de loyers et charges, fait échec à la clause. Contester le montant, par exemple parce que le dépôt exigé dépasse le plafond légal ou parce que des charges sont indues, suppose d’agir vite : courrier recommandé au bailleur, saisine de la commission départementale de conciliation, et si nécessaire saisine du juge avant l’expiration du délai. Les clauses qui aggravent la situation du locataire sont par ailleurs neutralisées par la loi : la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, dans un arrêt du 13 juillet 2011 (pourvoi n° 10-22.959), que les dispositions selon lesquelles « est réputée non écrite toute clause d’un bail d’habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance » s’appliquent immédiatement aux baux en cours, censurant la condamnation d’un locataire à des frais de relance prévus par son bail. Concrètement, le bailleur ne peut pas gonfler le commandement avec des pénalités ou frais de relance contractuels : seules les sommes réellement dues au titre du bail comptent.

Le décret ajoute deux dispositifs de prévention qu’il faut connaître. D’abord, les contrats types comportent désormais la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, afin de joindre rapidement le locataire en difficulté et de prévenir les expulsions avant qu’elles deviennent inévitables. Ensuite, les cas facultatifs de clause résolutoire sont complétés par le non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale dans les zones soumises à servitude, ainsi que par les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Lorsqu’un arriéré de loyer accompagne le défaut de versement du dépôt, le locataire parisien doit aussi savoir que la procédure d’expulsion du locataire obéit à des étapes strictes après la résiliation, avec notification au préfet et contrôle du juge, et qu’un paiement même tardif avant l’audience peut encore tout changer selon l’appréciation du tribunal.

II. À la sortie des lieux, obtenir la restitution du dépôt dans les délais et contester les retenues abusives

A. Délais de restitution, retenues justifiées et pénalité de 10 % par mois de retard

Le dépôt versé à l’entrée doit revenir au locataire à la sortie, dans des délais stricts qui dépendent de la comparaison des états des lieux. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-20.183) : « Selon ce texte, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Lorsque les deux états des lieux diffèrent, le délai maximal est de deux mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans ce même arrêt, la Cour a précisé dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-20.758) que « le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », et surtout que « Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation. » Le locataire parisien qui reste quelques semaines après la fin du bail, situation fréquente lors d’un déménagement décalé, doit donc s’attendre à voir l’indemnité d’occupation imputée sur son dépôt, sans pouvoir invoquer la prescription.

Le bailleur ne peut déduire que des sommes justifiées : loyers et charges impayés, réparations locatives établies par la comparaison des états des lieux, factures ou devis, constat du commissaire de justice, lettre de réclamation restée sans réponse. L’arrêt du 26 octobre 2023 illustre cette rigueur dans les deux sens : la Cour a cassé, dans son arrêt du 26 octobre 2023, une cour d’appel qui condamnait le bailleur à restituer le dépôt et à payer la majoration de retard « sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires ». Le dépôt de 660 euros devait s’imputer sur ces condamnations, ce qui rejetait les demandes de restitution et de majoration. La leçon est symétrique : le locataire doit justifier sa demande par des états des lieux conformes, et le bailleur doit justifier chaque euro retenu. À défaut de justification, la retenue est abusive et doit être remboursée. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, avec régularisation dans le mois de l’approbation définitive, mais cette provision doit elle aussi reposer sur des documents.

Le retard de restitution coûte cher au bailleur. Le montant à rendre est augmenté d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, et cette pénalité ne s’applique pas lorsque le retard vient du fait que le locataire n’a pas indiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Un locataire qui quitte un studio parisien à 900 euros hors charges et attend son dépôt de 900 euros pendant trois mois obtient ainsi 270 euros de pénalité en plus du dépôt, dès lors qu’il a communiqué ses coordonnées et mis le bailleur en demeure par lettre recommandée. La mise en demeure fait d’ailleurs courir l’intérêt moratoire au taux légal sur les sommes d’argent, en application de l’article 1344-1 du code civil, et le retard dans l’exécution d’une obligation peut ouvrir droit à des dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » L’action en restitution se prescrit par trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu, ce qui laisse le temps d’agir mais interdit d’attendre indéfiniment.

B. Contester pas à pas à Paris : preuves, conciliation et juge des contentieux de la protection

Tout se joue d’abord sur les états des lieux, car ils déterminent le délai de restitution et fondent les retenues. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives : c’est la règle de l’article 1731 du code civil, et le preneur doit alors rendre les lieux tels qu’il est présumé les avoir reçus. Pendant toute la jouissance, il répond des dégradations et des pertes survenues dans les lieux, sauf à prouver qu’elles sont arrivées sans sa faute, conformément à l’article 1732 du code civil. Concrètement, le locataire parisien doit photographier chaque pièce le jour de l’entrée et de la sortie, conserver les deux états des lieux signés, et exiger que toute dégradation alléguée soit pointée précisément. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il est dressé par un commissaire de justice à frais partagés par moitié, mais la Cour de cassation veille aux formes : dans l’arrêt du 26 octobre 2023 précité, elle a approuvé, dans ce même arrêt du 26 octobre 2023, une cour d’appel qui avait jugé qu’« il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût ». Un bailleur parisien qui fait établir l’état des lieux de sortie sans convoquer le locataire sept jours à l’avance par recommandé en supporte donc seul le coût.

La contestation suit un ordre précis. Première étape, la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant la restitution et la pénalité de 10 %, en indiquant la nouvelle adresse et le RIB. Deuxième étape, la démarche amiable : saisine de la commission départementale de conciliation de Paris, du conciliateur de justice ou d’un médiateur, qui permet souvent de débloquer les dossiers où le bailleur retient des sommes sans facture. Troisième étape, la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la protection, dans le délai de trois ans. Le dossier doit contenir le bail et son dépôt de garantie, les deux états des lieux, les photos datées, la preuve de la remise des clés, la mise en demeure, les justificatifs du bailleur s’il en a produit, et le décompte de la pénalité mois par mois. Les décisions de première instance étant de droit exécutoires à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le locataire qui obtient gain de cause peut faire exécuter le jugement même si le bailleur fait appel. En Île-de-France, les délais d’audience devant le juge des contentieux de la protection varient de quelques semaines à quelques mois selon les juridictions, et la conciliation préalable reste le moyen le plus rapide d’obtenir un remboursement sans attendre une audience. Les bailleurs parisiens, de leur côté, sécurisent leurs retenues en faisant établir des devis et factures détaillés, en adressant au locataire les justificatifs avec le solde, et en conservant la preuve de chaque envoi.

Deux situations particulières méritent l’attention des Parisiens. En colocation à bail unique, régime également visé par le décret du 6 juillet 2026, le départ d’un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres, et la restitution du dépôt de chaque sortant dépend des stipulations du contrat et de l’état des lieux établi à son départ : partir sans état des lieux de sortie contradictoire expose le colocataire à voir son dépôt imputé sur des dégradations constatées plus tard. En cas de vente du logement occupé, c’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt au locataire, et en cas de changement d’agence immobilière en cours de bail, c’est la nouvelle agence qui en répond : le locataire n’a jamais à poursuivre l’ancien interlocuteur. Enfin, le bail mobilité, très utilisé à Paris pour les étudiants et les salariés en mission, interdit tout dépôt de garantie ; un bailleur qui en exige un dans ce cadre ne peut évidemment pas invoquer la nouvelle clause résolutoire, et le locataire peut en réclamer la restitution immédiate. Ces distinctions montrent que chaque configuration appelle une réponse différente, et que la lecture attentive du bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 conditionne toute la suite du raisonnement.

Conclusion

Le 1er octobre 2026 marque un tournant pour les baux d’habitation : le dépôt de garantie non versé rejoint les loyers et charges impayés parmi les causes de résiliation de plein droit, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Locataires, vérifiez le montant exigé à la signature, un mois pour un vide et deux mois pour un meublé, et payez ou contestez dans le délai de six semaines en conservant chaque preuve. Bailleurs, ne faites délivrer un commandement que pour des sommes régulières et justifiées, sans frais de relance, et mentionnez expressément la clause résolutoire. À la sortie, la restitution obéit à des délais d’un ou deux mois selon les états des lieux, les retenues doivent être justifiées euro par euro, et le retard se paie 10 % du loyer par mois commencé. À Paris comme dans toute l’Île-de-France, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection tranchent les litiges, avec des décisions exécutoires même en cas d’appel. Dans ce cadre resserré, l’anticipation reste la meilleure défense : un dossier complet, des envois recommandés et des délais surveillés font la différence entre un dépôt récupéré et une procédure perdue.